Wtorek, 3 styczeń 2023

¨2023: ważny rok dla frankowiczów¨
¨Jak zmienisz rozliczenia, styczeń będzie bez ulgi¨
¨Mocna odbudowa wycen wybranych deweloperów z GPW¨
¨Pieniądze na lepsze planowanie przestrzenne¨
¨Stopy duszą kredyty hipoteczne, ale nie konsumpcję¨
¨Jest pozytywne zaskoczenie, ale bez wielkiego optymizmu¨
¨Zabezpieczeniowa karuzela z WIBOR-em¨
¨Umowa rezerwacyjna nie dla miejsca garażowego¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ we wtorkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨2023: ważny rok dla frankowiczów¨. Od orzeczeń TSUE zależy, czy kolejni kredytobiorcy poczują się zachęceni do składania pozwów przeciwko bankom. Prawnicy od spraw frankowych analizują, co czeka ich klientów w najbliższych miesiącach i roku. Są to nie tylko kwestie prawne, ale też procesowe oraz organizacyjne, jak choćby wydolność sądów. Jak dalej czytamy, miniony rok był w orzecznictwie frankowym czasem konsolidacji, a nie przełomów. Utrwalił się pogląd o niedopuszczalności dzielenia warunku umownego i pozostawienia odniesienia do kursu NBP. Sąd Najwyższy przypomniał zaś, że odniesienie do tabeli kursowej banku jest niedopuszczalne, zarówno w obrocie konsumenckim, jak i gospodarczym. Przyszłość kredytów frankowych skupia się obecnie na kwestii wynagrodzenia za korzystanie z kapitału. Frankowicze i kancelarie specjalizujące się w sprawach frankowych czekają na wyrok TSUE, spodziewając się, że po tym rozstrzygnięciu strona bankowa będzie przystępować do ugód, które będą odpowiadały prostemu rozliczaniu wzajemnych świadczeń pieniężnych. Na wyrok trzeba jednak poczekać: 2 października 2022 r. TSUE zarządził sporządzenie opinii przez rzecznika generalnego, dając mu czas do 16 lutego 2023 r. A to oznacza, że wyroku w sprawie wynagrodzenia za korzystanie z kapitału banku należy spodziewać się kilka miesięcy później. Prawnicy spodziewają się też szeregu orzeczeń TSUE w innych kwestiach, które ciągle odstraszają klientów banków przed złożeniem pozwu, jak: naliczanie odsetek od kwot dochodzonych przez konsumenta czy zabezpieczenie powództwa konsumenta przez wstrzymanie płatności rat kredytowych. Część ma natomiast nadzieję, że SN wyjaśni także kwestię terminu od którego konsumentom należą się odsetki za opóźnienie banków w zwrocie świadczeń otrzymanych w wyniku nieważnej umowy. Praktyka sądowa dostarcza kolejnych pytań, jak to, zadane przez warszawski Sąd Apelacyjny: Czy w sprawie o ustalenie nieważności umowy kredytu z powodu jej abuzywnych postanowień i zwrot nienależnych świadczeń zachodzi po stronie powodowej współuczestnictwo koniecznie obojga kredytobiorców? W razie pozytywnej odpowiedzi, jaki termin na przystąpienie ma drugi kredytobiorca. Kredyt zaciągnęła para z nieformalnego związku, który się rozpadł, a pozew złożyła tylko kobieta. I jeszcze WIBOR. 3 listopada 2022 r. katowicki Sąd Okręgowy w ramach zabezpieczenia na czas procesu złotówkowicza z bankiem zawiesił pobieranie przez bank odsetek opartych na wskaźniku WIBOR, dzięki czemu rata spadła z 6,7 do 1,7 tys. zł. Wielu wydawało się, że to orzeczenie jest precedensem, tymczasem przed kilkoma dniami ten sam sąd tylko w innym składzie uchylił to postanowienie. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 03.01.20223.).

¨Prawo co dnia¨ zauważa w innym miejscu: ¨Jak zmienisz rozliczenia, styczeń będzie bez ulgi¨. Przedsiębiorca, który przechodzi z liniowego PIT na ryczałt albo odwrotnie, nie odliczy zapłaconej w styczniu składki zdrowotnej za grudzień. ¨Rz¨ ma złą wiadomość dla przedsiębiorców, którzy w 2023 r. chcą zmienić formę opodatkowania. Choć ulga na składki zdrowotne jest i na ryczałcie, i na liniowym PIT, przejście z jednej formy na druga powoduje, że odliczenie będzie mniejsze. Przepada bowiem składka zapłacona w styczniu za grudzień. Potwierdza to odpowiedź Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie przedsiębiorcy, który w 2022 r. był na liniowym PIT, a w tym roku chce przejść na ryczałt. Fiskus przyznał, że ryczałtowcy mogą odliczać składki zdrowotne, ale tylko zapłacone w danym roku z tytułu działalności opodatkowanej w formie ryczałtu- czytamy na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 03.01.2023.).

¨Rz¨ także krótko: O 38 proc. mieszkań mniej niż przed rokiem sprzedali deweloperzy w 2022 r.- podała firma Otodom. W 2023 r. nie będzie spadków cen, a przynajmniej nie na taką skalę, jakiej mogliby chcieć nabywcy- napisano.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 03.01.2023.).

¨Rz¨ informuje również: ¨Mocna odbudowa wycen wybranych deweloperów z GPW¨. Odbicie na giełdzie nie ominęło budowniczych mieszkań. Liderzy uzyskali po 20- 40 proc. wartości, ale otoczenie rynkowe pozostaje wymagające. Pierwszą sesję w 2023 r. indeks WIG- nieruchomości rozpoczął od wzrostu o ponad 2 proc., do 2,68 tys. pkt. Oznacza to, że od końcówki października wartość indeksu grupującego deweloperów wzrosła o 16 proc. Tempo odbudowy wyceny przez część deweloperów robi zatem wrażenie. Grupę pociągnęła mieszkaniowa Develia, której walory podrożały o 42 proc. Na drugim miejscu znalazł się specyficzny, bo budujący dla spółdzielni mieszkaniowych ED Invest, którego kurs wzrósł o 38 proc. Z kolei o 34 proc. podrożały papiery budującego mieszkania o wyższym standardzie Lokum. W zestawieniu dominują deweloperzy skoncentrowani na mieszkaniówce. Rok 2022 upłynął pod znakiem mocnej korekty sprzedaży, a ten rok nie zapowiada się na przełomowy. Niska sprzedaż mieszkań (40,9 tys. lokali w siedmiu największych miastach) to efekt odcięcia konsumentów od finansowania bankowego w wyniku wysokich stóp procentowych i wyśrubowanych  kryteriów badania zdolności kredytowej. W ocenie eksperta JLL, w krótkiej perspektywie popyt na kredyty spadnie jeszcze bardziej. Nie dość, że kolejne banki będą zawieszać udzielanie pożyczek opartych o WIBOR i część nabywców będzie czekać na pojawienie się ofert opartych na WIRON, a być może także na obniżenie bufora ostrożnościowego przez KNF, to jeszcze posiadający zdolność kredytową nabywcy pierwszych mieszkań będą się wstrzymywać z zakupem do momentu uruchomienia zapowiadanego przez rząd nowego programu ¨kredytów na 2 proc.¨. Wygląda więc na to, że czeka nas pół roku kredytowej pauzy strategicznej- czytamy na 21 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 03.01.2023.).

Dodatek ¨Rz¨– ¨Administracja i samorząd¨ zamieszcza z kolei obszerny tekst: ¨Pieniądze na lepsze planowanie przestrzenne¨. Prawie 200 mln euro dofinansowania otrzymają gminy na ponowne przyjrzenie się temu, jak powinno wyglądać dobre i przyjazne dla mieszkańców oraz inwestorów zarządzanie własnymi obszarami. Gdzie ma być przestrzeń pod działalność gospodarczą, jaka może być jej uciążliwość, gdzie będzie wolno wybudować dom jednorodzinny, a gdzie kilkukondygnacyjny budynek?  W jakim miejscu nabywca nieruchomości będzie mógł mieć pewność, że sąsiad nie postawi hotelu albo toru dla quadów, a w jakim inwestor będzie mógł oczekiwać zrozumienia i akceptacji dla swoich planów budowy lub rozbudowy przedsiębiorstwa? Wszyscy mieszkańcy- obecni właściciele nieruchomości, jak i ci planujący zakupy, przedsiębiorcy myślący o budowie nowych zakładów produkcyjnych lub usługowych, chcieliby wiedzieć, gdzie, co i na jakich warunkach wolno budować. Aby tak się stało wszystkie gminy w Polsce powinny mieć dobrze przygotowane strategie swojego rozwoju i odpowiadające tym planom jasno i precyzyjnie wskazane dokumenty odnoszące się do zagospodarowania przestrzennego. Często takich dokumentów nie ma, są niekompletne, nieprecyzyjne lub nie obejmują wszystkich obszarów danej gminy. Stąd też jeden z postulatów Krajowego Planu Odbudowy to reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Temu zagadnieniu poświęcone jest jedno z działań programu, a przeznaczone na jego realizację środki mają pomóc gminom w przygotowaniu dokumentów strategicznych, natomiast uczelniom w przygotowaniu specjalistycznych kursów i studiów z tego zakresu. Przedsięwzięcie będzie polegało na udzieleniu wsparcia dla gmin poprzez współfinansowanie procesów: przygotowania strategii rozwoju oraz gminnych programów rewitalizacji, sporządzenia planów ogólnych oraz przekształcenia planów miejscowych. Jak wynika z diagnozy zawartej w KPO, obowiązujące w Polsce przepisy w zakresie planowania przestrzennego są mało przejrzyste i umieszczone w wielu aktach prawnych.- wiele z nich ma charakter przepisów szczegółowych, co dodatkowo zmniejsza czytelność systemu. Samorządy nie mają warunków prawnych do kompleksowego planowania rozwoju z uwzględnieniem całego terytorium gminy. W konsekwencji inwestorzy korzystają powszechnie z decyzji o warunkach zabudowy, której idea została wypaczona. Praktyka i orzecznictwo uczyniły z tego instrumentu jedno z podstawowych narzędzi kształtowania przestrzeni, podczas gdy miało być to raczej narzędzie ¨awaryjne¨. W konsekwencji, jak podają autorzy KPO, około połowa pozwoleń na budowę wydawana jest na jej podstawie, a nie na podstawie dokumentu kompleksowo regulującego planowanie rozwoju w gminie. Pula środków KPO przewidziana na planowanie przestrzenne wynosi ogółem 900 mln zł. Więcej szczegółów- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 03.01.2023.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ zauważa z kolei: ¨Stopy duszą kredyty hipoteczne, ale nie konsumpcję¨. Styczeń będzie czwartym miesiącem bez podnoszenia kosztu pieniądza w Polsce. Jakie są skutki 11 podwyżek oprocentowania z 2021 i 2022 r.? Dziś rozpoczyna się pierwsze w tym roku posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej. Jego wynik poznamy jutro. Analitycy nie spodziewają się zmian stóp procentowych. ¨Naszym zdaniem bez zmian pozostaną nie tylko stopy procentowe, ale także retoryka¨ ? zaznaczyli ekonomiści PKO BP. Wskazali na takie sformułowania jak ¨to pauza, a nie koniec cyklu podwyżek¨ albo ¨jest zbyt wcześnie na dywagację o obniżkach stóp¨. Na styczniowym posiedzeniu RPP nie będzie jeszcze znać szacunków Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących inflacji w grudniu. Zostaną one przedstawione w czwartek. Analitycy spodziewają się, że 12-miesięczny wskaźnik wzrostu cen w grudniu nieznacznie wyhamował po 17,5 proc. zanotowanych w listopadzie. Wzrost ceny pieniądza miał duży wpływ na popyt na kredyty mieszkaniowe. W minimalnym zakresie odbił się natomiast na zainteresowanie pożyczkami konsumpcyjnymi. Spadki sprzedaży w hipotekach przekraczają w ostatnich miesiącach 70 proc. w ujęciu rocznym. W kredytach konsumpcyjnych są najwyżej kilkuprocentowe, a w listopadzie 2022 r. wartość zaciągniętych pożyczek była praktycznie taka sama jak rok wcześniej. W efekcie sprzedaż kredytów konsumpcyjnych była w ostatnich miesiącach trzy razy wyższa niż hipotek. W poprzednich latach właśnie kredyty konsumpcyjne były dla banków motorem wzrostu dochodów. Większość ekonomistów jest zdania, że stopy NBP w tym roku się nie zmienią. Obniżki są oczekiwane w 2024 r., kiedy niższa ma być również inflacja. Z opublikowanych w poniedziałek przez NBP wyników ankiety dotyczącej prognoz makroekonomicznych ¨wśród profesjonalnych prognostów¨ wynika, że średnia oczekiwana wysokość głównej stopy NBP w 2024 r. jest o 1 pkt proc. niższa niż jej obecna wysokość. Oprocentowanie większości kredytów zależy bezpośrednio nie od stóp NBP, a od stawek rynkowych. Najbardziej popularna trzymiesięczna stopa WIBOR wynosi obecnie ok. 7 proc. Jest najniżej od przełomu lipca i sierpnia ub.r. Na początku listopada przekraczała nawet 7,6  proc. Ten spadek zapowiada również obniżkę oprocentowania kredytów. Więcej- na szóstej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 03.01.2023.).

Niżej w ¨DGP¨ czytamy: ¨Jest pozytywne zaskoczenie, ale bez wielkiego optymizmu¨. Wskaźniki PMI są lepsze od oczekiwań. Przemysł w najbliższych miesiącach będzie jednak poniżej granicy wskazującej na rozwój. Koniunktura w polskim sektorze przemysłowym pod koniec 2022 r. poprawiła się bardziej, niż prognozowali ekonomiści. Nadal jednak wskaźnik PMI pozostaje poniżej 50 proc. ? progu, który oddziela hamowanie od ekspansji. Pozytywnie zaskoczyły także dane z innych europejskich gospodarek. S&P Global podał, że w grudniu indeks PMI w naszym przemyśle wyniósł 45,6 pkt w  porównaniu z  43,4 pkt w listopadzie. Średnia prognoz mówiła, że wskaźnik wzrośnie do 44 pkt. Ekonomiści Alior Banku podkreślają, że odczyt jest najwyższy od maja ubiegłego roku i jednocześnie coraz wyraźniej oddala się od dwuletniego minimum osiągniętego w  sierpniu 2022 r., na poziomie 40,9 pkt. W komentarzu do danych pozytywnych informacji już jednak nie ma zbyt wiele. ¨Sam fakt, że indeks pozostaje poniżej poziomu 50 pkt, sugeruje, że sektor wciąż pozostaje w kontrakcji. Według badania ponownie spadały produkcja, nowe zamówienia i zatrudnienie, choć tempo tych spadków było mniejsze niż w listopadzie¨ ? napisali analitycy. Również Monika Kurtek, główna ekonomistka Banku Pocztowego, przyznała, że z opublikowanego przez S&P Global raportu wynika, że w końcu 2022 r., w związku z niestabilnością gospodarczą i  wysoką inflacją, spadły ponownie produkcja przemysłowa (ósmy miesiąc z rzędu) i nowe zamówienia (dziesiąty miesiąc z rzędu), w tym zamówienia eksportowe. W ocenie ekonomistki zapełnianie magazynów miało najprawdopodobniej w ostatnim kwartale 2022 r. wyraźnie mniejszy wkład we wzrost PKB niż we wcześniejszych kwartałach. Analityczka dodała też, że wskaźnik PMI nie pogłębia już spadków, co budzi pewien optymizm na przyszłość, niemniej jednak na poprawę widoczną w danych napływających z gospodarki realnej przyjdzie nam poczekać przynajmniej trzy miesiące. Więcej szczegółów- także na szóstej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 03.01.2023.).

¨DGP¨ w innym miejscu informuje: ¨Zabezpieczeniowa karuzela z WIBOR-em¨. Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił postanowienie innego składu tego sądu o udzieleniu zabezpieczenia w postaci naliczania oprocentowania kredytu z pominięciem wskaźnika WIBOR. Kilka dni wcześniej podobnego zabezpieczenia w innej sprawie udzielił jednak sąd w Warszawie. Przypomnijmy, że chodzi o orzeczenie Sądu Okręgowego w Katowicach z 3 listopada ub.r. wydane w postępowaniu zabezpieczającym. Sąd przychylił się do wniosku konsumenta i uznał, że do czasu wydania wyroku na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w złotówkach składa się wyłącznie marża banku, bez wskaźnika WIBOR. Pełnomocnicy kredytobiorców wskazywali, że bank, gdy udzielał kredytu o zmiennej stopie procentowej, powinien był przedstawić m.in. symulacje, jak bardzo wzrosną raty w zależności od wzrostu stóp procentowych. Pozwany bank wniósł zażalenie na to postanowienie, które 22 grudnia 2022 r. zostało w całości uwzględnione przez inny skład SO w Katowicach. To oznacza, że szeroko komentowane postanowienie nie występuje już w obrocie prawnym i kredytobiorcy są zobowiązani do spłaty kredytu tak jak dotychczas. Tymczasem 15 grudnia ub. r. w innej sprawie dotyczącej kredytu złotówkowego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli wydał postanowienie o zabezpieczeniu idące jeszcze dalej. W myśl tego orzeczenia do czasu rozstrzygnięcia sprawy powódka w ogóle nie musi płacić rat ani innych kosztów związanych z zaciągniętym kredytem. Pytanie, czy to postanowienie się utrzyma, czy podzieli los katowickiego judykatu, pozostaje otwarte. Zdaniem mec. Karoliny Pilawskiej z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci w sporach dotyczących kredytów złotówkowych wbrew pozorom jest wiele analogii do spraw frankowych. ? Kredytobiorcy złotowi częstokroć nie byli informowani, jakie konsekwencje dla ich sytuacji będzie miał wzrost stóp procentowych, w szczególności że może on spowodować nawet dwukrotny wzrost rat kredytowych. Co istotne, nie pojawiały się także informacje dotyczące zasad określania stawki WIBOR ? mówi mec. Pilawska. Poza tym, jak dodaje, stawka ta jest jest ustalana przez 10 największych banków działających na rynku polskim. Więcej szczegółów- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 03.01.2023.).

Kolejny dodatek ¨DGP¨– ¨Firma i Prawo¨ zauważa natomiast: ¨Umowa rezerwacyjna nie dla miejsca garażowego¨. Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa) wprowadziła do porządku prawnego dotychczas nieskodyfikowaną umowę rezerwacyjną, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Jednak ustawodawca dość niefortunnie wskazał katalog umów, które mogą być poprzedzone umową rezerwacyjną, a których enumeratywne wyliczenie zawarte zostało w art. 29 ust. 1. O dziwo, nie są to wszystkie umowy, co do których ustawa nakazuje stosowanie jej przepisów. Pominięte zostały bowiem umowy, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy. W konsekwencji umowa rezerwacyjna nie może zostać zawarta np. dla umowy przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, nawet jeśli ta umowa będzie zawierana razem z umową deweloperską ? mimo że zgodnie z art. 2 ust. 2 stosuje się do niej reżim ustawy. Jeżeli zatem nabywca chce zarezerwować nie tylko lokal mieszkalny, lecz także miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, które będą sprzedawane jako udział w odrębnym lokalu użytkowym (oczywiście w ramach tego samego co lokal mieszkalny przedsięwzięcia deweloperskiego), to nabywca nie może dokonać rezerwacji tego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej w ramach umowy rezerwacyjnej. W uzasadnieniu do projektu ustawy stwierdzono, że do tego rodzaju umów znajdują zastosowanie m.in. przepisy ustawy dotyczące umowy rezerwacyjnej, ale literalne brzmienie ustawy stoi w sprzeczności z założeniem ustawodawcy. Nie wiadomo, z jakich przyczyn ustawodawca odmówił nabywcy takiej możliwości. Dla dewelopera taka regulacja także nie jest korzystna, nie ma bowiem narzędzi prawnych, aby taki garaż lub komórkę lokatorską bez naruszenia przepisów ustawy zarezerwować dla nabywcy- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 03.01.2023.).