Wtorek, 20 marzec 2018
Najem na doby zmorą dla sąsiadów w bloku, Rzeczpospolita
Specustawa nie wykosi miejscowych planów, Rzeczpospolita
Nie można żonglować wydatkiem, Dziennik Gazeta Prawna
Jest boom, będzie katastrofa?, Dziennik Gazeta Prawna
Błąd w ustawie może pozbawić dachu nad głową, Dziennik Gazeta Prawna
Dwie na trzy umowy kończą się sankcjami, Dziennik Gazeta Prawna
Przepisy o służebności przesyłu mogą hamować rozbudowę, Dziennik Gazeta Prawna
Przełom w inwestycjach mieszkaniowych, Dziennik Gazeta Prawna
Bezpieczny najem instytucjonalny z opcją przeniesienia własności, Dziennik Gazeta Prawna
Ustawa <<Deweloper+>> do korekty, Gazeta Wyborcza
Więcej poniżej.
"Prawo co dnia" we wtorkowej "Rzeczpospolitej" odnotowuje: "Najem na doby zmorą dla sąsiadów w bloku". W sądach przybywa spraw przeciwko lokatorom zatruwającym innym życie. Za naruszanie dóbr osobistych płacą po kilkanaście tysięcy złotych. Na portalach internetowych pełno jest ogłoszeń najmu krótkoterminowego. Do wyboru, do koloru: Warszawa, Gdańsk, Zakopane czy Kraków. Rynek kwitnie w miastach turystycznych, ośrodkach akademickich oraz tam, gdzie znajdują się siedziby dużych korporacji. Jedni na najmie krótkoterminowym zarabiają, dla innych to zmora. Przybywa więc sporów, które coraz częściej mają finał w sądzie. Przepisy nie ułatwiają ich rozstrzygania. W nowych budynkach pod najem krótkoterminowy kupowane są nawet całe piętra. Dla osób, które mieszkają na stałe w takim bloku może to być prawdziwym utrapieniem. Chcą spokoju, tymczasem za ścianą odbywają się całonocne imprezy. Prawo nic nie mówi o najmie krótkoterminowym. Wiele wspólnot stara się ustalić zasady korzystania z lokali w regulaminach. Sądy je uchylają. Mimo to eksperci są zdania, że regulaminy to najlepsze rozwiązanie. Powinno z nich jasno wynikać, że w budynku znajdują się mieszkania, i uprasza się o ciszę. Powinny też regulować, ile osób może maksymalnie przebywać jednocześnie w mieszkaniu oraz kary za naruszenie wprowadzonych zasad. Coraz częściej jednak właściciele mieszkań, którzy mają serdecznie dosyć hałaśliwych turystów czy studentów, idą z powództwem o ochronę dóbr osobistych i wygrywają. Prawo do spokojnego mieszkania jest bowiem jednym z dóbr osobistych. Więcej szczegółów- na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 20.03.2018.).
"Prawo co dnia" zauważa też: "Specustawa nie wykosi miejscowych planów". Rząd chce, by bloki można było budować nawet tam, gdzie zabraniają tego lokalne akty prawne. Pod warunkiem jednak, że zgodzi się na to rada gminy. Projekt specustawy mieszkaniowej budzi ogromne emocje. Umożliwia szybkie przekwalifikowanie w miastach gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W tym celu wojewoda ma wydawać decyzje lokalizacyjne. Pod uwagę będzie brał standardy urbanizacyjne, takie jak dostęp do drogi publicznej, bliskość sklepów, komunikacji miejskiej, szkół czy przedszkoli. Propozycja nie wszystkim się podoba. Ostro krytykuje ją Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze oraz wiele samorządów. Ich zdaniem inwestycje mieszkaniowe realizowane na podstawie specustawy mieszkaniowej będą wyjęte spod wymogów ustawy o planowaniu przestrzennym, a to może źle wpływać na ład przestrzenny. Deweloperzy będą mogli budować, co im się żywnie podoba. Samorządy mogą stracić kontrolę nad zagospodarowaniem przestrzennym swoich terenów- twierdzi wiceprezydent Gdańska. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju odpiera atak, wskazując, że wojewoda nie wyda decyzji lokalizacyjnej, jeżeli inwestor nie będzie miał zgody odpowiedniej gminy. Dla terenów, dla których uchwalono miejscowe plany, zgodę musi wyrazić rada gminy lub miasta, a tam gdzie tego planu nie ma- wójt, burmistrz, prezydent miasta na prawach powiatu- czytamy także na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 20.03.2018.).
"Prawo co dnia" informuje również: "Nie można żonglować wydatkiem". Przedsiębiorca, który zaciągnął kredyt na nieruchomość i wniósł ją aportem do innej firmy, nie zaliczy odsetek do kosztów. NSA oddalił skargę kasacyjną podatnika, który spierał się z fiskusem o firmowe koszty. Sprawa dotyczyła odsetek od kredytu. Podatnik był jednoosobowym przedsiębiorcą, zajmował się m.in. działalnością deweloperską. W 2006 r. zaciągnął kredyt na zakup nieruchomości, którą następnym roku wniósł aportem do spółki w zamian za objęcie jej udziałów. Uważał, że cały czas ma prawo zaliczać odsetki płacone od a kredytu zaciągniętego na zakup działki wniesionej aportem do kosztów podatkowych swojej działalności. Innego zdania był fiskus. Przyznał co prawda, że gdy kontrolował rozliczenia przedsiębiorcy za 2006 r., stwierdził, że wydatki na nabycie nieruchomości powinny zostać ujęte w dokumentacji księgowej jego firmy jako koszt. Sytuacja zmieniła się jednak diametralnie po wniesieniu działki aportem. Jak tłumaczył fiskus, w efekcie tej operacji grunt stał się własnością innej spółki. A to oznacza, że nie może być dalej źródłem przychodów firmy podatnika. Więcej szczegółów- na 16 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 20.03.2018.).
"Dziennik Gazeta Prawna" zastanawia się: "Jest boom, będzie katastrofa?". Produkcja budowlano- montażowa była w lutym o 31,4 proc. większa niż rok temu- poinformował GUS. Drugi miesiąc z rzędu wzrost przekraczał 30 proc. Ostatnio z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia dekadę temu- w 2007 r. Chociaż ten skok jest efektem m.in. przyspieszenia inwestycji napędzanych pieniędzmi z Brukseli, to ekonomiści ostrzegają, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną. Sytuacja przypomina to, co działo się w latach 2011- 2012. Są obawy, ze rosnące koszty materiałów i robocizny mogą prowadzić do bankructw w branży- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania. "DGP" wraca do sprawy w kolejnym tekście: "W budownictwie szykuje się powtórka z 2012 r.". Firmy budowlane sprzedają więcej, ale czy na tym zarabiają? Niekoniecznie. Według GUS ceny w tym sektorze rosły wprawdzie najszybciej od siedmiu lat, były jednak o zaledwie 1,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Chociaż budownictwo- zwłaszcza infrastrukturalne- funkcjonuje na granicy mocy produkcyjnych, nie przekłada się to negatywnie na sytuację branży mieszkaniowej. Jak podał wczoraj GUS, w lutym oddano do użytkowania 16 tys. mieszkań, o niemal 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Rośnie także liczba pozwoleń na budowę. Popyt na mieszkania jest rekordowo mocny. Ale najwyraźniej ten popyt spotyka się z bardzo elastyczną stroną podażową. Sytuacja jest zupełnie inna niż w latach 2006- 2008. Wtedy ceny lokali błyskawicznie szły w górę, teraz rosną o 3- 5 proc. w skali roku. Według analityka PKO BP, biorąc jednak pod uwagę ograniczenia dotyczące tzw. banku ziemi u deweloperów, w horyzoncie 2- 3 lat zjawiska charakterystyczne dla bańki spekulacyjnej mogą pojawić się także w segmencie mieszkaniowym. Więcej szczegółów- na ósmej i dziewiątej stronie głównego wydania.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 20.03.2018.).
"DGP" zamieszcza również tekst: "Błąd w ustawie może pozbawić dachu nad głową". Nowelizacja prawa o spółdzielniach mieszkaniowych miała pomóc najsłabszym. W praktyce jednak wzmocnieni zostali prezesi- mogą wyrzucić z lokali około pół miliona osób. Czystki już się zaczęły. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych weszła w życie 9 września 2017 r. Założeniem ustawodawcy było osłabienie pozycji prezesów, a wzmocnienie zwykłych lokatorów. O losach spółdzielni mieli decydować wyłącznie jej członkowie. A żeby być członkiem, trzeba być związanym ze spółdzielnią tytułem prawnym do lokalu, a nie np. znajomym prezesa. Tyle że w przepisie przejściowym, w art. 4, wpisano, że członkostwo w spółdzielni z dniem wejścia w życie ustawy tracą wszyscy, którym nie przysługuje: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; prawo odrębnej własności lokalu i roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Tu pojawia się problem, gdyż ustawodawca zapomniał o roszczeniu o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osób w takiej sytuacji (które mają roszczenie, ale nie zostały wymienione w ustawie) jest w Polsce około pół miliona. Mówiąc prościej: w myśl nowej ustawy członkami spółdzielni w jednej chwili przestało być kilkaset tysięcy osób. Zarządy już ich wykreślają. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 20.03.2018.).
"DGP" informuje w innym miejscu: "Dwie na trzy umowy kończą się sankcjami". Najwięcej kar umownych w zamówieniach publicznych jest nakładanych z powodu niedotrzymania terminów. Może to oznaczać, że są one po prostu zbyt krótkie. Prawie wszyscy więksi zamawiający wpisują kary umowne do umów o zamówienia publiczne., aż 85 proc. stosuje je w każdym kontrakcie. Tylko w 1/3 przypadków klauzule te pozostają niewykorzystane, aż 2/3 realizacji kończy się naliczeniem mniejszej lub większej kary umownej. To wnioski wynikające z raportu przygotowanego przez Urząd Zamówień Publicznych. Przedsiębiorcy od lat alarmują, że kary umowne narzucane w przetargach są niewspółmierne do zawinień, co zresztą później uderza w samych zamawiających. Przedstawione w raporcie UZP wnioski końcowe potwierdzają te obawy. "Zbyt represyjne reguły odpowiedzialności w karach umownych mogą zniechęcać do składania ofert i stanowić przyczynę małego zainteresowania wykonawców ubieganiem się o uzyskanie zamówienia publicznego, co wpływa na konkurencyjność postępowań oraz niekiedy konieczność ich unieważnienia"- można w nim przeczytać. UZP poprosił 191 większych zamawiających o wypełnienie ankiet z pytaniami na temat kar umownych stosowanych w latach 2015- 2017. Z odpowiedzi, które otrzymał, wynika, że klauzule je przewidujące są stosowane powszechnie. Tylko jeden z przebadanych podmiotów stwierdził, że nie wpisuje ich do kontraktów. Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 20.03.2018.).
"DGP" zauważa również: "Przepisy o służebności przesyłu mogą hamować rozbudowę". Brak możliwości ustanowienia służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego w stosunku do urządzeń powstałych przed 1989 r. wcale nie musi być korzystny dla firm energetycznych czy wodociągowych. Sąd Najwyższy ponownie zajmie się problemem ustanawiania służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego. Wyrażona w zagadnieniu prawnym wątpliwość dotyczy tego, czy przedsiębiorstwo przesyłowe może go żądać, jeżeli urządzenia zostały zainstalowane w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej, na nieruchomości Skarbu Państwa przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste. Szczegóły- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 20.03.2018.).
"DGP" odnotowuje też: "Przełom w inwestycjach mieszkaniowych". Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju skierowało do konsultacji społecznych projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących. Planowane rozwiązania mogą zrewolucjonizować rynek, dając zarówno inwestorom, jak i organom państwa zupełnie nowe możliwości realizacji takich przedsięwzięć. Problemy z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego czy przedłużającymi się w nieskończoność procedurami administracyjnymi przestaną stanowić barierę. Ustawa obejmie prace polegające na budowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania, w wyniku których mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi. Projektodawcy także bardzo precyzyjnie określili możliwe lokalizacje inwestycji. Będzie ona mogła powstać jedynie na obszarze wyposażonym w odpowiednią, ważną dla mieszkańców infrastrukturę. Za rewolucyjne zmiany należy uznać możliwość realizacji inwestycji nawet w sytuacji, gdy nie jest ona przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nawet z nim sprzeczna. W takim przypadku inwestor będzie mógł uzyskać od rady gminy specjalną zgodę. Warto wskazać, że jedyne ograniczenie, gdy rada nie będzie mogła wyrazić takiej zgody, ma dotyczyć terenów przeznaczonych na inwestycje o charakterze ponadlokalnym. Ustawodawca planuje wyznaczyć radzie gminy 60 dni na zajęcie stanowiska co do złożonego przez inwestora wniosku. W ustawowym terminie rada zostanie zobowiązana podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody lub odmowie wyrażenia zgody na realizację inwestycji wbrew postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie zgody rady gminy lub wójta otworzy możliwość ubiegania się o uzyskanie decyzji ustalającej lokalizację inwestycji będącej odpowiednikiem aktualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z projektem jej wydanie stanie się kompetencją wojewody, który będzie miał 45 dni na załatwienie sprawy- czytamy na szóstej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 30.03.2018.).
"DGP" informuje również: "Bezpieczny najem instytucjonalny z opcją przeniesienia własności". Lokator, który zdecyduje się na najem instytucjonalny z opcją przeniesienia własności, będzie zabezpieczony przed ewentualnymi kłopotami finansowymi właściciela mieszkania. Odpowiednie gwarancje znajdą się w specustawie o inwestycjach mieszkaniowych. Umowa najmu instytucjonalnego to nowość na polskim rynku nieruchomościowym, wprowadzona ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości obowiązującą od 11 września 2017 r. W założeniu formuła ta ma zachęcić firmy deweloperskie do inwestowania w budowę mieszkań na wynajem. Zgodnie z przepisami kontrakty z lokatorami mogą być zawierane na czas oznaczony, ale nie ma górnej granicy długości trwania wynajmu. I co ważniejsze, najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, do którego miałby się wyprowadzić w razie wypowiedzenia umowy. Do kontraktu dołączone jest oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenia mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Umowa najmu instytucjonalnego z opcją dojścia do własności będzie mogła dotyczyć tylko lokalu, dla którego założona została księga wieczysta. W kontrakcie musi się znaleźć przede wszystkim: wysokość czynszu, cena, po zapłaceniu której mieszkanie formalnie trafi w ręce lokatora, wysokość rat i terminy płatności, a także zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia własności lokalu po wpłaceniu ustalonej kwoty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Na wypadek upadłości firmy zajmującej się najmem instytucjonalnym mieszkanie objęte taką umową nie będzie podlegało sprzedaży egzekucyjnej- czytamy także na szóstej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 20.03.2018.).
"Gazeta Wyborcza" zauważa: "Ustawa <<Deweloper+>> do korekty". Blok na skwerze? Tylko jeśli zgodzi się samorząd. Po tekście "Wyborczej" Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju deklaruje korekty zapisów tzw. specustawy mieszkaniowej. -Mieszkania są dla Polaków za drogie i niedostępne m.in. dzięki ograniczonej podaży gruntów i długich procedur uzyskiwania pozwolenia na budowę. Specustawa ma to zmienić- mówił wczoraj dziennikarzom Artur Soboń, wiceszef Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Projekt specustawy budzi duże wątpliwości urbanistów i samorządowców. Bo pozwala m.in. na uzyskanie pozwolenia na budowę na inwestycje mieszkaniowe sprzeczne z planem zagospodarowania. Decyzje w takich wypadkach ma wydawać wojewoda. Inwestor musi dostarczyć opinię rady gminy, ale w ustawie nie napisano wprost, że ta opinia będzie dla wojewody zobowiązująca. Zdaniem ministra Sobonia będzie. Bez zgody rady gminy wojewoda decyzji nie wyda, uspokajał minister, deklarując, że zapisy ustawy zostaną doprecyzowane. Niejasne jest też np., w jakim przypadku rada gminy może odmówić zgody na złamanie planu. Wątpliwości jest dużo więcej, choćby krótki, 14- dniowy okres zgłaszania zastrzeżeń do inwestycji, m.in. przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska czy wojewódzkiego inspektora sanitarnego. Jeśli nie zdążą, uznaje się, ze zaopiniowali inwestycję pozytywnie. Konsultacje trwają do końca marca. Wiceminister Soboń zapowiadał, że ustawa zostanie uchwalona w połowie roku- czytamy na czwartej stronie "Gazety".
(Źródło: "Gazeta Wyborcza"- 20.03.2018.).
