Wtorek, 28 listopad 2023

„Prawo co dnia” we wtorkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Elektroniczne dokumenty będą ściśle uregulowane”. Minister finansów szykuje nowe rozporządzenia dotyczące technicznych szczegółów korzystania z Krajowego Systemu e- Faktur. Nadawanie i odbieranie uprawnień do korzystania z KSeF będzie możliwe zarówno w formie elektronicznej, jak i poprzez powiadamianie naczelnika urzędu skarbowego w formie papierowej. Uregulowane też będzie nadawanie prawa do korzystania z systemu przez różne osoby wewnątrz jednej firmy (będącej podatnikiem VAT). Nie będzie przy tym możliwe automatyczne cedowanie uprawnień na wybrane osoby w firmie bez zgłaszania tego faktu do systemu. To tylko niektóre z wielu technicznych wymogów, jakie przyniosą dwa rozporządzenia ministra finansów dotyczące korzystania z nowego systemu elektronicznego fakturowania. Będzie on polegał na wystawianiu faktur VAT wyłącznie w formie elektronicznej, a administracja skarbowa zyska do nich dostęp w czasie rzeczywistym. Wdrożenie systemu zaplanowano 1 lipca 2024 r. W projekcie rozporządzenia zostały również zawarte m.in. wymogi techniczne dotyczące wystawiania faktur w razie awarii systemu (m.in. poprzez oznaczanie ich słowem „offline”). Uwzględniono także postulaty przedsiębiorców z branż energetycznej, ciepłowniczej i gazowej, dla których- w osobnym rozporządzeniu- przewidziano szczególne zasady wystawiania faktur za  dostawę prądu, ciepła, wody czy gazu. Będą musiały zawierać numer, za pomocą którego podatnik jest identyfikowany na potrzeby VAT, ale będzie można pominąć miarę i ilość dostarczonych towarów oraz cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku. Brzmienie obu projektów rozporządzeń wskazuje, że wejdą w życie 1 lipca 2024 r. Oznacza to, że na razie MF nie zakłada odsunięcia w czasie wdrożenia tego systemu. Tymczasem ze strony wielu przedsiębiorców i doradców podatkowych słychać postulaty, by odsunąć uruchomienie KSeF przynajmniej o pół roku ze względu m.in. na niedostateczne przygotowanie organizacyjne i informatyczne firm. Więcej szczegółów-  na stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 28.11.2023.).

„Rz” zamieszcza w innym miejscu obszerną relację z mieszkaniowego panelu Real Estate Trends. W tekście „Rynek mieszkań poszukuje równowagi” czytamy:  Fundamenty polskiego rynku mieszkaniowego są silne, prywatny kapitał i państwo mają swoje role do odegrania. W krótkim terminie czekają nas turbulencje. Podczas pierwszego panelu „Mieszkaniowy zawrót głowy” imprezy pod hasłem Real Estatew Trends uczestnicy odnieśli się  do perspektyw krótko- i długoterminowych zarówno rynku sprzedaży mieszkań, jak i najmu. 2023 r.  to na rynku mieszkaniowym z jednej strony coraz mocniej rozkręcający się popyt, m.in. dzięki sterydowi w postaci programu „Bezpieczny kredyt”, a z drugiej wyraźnie wolniejszy wzrost podaży. Ta nierównowaga skutkuje m.in. wzrostem cen mieszkań. Dopiero dane GUS za wrzesień i październik pokazują, że produkcja mieszkań w Polsce weszła na poziom typowy dla dobrej koniunktury. Dane Otodom Analytics za październik też świadczą o przyzwoitym poziomie produkcji. Czy rynek złapał równowagę? W opinii Konrada Płochockiego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, to złudzenie. Teraz popyt jest bardzo duży, niemniej firmy zastanawiają się, jak będzie wyglądał w przyszłych latach. Z jednej strony liczymy na dalszy spadek inflacji i zmniejszanie się stóp procentowych, co długotrwale wpływałoby na ożywienie, ale z drugiej strony- o ile nie będzie modyfikacji zasad- to podawanie sterydu w postaci  „Bezpiecznego kredytu” prawdopodobnie z początkiem 2024 r. dobiegnie końca. Cytowana w tekście przedstawicielka zarządu PFR Nieruchomości zauważyła natomiast, że większość zasobów mieszkaniowych istniejących w Polsce pamięta czasy Gierka, więc okres eksploatacji budynków będzie się kończył i to też należy brać pod uwagę. W dyskusjach o mieszkaniówce co jakiś czas pojawia się również temat prefabrykacji jako czynnika mogącego przyspieszyć budowanie. Grupa Pekabex od dawna sprzedaje prefabrykaty na rynki skandynawskie, próbuje też popularyzować technologię na rodzimym rynku. Budowa projektu pokazowego zaowocowała utworzeniem Pekabeksu Development. Czego uczestnicy panelu oczekują od nowego rządu? Uwolnienie gruntów, przyspieszenie procedur, ujednolicenie wykładni prawa w urzędach- na to wskazywali uczestnicy panelu. Powtarzał się również wątek aktywizacji oszczędności Polaków- dziś pieniądze lokowane są w mieszkaniach, a mogłyby zasilić REIT- y, które z kolei mogłyby zająć się budową lokali na wynajem instytucjonalny. Państwo powinno skupić się na budownictwie czynszowym, np. poprzez udostępnianie finansowania samorządom. Tworzenie państwowego dewelopera jest mrzonką, nawet największy prywatny deweloper w Polsce ma 3 proc. rynku- współpraca powinna odbywać się na poziomie lokalnym. Przedstawicielom branży zależy tez najbardziej na równości i transparentności. Jak dalej czytamy, inwestorzy PRS powinni być traktowani na równi z właścicielami indywidualnymi, którzy wynajmują mieszkania, zarówno w kwestii podatków, stawki za energię elektryczną. Najemcy obu grup powinni mieć te same warunki prawne. PZFD wymienia też m.in. odblokowanie projektów w trybie lex deweloper, co oznaczałoby wejście inwestycji na rynek w ciągu sześciu- dwunastu miesięcy. Postuluje również zaostrzenie przepisów w kwestii skarżenia się na inwestycje deweloperskie, co pozwala na długo blokować projekty często bez merytorycznego uzasadnienia. Pełny tekst debaty- na 22 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 28.11.2023.).

„Rz” publikując dalej relacje z drugiego panelu poświęconego perspektywom rynku nieruchomości. W kolejnym tekście „Biura będą potrzebne- ale jakie” czytamy: Nowoczesne budynki w centrach miast, ale i starsze nieruchomości dostosowywane do standardów  i oczekiwań- biura będą potrzebne, ale rynek mocno się rozwarstwił. Od pandemii minęło już dużo czasu, ale skutki widać do dziś: praca hybrydowa, spadek oddawanej i budowanej powierzchni biurowej. Wojna w Ukrainie to wzmocnienie problemów: inflacja, wysokie koszty finansowania budowy. Jak w tej sytuacji wyglądają perspektywy polskiego rynku- najemców, właścicieli, deweloperów i inwestorów? Analityk z działu powierzchni biurowych Colliers przypomniał, że inaczej zachowuje się Warszawa, inaczej regiony. Biorąc pod uwagę fakt, że w stolicy jest dużo siedzib organizacji, więcej pracowników wraca do biur. Regiony w dużej mierze oparte są na branży BPO/SSO (outsourcing/usługi wspólne) i dla tego rodzaju organizacji praca hybrydowa to element optymalizacji. W jego ocenie duzi deweloperzy oddają coraz lepsze produkty dostosowane do realiów, które wszystkie korporacje niedługo będą musiały spełniać- poradzą sobie. Pytanie, co będzie z biurami, dotyczy nie tylko deweloperów, ile właścicieli istniejącej struktury. Coraz więcej firm zwraca uwagę na aspekty ESG, to jest sprawdzian dla funduszy i działów asset management. Podczas dyskusji poruszono też wątek REIT- ów. Cytowana w tekście członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, wyraziła nadzieję, że zapowiedzi się potwierdzą i nowa ekipa rządowa przystąpi do prac nad ustawą, która nie została dokończona mimo prób w ostatnich latach. Więcej szczegółów- na 23 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 28.11.2023.).

Niżej w „Rz” czytamy: „Najem, czyli ewolucja a nie rewolucja”. Najem będzie miał rosnący wpływ  na rynek mieszkaniowy w Polsce- mówi Anna Błaszczyk, członkini zarządu PFR Nieruchomości. Jak podkreśla, nic nie wskazuje, by ceny mieszkań w Polsce przestały rosnąć. Jeśli porównamy średni koszt mkw. na rynku pierwotnym z początku tej dekady do obecnych cen, okazuje się, że wzrost sięga nawet 60 proc. Dziś średni koszt zakupu mieszkania o pow. 50 mkw. w stolicy wynosi ponad 800 tys. zł, niewiele mniej trzeba zapłacić za ten sam metraż w Krakowie czy Trójmieście. Ceny mieszkań rosną niezmiennie z uwagi na niższą dostępność gruntów, wyższe koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa. Brakuje więc czynników mających prowadzić do obniżenia cen. Zatem coraz więcej osób będzie zmuszonych najmować z powodów finansowych. Budowanie oferty- zwłaszcza najmu instytucjonalnego- będzie alternatywą. Jednak najem nie musi być smutną koniecznością. Jak wskazuje raport „Dekada polskiego rynku najmu”, , w którym znalazło się pierwsze badanie preferencji polskich najemców, aż 15 proc. korzystających z najmu instytucjonalnego traktuje tę ofertę jako docelową formę zamieszkiwania. Jak dalej czytamy, dziś PRS nie ma problemów z pozyskaniem najemców. Biorąc pod uwagę obecną kilkunastotysięczną ofertę praktycznie cały ten zasób pozostaje wynajęty. A skoro jest popyt, to za nim będzie następowała podaż nowych projektów. Jednak tu nie spodziewamy się skokowego wzrostu w perspektywie najbliższych kilku lat. Prognozy dotyczące rozwoju tego segmentu rynku opracowywane jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie wskazywały, że do końca tej dekady polski PRS będzie liczył ok. 100 tys. mieszkań. Dziś wiemy, że ten rozwój będzie następował, ale w wolniejszym niż zakładano tempie. Przedstawicielka PFR Nieruchomości spodziewa się, że PRS w Polsce- dziś skoncentrowany w dużych miastach- będzie poszukiwał lokalizacji w tzw. obwarzankach i poza miastami wielkiej piątki. Prawdopodobnie jeszcze przez wiele najbliższych lat PFR Nieruchomości będzie jedynym funduszem oferującym mieszkania w najmie instytucjonalnym w Nowym Targu czy we Wrześni, jednak nowe inwestycje w Lublinie i Szczecinie przetrą szlaki kolejnym inwestorom. Więcej szczegółów- także na 23 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 28.11.2023.).

„Dziennik Gazeta Prawna” odnotowuje natomiast: „Energetyczne trzy w jednym”. Kwestie mrożenia cen prądu, uwolnienia wiatraków na lądzie i obliga giełdowego znajdą się w jednej ustawie szykowanej przez nową koalicję. „DGP” poznał wstępne założenia ustawy mrożącej ceny energii na 2024 r. Ceny zostaną ustawowo utrzymane na obecnym poziomie do końca czerwca. Alians Koalicji Obywatelskiej, Trzeciej Drogi i Lewicy chce jednocześnie cofnąć dwie inne zmiany wprowadzone w czasie rządów Prawa i Sprawiedliwości. Chodzi o przywrócenie obliga giełdowego i zmniejszenie minimalnej odległości turbin wiatrowych od budynków z obecnych 700 m do 500 m. Według naszych wczorajszych informacji projekt stosownej ustawy miał trafić do marszałka Sejmu najpóźniej dzisiaj. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami polityków nowej koalicji ceny energii dla odbiorców końcowych mają pozostać zamrożone nie przez cały przyszły rok, jak przewidywał projekt odchodzącej władzy, lecz tylko przez pierwsze sześć miesięcy. Decyzja o ewentualnym przedłużeniu tych regulacji ma zostać podjęta później. Będzie ona uzależniona od sytuacji na rynku hurtowym. Jednak w 2023 r. prąd w całej Europie wyraźnie potaniał, a Polska nie jest tu wyjątkiem – obecne ceny kształtują się poniżej ustawowych limitów ich mrożenia (785zł/MWh dla firm). Obecnie kontrakty baseload na 2024 r. są na rynku niemieckim kwotowane po ok. 114 euro/ MWh (507 zł), a na Towarowej Giełdzie Energii po ok. 552 zł/MWh. Jednocześnie w ustawie mają się znaleźć zapisy zmniejszające minimalną odległość nowych turbin wiatrowych od budynków mieszkalnych. Wprowadzona przez PiS w 2016 r. tzw. ustawa 10H ustaliła tę odległość na 10-krotność wysokości turbiny, a na mocy nowelizacji ustawy z marca 2022 r. odległość ta została zmniejszona do 700 m. Branża wiatrowa była krytyczna wobec tego rozwiązania. Według obliczeń Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej (PSEW) zwiększenie minimalnej odległości do 700 m powoduje redukcję mocy możliwej do zainstalowania o ok. 60–70 proc. w porównaniu ze scenariuszem, w którym odległość zostałaby zmniejszona do 500 m, a właśnie takie rozwiązanie zostanie zaproponowane w ramach nowego projektu ustawy. Więcej szczegółów- na 10 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 28.11.2023.).

Obok w „DGP” czytamy: „Złote czasy dla deweloperów”. Uruchomienie rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., umożliwiającego pozyskanie finansowania na zakup nieruchomości z dopłatą od państwa, gwałtownie zwiększyło liczbę i wartość udzielanych przez banki kredytów hipotecznych. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, we wrześniu wartość finansowania udzielonego na cele mieszkaniowe przekroczyła 7 mld zł wobec ok. 2 mld zł przed rokiem. Większość wnioskujących o kredyty korzysta z rządowych dopłat. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało na początku listopada, że w ramach funkcjonującego od lipca programu udzielono ponad 30 tys. kredytów o średniej wartości 403 tys. zł. Pierwszym efektem szerokiego strumienia gotówki płynącego na rynek jest wzrost cen nieruchomości. Od początku roku mieszkania w największych miastach podrożały z reguły ponad 10 proc., a w Krakowie i Katowicach – według danych firmy Expander – nawet o ponad 20 proc. Decydujący wpływ na to miał rządowy program. Eksperci oceniają, że efekty jego działania nie będą zgodne z oczekiwaniami pomysłodawców. Innymi słowy, wzrost cen spowoduje, że dostępność mieszkań dla potencjalnych nabywców spadnie , a najbardziej widocznym efektem będzie wzrost zysków deweloperów. Ponieważ na warszawskiej giełdzie notowanych jest niemal 10 spółek działających w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, można na bieżąco śledzić, jak zmieniają się ich wyniki finansowe. W ramach kończącego się właśnie sezonu publikacji wyników za III kw. siedem spółek (Archicom, Atal, Develia, Dom Development, Inpro, Lokum Deweloper i Marvipol) zaraportowało łącznie 390 mln zł zysku netto. To nie jest wyjątkowy wynik; w najlepszym pod tym względem IV kw. 2022 r. te same firmy zarobiły łącznie ponad 900 mln zł. Ale też rządowy program na bieżące zyski jeszcze nie miał szans wpłynąć, bo one są efektem inwestycji podjętych przez firmy kilka lat wcześniej. Bezpieczny kredyt widać za to w bieżącej sprzedaży. Z danych zebranych przez redakcję PAP Biznes wynika, że   III kw. 13 czołowych firm deweloperskich sprzedało łącznie niemal 7 tys. mieszkań. W porównaniu z 2022 r., w którym sprzedaż mieszkań spadła o mniej więcej jedną trzecią w odniesieniu do wcześniejszych 12 miesięcy, to wzrost o 90 proc.- odnotowano także na 10 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 28.11.2023.).

„DGP” w innym miejscu informuje: „Będą zmiany w Bezpiecznym kredycie 2 proc.”. Dla Lewicy najważniejsze jest wspieranie budowy tanich mieszkań na wynajem, pozostałe partie mające wejść w skład przyszłej rządzącej koalicji chcą pomóc Polakom w kupowaniu mieszkań na własność. Platforma Mieszkaniowa Pracodawców RP, która skupia deweloperów, ekspertów i TBS-y, przygotowała rekomendacje dla rządu, jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Swoje postulaty zaprezentowała politykom podczas wczorajszej debaty. Deweloperów szczególnie interesuje to, czy będzie podtrzymany program dopłat do rat kredytu, czyli BK2 proc. Przedstawiciele Koalicji Obywatelskiej i Trzeciej Drogi zapowiadają zmiany w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Ten kredyt jest silnym impulsem popytowym i trzeba się zastanowić, czy jest sprawiedliwe społecznie, aby program funkcjonował dalej bez limitów dochodowych. Dane pokazują, że zdolność kredytowa osób, które ubiegają się o ten kredyt, jest większa niż tych, które starają się o zwykłe kredyty hipoteczne. Dlatego uważam, że ten program może być kontynuowany, ale nie może być jedynym narzędziem polityki mieszkaniowej państwa i powinien się w nim pojawić jakiś próg dochodowy – mówi Hanna Gill-Piątek, była posłanka, reprezentująca KO. Zdaniem posła Jacka Tomczaka (PSL, Trzecia Droga) program popytowy powinien funkcjonować, ponieważ państwu wspieranie budownictwa mieszkaniowego bardzo się opłaca. Początkowo to jest duży koszt, ale potem podatkowe wpływy do budżetu są dużo większe. Bo mieszkaniówka uruchamia cały łańcuch branż. Od budowlanki, przez producentów wyposażenia wnętrz, wykonawców, pośredników finansowych i nieruchomości, banki, na notariuszach kończąc. W tym kontekście, według posła Tomczaka, korzystniejsze jest wspieranie rynku pierwotnego Posłanka Anna Maria Żukowska, która reprezentowała Lewicę, nie wyraziła jasnego stanowiska wobec BK2 proc. Podkreślała, że priorytetem Lewicy jest budowa tanich mieszkań na wynajem. Bo ich najbardziej potrzebują dziś młodzi ludzie. Z tego też powodu, jej zdaniem, atrakcyjne dla budownictwa mieszkaniowego grunty należące do spółek Skarbu Państwa powinny trafić do gmin pod tanią zabudowę czynszową. KO, Trzecia Droga i PiS dopuszczają przeznaczenie ich pod budownictwo komercyjne. Więcej- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 28.11.2023.).

„DGP” w kolejnym dodatku- „Firma i Prawo” zamieszcza obszerny tekst pod hasłem: „ZPI to worek oczekiwań bez dna. Oczekiwania gmin wobec inwestorów”. Nie ma prawnych ograniczeń wartości świadczeń, jakich gmina może żądać od inwestora przy uchwaleniu ZPI. JST w tym zakresie mogą wiele, a to dla biznesu obawa o koszt inwestycji, o plany na przyszłość, a także o nierówne traktowanie przedsiębiorców. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), jest szczególną formą planu miejscowego, uchwalaną na wniosek inwestora dla konkretnych inwestycji, po zawarciu umowy urbanistycznej. Wprowadziła go do prawnej rzeczywistości 24 września 2023 r. duża reforma planowania przestrzennego, czyli nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to akt planistyczny przeznaczony dla dużych inwestycji. Inwestycje realizowane na podstawie ZPI mogą być preferowane przez gminy, bo w tym trybie można będzie zawrzeć umowę urbanistyczną. A z kolei na jej podstawie gmina będzie mogła zobowiązać inwestora do świadczeń na rzecz gminy, w szczególności związanych z realizacją lub finansowaniem budowy infrastruktury technicznej czy społecznej, a także do przekazania inwestycji uzupełniającej lub części inwestycji głównej (np. lokalu usługowego na przedszkole lub nawet pewnej liczby mieszkań). To jednak otwiera worek bez dna, a to dlatego że w ustawie nie ma ograniczeń wartości świadczeń, jakich gmina może oczekiwać od inwestora. Mogą one więc być dowolne. A biorąc pod uwagę to, że dotychczas inwestorzy byli chętnie angażowani w różnego rodzaju umowy partycypacyjne, można się spodziewać, że nowe reguły doprowadzą do nierównego traktowania różnych inwestorów. W jaki sposób? Wystarczy, że np. dwóch inwestorów będzie chciało zrealizować w gminie inwestycje o podobnych parametrach i jednemu z nich gmina w negocjacjach postawi warunek wykonania obszaru zieleni publicznej o powierzchni 0,05 ha, a drugiemu – wybudowania szkoły podstawowej. I choć wyraźnie widać, że z równym traktowaniem inwestorów takie działanie nie ma nic wspólnego, to jednak brak jednolitych reguł powoduje, że nie jest to niemożliwe ani niezgodne z prawem- czytamy w ramach wstępu. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 28.11.2023.).

„Firma i Prawo” radzi też: „Sprawdź, kto odpowiada za szkodę powstałą w wyniku robót budowlanych na sąsiedniej działce”. Na sąsiedniej nieruchomości jest budowany inny obiekt budowlany. Nie dość, że budowa jest uciążliwa, to jeszcze ostatnio zauważyliśmy, że zaczęły pękać ściany naszego budynku. Co możemy w tej sytuacji zrobić? W opisanej sytuacji w pierwszej kolejności należy zwrócić się do nadzoru budowlanego. Na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego (dalej: p.b.) ma on prawo wstrzymać prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób, który może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa mienia. Ma także prawo ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń oraz nałożyć obowiązek przedstawienia inwentaryzacji robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Postanowienie takie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie organ musi wydać decyzję, którą może być nakaz zaniechania prowadzenia robót, przywrócenie stanu poprzedniego lub nałożenie obowiązku wykonania określonych czynności (art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 p.b.). Kontynuowanie robót mimo nakazu ich wstrzymania skutkuje automatycznym nakazem rozbiórki lub doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego (art. 50a pkt 2 p.b.).  Warto podkreślić, że stan zagrożenia musi istnieć obiektywnie i realnie wpływać na bezpieczeństwo sąsiedniej nieruchomości. Podstawą do wstrzymania robót nie jest wyłącznie to, że są one wykonywane lub zostały wykonane niezgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi – podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2021 r. Należy zatem wykazać, że prowadzone prace powodują np. powstawanie pęknięć ścian, zalanie lokalu wodą z pękniętej rury, odsłonięcie i uszkodzenie fundamentu, emisję drgań czy osuwanie się ziemi z działki. Okolicznościami uzasadniającymi interwencję organu nadzoru budowlanego będą też np. nieodpowiednie zabezpieczenie wykopu w pobliżu granicy działki albo niewłaściwe użytkowanie urządzeń dźwigowych grożące ich przewróceniem lub upuszczeniem przenoszonego ładunku. Lektura dla zainteresowanych- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 28.11.2023.).

„Firma i Prawo” zauważa też: „Gmina może sprzedać najemcy lokal bez przetargu, ale pod warunkiem, że ten nie ma wobec niej długów”. Rada miejska przyjęła uchwałę, w której najemcom lokali użytkowych przyznano pierwszeństwo do nabycia ich na własność. Nasza spółka jest takim najemcą. W uchwale zapisano jednak, że nabycie bezprzetargowe zależy od uregulowania wszelkich zobowiązań wobec miasta, a firma ma zadłużenie, przy czym te długi powstały z niewniesionych opłat za zajęcie pasa drogowego, a nie z czynszu najmu. Czy to eliminuje firmę z prawa zakupu? Uchwała nie mówi o rodzaju zaległości, stąd wątpliwość. Czy rada miała prawo podjąć taką uchwałę? Z kontekstu pytania należy wnioskować, że rada miejska przyjęła specjalną uchwałę odnośnie do zasad sprzedaży lokali użytkowych z pierwszeństwem nabycia dla ich najemców. Podstawą prawną przyjęcia takiej uchwały były – jak się wydaje – przepisy ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). W ramach wspomnianych uchwał rada miasta jest władna dookreślić warunki nabycia lokalu użytkowego przez najemcę. Może więc wprowadzić wymóg np. braku zaległości wobec miasta. Do takiej konkluzji prowadzi m.in. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody wielkopolskiego z dnia 31 października 2023 r. W podanej sprawie organ nadzoru zakwestionował pewne przepisy uchwały rady gminy w sprawie zasad sprzedaży lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu gminy oraz przyznania pierwszeństwa w ich nabyciu i sprzedaży lokalu użytkowego. Co istotne, nie zakwestionowano postanowienia uchwały, które przewidywało, że warunkiem zbycia lokalu użytkowego jest uregulowanie przez najemcę wszystkich zobowiązań wobec gminy. W konsekwencji za legalne należy uznać wskazanie możliwości nabycia lokalu użytkowego przez jego najemcę, pod warunkiem że rozliczy się on z gminą ze wszystkich zobowiązań. Warunek ten może dotyczyć różnego rodzaju zobowiązań, od cywilnoprawnych po publicznoprawne. Oznacza to, że również długi przedsiębiorcy z tytułu należności publicznoprawnych mogą zamknąć mu możliwość wykupu wspomnianego lokalu. Do takiej kategorii należą m.in. podane opłaty za zajęcie pasa drogowego, które stanowią niepodatkowe należności budżetowe- czytamy na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 28.11.2023.).