Wtorek, 7 maja 2024

„Prawo co dnia” we wtorkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Kolejne wyjaśnienie SN w sprawach o kredyt”. Zażalenie na wstrzymanie spłat rat na czas procesu wydane w II instancji rozpoznaje trzech sędziów. To sedno najnowszej uchwały trzech sędziów Izby Cywilnej SN. Ma ona znaczenie dla prowadzenia spraw o kredyty, w tym frankowe, jak też innych sporów cywilnych, w których zapadają tymczasowe zabezpieczenia na czas procesu. Kwestia ta wynikła w sprawie dwojga kredytobiorców, w której Sąd Apelacyjny w Warszawie udzielił na ich wniosek zabezpieczenia ich roszczenia o ustalenie nieistnienia umowy kredytu. W efekcie na czas trwania postępowania (czyli do jego prawomocnego zakończenia) powodowie przestali być zobowiązani do płatności rat w wysokości i terminach wskazanych w umowie o kredyt hipoteczny z 2008 r. Zażalenie złożył bank, a sąd apelacyjny powziął wątpliwość, jaki skład ma je rozpatrzyć. Konsekwencją było pytanie prawne skierowane do Sądu Najwyższego. Szczegóły- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 07.05.2024.).

Dodatek „Rz”– „Administracja i samorząd” zauważa natomiast: „Instrukcja obsługi nie zastąpi prawa miejscowego”. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach rozstrzygnął kwestię uregulowań dotyczących obowiązków właścicieli nieruchomości wyposażonych w przydomową oczyszczalnię ścieków.
 W sprawie chodziło o zmiany Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie miasta i gminy Skalbmierz. Rada miejska postanowiła, że właściciele nieruchomości wyposażonej w przydomową oczyszczalnię ścieków zobowiązani są do pozbywania się nieczystości ciekłych z częstotliwością wynikającą z instrukcji obsługi urządzenia wydanej przez producenta. W przypadku braku takiego dokumentu, właściciel nieruchomości zobowiązany jest do wywozu nieczystości ciekłych gromadzonych w osadniku przydomowej oczyszczalni ścieków nie rzadziej niż raz na rok. Zapisy te zakwestionował prokurator rejonowy. W skardze wskazał, że rada nie określiła częstotliwości pozbywania się nieczystości ciekłych przez właścicieli nieruchomości wyposażanych w przydomową oczyszczalnię ścieków, do czego była zobligowana zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zaś przyjęty zapis, nie stanowi o wypełnieniu przez radę normy kompetencyjnej i regulacja ta nie jest wystarczająca. WSA zauważył, że instrukcja obsługi, która nie jest aktem prawnym, nie może zastępować powszechnie obowiązującego na terenie gminy prawa miejscowego w zakresie częstotliwości opróżniania tych zbiorników. Ponadto, posiadacze oczyszczalni przydomowych mogą nie dysponować instrukcjami ich eksploatacji i opróżniać je z osadów ściekowych według swego uznania- czytamy na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 07.05.2024.).

„Dziennik Gazeta Prawna” informuje natomiast:  „Za korzystanie z mieszkania trzeba płacić. Nawet przed przeniesieniem własności”. Niektórzy nabywcy mieszkań odmawiają regulowania kosztów naliczonych im przed przeniesieniem własności lokali. To skutek błędnej interpretacji jednej z decyzji UOKiK. Chodzi o rachunki związane z użytkowaniem lokalu i części wspólnych nieruchomości w okresie od faktycznego przejęcia kluczy do momentu przeniesienia własności. Niektórzy klienci odmawiają zapłaty, powołując się na decyzję Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w której uznano za klauzulę niedozwoloną postanowienie z jednej z umów deweloperskich. Określała ona właśnie sposób rozliczenia kosztów generowanych jeszcze przed przeniesieniem własności mieszkania. Użytkowanie lokalu generuje koszty. Do tego dochodzą koszty użytkowania części wspólnych i zarządzania nieruchomością. Są zużywane woda i energia, pojawia się mnóstwo śmieci. Zaczynają się pierwsze awarie windy, bo ekipy remontowe nie zważają na maksymalny ciężar, jakim można je obciążyć. Ktoś coś stłucze, porysuje, pobrudzi. Koszty tego są proporcjonalnie do metrażu dzielone między osoby, które użytkują lokale. Po utworzeniu wspólnoty zarządca rozlicza ten okres z właścicielami mieszkań – wyjaśnia cytowany w tekście deweloper.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 07.05.2024.).

„DGP” zamieszcza również tekst: „TBS to droga spłata taniego kredytu. Są skargi mieszkańców”. Liczna grupa posłów koalicji rządzącej zwróciła się do ministra rozwoju i technologii z interpelacją w sprawie spłacania przez mieszkańców TBS kredytów zaciągniętych na budowę użytkowanych przez nich mieszkań. Podstawą ich wystąpienia jest sytuacja w Poznańskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego. Mieszkańcy tego TBS-u skarżą się na „niezwykle wolne tempo spłat kredytów” zaciągniętych na budowę mieszkań, zwłaszcza z początkowego okresu działania TBS-u, w latach 1998–2000. W efekcie, jak czytamy w interpelacji, po ponad 20 latach spłaty część odsetkowa raty nadal znacząco przewyższa część kapitałową, a mieszkańcy de facto nie spłacają zobowiązań zaciągniętych na budowę ich mieszkań, lecz finansują spłatę przez PTBS kredytów zaciągniętych na później powstałe inwestycje. Z tego powodu nie doczekali się dotąd niższych czynszów, jakie im obiecywano po spłacie kredytów. Posłowie w interpelacji przekazują szefowi MRiT postulat zmiany ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Chodzi o art. 28, który normuje kwestię stawek czynszów. „Zmiana ta miałaby opierać się na wyraźnym zakazaniu procederu polegającego na ściąganiu spłat kredytu zaciągniętego na jedną inwestycję i wykorzystywaniu tychże środków do spłaty kredytu zaciągniętego na inną inwestycję. Innymi słowy miałaby ona spowodować możliwość spożytkowania rat danej inwestycji tylko na spłatę zaciągniętego na nią kredytu” – pisze w imieniu posłów Franciszek Sterczewski (KO) i pyta, czy resort jest w stanie oszacować, jaka jest skala tego problemu i czy rozważa zmiany legislacyjne.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 07.05.2024.).

W „DGP” czytamy również: „Zarządzania budową nie można uznać za prace marginalne”. Finansowanie kosztów ogólnych, zapewnienie gwarancji, kadry zarządzającej budową czy zaplecza budowy to czynności, które należy zakwalifikować jako prowadzenie inwestycji budowlanej. Nawet jeśli same roboty zostaną zlecone podwykonawcom, to nie można uznać, że udział generalnego wykonawcy jest marginalny – uznała Krajowa Izba Odwoławcza w poszerzonym składzie orzekającym. Wyrok jest o tyle istotny, że KIO wyraźnie odróżniła zarządzanie realizacją umowy przy usługach (np. informatycznych), co jej zdaniem rzeczywiście można uznać za nieistotny udział w realizacji zamówienia, od organizacji pracy przy robotach budowlanych. „Okoliczność ta zgoła odmiennie rzutuje na interpretację realizacji zamówienia, ponieważ w przypadku usług, jeśli cały ich zakres został powierzony podwykonawcy, rola wykonawcy jako strony umowy staje się rzeczywiście marginalna i uboczna. W przypadku z kolei robót budowlanych (…) realizacja zamówienia, oprócz fizycznych robót budowlanych, obejmuje również cały, szeroko ujęty proces realizacji zamierzenia budowlanego, w tym kwestie organizacyjne, techniczne czy zaopatrzeniowe” – podkreśliła w uzasadnieniu niedawno opublikowanego rozstrzygnięcia. Wyrok dotyczy przetargu na rozbudowę kilku ulic wraz z budową pętli tramwajowo- autobusowej w Łodzi. Zamawiający w specyfikacji nie zastrzegł obowiązku realizacji określonych zadań osobiście przez wykonawcę. Dlatego dwie spośród startujących firm powierzyły zdecydowaną większość prac do fizycznego wykonania przez podwykonawców. Zamawiający uznał, że jest to niezgodne z prawem. Więcej- na łamach „DGP”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 07.05.2024.).

„DGP” odnotowuje również: „Nowy gracz na rynku nieruchomości w Polsce. Czym są REIT-y?”. Działalność REIT-ów może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości, w tym rynek mieszkań na wynajem – powtarzają eksperci. Próby uchwalenie przepisów umożliwiających zakładanie REIT-ów podejmowane są w Polsce od kilku lat, jak dotąd bezskutecznie. Czy to się zmieni? Obecny rząd przedstawił niedawno własne propozycje rozwiązań regulujących ich działanie. W tej chwili trudno przewidzieć, czy ta inicjatywa nie skończy się jak poprzednie. Nie zmienia to jednak faktu, że REIT-mi warto się zainteresować. Ich wprowadzenie może wpłynąć na sytuację zarówno najemców, jak i właścicieli mieszkań na wynajem. W  kwietniu media informowały o kolejnych przymiarkach do wprowadzenia REIT-ów w Polsce. Z informacji przedstawionych przez resort rozwoju wynika, że w polskiej wersji mają się nazywać SINN-y (spółki inwestujące w najem nieruchomości). Resort zakłada, że działalność SINN-ów obejmować będzie nie tylko nieruchomości mieszkaniowe, ale również komercyjne (biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej, centra handlowe). Spółki te mają być notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Wstępnie założono, że zwolniona z podatku będzie dywidenda z SINN-ów, ale tylko wtedy, gdy będzie wynosić co najmniej 90 proc. przychodów z najmu (po odliczeniu kosztów i podatków). Eksperci komentujący w mediach założenie przedstawione przez ministerstwo rozwoju zwrócili też uwagę, że „polskie REIT-y”, czyli SINN-y, mają mieć wysoki kapitał zakładowy (minimum 100 mln zł). To oznacza, że powinny być to duże firmy mogące zlecać inwestycje budowlane bezpośrednio deweloperom. Ma to przeciwdziałać skupowaniu gotowych mieszkań z rynku oraz wpływać stymulująco na podaż mieszkań- czytamy.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 07.05.2024.).

„DGP” zauważa w innym miejscu: „Spadek sprzedaży mieszkań nie zatrzymał cen. Wciąż idą w górę”. Z danych opublikowanych w ostatnich dniach przez kilka ośrodków analitycznych wynika, że choć mamy do czynienia ze znaczącym spadkiem sprzedaży mieszkań, to średnie ceny cały czas idą w górę. Eksperci Rankomat.pl, agencji JLL, Rednet czy OtoDom mówią o tym, że dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, miast wojewódzkich oraz tych na prawach powiatu. Spadek sprzedaży jest spowodowany głównie zamknięciem z końcem 2023 r. możliwości składania wniosków o Bezpieczny kredyt 2 proc. Według JLL w I kw. 2024 r. na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) nabywców znalazło ponad 11 tys. lokali. OtoDom, który uwzględnia też Katowice, mówi o ponad 12 tys. Oznacza to dwucyfrowy spadek, licząc rok do roku, i kilkuprocentowy w porównaniu z końcówką 2023 r. Z danych OtoDom wynika, że wzrost cen na rynku pierwotnym wręcz przyspieszył. Najwyższe nadal są w Warszawie, ale najszybciej rosły w Olsztynie czy Toruniu. Spadki zanotowano tylko w Gdańsku i Poznaniu. Dynamika wyhamowała natomiast na rynku wtórnym- odnotowano.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 07.05.2024.).