Wtorek, 21 czerwiec 2022

¨Zawieszenie rat tylko dla wybranych?¨
¨Kupujący mieszkania będą lepiej chronieni¨
¨Jaki jest stan cyfryzacji procedur budowlanych¨
¨Prezesowskie fotele wydają się nie do zdarcia¨
¨Zakup mieszkania w Wielkiej Brytanii bez ulgi w Polsce¨
¨Flipperzy już wkrótce (prawie) jak deweloperzy¨

Więcej poniżej.

Wtorkowa ¨Rzeczpospolita¨ zastanawia się: ¨Zawieszenie rat tylko dla wybranych?¨. Uzasadnienie całkowicie odmienne od projektu- Sejm przegłosował ustawę o wakacjach kredytowych, która może być bublem prawnym. Rządowy projekt ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, najbardziej znany jako tzw. wakacje kredytowe, został 9 czerwca przegłosowany przez Sejm. Gwarantuje on do siedmiu miesięcy bez spłat rat kredytu, ma być dostępny dla kredytobiorców złotówkowych, a nieruchomość przeznaczona jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Uzasadnienie do projektu nie pozostawia wątpliwości: przerwa w spłacaniu kredytu ¨ma przysługiwać każdemu kredytobiorcy, który jest stroną umowy o kredyt hipoteczny w rozumieniu ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami- ustawa weszła w życie w lipcu 2017 r. (…) Projekt nie wprowadza ograniczenia, że przepisy dotyczące <<wakacji kredytowych>> mają zastosowanie wyłącznie do umów kredytów hipotecznych zawartych nie wcześniej niż 22 lipca 2017 r.¨. Tyle tylko, że ustawa tego nie gwarantuje. Według cytowanego w tekście prawnika, który przeanalizował jej zapisy, z ustawy wynika, że z wakacji kredytowych mogą skorzystać tylko kredytobiorcy, którzy zawarli umowy na zakup nieruchomości mieszkaniowych po 22 lipca 2017 r. Nie mogą z niej skorzystać kredytobiorcy kredytów budowlanych, także umów kredytowych zawartych przed tą datą. Także przedmiot umowy (w art. 73 ust. 3) wskazuje, że zawieszenie spłaty kredytu przysługuje konsumentowi tylko w stosunku do jednej umowy zawartej w celu nabycia nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Mnóstwo kredytów dotyczyło nie tylko zakupu, ale także budowy własnego lokum albo też obu form, tj. zakupu i budowy. Ustawę tak skonstruowano, że wakacje kredytowe już nie będą dotyczyć kredytów na budowę własnego lokum. Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 21.06.2022.).

¨Prawo co dnia¨ przypomina natomiast: ¨Kupujący mieszkania będą lepiej chronieni¨. Deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty w podwójnej wysokości, kiedy nie wywiąże się z postanowień umowy rezerwacyjnej. Od 1 lipca nowymi przepisami w tzw. ustawie deweloperskiej objęte zostaną wszystkie umowy, których przedmiotem jest lokal mieszkalny, mieszkanie wraz z garażem lub komórką, ewentualnie dom jednorodzinny, począwszy do etapu przysłowiowej ¨dziury w ziemi¨, a skończywszy na przeniesieniu własności gotowego mieszkania lub domu na klienta. Dotychczasowe przepisy chroniły wpłaty klientów w pełnym zakresie przewidzianym ustawą jedynie na etapie zawierania z deweloperem umów deweloperskich. Po zakończeniu budowy klienci często zawierali umowy w zwykłej formie pisemnej, bez ochrony wpłat generowanej przez rachunki powiernicze czy też bez wpisu roszczenia do księgi wieczystej. W razie problemów dewelopera ryzykowali pieniędzmi wypłaconymi do dewelopera na poczet całej ceny lub tytułem zadatku bądź zaliczki. Teraz warunki będą korzystne dla klienta. Chronić go będzie m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Istotną nowością w nowej ustawie jest poszerzenie zakresu regulacji także na umowy dotyczące gotowych lokali mieszkalnych, już wyodrębnionych, powstałych w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a zawieranych z nabywcami przez przedsiębiorców niebędących deweloperami. Ustawodawca wyszedł tutaj z założenia, że nabywcy takiego lokalu tylko z takiego powodu, że nie kupuje go bezpośrednio od dewelopera, nie powinno się pozbawiać niektórych uprawnień wynikających z ustawy. Z kolei umowa rezerwacyjna, która doczekała się w końcu ustawowej regulacji, sama w sobie nie jest żadną nowością dla uczestników rynku deweloperskiego. W sensie prawnym umowy takie miały różne mniej lub bardziej fortunne konstrukcje, co często prowadziło do praktycznych komplikacji na tle rozliczeń z klientami. Teraz kluczowe kwestie dotyczące tych umów, tj. treść zobowiązania dewelopera w stosunku do klienta, możliwość wprowadzenia opłaty rezerwacyjnej, jej wysokość, zasady zwrotu klientowi czy okres, na jaki taka umowa może być zawarta, wynikają wprost z przepisów prawa. Co ciekawe, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, kiedy nie wywiąże się z postanowień takiej umowy. Eksperci zastanawiają się, kto za to wszystko zapłaci. Jak to kto: ¨Pani płaci, pan płaci, my płacimy¨…

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 21.06.2022.).

¨Dobra Administracja¨ w ¨Rz¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Jaki jest stan cyfryzacji procedur budowlanych¨. Poziom usług cyfrowych w administracji publicznej jest mocno zróżnicowany i bez problemu można znaleźć miejsce, gdzie jest jeszcze wiele do zrobienia. Tak jest na przykład w budownictwie. Ustawodawca właśnie pracuje nad kolejną nowelą Prawa budowlanego, która ma umożliwić m.in. prowadzenie dziennika budowy i książki obiektu budowlanego online. Jednak nie oznacza to, że cyfryzacja formalności budowlanych związanych z realizacją inwestycji przebiega bez problemów. W rzeczywistości tego rodzaju usługi świadczone są na bardzo różnym poziomie. Stąd ujednolicenie standardów, podniesienie kompetencji cyfrowych urzędników oraz opracowanie i wdrożenie  nowoczesnych rozwiązań informatycznych jest obecnie jednym z najważniejszych wyzwań w obszarze stosowania przepisów budowlanych w sposób zdalny. Cyfryzacja procedur budowlanych rozpoczęła się właściwie od sierpnia 2020 r., kiedy- po początkowych doświadczeniach pandemii- uruchomiono pierwsze funkcjonalności portalu e- budownictwo. Inicjatywę tę- prowadzoną przez Ministerstwo Rozwoju i Główny Urząd Nadzoru Budowlanego- zapoczątkowano uruchomieniem dziesięciu formularzy elektronicznych. Obecnie jest ich 26 i obejmują m.in. wniosek o pozwolenie na budowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy; zgłoszenie robót budowlanych; zawiadomienie o zakończeniu budowy  domu jednorodzinnego; zawiadomienie o zakończeniu budowy czy wniosek o pozwolenie na budowę. W drugiej połowie kwietnia br. rząd przyjął  projekt noweli Prawa budowlanego, która zakłada przeprowadzenie kolejnego etapu cyfryzacji procedur budowlanych- czytamy w ramach wstępu. Całość tekstu- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 21.06.2022.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ zauważa z kolei: ¨Prezesowskie fotele wydają się nie do zdarcia¨. Sejm postanowił umożliwić spółdzielcom szybszą zmianę władz w kooperatywach. Kłopot w tym, że uchwalony przepis jest na tyle niejasny, iż może prezesów raczej wzmocnić niż osłabić. Pandemia uspokoiła się na tyle, że nie ma już żadnego powodu, by nie zwoływać walnych zgromadzeń w spółdzielniach. Do takiego wniosku doszli posłowie, którzy znieśli specjalny przepis wydłużający kadencje spółdzielczym władzom. Szkopuł w tym, że zrobili to w sposób daleko niedoskonały. Ustawa właśnie leży w Senacie, można więc ją jeszcze poprawić.  Specustawa covidowa pozwoliła, by w okresie pandemii doroczne walne zgromadzenia w spółdzielniach nie odbywały się i mogły zostać zwołane dopiero po upływie sześciu tygodni od końca stanu zagrożenia epidemicznego. Nie oznaczało to zakazu ich organizowania, więc w niektórych spółdzielniach się one odbywały. Ale tam, gdzie zarządzający nie mieli pewności wygrania kolejnych wyborów, najczęściej tłumaczono, że zgodnie z prawem walnego może nie być. Efekt? Spółdzielcy coraz częściej skarżyli się na tę regulację, bo zabetonowała ona prezesów i rady nadzorcze, nie tylko uniemożliwiając odwołanie tych źle zarządzających, lecz także wydłużając im kadencje. W praktyce zdarzało się tak, że choć kadencja rady nadzorczej powinna trwać maksymalnie trzy lata, w niektórych spółdzielniach trwa już pięć. Posłowie przyznali spółdzielcom rację, że nie ma sensu utrzymywać już tej regulacji. Podczas prac nad projektem ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych parlamentarzyści Prawa i Sprawiedliwości wnieśli stosowną poprawkę. Stanowi ona, że w art. 25 uchyla się nadzwyczajne przepisy pandemiczne, a w art. 42 określa, że kadencja rady nadzorczej lub zarządu spółdzielni, która uległa przedłużeniu, upływa w dniu zwołania pierwszego walnego zgromadzenia po dniu wejścia w życie ustawy. W przepisach końcowych zaznaczono, że regulacja ta wejdzie w życie w sześć tygodni od dnia ogłoszenia ustawy. W tym brzmieniu przepisy zostały uchwalone przez Sejm. Co uchylenie przepisów stworzonych na czas pandemii oznacza w praktyce? Nie wiadomo, bo do poselskiej poprawki nie przygotowano żadnego uzasadnienia. W toku prac sejmowej komisji nikt też nie poświęcił temu zagadnieniu uwagi. Efekt jednak może być odwrotny od zamierzonego. Eksperci wskazują bowiem, że prawdopodobny jest wariant, w którym zarządzający spółdzielniami zwołają walne dopiero w połowie 2023 r. Czyli zapewne później, niż wynikałoby to ze specjalnych przepisów pandemicznych, gdyż zniesienie stanu zagrożenia epidemicznego jest prawdopodobne jeszcze w tym roku. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 21.06.2022.).

¨DGP¨ przypomina również: ¨Zakup mieszkania w Wielkiej Brytanii bez ulgi w Polsce¨. Kto kupi nieruchomość w Wielkiej Brytanii, nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Było to możliwe tylko do końca 2020 r. ? potwierdziło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na petycję jednego z podatników. Dodało, że nie planuje zmiany przepisów w tym zakresie. Dotychczas ulga dotyczyła  zakupu, budowy lub rozbudowy nieruchomości mieszkalnej położonej w Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego Albo Konfederacji Szwajcarskiej. Na liście tej nie ma Zjednoczonego Królestwa Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej, które od 2021 r. nie jest już członkiem UE ani nie należy do EOG. Więcej- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 21.06.2022.).

Kolejny dodatek ¨DGP¨– ¨Firma i Prawo¨ zamieszcza tekst: ¨Flipperzy już wkrótce (prawie) jak deweloperzy¨. Wchodzące od 1 lipca nowe prawo nałoży obowiązki również na przedsiębiorców, którzy zajmują się nabywaniem lokali na rynku pierwotnym, a następnie ich sprzedażą. Będą musieli stosować m.in. przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych. Za kilka dni, od 1 lipca br. wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska (czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Wprowadzi ona sporą rewolucję ? i to nie tylko dla deweloperów, lecz także dla sporej części tzw. flipperów. Chodzi o tych przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności gospodarczej kupują mieszkania na rynku pierwotnym, by następnie sprzedać je za odpowiednio wyższą stawkę konsumentom. Projektodawca nowej ustawy zauważył bowiem, że na rynku funkcjonuje praktyka sprzedaży nowych lokali mieszkalnych, gdzie sprzedającymi nie są bezpośrednio deweloperzy, ale inni przedsiębiorcy, którzy od nich tę nieruchomość nabyli i ustanowili odrębną własność na swoją rzecz. A jako że tacy sprzedawcy ustawie deweloperskiej nie podlegają, to dotychczas konsumenci nie mieli parasola ochronnego. W związku z tym postanowiono, że po wejściu nowej ustawy niektóre jej przepisy powinny mieć zastosowanie również do umów sprzedaży wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawieranych właśnie pomiędzy przedsiębiorcami innymi niż deweloper a nabywcami (osobami fizycznymi zawierającymi umowę w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową). Ponadto regulacje ustawy obejmą też umowy przeniesienia własności lokali użytkowych, zawierane wraz z tymi umowami (np. garaży, pomieszczeń przeznaczonych na cele rekreacyjne czy boksów rowerowych). Lektura dla zainteresowanych- na pierwszej i drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 21.06.2022.).