Wtorek, 27 grudzień 2022
¨Chaos z opomiarowaniem grzejników¨
¨Odszkodowania planistyczne bardziej realne¨
¨Początek długiej drogi do normalności¨
¨Najtrudniejszy rok w historii?¨
¨Na szybszy wpis do księgi wieczystej jeszcze poczekamy¨
¨Kiedy i dla kogo nowe klauzule?¨
¨Opłaty za bycie niezielonym¨
¨Środki unijne pokryją większość naszych potrzeb¨
¨Więcej pieniędzy na termomodernizację¨
¨Airbnb musi potrącać podatek i informować fiskusa¨
Więcej poniżej.
¨Prawo co dnia¨ we wtorkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Chaos z opomiarowaniem grzejników¨. Zarządcy nieruchomości nie wiedzą, czy obowiązywał ich termin na instalację podzielników ciepła do 24 grudnia. Mają problem z interpretacją rozporządzenia. Zarządcy budynków wielorodzinnych do 24 grudnia br. mieli obowiązek dostosować regulaminy rozliczeń ciepła do zasad określonych w ustawie- Prawo energetyczne oraz rozporządzenia ministra klimatu i środowiska z 7 grudnia 2021 r. Jak mówią spółdzielcy, większość wykonała ten obowiązek, chociaż ich firmy rozliczeniowe uważają, że będą musiały te regulacje nowelizować. Wątpliwości dotyczą tego, czy obowiązek sporządzenia regulaminów jest tożsamy z obowiązkiem opomiarowania grzejników. Według ekspertów z przepisów nie wynika bezwzględny obowiązek instalacji ciepłomierzy lub podzielników. Według interpretacji części prawników, dla lokali nieopomiarowanych dopuszcza się rozliczanie ciepła według kubatury lub powierzchni, w przypadkach gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne. Aby to potwierdzić, niezbędne byłoby wykonanie analizy technicznej i ekonomicznej. Wynika to wprost z ustawy- Prawo energetyczne, które przesądza w art. 45d, że instalujemy podzielniki wtedy, gdy obydwa warunki są spełnione łącznie. Jak dalej czytamy, minister w swoim rozporządzeniu, wskazując na obowiązek uchwalenia regulaminu, wykroczył również poza delegację ustawową. Z żadnego przepisu rozporządzenia nie można bowiem wywnioskować uprawnienia dla ministra do nałożenia obowiązku przyjęcia takiego regulaminu. Termin na montaż podzielników mogłaby wprowadzić jedynie ustawa, tak jak nastąpiło to w przypadku budynków, które mają zamontowane podzielniki. A złe interpretowanie rozporządzenia może prowadzić do wzrostu opłat dla mieszkań nieposiadających opomiarowania. Z kolei w terminie do 1 stycznia 2027 r. właściciele lub zarządcy budynków będą zobowiązani do zastąpienia wszystkich ciepłomierzy i podzielników, których nie można odczytywać zdalnie, urządzeniami z dostępem do zdalnego odczytu. Więcej szczegółów- na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 27.12.2022.).
¨Prawo co dnia¨ zauważa też: ¨Odszkodowania planistyczne bardziej realne¨. 4 stycznia wejdzie w życie nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Sprzedający nieruchomości, którzy wpadli w lukę planistyczną, mogą wystąpić z roszczeniami. Nowelizacja dostosowuje wysokość odszkodowań, jakie gminy będą musiały płacić za nieruchomości, do wyroku Trybunału z 2019 r. W przypadku wprowadzenia nowego planu po luce planistycznej, gmina ma płacić sprzedającemu nieruchomość odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym a nowym planem. W ocenie Trybunału dotychczasowe prawo naruszało konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności. To dobra wiadomość dla właścicieli gruntów, którzy rozważają wystąpienie z roszczeniami- wskazuje cytowana w tekście radczyni prawna i sekretarz Towarzystwa Urbanistów Polskich. Przyjęta nowelizacja wprowadza zapis, według którego nie można przyjąć dla nieruchomości mniej korzystnego przeznaczenia niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. Dotychczasowe orzecznictwo wskazywało, że w przypadku, gdy na danym terenie wygasł plan miejscowy, a gmina nie uchwaliła w tym czasie nowego, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości ustalało się według jej potencjału inwestycyjnego. Ustawa w dotychczasowym brzmieniu przewidywała, że miejscowe plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r. Ustawa wchodzi w życie 14 dni od ogłoszenia. Prezydent podpisał ją 22 grudnia. Więcej- na 15 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 27.12.2022.).
¨Rz¨ w innymi miejscu stawia także prognozy na rok 2023. W tekście ¨Początek długiej drogi do normalności¨ czytamy: Najbliższy rok będzie okresem hamowania inflacji. Ale jej powrót do zdrowego poziomu jest odległy, a droga prowadzi przez zubożenie wielu gospodarstw domowych i stagnację konsumpcji. PKB Polski, najpopularniejsza miara kondycji gospodarki, zwiększy się w 2023 r. realnie o zaledwie 0,5 proc., po ok. 4,7 proc. w 2022 r.- takie są, średnio rzecz biorąc, prognozy 27 ankietowanych przez ¨Rz¨ zespołów analitycznych i indywidualnych ekonomistów. Niezależnie od tego, które z wielu scenariuszy znajdzie odzwierciedlenie w rzeczywistości, ten rok zapowiada się jako jeden z najsłabszych po 1995 r. W najbliższych kwartałach, tak jak w 2022 r., najwięcej emocji będzie budziła inflacja. Ekonomiści zgadzają się co do tego, że wzrost cen konsumpcyjnych szczyt osiągnie w lutym, sięgając 20- 21 proc., a następnie zacznie spadać. Tempo tego opadania jest wysoce niepewne. Według optymistycznych prognoz, na koniec roku inflacja może wyhamować do 6 proc. Średnio będzie to ok. 12 proc. Mediana większości prognoz w ankiecie ¨Rz¨ wskazuje, że inflacja w 2023 r. wyniesie średnio 13,8 proc. rok do roku i zakończy rok w okolicy 8 proc. Ekonomiści w zdecydowanej większości oceniają, że Rada Polityki Pieniężnej nie wróci już do podwyżek stóp. Część sądzi, że w II połowie roku opadająca inflacja może nawet stworzyć przestrzeń do obniżki stóp, ale za najbardziej prawdopodobny scenariusz uchodzi stabilizacja stopy referencyjnej NBP na poziomie 6,75 proc. co najmniej do końca 2023 r. Więcej szczegółów- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
¨Rz¨ zastanawia się w innym miejscu: ¨Najtrudniejszy rok w historii?¨. Spadki cen mieszkań w 2023 r. bardziej prawdopodobne niż na rynku pierwotnym są na rynku wtórnym, gdzie trudno o kontrolę podaży. Przyszły rok może być niezwykle trudny dla deweloperów. Sprzedaż mieszkań w 2022 r. załamała się. Otodom Analytics podaje (dane na koniec listopada), że w siedmiu największych miastach sprzedano 37,3 tys. nowych lokali, podczas gdy w całym 2021 r. 65,7 tys. To efekt zapaści na rynku kredytów hipotecznych po serii podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, według której, banki licząc zdolność kredytową klientów, do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc. Jeśli dostęp do tanich kredytów nie zostanie odblokowany, poprawy nie będzie. Przed świętami rząd ogłosił prace nad programem kredytów ¨na 2 proc.¨. Kupującym swoją pierwszą nieruchomość (limit wieku kredytobiorcy: 45 lat) państwo dopłacałoby do kredytów przez dziesięć lat. Program miałby wejść w życie w III kw. 2023 r. Problemem pozostanie zdolność kredytowa klientów liczona z uwzględnieniem rat kredytu bez rządowej dopłaty. Cytowany w tekście ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl ocenia, że przyszły rok, a na pewno jego pierwsza połowa, będzie kontynuacją obecnych trendów. Grono klientów, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania pozostanie mocno ograniczone, a ofert sprzedaży zacznie powoli przybywać. Kto będzie chciał sprzedać mieszkanie, musi iść na ustępstwa. Korekty cen już zresztą widać. Deweloperzy, żeby utrzymać ceny, ograniczają nowe inwestycje. W cennikach wielkich zniżek nie widać. Np. w Warszawie, jak podaje RynekPierwotny.pl , w listopadzie 2021 r. średnia cena mkw. lokali wynosiła 12 tys. zł, we wrześniu br. było to już ponad 13,4 tys. zł. W październiku ceny spadły do ok. 13,3 tys. zł za mkw., utrzymując ten poziom także w listopadzie br. Jeśli w otoczeniu rynku nie nastąpią wyraźnie pozytywne zmiany, to 2023 r. dla polskiej branży deweloperskiej będzie najtrudniejszym okresem w historii- ocenia przewodniczący strategicznego panelu doradczego JLL. Ekspert potwierdza, że spadek sprzedaży dotknął najmocniej tych segmentów rynku i lokalizacji, gdzie dotychczas dominowali klienci korzystający z kredytów. Trend może być kontynuowany w 2023 r. Więcej szczegółów- na 20 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 27.12.2022.).
Kolejny dodatek ¨Rz¨– ¨Rzecz o prawie¨ zamieszcza tekst: ¨Na szybszy wpis do księgi wieczystej jeszcze poczekamy¨. 11 października 2022 r. do Sejmu trafił projekt ustawy o zmianie ustawy- Prawo o notariacie i niektórych innych ustaw. Proponowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości zmiany zakładały skrócenie czasu dokonywania czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym, ale także odciążenie sądów w czynnościach o charakterze bezspornym. Na początku grudnia Sejm odrzucił projekt w całości, jednak zgodnie z zapowiedziami wiceministra sprawiedliwości projekt, bez zmian, powinien wrócić do Sejmu jako inicjatywa poselska. Obecnie czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej jest długi i zależy od miejsca położenia sądu wieczystoksięgowego. W mniejszych miastach rozpatrzenie wniosku trwa średnio od dwóch do sześciu miesięcy od jego złożenia. W większych aglomeracjach oczekiwanie na wpis ponad rok nie jest niczym niespotykanym. Zmiana ustawy o notariacie miała rozwiązać problem jakim jest długie oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku o wpis w księdze wieczystej. Notariusz miał otrzymać dostęp do centralnej bazy danych ksiąg wieczystych i miał być uprawniony do dokonywania w księgach wieczystych wpisów własności nieruchomości związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali oraz ustanowieniem i obciążeniem lokalu ograniczonymi prawami rzeczowymi, a także innymi roszczeniami dotyczącymi tego lokalu. Wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych miały być dokonywane przez notariusza jedynie w zakresie niezbędnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wniosek o wpis rozpoznawałby notariusz prowadzący kancelarię położoną w obszarze właściwości sądu rejonowego. Nowe uprawnienie notariusza miało być alternatywą np. dla osób kupujących nieruchomości na kredyt obciążony hipoteką na rzecz banku. Obecnie kredytobiorcy zobowiązani są do ponoszenia dodatkowych kosztów ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisu hipoteki w księdze. Reforma niosła więc nadzieję na pozytywne zmiany poprzez skrócenie okresu oczekiwania na wpis i zmniejszenie ponoszonych przez kredytobiorców kosztów. Jak dalej czytamy, propozycje zmian należy ocenić pozytywnie. Odciążenie sądów od znacznej ilości wniosków o wpis w księgach mogłoby się przyczynić do sprawniejszego funkcjonowania organów wymiaru sprawiedliwości- czytamy na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 27.12.2022.).
Kolejny dodatek ¨Rz¨– ¨Administracja i samorząd¨ zamieszcza tekst: ¨Kiedy i dla kogo nowe klauzule?¨. W przypadku zmiany wynagrodzenia przysługującego wykonawcy, waloryzacji również podlega wynagrodzenie podwykonawców. Ustawą z 7 października 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w celu uproszczenia procedur administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców, wprowadzono istotną zmianę w ustawie Prawo zamówień publicznych z punktu widzenia zarówno zamawiających publicznych oraz wykonawców. Zmiana dotyczy możliwości waloryzowania wynagrodzenia otrzymywanego od sektora publicznego, w kontraktach, których przedmiotem są roboty budowlane, dostawy lub usługi. Ustawodawca zdecydował się na obligatoryjne postanowienia dotyczące zasad wprowadzania zmian w wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy, w przypadku zmiany ceny materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia. Co istotne- zmiana dotyczy umów, które zawarto na czas dłuższy niż 6 miesięcy, a nie jak dotychczas tylko w przypadku umów zawieranych na okres dłuższy niż 12 miesięcy. Waloryzacja wynagrodzenia i zawarcie w kontraktach klauzul waloryzacyjnych na wypadek zmiany cen materiałów lub kosztów zamówienia, obecnie rozciąga się także na realizatorów umów na zamówienia publiczne, których przedmiotem są dostawy. Nowe przepisy znacząco poszerzyły krąg podmiotów mogących ubiegać się o waloryzację wynagrodzenia w związku z obserwowanym na rynku gwałtownym wzrostem cen i kosztów materiałów. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 27.12.2022.).
¨Dziennik Gazeta Prawna¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Opłaty za bycie niezielonym¨. Nowy system handlu emisjami ETS2, wynegocjowany właśnie przez przedstawicieli Parlamentu Europejskiego i państw członkowskich, zakłada m.in. opłaty za emisje w transporcie drogowym i eksploatacji budynków. Im wolniej będziemy ograniczać zużycie paliw kopalnych, tym więcej za to zapłacimy. Zdaniem Ryszarda Pawlika, doradcy europosła Jerzego Buzka, który był zaangażowany w unijne rozmowy, uzgodniony kompromis zapewni przewidywalne ceny uprawnień i znaczące pieniądze, których Polska może być największym beneficjentem w UE. ¨DGP¨ wraca do sprawy w obszernym tekście: ¨Środki unijne pokryją większość naszych potrzeb¨. Europoseł Ryszard Pawlik, odnosząc się do pytania, w jak dużym stopniu nowy system opłat za emisje obciąży bezpośrednio obywateli, odpowiada: Najwcześniej od 2027 r. i w zakresie, w jakim utrzyma się nasza zależność od paliw kopalnych w tych sektorach, ETS2 będzie miał bardziej bezpośredni wpływ na portfele obywateli, niż to było w przypadku sektorów, które do tej pory musiały płacić za swój ślad węglowy, czyli energetyki i energochłonnego przemysłu. Był to zresztą powód, dla którego nowy system od początku był jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów pakietu Fit for 55 w krajach członkowskich i PE. Ale też od samego początku unijna dyskusja toczyła się wokół tego, jak te ewentualne niepożądane skutki uboczne złagodzić. Przy czym system ETS2 nie jest jakąś fanaberią Brukseli. To instrument, który ma pozwolić osiągnąć cele, na które zgodziliśmy się wszyscy w ramach Unii i na forum globalnym w ramach paryskiego porozumienia klimatycznego. To neutralność klimatyczna do 2050 r. i ograniczenie emisji o co najmniej 55 proc. do końca dekady. Pełny tekst rozmowy- na drugiej i trzeciej stronie głównego wydania. Uzupełnienie rozmowy stanowi tekst: ¨Więcej pieniędzy na termomodernizację¨. Z powodu sytuacji na rynku energii rząd znacząco zmienia program ¨Czyste powietrze¨ i zwiększa możliwości kompleksowej termomodernizacji budynków jednorodzinnych. W dotychczasowej wersji program służył głównie do wymiany źródeł ciepła, a to, co zostało, można było przeznaczyć na termomodernizację. To czasami prowadziło do wymiany pieców w nieocieplonych budynkach. Program zostanie otwarty dla osób o rocznym dochodzie nieprzekraczającym 135 tys., a nie ? jak obecnie ? 100 tys. zł. Wzrosną także kryteria dochodowe w dwóch pozostałych opcjach przeznaczonych dla osób o niższych zarobkach- czytamy na trzeciej stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 27.12.2022.).
¨DGP¨ zamieszcza również tekst: ¨Airbnb musi potrącać podatek i informować fiskusa¨. Przepisy, które nakazują platformie pośredniczącej w krótkoterminowym najmie, aby przekazywała skarbówce informacje o najemcach i wpłacała zryczałtowany podatek pobrany u źródła, są zgodne z prawem unijnym ? orzekł Trybunał Sprawiedliwości UE. Za niezgodne z unijnymi przepisami uznał natomiast zobowiązanie nierezydentów nieposiadających w danym państwie siedziby ani zakładu podatkowego do ustanawiania przedstawiciela podatkowego. Taki obowiązek narusza zasadę swobody świadczenia usług wyrażoną w art. 56 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej ? orzekł TSUE. Wyrok zapadł w sprawie włoskiej i dotyczył spółek z grupy Airbnb, ale do podobnych wniosków unijny trybunał doszedł już wcześniej ? 27 kwietnia 2022 r. Stwierdził wtedy, że belgijski obowiązek przekazywania na żądanie fiskusa danych podatkowych o najemcach jest zgodny z prawem unijnym. Podobnych wymogów stawianych internetowym platformom nie ma jeszcze w Polsce, ale do końca 2022 r. każdy kraj unijny powinien wdrożyć dyrektywę 2021/514 (tzw. DAC7). Nakazuje ona, aby platformy internetowe pośredniczące w świadczeniu usług transportowych czy wynajmu nieruchomości zbierały i przekazywały fiskusowi informacje o: danych adresowych i identyfikacyjnych użytkownika platformy, jego numerach VAT i NIP, da#cie urodzenia (jeśli użytkownik to osoba fizyczna) i numerze konta, na który wpływa wynagrodzenie; wynagrodzeniu, prowizjach i podatkach pobieranych przez daną platformę; danych adresowych i okresie wynajmu (jeśli usługa dotyczy wynajmu nieruchomości). Polska nie zdąży, bo nie został jeszcze nawet opublikowany projekt polskich przepisów, który wdrażałby te obowiązki. Więcej- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 27.12.2022.).
