Wtorek, 23 sierpień 2022

¨Deweloperzy zaciągają inwestycyjny hamulec¨
¨Zamiast mieszkań przedszkola¨
¨Samorządy mają w 2022 r. dostać dodatkowe 13,6 mld zł z PIT¨
¨Wpis frankowicza nie może przekraczać 1000 zł¨
¨Lipiec był słaby, w sierpniu nastroje nie poprawiły się[
¨Zmowy nie było, ale pieniądze i tak przepadły¨
¨Spółdzielcy jeszcze poczekają na popandemiczne walne zgromadzenia¨
¨Elektronizacja w budownictwie (prawie) dopięta¨

Więcej poniżej.

Wtorkowa ¨Rzeczpospolita¨ odnotowuje: ¨Deweloperzy zaciągają inwestycyjny hamulec¨. Tąpnięcie albo urealnienie. Dane z ostatnich miesięcy sugerowały, że firmy wciąż budują dużo mieszkań, choć popyt spadał. Te za lipiec pokazują, że wysoka podaż była motywowana ¨ustawowo¨. Pikujący popyt na kredyty hipoteczne oraz mieszkania przy utrzymującej się zaskakująco wysokiej produkcji- tak w minionym półroczu przedstawiał się rynek pierwotny. Dopiero dane za lipiec przynoszą bardzo wyraźne schłodzenie deweloperskich inwestycji. Według GUS w ubiegłym miesiącu ruszyła budowa niemal 8,4 tys. mieszkań- to wynik najgorszy od maja 2020 r., kiedy firmy ściągnęły lejce po wybuchu pandemii. Relatywnie wysoka podaż nie przekłada się na wyraźny spadek cen mieszkań. Jak wskazują eksperci, utrzymujący się inwestycyjny zapał z I półrocza wynikał przede wszystkim z wejścia w życie 1 lipca nowelizacji ustawy deweloperskiej, przed którą firmy starały się uruchomić maksymalną liczbę projektów. Wystarczyło przed 1 lipca sprzedać choć jeden lokal z nowej inwestycji, by ta mogła być zrealizowana na dotychczasowych (m.in. tańszych i wymagających mniej formalności) zasadach. Tym samym dopiero lipiec pokazał faktyczny potencjał rynku pierwotnego. Mamy więc ewidentne przesilenie koniunktury inwestycyjnej, które w kolejnych miesiącach powinno się pogłębiać. W przypadku nowych budów nastąpił spadek  rok do roku ¨tylko¨ o nieco ponad jedną piątą, tymczasem sami deweloperzy oczekują dwukrotnie większego tąpnięcia. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, szefa strategicznego panelu doradczego w JLL Polska. W II półroczu będziemy obserwować już większą synchronizację, jeśli chodzi o sprzedaż i produkcję. Gdyby deweloperzy w kolejnych miesiącach rozpoczynali nadal budowę po ok. 8 tys. mieszkań, w całym II półroczu produkcja wyniosłaby  ok. 50 tys. Dodając I półrocze,  nowa podaż sięgnęłaby 120 tys.- ocenia ekspert. Kluczowe pytanie brzmi, ile deweloperzy zdołają w 2022 r. sprzedać. Monitoring rynku JLL wskazuje na to, że w sześciu największych aglomeracjach w I półroczu kupiono niecałe 20 tys. mieszkań, a biorąc pod uwagę spadek tempa sprzedaży, w całym roku może to być zapewne ok. 35 tys. Można zatem szacować, że w Polsce w 2022 r. uda się sprzedać deweloperom 80- 90 tys. lokali. Według bieżących danych GUS w I połowie br. w sześciu największych aglomeracjach ruszyła budowa 22,5 tys. lokali, o 22 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub.r. W miastach na prawach powiatu deweloperzy rozpoczęli stawianie 17 tys. lokali, o ponad 31 proc. mniej rok do roku i o ponad 9 proc. więcej niż w latach 2017- 2019. W najmniejszych powiatach deweloperzy ruszyli z budową blisko 32 tys. lokali, o zaledwie 5 proc. mniej rok do roku i o… 85 proc. więcej niż wzmiankowana średnia. Co istotne, dla tej części rynku pierwotnego było to drugie w historii I półrocze. Więcej szczegółów- na 15 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.08.2022.).

¨Prawo co dnia¨ zauważa natomiast: ¨Zamiast mieszkań przedszkola¨. Deweloperzy chcą w miejsce lokali dla mieszkańców placówek użyteczności publicznej. Dzięki ustawie o pustostanach. Chodzi o pustostany w rozumieniu ¨Projektu ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne¨. Jak podkreślają cytowani w tekście prawnicy, autorzy projektu zdecydowali się wprowadzić zasadę braku uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia prac obejmujących przebudowę przegród zewnętrznych, np. w celu wykonania loggi lub otworów okiennych. Zdaniem inwestorów zagospodarowanie pustych obiektów jest pomysłem dobrym, a nawet rozwojowym. Przy czym wcale nie jest największym zyskiem dla gmin. Większy potencjał od art. 1 ustawy, prezentującego przekształcenia opustoszałych biurowców, ma jej art. 2. Mówi on o tym, że zastosowanie specustawy umożliwia inwestycje nie tylko sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu przestrzennego, ale również w pewnych przypadkach sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków  zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich powiększenie puli gruntów, na których można budować, obniży ceny i gruntów, i mieszkań. Dzięki zastosowaniu specustawy gminy będą też mogły chcieć od inwestorów więcej. Ponieważ przez dwa lata w trybie szybszym, bez kilkuletniej procedury zmiany planów miejscowych i zdobywania pozwoleń na budowę, będą mogły powstać obiekty użyteczności społecznej. Inwestorzy i tak muszą np. dołożyć do budowy drogi związanej z inwestycją. Ale zgodnie ze specustawą mogą też dołożyć do budowy szkoły, przedszkola czy klubu seniora. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.08.2022.).

¨Prawo co dnia¨ informuje też: ¨Samorządy mają w 2022 r. dostać dodatkowe 13,6 mld zł z PIT¨. Ministerstwo Finansów chce zmian w ustawie o dochodach jednostek samorządu terytorialnego. Jak zapowiedziało w wykazie prac legislacyjnych i programowych, planowane jest przekazanie w 2022 r. samorządom dodatkowych dochodów z tytułu udziału we wpływach w PIT w kwocie 13,673 mld zł. Chodzi o wsparcie w wykonywaniu zadań własnych, szczególnie ¨z zakresu poprawy efektywności energetycznej oraz ograniczenia kosztów zakupu ciepła ponoszonych przez odbiorców¨. To dodatkowe środki ponad te gwarantowane w 2023 r., czyli ponad część rozwojową subwencji ogólnej- czytamy także na stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.08.2022.).

¨Prawo co dnia¨ przypomina również: ¨Wpis frankowicza nie może przekraczać 1000 zł¨. Od konsumenta dochodzącego w jednym pozwie kilku roszczeń z czynności bankowych pobiera się jedną opłatę sądową. To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Warszawie, przełożonego nad sądem frankowym. Choć obniżka opłat sądowych dla konsumentów działa od kilku lat, sądy- w tym frankowe- czasem ¨podwyższają¨ opłatę i zwracają pozew, a niektórzy prawnicy od spraw frankowych zalecają, by trudniejsze sprawy przesunąć. Z drugiej strony różnią się one nieraz istotnie. Zgodnie z art. 13a ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w sprawach o roszczenia wynikające z czynności bankowych od strony będącej konsumentem lub osobą prowadzącą gospodarstwo rodzinne przy wartości przedmiotu sporu lub zaskarżenia ponad 20 tys. zł pobiera się opłatę stałą w kwocie 1000 zł. Tymczasem sąd frankowy- SO w Warszawie, zwrócił pozew frankowiczki przeciwko bankowi wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia, wskazując, że uiściła tylko 1000 zł opłaty od pozwu, a w ocenie sądu powinna zapłacić po 1000 zł od każdej z czterech umów kredytowych, których unieważnienia i rozliczenia się domaga, a więc w sumie 4000 zł. Sąd apelacyjny uwzględnił wniesione zażalenie. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. wskazał, że od powoda będącego konsumentem dochodzącego w jednym pozwie kilku roszczeń wynikających z czynności bankowych pobiera się jedną opłatę stałą. Taką opłatę powódka uiściła, argumentował SA, uchylając orzeczenie Sądu Okręgowego. Więcej- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.08.2022).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ odnotowuje również: ¨Lipiec był słaby, w sierpniu nastroje nie poprawiły się. Dane z handlu i budownictwa potwierdzają spowolnienie w gospodarce. 2 proc. ? o tyle wyższa niż rok wcześniej była lipcowa sprzedaż detaliczna, podał w poniedziałek Główny Urząd Statystyczny. To wynik słabszy od oczekiwań analityków. I najsłabszy od niemal półtora roku. Gorzej od prognoz wypadła również lipcowa produkcja budowlano- -montażowa. W porównaniu z analogicznym miesiącem ub.r. zwiększyła się o 4,2 proc. Niższe tempo wzrostu zanotowano ostatnio w grudniu. W budownictwie wyróżniają się firmy działające w segmencie wznoszenia budynków. Ich sprzedaż była w lipcu realnie o 11,7 proc. wyższa niż rok wcześniej. Na drugim biegunie były przedsiębiorstwa zajmujące się pracami specjalistycznymi, gdzie odnotowano spadek o 1,4 proc. Analitycy Credit Agricole Bank Polska wiążą to z wyhamowaniem nowych inwestycji przedsiębiorstw i mieszkaniowych. Jak twierdzą, sytuacja cały czas nie jest jeszcze zła w przypadku budów, gdzie są realizowane lub kończone projekty rozpoczęte wiele miesięcy temu. Ale to, co dzieje się na rynku kredytowym, w kolejnych miesiącach znajdzie odbicie i w danych dotyczących tego obszaru. Według GUS w lipcu oddano do użytkowania 17,6 tys. mieszkań, o 7,3 proc. mniej niż rok wcześniej. Lipiec był pod tym względem najsłabszym miesiącem od stycznia. Zapowiedzią hamowania jest 24-proc. spadek liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, i 37-proc. obniżka liczby startów nowych inwestycji. Dane z handlu i budownictwa wpisują się w obraz spowolnienia, który sygnalizowały już ubiegłotygodniowe informacje z przemysłu. W sierpniu sytuacja się nie poprawiła. Wskazują na to badania koniunktury. W ubiegłym tygodniu okazało się, że wskaźniki ufności konsumenckiej znalazły się na najniższym poziomie w historii. Ekonomiści wiązali to przede wszystkim z wysoką inflacją. W poniedziałek GUS przedstawił badanie dotyczące sytuacji w firmach. Prócz obejmującej branżę informatyczną sekcji informacja i komunikacja na plusie są usługi finansowe. Ale i tam po kilku miesiącach poprawy nastąpiło ostatnio pogorszenie. Poprawę można wiązać z podwyżkami stóp procentowych, które skutkują wyższymi dochodami banków, a pogorszenie z drugą stroną wysokich stóp ? małym popytem i niską sprzedażą hipotek oraz z wakacjami kredytowymi, które przełożą się na obniżkę wyników kredytodawców- czytamy na siódmej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 23.08.2022.).

¨DGP¨ zamieszcza również tekst pod hasłem: ¨Zmowy nie było, ale pieniądze i tak przepadły¨. Nawet gdy w przetargu złożono tylko jedną  ofertę, więc trudno podejrzewać próbę manipulowania jego wynikami, to i tak firma może stracić wadium z powodu nieuzupełnienia dokumentów. Jednym z najczęściej spotykanych sposobów na manipulowanie wynikami przetargu jest celowe nieuzupełnienie dokumentów. Dwie firmy składają osobne oferty, przy tym w tańszej brakuje pewnych dokumentów. Jeśli orientują się, że pomiędzy nimi nie uplasowała się żadna inna oferta, to nie uzupełniają dokumentów w tańszej po to, by zamawiający był zmuszony wybrać droższą. Zmowy te zaczęły stanowić problem na tyle duży, że w 2008 r. uchwalono specjalny przepis, który miał im zapobiegać. Zgodnie z nim zamawiający zatrzymywał wadium, jeśli przedsiębiorca ? na jego żądanie ? nie uzupełnił dokumentów. Szybko okazało się, że nowa regulacja uderzyła również w uczciwe firmy, które po prostu źle zrozumiały warunki przetargowe i nie były w stanie uzupełnić dokumentów. Nawet wówczas, gdy ich oferty znajdowały się na dalszych pozycjach i nie mogły manipulować wynikami przetargów. Masowe utraty wadium skłoniły ustawodawcę do nowelizacji, zgodnie z którą wadium można zatrzymywać tylko w przypadku, gdy dokumentów nie uzupełni zwycięska firma. W tej formie przepis zachowano w nowej ustawie ? Prawo zamówień publicznych.  Zgodnie z jej art. 98 ust. 6 zamawiający zatrzymuje wadium wraz z odsetkami, jeżeli wykonawca w odpowiedzi na wezwanie, z przyczyn leżących po jego stronie, nie złożył dokumentów, co spowodowało brak możliwości wybrania jego oferty jako najkorzystniejszej. Regulacja, choć obrosła bogatym orzecznictwem, do dziś budzi wątpliwości interpretacyjne. Powszechnie przyjmuje się, że nie można tracić z oczu jej wykładni celowościowej, czyli tego, że miała służyć zapobieganiu zmowom przetargowym. Jak wynika jednak z jednego z najnowszych orzeczeń, wadium można zatrzymać nawet wówczas, gdy tylko jeden wykonawca wystartował w przetargu, a więc siłą rzeczy nie mogło dojść do zmowy. Krajowa Izba Odwoławcza, do której trafił opisany w tekście spór, uznała, że wykonawca rzeczywiście nie spełnił warunku oraz spełniono przesłanki do zatrzymania wadium. Pierwszą z nich jest nieuzupełnienie dokumentów, przy czym ? co podkreślono w wyroku ? nawet jeśli zostaną one dostarczone, ale nadal nie potwierdzają wymaganych okoliczności, to należy je traktować tak jak niezłożone. Powodem muszą być przyczyny leżące po stronie wykonawcy, a brak uzupełnienia dokumentów wpływa na wynik postępowania. Szczególnie dotkliwe mogą być konsekwencje w przypadku dużych zamówień, gdzie wadium jest liczone w setkach czy nawet milionach złotych. To zaś może zniechęcać do startu w przetargach, co byłoby o tyle niewskazane, że i tak konkurencja na tym rynku nie jest zbyt duża i, co gorsza, znów spada. Dlatego też część komentatorów uważa, że zatrzymywanie wadium powinno być ostatecznością. Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 23.08.2022.).

¨DGP¨ informuje też: ¨Spółdzielcy jeszcze poczekają na popandemiczne walne zgromadzenia¨. Spółdzielnie mieszkaniowe muszą przeprowadzić stacjonarne walne zgromadzenia co do zasady do 30 czerwca 2023 r. Taką interpretację nowych regulacji przedstawił właśnie resort rozwoju i technologii, potwierdzając tym samym wcześniejsze ustalenia ¨DGP¨. Przypomnijmy, że Sejm uchylił niedawno przepisy, które pozwalały władzom spółdzielni nie zwoływać walnych zgromadzeń w czasie pandemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego. Jednak jednoznaczne ustalenie, kiedy w takim razie powinny się one odbyć, okazało się nie lada problemem.Już w czerwcu eksperci na łamach ¨DGP¨ wskazywali, że przepisy sformułowano w taki sposób, że zwoływanie walnych zgromadzeń będzie można legalnie przeciągnąć aż do połowy przyszłego roku. Tak samo regulacje interpretował również Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Więcej- także na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 23.08.2022.).

Kolejny dodatek ¨DGP¨¨Firma i Prawo¨ informuje obszernie: ¨Elektronizacja w budownictwie (prawie) dopięta¨. Już wkrótce niemal wszystkie formalności inwestorzy będą mogli załatwić online. Z nowym rokiem da się wprowadzić do sieci książkę obiektu budowlanego, a kilka tygodni później także dziennik budowy. Te i inne zmiany ? pogłębiające proces elektronizacji procedur dla inwestorów, a niewątpliwie ułatwiające im działalność ? niesie ze sobą ostatnia nowelizacja prawa budowlanego z 7 lipca 2022 r. Nowe przepisy wchodzą w życie stopniowo: już dziś możemy korzystać z zawierającego coraz więcej procedur portalu e-Budownictwo (doprecyzowano jego działanie w przepisach ustawy) i z aplikacji e-CRUB dowiedzieć się, czy fachowiec posiada odpowiednie uprawnienia (od sierpnia działa ona na zmienionych zasadach). Jednak w przypadku najbardziej istotnych dla przedsiębiorców zmian ? czyli wspomnianej elektronizacji książki obiektu budowlanego czy dziennika budowy ? zdecydowano się wprowadzić vacatio legis, aby przedsiębiorcy mieli czas na przygotowania. Co więcej: ustawa zmieniająca wprowadza też przepisy przejściowe, na podstawie których dotychczasowe regulacje przez jeszcze kilka lat będziemy mogli stosować równolegle z nowymi. Jednym zdaniem: zanim nastąpi przymus ? inwestorzy będą mogli wybrać, czy chcą korzystać z rozwiązań online, czy pozostać przez pewien czas przy papierze. Zmienione prawo budowlane reguluje zasady prowadzenia i korzystania z portalu e-Budownictwo (którym inwestorzy mogli w pewnym zakresie posiłkować się już wcześniej). Znowelizowane przepisy mówią, że ma on obowiązkowo umożliwiać złożenie 18 rodzajów wniosków enumeratywnie wymienionych w art. 79a ust. 1. Gdy zamykano ten numer ¨DGP¨, na stronie brakowało jeszcze dwóch stosunkowo rzadko używanych wzorów formularzy, natomiast niektóre były dostępne w kilku wersjach, np. wyodrębnione zostało zgłoszenie domu jednorodzinnego, a jeszcze oddzielnie potraktowano domy jednorodzinne do 70 mkw. Licząc wszystkie wzory, łącznie z wersjami dodatkowymi, na obecnie funkcjonującej stronie znajduje się 26 formularzy, a GUNB zapewnia, że kolejne są w przygotowaniu. Więcej szczegółów- na pierwszej i drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 23.08.2022.).

Zobacz również