Wtorek, 26 październik 2021

¨Najemca bez prawa do świadectwa energetycznego¨
¨Opłata sądowa musi być znośna¨
¨Stary Nowy (bez) Ład w opodatkowaniu najmu¨
¨mBank bliżej ugód z frankowiczami?¨
¨Hamowanie w całym kraju¨
¨Obniżyć rachunki i inflację¨
¨W ramach robót budowlanych można przygotować także projekt¨
¨Co do zasady warto słuchać rynku i oczekiwań inwestorów¨
¨Gminy powalczą o korzystniejszy zwrot podatku od wiatraków¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ we wtorkowej ¨Rzeczpospolitej¨ informuje: ¨Najemca bez prawa do świadectwa energetycznego¨. Za sprzedaż mieszkania czy domu bez certyfikatu będzie groziło 5 tys. zł grzywny. Tak wynika z nowej wersji projektu zmieniającego ustawę o charakterystyce energetycznej budynków. Ministerstwo Rozwoju zdecydowało się zrezygnować z pierwotnego pomysłu, zakładającego zakaz sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, dla których nie wykonano certyfikatu. Zamiast tego zbywca, który wraz z zawarciem umowy sprzedaży nie przekaże drugiej stronie świadectwa energetycznego, narazi się na grzywnę w wysokości do 5 zł. Notariusz będzie musiał pouczyć strony transakcji o przewidzianej karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Charakter odpowiedzialności za nieprzekazanie dokumentu przekształci się zatem z odpowiedzialności cywilnej w odpowiedzialność za wykroczenie. Zatem po zmianach nabywca, który nie otrzymał certyfikatu, nie będzie już musiał sam zlecać jego sporządzenia, a następnie występować z pozwem o zwrot poniesionych kosztów przeciwko sprzedającemu. Po wejściu w życie nowelizacji w zaplanowanym kształcie nabywca będzie mógł zawiadomić organy ścigania, które po otrzymaniu zgłoszenia powinny wykonać wszelkie czynności we własnym zakresie. W ocenie ekspertów nowa sankcja- w odróżnieniu od dotychczasowych- powinna skutecznie skłonić opornych do sporządzenia i przekazania nabywcy stosownego świadectwa. Projekt jednak ma wciąż istotną wadę. Kara grzywny nie będzie obejmowała umów najmu. Jednocześnie najmujący zostaną pozbawieni przysługującej im obecnie możliwości domagania się od wynajmującego wydania kopii świadectwa- czytamy na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 26.10.2021.).

¨Prawo co dnia¨ zauważa też w innym miejscu: ¨Opłata sądowa musi być znośna¨. Od ubiegającego się o zwolnienie z sądowych należności nie można oczekiwać, że sprzeda mieszkanie na ich uiszczenie. To sedno postanowienia Sądu Najwyższego. Kwestia ta wynikła już na etapie składania skargi kasacyjnej w sprawie z powództwa Jana L. Przeciwko spółce energetycznej. Zarzucił on sądowi apelacyjnemu, że bezzasadnie oddalił jego wniosek o zwolnienie z opłat sądowych, tj. opłaty od kasacji, uznając, że nie przedstawił dowodów na potwierdzenie swojej złej sytuacji ekonomicznej. Powód jest właścicielem mieszkania o powierzchni 57 mkw., ale w nim mieszka i go nie sprzeda. W konsekwencji, także jako emeryt osiągający dochód 1728 zł miesięcznie (z czego 724 zł jest zajęte przez komornika na rzecz owej spółki), nie dysponuje środkami zarobkowymi pozwalającymi na uiszczenie opłaty sądowej od skargi kasacyjnej w wysokości 10,4 tys. zł- argumentował. SN uwzględnił jego zażalenie. Wskazał, że łączny dochód miesięczny powoda i jego żony wynosi 3677 zł, a koszty utrzymania wraz z zajęciem komorniczym to 1794 zł. W tej sytuacji odmowa zwolnienia  go z kosztów sądowych nie była uzasadniona. Oczywiste jest, że nie ma z czego odłożyć kwoty odpowiadającej wymaganej na obecnym etapie postępowania opłaty. Nie można również racjonalnie oczekiwać, że sprzeda nieruchomość, w której mieszka, by pozyskać środki na jej uiszczenie- wskazał SN. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 26.10.2021.).

¨Prawo co dnia¨ odnotowuje również: ¨Stary Nowy (bez) Ład w opodatkowaniu najmu¨. Działania ustawodawcy likwidują skutek, a nie przyczyny zwyżki cen mieszkań- czytamy w komentarzu Macieja Jaśkiewicza, sędziego NSA orzekającego w Izbie Finansowej. Autor tekstu przypomina, że z opublikowanego na stronach rządowych w lipcu 2021 r. projektu noweli ustaw podatkowych wynikały radykalne zmiany zasad opodatkowania przychodów z najmu. I w takim zakresie uchwalił je Sejm, który jedynie opóźnił ich wejście w życie. Pierwotnie zaplanowano to na 1 stycznia 2022 r. bez jakichkolwiek przepisów przejściowych; obecnie przepisy mają zacząć obowiązywać  1 stycznia 2023 r. Nowe regulacje nie pozostawiają złudzeń. W praktyce każda osoba fizyczna rozliczająca najem poza działalnością gospodarczą będzie musiała wyłączyć ten strumień przychodów z podatku globalnego i rozliczać go odrębnie w ramach podatku zryczałtowanego. Bez możliwości potrącania jakichkolwiek kosztów związanych z uzyskiwanym przychodem. Rewolucyjny powiew nie ominie też przedsiębiorców. Wprawdzie ma zostać dla nich utrzymana możliwość wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Jednak zostanie zniwelowana inną zmianą w wyłączeniu od amortyzacji, czyli faktycznie zakazem amortyzacji składników majątku stanowiących nieruchomości mieszkaniowe, a związanych z działalnością gospodarczą. W nowym załączniku nr 1 do ustawy o podatkach od osób fizycznych, stanowiącym wykaz stawek amortyzacyjnych dla środków trwałych, usunięto w pozycji 01 w ogóle budynki i lokale mieszkalne. Identycznie uczyniono w obszarze podatku dochodowego od osób prawnych. Przyjęte rozwiązanie co do zakazu amortyzacji zdaje się naruszać zasadę proporcjonalności z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Działania te mają na celu likwidację skutku, a nie przyczyny wzrostu cen mieszkań. Obecny boom na tym rynku to wynik gigantycznej i niespotykanej podaży taniego pieniądza z uwagi na utrzymywanie polityki niskich stóp procentowych. Tajemnicą poliszynela jest m.in. lokowanie nadwyżek środków finansowych otrzymanych przez duże firmy w ramach tarczy antycovidowej właśnie na rynku nieruchomości, w tym mieszkaniowych, które wydają się również dla nich w miarę bezpieczną inwestycją w okresie niespotykanego od kilkunastu lat poziomu inflacji- czytamy. Całość tekstu- na 14 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 26.10.2021.).

¨Rz¨ w innym miejscu zastanawia się: ¨mBank bliżej ugód z frankowiczami?¨. Jeśli bank zdecyduje się na porozumienie z klientami, to raczej w wariancie zakładającym obciążenie kosztami obu stron umowy, choć sprawa nie jest jeszcze rozstrzygnięta. Oficjalnie bank twierdzi, że nie podjął decyzji w zakresie oferowania ugód klientom. To jedna z bardziej obciążonych frankowymi hipotekami instytucji, na polskim rynku pod koniec czerwca miała blisko 11,5 mld zł takich kredytów udzielonych klientom indywidualnym- ok. 9,3 proc. całego portfela kredytów brutto. Do tego mierzy się ze sporą liczbą pozwów sądowych od frankowiczów: na koniec września przeciw mBankowi mogło się toczyć już nieco ponad 12 tys. indywidualnych rozpraw (od paru lat ma też pozew grupowy dotyczący klauzul waloryzacyjnych, który dotyczy 1,73 tys. osób). Fala pozwów w połączeniu z niekorzystną linią orzeczniczą (blisko 90 proc. wydawanych w ostatnich miesiącach wyroków jest dla banków niekorzystnych) powoduje, że mBank musi zwiększać rezerwy na ryzyko prawne. Łącznie ma ich już ok. 2,2 mld zł, co stanowi 19 proc. jego frankowego portfela.  W kwestii ewentualnych ugód mBank prawdopodobnie jest bliższy wyboru wariantu, w którym doszłoby do podziału kosztów umocnienia franka mniej więcej po połowie. Mógłby to być mechanizm podobnie jak w Millenium, który oferuje frankowiczom ugody z kursem przewalutowania w okolicach 3,1 zł, czyli niższym od rynkowego, ale wciąż wyższym niż z dnia udzielenia kredytu- czytamy na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 26.10.2021.).

¨Rz¨ odnotowuje też: ¨Hamowanie w całym kraju¨. I w dużych miastach, i w Polsce powiatowej deweloperski boom we wrześniu wyraźnie wytracił impet. Jaki jest powód i jakie będą tego konsekwencje? Deweloperski boom ciągnięty jest przez rozkwit mniejszych miejscowości. Dynamika przyrostu mieszkań w największych aglomeracjach jest wyraźnie niższa, bo tu najtrudniej o grunty i najmniej wydolna jest administracja- Warszawa i Wrocław notują wręcz spadki wobec lat przed pandemią. Ostatnie miesiące, analizując w skali kraju, to aktywność deweloperów na rekordowych poziomach, ale wrzesień przyniósł mocną korektę. W całej Polsce we wrześniu ruszyła budowa 11,3 tys. mieszkań, o 20 proc. mniej miesiąc do miesiąca i o 28 proc. mniej wobec średniej z okresu marzec- sierpień. Biorąc pod uwagę dane z poszczególnych miast, wrześniowa korekta dotyczy  w zbliżonym stopniu zarówno największych rynków, jak i Polski powiatowej. W sześciu największych miastach rozpoczęto budowę 3,4 tys. lokali, o 37 proc. mniej miesiąc do miesiąca. Zielonymi wyspami okazały się Łódź oraz Gdańsk, gdzie odnotowano wzrosty powyżej średniej. Za to aktywność deweloperów w Krakowie zamarła- 75 lokali w budowie to spadek o 91 proc. względem średniej. W kolejnych 60 miastach na prawach powiatu deweloperzy rozpoczęli budowę 3 tys. lokali, o 7 proc. więcej względem sierpnia oraz 33 proc. mniej względem średniej z poprzednich miesięcy sezonu budowlanego. Cytowana w tekście ekspertka z działu mieszkaniowego CBRE podkreśla, że wrześniowy spadek to efekt bardzo wysokiej bazy poprzednich miesięcy. Patrząc jednak z perspektywy kilku lat, wyniki w skali kraju nie odbiegają od typowych wartości dla tego miesiąca, a w skali regionalnej potwierdzają trend: problemy z uruchamianiem inwestycji w największych aglomeracjach oraz ożywienie w małych miastach. Nie można jednak zapominać o trudnościach z dostępnością materiałów budowlanych, ich rosnących cenach i rosnących kosztach wykonawstwa oraz o wciąż niepewnej sytuacji pandemicznej. To ograniczenia, które powodują zmniejszanie liczby rozpoczynanych budów. Większość z tych czynników będzie oddziaływać na rynek również w najbliższych miesiącach. Dla budownictwa deweloperskiego odczuwalne może  być również  stopniowo spadające zainteresowanie nowymi mieszkaniami ze względu na dynamiczny wzrost cen w pierwszej połowie roku. Może to potwierdzać spadająca liczba wniosków kredytowych oraz hamowanie cen ofertowych i ruchu na portalach- czytamy na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 26.10.2021.).

¨Rz¨ także krótko: Sprzedaż działek, domów i mieszkań w IV kw. utrzyma się na wysokim poziomie- wynika z badania nastrojów w sektorze nieruchomości po III kw. przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl, w którym uczestniczyło ponad 700 pośredników. Ich zdaniem Polacy nie zaprzestali zakupów, najczęściej inwestując w grunty. W ostatnim roku nastąpił duży lub umiarkowany wzrost udziału zakupów za gotówkę głównie działek i mieszkań. Handel na rynku nieruchomości ma potencjał dalszego rozwoju- napisano. Pośrednicy wskazują na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jednak zwyżki odnośnie do działek i domów nie powinny być już tak dotkliwe jak w III kwartale- odnotowano także na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 26.10.2021.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Obniżyć rachunki i inflację¨. Wzrost cen energii to dla Polaków powód interwencji państwa. Problem w tym, że w rządzie nie ma zgody co do kierunku działań. Przy wysokiej inflacji, jaką mamy obecnie, samo dosypywanie pieniędzy może tylko pogorszyć sytuację. Ponad trzy czwarte Polaków uważa, że rosnące ceny towarów i usług mają wpływ na domowe budżety- wynika z najnowszego sondażu United  Survey dla ¨DGP¨ i RMF FM. Ankietowani w większości uważają, że rząd powinien zareagować na wyższe rachunki za prąd. Jak? Największy odsetek respondentów (46 proc.) wskazał na przejściową obniżkę akcyzy na prąd. W drugiej kolejności- na osłony dla najbiedniejszych i przejściową obniżkę VAT na prąd (15,6 proc.). Na razie rząd zdecydował się na program wsparcia tzw. odbiorców wrażliwych energii elektrycznej. ¨DGP¨ nieoficjalnie dowiaduje się jednak, że ustawa przygotowana przez resort klimatu może jeszcze wymagać korekt. Dziś unijni ministrowie energetyki zajmą się wysokimi cenami gazu. Dotąd skupiano się na działaniach łagodzących wpływ kryzysu na portfele obywateli. W tym kierunku idą też najnowsze propozycje PiS, które zakładają możliwość rozłożenia w czasie podwyżek dla gospodarstw domowych- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 26.10.2021.).

¨DGP¨ informuje również w innym miejscu: ¨W ramach robót budowlanych można przygotować także projekt¨. Przygotowanie przez wykonawcę inwestycji jej szczegółowego projektu nie podważa roszczenia podwykonawcy wobec inwestora o zapłatę za wykonane prace wynikające z umowy o roboty budowlane- orzekł Sąd Najwyższy. Kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia sprawy była kwalifikacja umowy zawartej między konsorcjum a spółką pozwaną przez podwykonawcę. Z definicji umowy o roboty budowlane wynika, że jej przedmiotem jest oddanie przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Funkcjonujące w obrocie kontrakty typu ¨zaprojektuj i zbuduj¨ przewidują, że wykonawca ma zapewnić także projekt umówionego obiektu. Jednocześnie w starszych orzeczeniach SN funkcjonował pogląd, że obowiązek przygotowania projektu dyskwalifikuje taki kontrakt jako umowę o roboty budowlane. Wykładnia prawa wymaga jednak uwzględnienia realiów gospodarczych. Obecnie inwestor, zamawiając projekt, posługuje się i tak innymi osobami, samemu go nie tworząc. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby także wykonawca został zobowiązany w tej samej umowie do przygotowania projektu w ramach zawartej umowy o roboty budowlane- stwierdził SN. Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 26.10.2021.).

¨DGP¨ zamieszcza także rozmowę z Dominique Moerenhout, przewodniczącym Europejskiego Stowarzyszenia Nieruchomości Publicznych (EPRA). W tekście ¨Co do zasady warto słuchać rynku i oczekiwań inwestorów¨ czytamy: Z doświadczeń w innych krajach europejskich wynika, że REIT- y inwestujące w budynki mieszkalne nie mają wpływu na ceny nieruchomości. W referendum, które zorganizowano w Berlinie wraz z ostatnimi wyborami, ponad 56 proc. głosujących opowiedziało się za wywłaszczeniem funduszy mieszkaniowych. W  ocenie komentatorów, choć wynik referendum nie jest prawnie wiążący, może zostać przekuty na rzeczywistość i 240 tys. mieszkań zostanie uspołecznionych. W ocenie rozmówcy ¨DGP¨ Berlin cierpi na niedobór mieszkań, podobnie jak wiele innych miast w Europie. Trudno przewidzieć jakie przepisy mogą zostać przyjęte, ale jest całkiem prawdopodobne, że rozporządzenie mające na celu wywłaszczenie byłoby również sprzeczne z niemiecką konstytucją, podobnie jak wcześniej decyzja władz Berlina o wprowadzeniu limitu czynszu. Długoterminowym rozwiązaniem jest dopasowanie popytu i podaży poprzez przebudowy, renowacje i nowe budowle. Wszystko to wymaga równie długoterminowej wizji, planowania i kapitału, co taki model inwestowania jak REIT- y pomoże zapewnić. Z kolei na pytanie, czy w związku z ewentualnym wprowadzeniem polskich REIT- ów nie należy spodziewać się dalszego wzrostu popytu i cen na rynku mieszkaniowym, prezes EPRA odpowiada: REIT- y często pełnią funkcję katalizatora, gdy nie ma popytu na nowe nieruchomości, a także przyczyniają się do większej stabilności, gdy popyt jest wysoki. Z doświadczeń w innych krajach europejskich wynika, że REIT- y inwestujące w budynki mieszkalne nie mają wpływu na ceny nieruchomości. Jednocześnie REIT- y łagodziły globalne skutki kryzysów społecznych, inwestując w niedrogie mieszkania czynszowe, opiekę zdrowotną, wsparcie długoterminowe, opiekę nad osobami starszymi itp. Spadek inwestycji publicznych w budownictwo mieszkaniowe od pewnego czasu utrudnia stworzenie puli mieszkań w przystępnych cenach. Międzynarodowy Fundusz Walutowy zwraca uwagę m.in. na szczególną potrzebę zwiększenia inwestycji w niedrogie mieszkania na wynajem. REIT- y to znaczący inwestor długoterminowy, który może wypełnić tę lukę dzięki swojemu długoterminowemu horyzontowi inwestycyjnemu- czytamy. Całość rozmowy- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 26.10.2021.).

¨DGP¨ informuje też: ¨Gminy powalczą o korzystniejszy zwrot podatku od wiatraków¨. Rząd chce, aby rekompensata za zmiany w opodatkowaniu elektrowni wiatrowych była wliczana do dochodów gmin. Samorządowcy zapowiadają, że będą zabiegać o zmianę tego przepisu w Sejmie. Najnowsza wersja rządowego projektu ustawy o rekompensacie dochodów utraconych przez gminy w 2018 r. ze zmianą zakresu opodatkowania elektrowni wiatrowych już wpłynęła do Sejmu. Wynika z niej, że samorządy dostaną łącznie 524,4 mln zł zwrotu za niekorzystne dla nich zmiany w opodatkowaniu elektrowni wiatrowych. Rząd zgodził się, aby rekompensata objęła cały 2018 r. (pierwotnie miała być wypłacona za pół roku), ale nie przychylił się do postulatu gmin, które domagały się zmiany art.9, zgodnie z którym rekompensatę zalicza się do dochodu podatkowego gminy. Niektóre samorządy będą więc musiały zwrócić część otrzymanej rekompensaty, bo wpadną w tzw, janosikowe. Przeciwnego zdania jest rząd, uznając, że wliczenie rekompensaty do dochodu gminy jest słuszne. Samorządowcy wskazują natomiast, że autorzy projektu ustawy całkowicie pominęli kwestię innych ujemnych skutków finansowych związanych z wprowadzeniem niekorzystnych zmian w 2018 r. Ich zdaniem stratami poniesionymi w następstwie błędu ustawodawczego wprowadzonego w 2018 r. są nie tylko ubytki w budżetach gmin spowodowane brakiem wpływu do nich danin publicznoprawnych, lecz także niejednokrotnie konieczność poszukiwania przez gminy alternatywnych źródeł finansowania, w tym zaciąganie kredytów. Więcej szczegółów- na dziewiątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 26.10.2021.).