Wtorek, 7 sierpnia 2018
Rychły koniec użytkowania wieczystego pod domami, Rzeczpospolita
Damy radę, będzie 100 tys. mieszkań, Rzeczpospolita
Przez lukę w prawie obrót lokalami był utrudniony, Rzeczpospolita
Wpłata przed usługą bez podatku i faktury, Rzeczpospolita
Zaliczka zapłacona przed wynajmem nie podlega VAT, Dziennik Gazeta Prawna
Millenium aneksuje umowy z częścią frankowiczów, Dziennik Gazeta Prawna
Wyodrębnimy lokal! Ale zgodnie z jakim planem?, Dziennik Gazeta Prawna
Wyodrębnianie lokali znów będzie możliwe, Dziennik Gazeta Prawna
Dzielenie apartamentowców nie rozwiąże problemów z najmem krótkoterminowym, Dziennik Gazeta Prawna
Bankowcy spodziewają się zwiększenia popytu na kredyty, Dziennik Gazeta Prawna
Deweloper w ogródku sąsiada, Gazeta Wyborcza
Więcej poniżej.
Wtorkowa "Rzeczpospolita" w tygodniku "Dobra administracja" zamieszcza tekst pod hasłem: "Rychły koniec użytkowania wieczystego pod domami". Od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste pod blokami i domami jednorodzinnymi przekształci się we własność. Przeciwko temu protestują gminy. Wkrótce powszechne uwłaszczenie stanie się faktem. Po dwóch latach zakończyły się prace nad przepisami przewidującymi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa. Zdaniem gmin- to zwykłe wywłaszczenie naruszające konstytucję. Zdają sobie jednak sprawę, że wniesieniem wniosku do Trybunału Konstytucyjnego niewiele wskórają. Zanim bowiem TK zajmie się sprawą, dojdzie do wywłaszczenia. Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Jej autorem jest rząd. Parlament zakończył prace nad ustawą i lada dzień podpisze ją prezydent. Ustawa przewiduje, że właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych i domów jednorodzinnych uwłaszczą się z mocy prawa na gruntach pod blokami oraz domami jednorodzinnymi. Dla budynków wielorodzinnych będzie dodatkowy warunek: musi się w nich znajdować co najmniej jedno mieszkanie, do którego osobie fizycznej przysługuje prawo własności lokalu. Skutki finansowe przekształcenia dla samorządów będą odroczone w czasie. Właściciele lokali i domów będą płacić bowiem za przekształcenie. Wysokość opłaty przekształceniowej, wnoszonej w ratach przez najbliższe 20 lat wyniesie tyle, ile ostatnia opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Po Nowym Roku samorządy czeka nie lada wyzwanie związane z wydawaniem zaświadczeń właścicielom lokali oraz domów jednorodzinnych. Według szacunków rządu jest ich w sumie 2,5 mln. Samorządy obawiają się, że wydawanie zaświadczeń może sparaliżować pracę niektórych urzędów. Zaświadczenie będzie podstawą ujawnienia prawa własności w dziale III ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków. Będą je wydawać w wypadku gruntów Skarbu Państwa- starostowie; ziemi rolnej- dyrektorzy oddziałów rejonowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, nieruchomości wojskowych- dyrektorzy oddziałów regionalnych Agencji Mienia Wojskowego. Gdy chodzi o grunty komunalne zaświadczenia będzie wydawał wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa- czytamy. Więcej- na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita" – 07.08.2018.).
"Prawo co dnia" w "Rz" rozmawia natomiast z Arturem Soboniem, wiceministrem inwestycji i rozwoju. W tekście "Damy radę, będzie 100 tys. mieszkań" wiceminister zapowiada kolejną zmianę przepisów, dotyczących ziemi rolnej w miastach. Podtrzymuje również zapowiedź rozpoczęcia budowy 100 tys. mieszkań w przyszłym roku. Na zarzut, ze wybudowanie takiej liczby mieszkań jest nierealne, rozmówca "Rz" odpowiada: Na moim biurku leży lista przygotowanych już inwestycji. Znajduje się na niej 108 tys. mieszkań budowanych obecnie w całej Polsce. Niedawno rozstrzygnęliśmy konkurs na osiedle w Krakowie na Klinach. Tam planujemy wybudować tysiące mieszkań. Wkrótce ruszy też pierwsza inwestycja w Warszawie, gdzie powstanie prawie 3 tys. mieszkań. Jesteśmy gotowi i legislacyjnie, i finansowo. Na budowę mieszkań możemy wydać dziś 20 mld zł. Na pytanie, jakim cudem, skoro nie udało się wdrożyć w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, pada kolejna odpowiedź: W pilotażu wybudowaliśmy pierwsze mieszkania w Jarocinie oraz Białej Podlaskiej. Teraz już realizujemy właściwą część programu. A spółką za to odpowiedzialną jest BGK Nieruchomości. Gdy chodzi o państwowy bank ziemi, to on już działa. Jednak nie wszystko idzie jak po maśle. Chcemy zmienić ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Chodzi o tereny rolne w miastach, a jest ich niemało, bo przeszło 900 tys. ha. Część tej ziemi znajduje się w zarządzie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Tam budowa mieszkań jest trudna. Chcemy to zmienić. W tym celu przygotowujemy projekt nowelizacji ustawy o KZN. Dzięki temu będzie można bez przeszkód budować mieszkania na tych terenach. Więcej szczegółów- na 15 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 07.08.2018.).
"Prawo co dnia" informuje również: "Przez lukę w prawie obrót lokalami był utrudniony". Nowe przepisy mają odblokować sprzedaż mieszkań w budynkach bez dokumentacji. "Rz" wraca do sprawy poruszonej w tekście z 9 lipca "Zamieszanie wokół obrotu lokalami". Chodziło o przepis regulujący zasady badania samodzielności lokalu, a konkretnie art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Bez tej czynności żaden notariusz nie przygotuje umowy nabycia lokalu. Okazało się, że ustawodawca, uchwalający równolegle więcej niż jedną ustawę na temat tego samego problemu, nie panuje nad legislacją. Prawie w tym samym czasie w parlamencie uchwalono dwie różne ustawy, wprowadzające zmiany do tego przepisu uwl. Chodzi o nowelizację o własności lokali oraz specustawę mieszkaniową. I jedne, i drugie przepisy miały wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Od tego, które jako pierwsze wejdą w życie, zależało, jakie będą zasady ustalenia odrębnej własności lokalu zawarte w art. 2 ust. 1a uwl. W związku z tym nie było wiadomo, jakie dokładnie będzie brzmienie tego przepisu. Problem właśnie się rozstrzygnął. Jako pierwsza wejdzie w życie nowela z uwl, a jako druga zmiana do uwl ze specustawy mieszkaniowej. Oznacza to, że ostatnia nowela zmodyfikuje treść przepisu uwl nadaną mu przez nowelę ustawy. Z przepisów będzie więc wynikało, że to starostowie, a nie notariusze, badają, czy ustanowienie odrębnej własności lokali następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy, uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz z pozwoleniem na budowę. Nowe przepisy mówią też, że odrębną nieruchomość w domu jednorodzinnym stanowić mogą co najwyżej dwa lokale mieszkalne. Więcej szczegółów- także na 15 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 07.08.2018.).
"Prawo co dnia" zauważa również: "Wpłata przed usługą bez podatku i faktury". Obowiązek podatkowy w VAT nie powstanie nawet, jeśli w umowie najmu określi się termin zapłaty zaliczki i dokona jej przed wykonaniem usługi. Dobra wiadomość dla firm zajmujących się najmem. NSA wydał bardzo ważny, korzystny dla nich wyrok dotyczący rozliczania VAT przy zaliczkach na poczet czynszu zapłaconego przed usługą. O wykładnię przepisów o VAT wystąpiła do fiskusa spółka z Małopolski zajmująca się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami. We wniosku wyjaśniła, że jest właścicielem centrum handlowego, w którym wynajmuje lokale spółkom i osobom fizycznym. Podatniczka zapytała, czy wpłata zaliczki na poczet czynszu najmu rodzi obowiązek podatkowy w VAT i wystawienie faktury zaliczkowej. Sama uważała, że określenie w umowie najmu terminu zapłaty zaliczki oraz dokonanie jej nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT, ani obowiązku wystawienia faktury. Na takie rozliczanie VAT nie zgadzał się jednak fiskus. Po szeregu rozpraw sądowych ostatecznie NSA zgodził się, że w spornej sprawie zapłata zaliczki przed wykonaniem usługi nie spowodowała konieczności rozliczenia VAT i wystawienia faktury. Więcej szczegółów- na 16 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 07.08.2018.).
Wyrok NSA odnotowuje również "Dziennik Gazeta Prawna" w tekście: "Zaliczka zapłacona przed wynajmem nie podlega VAT". Kwota wpłacona przed wykonaniem usługi najmu nie rodzi obowiązku podatkowego w VAT. Powstanie on później, w momencie wystawienia faktury za każdy miesiąc- orzekł NSA. Sprawa dotyczyła spółki będącej właścicielem centrum handlowego. W listopadzie 2015 r. podpisała ona umowę z przyszłym najemcą budynku, który miała dopiero dobudować. Najemca miał się przenieść do obiektu do 30 czerwca 2016 r. i zgodnie z umową płacić czynsz z góry, do 10 dnia każdego miesiąca, w wysokości prawie 45 tys. zł miesięcznie. Już w listopadzie przyszły najemca wpłacił jednak na konto spółki ponad 1,2 mln zł zaliczki na poczet czynszu. Kontrahenci uzgodnili, że ma ona zostać rozliczona proporcjonalnie na poczet czynszu w początkowych i końcowych okresach umowy najmu. Nie była to pełna zapłata za 5- letni okres najmu. Spółka uważała, że wpłata zaliczki nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT, ani nie zobowiązuje do wystawienia faktury. Dyrektor Izby Skarbowej uznał jednak, ze pierwszy termin płatności miał miejsce już w listopadzie 2015 r. i już wtedy spółka powinna wystawić fakturę. Ostatecznie NSA uznał, że wpłata zaliczki przed wykonaniem usługi najmu nie rodzi obowiązku podatkowego w VAT- czytamy na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 07.08.2018.).
"DGP" informuje w innym miejscu: "Millenium aneksuje umowy z częścią frankowiczów". Chociaż sądy stwierdziły, że instytucje kredytowe bezprawnie pobierały składki z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, Bank Millenium i tak domagał się od frankowiczów, aby w inny sposób zabezpieczyli zaciągnięte pożyczki. Wczoraj Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podał, że po jego interwencji bank zaprzestał nielegalnej praktyki i zadeklarował, że prześle swoim klientom frankowym propozycje aneksów do umów kredytowych. Pozostałe 19 banków, które udzielały pożyczek w CHF, zapewniło urząd antymonopolowy, że respektuje wyroki sądów kwestionujące pobieranie opłat za ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie to popularne zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego zaciąganego na 100 proc. wartości nieruchomości bądź nieco mniej. Okazało się ono wyjątkowo kosztowne dla osób, które zadłużyły się we frankach szwajcarskich, kiedy kurs tej waluty zaczął kilka lat temu drastycznie rosnąć. Szczegóły- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 07.08.2018.).
"DGP" w dodatku "Firma i Prawo" odnotowuje natomiast: "Wyodrębnimy lokal! Ale zgodnie z jakim planem?". Jest podpis prezydenta pod wyczekiwaną przez deweloperów nowelizacją ustawy o własności lokali. Naprawia ona błędy zmian wprowadzonych w ubiegłym roku przepisami o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Przyjęte wówczas regulacje miały ukrócić praktykę deweloperów, którzy najpierw budowali dom jednorodzinny, a potem wyodrębniali w nim nawet kilkanaście lokali. W ten sposób omijali przepisy prawa miejscowego. Ale likwidując lukę, wylano dziecko z kąpielą. Wpisany tam przepis, z pozoru prosty, pozwalał na wyodrębnienie w budynku jednorodzinnym co najwyżej dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Nie ustalono jednak, kto rozstrzyga o tym, czy dany lokal spełnia warunki samodzielności- starosta czy notariusz. Nie wiadomo było też, według jakiego planu należy oceniać możliwość wydzielenia odrębnej własności. Te luki praktycznie zablokowały możliwość wydzieleń w budynkach, a zwłaszcza w starych zasobach. Obecna ustawa poprawia tę sytuację. Ale też nie do końca. Wiadomo już wprawdzie, ze to starosta będzie rozstrzygał, czy wyodrębnienie jest zgodne z planem lub warunkami zabudowy oraz pozwoleniem (zgłoszeniem) budowlanym. Wciąż jednak nie jest jasne, według jakiego planu zagospodarowania przestrzennego należy oceniać, czy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Tego sprzed lat czy obecnego, który zresztą w każdej chwili może ulec zmianie ?- czytamy na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 07.08.2018.).
"Firma i Prawo" w "DGP" wraca do sprawy w kolejnym tekście: "Wyodrębnianie lokali znów będzie możliwe". To starosta, a nie notariusz, oceni, czy dane mieszkanie spełnia przesłanki samodzielności. Zmiany w ustawie o własności lokali mają odblokować wydzielanie odrębnych mieszkań w starych budynkach. Nowelizacja ustawy o własności lokali uchwalona została przez Sejm 5 lipca, a podpisana przez prezydenta 25 lipca. Wejdzie w życie 14 dni od dnia ogłoszenia. Ma rozwiązać istniejące problemy związane z ustanawianiem odrębnej własności samodzielnych lokali. I zasadniczo spełni swój cel, chociaż nie wszystkie sporne kwestie zostały uwzględnione przez ustawodawcę. Nie wiadomo choćby, czy zaświadczenia o samodzielności lokalu wydane przed 11 września 2017 r. będą ważne, czy może konieczne będzie uzyskanie nowego zaświadczenia- z uwagi na wcześniejsze niezbadanie wszystkich przesłanek niezbędnych do wyodrębnienia własności lokalu- czytamy na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 07.08.2018.).
"Firma i Prawo" zwraca także uwagę: "Dzielenie apartamentowców nie rozwiąże problemów z najmem krótkoterminowym". Deweloperzy mają pomysł, jak pogodzić tych, którzy kupują lokale, by zarabiać na turystach, z tymi, którzy kupują je, by w nich mieszkać. Eksperci: To droga donikąd, potrzeba głębszych zmian. Najem krótkoterminowy staje się w Polsce coraz popularniejszy. Osoby posiadające mieszkania na wynajem coraz częściej decydują się też na oferowanie ich turystom na doby. Inwestujący w ten biznes nie tylko wykupują pojedyncze mieszkania w kamienicach położonych w atrakcyjnych turystycznie częściach miast, lecz także coraz częściej zgłaszają się do deweloperów, wykupując część mieszkań w apartamentowcach. Rodzi to niezadowolenie tych nabywców, którzy kupują lokale, by w nich mieszkać. Dla nich najem krótkoterminowy prowadzony przez sąsiada bywa uciążliwy. Ministerstwo Sportu i Turystyki zapowiedziało uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego. Zmiany idą w kierunku wyeliminowania szarej strefy. Regulacja skupia się na wprowadzeniu obowiązkowej rejestracji lokali na wynajem krótkoterminowy oraz sposobie ich kontroli. Polski Związek Firm Deweloperskich proponuje rozwiązanie, które ma pogodzić interes obu stron: podzielić apartamentowce na część z mieszkaniami na wynajem, i część z lokalami niekomercyjnymi. Tym samym właściciele lokali, którzy chcą w nich zamieszkać, zostają oddzieleni od tych, którzy lokal nabyli w celach inwestycyjnych. Ten pomysł niektórzy deweloperzy zaczynają już wcielać w życie. Zdanie ekspertów to rozwiązanie jednak nie sprawdzi się w praktyce. Deweloper nie ma ani na tyle skutecznych narzędzi, ani prawnych środków, by zmusić kupującego lokal z części niekomercyjnej, by nie wynajmował go w modelu krótkoterminowym. Nieruchomość jest własnością kupującego i może nią rozporządzać we własnym zakresie. Niektórzy prawnicy proponują natomiast rozwiązanie polegające na zapisaniu podziału nieruchomości, np. w umowie zarządu wspólnoty lub regulaminie wspólnoty. Tyle że i ono nie zagwarantuje w pełni powodzenia. Dlatego eksperci twierdzą, że potrzebne są raczej ustawowe przepisy regulujące najem krótkoterminowy. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 07.08.2018.).
"DGP" informuje również: "Bankowcy spodziewają się zwiększenia popytu na kredyty". Ich zdaniem hipoteki przestaną być głównym motorem akcje kredytowej. Czekają na wzrost zainteresowania ofertą ze strony przedsiębiorstw. Jedynym segmentem rynku kredytowego, w którym banki widziały w ostatnich miesiącach wyraźne zwiększenie popytu, są hipoteki. Jednak w najbliższym czasie można się spodziewać schłodzenia tego rynku- wynika z nowej ankiety wśród przewodniczących komitetów kredytowych. Taką analizę co kwartał prowadzi Narodowy Bank Polski. O wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe informowała w minionym kwartale jedna czwarta banków. Ale potwierdzają go również twarde dane. Według Biura Informacji Kredytowej w I półroczu banki pożyczyły na nieruchomości 27,9 mld zł, o 16,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Z ankiety NBP wynika, że najczęściej wymienianym przez bankowców powodem zwiększenia zainteresowania hipotekami ze strony klientów są prognozy odnośnie do sytuacji na rynku mieszkaniowym. Innymi słowy: oceniamy, że mieszkania będą drożały i chcemy kupić, zanim do tego dojdzie. Więcej szczegółów- na siódmej stronie głównego wydania.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 07.08.2018.).
"Gazeta Wyborcza" zamieszcza z kolei tekst: "Deweloper w ogródku sąsiada". Budowa bloku na terenach przeznaczonych pod park teoretycznie jest możliwa, ale nie sądzę, aby dochodziło do takich sytuacji- broni nowej specustawy mieszkaniowej Jacek Kosiński, ekspert prawa nieruchomości. Podpisana w ubiegłym tygodniu przez prezydenta specustawa mieszkaniowa pozwala deweloperom budować nowe osiedla z pogwałceniem ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nowe przepisy mają przyspieszyć m.in. budowę lokali w ramach rządowego programu "Mieszkanie plus". Aktywiści, urbaniści, architekci i sami deweloperzy przyznają jednak, że "lex deweloper" może sprzyjać chaotycznej rozbudowie w miastach. Zwolennicy nowego prawa podkreślają, że na rynku wreszcie przybędzie nowych mieszkań. Rozmówca "GW" ostrożnie podchodzi do sprawy. Jego zdaniem efekty nowych przepisów są trudne z góry do przewidzenia. Jednak ryzyko dzikiej, niekontrolowanej zabudowy miast nie jest aż tak duże, jak się niektórym wydaje. Mamy rewolucję, która jednak w ostatecznym kształcie nie pozostawia dowolności, jeśli chodzi o lokalizację osiedla, czy też jego strukturę- czytamy. Pełny tekst rozmowy- na 11 stronie "Gazety".
(Źródło: "Gazeta Wyborcza"- 07.08.2018.).
