Wtorek, 19 maj 2026

• „Prawo co dnia” we wtorkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Deweloperzy i ich klienci pod ścianą (działową)”. Czy deweloper miał prawo wliczać ścianki działowe do powierzchni użytkowej mieszkania? Sądy nie są zgodne. Najnowszy wyrok przyznaje rację klientom, uznając, że zapłacili więcej, niż powinni. Sąd Okręgowy w Warszawie wydał korzystny dla konsumentów wyrok w sprawie o ustalenie powierzchni użytkowej mieszkania. Sąd musiał odpowiedzieć na pytanie, czy deweloper miał prawo wliczać murowane ściany działowe do powierzchni lokalu. Zdaniem kilku nabywców, którzy byli w sporze z deweloperem nie miał on takiego prawa i zażądali zwrotu od 25 do 30 tys. zł. Argumenty ich pełnomocnika przekonały sąd. Jak wskazują prawnicy zaangażowani w przebieg sprawy, jest to pierwsze prawomocne orzeczenie tego sądu w sporze o wliczenie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania, przyznające rację konsumentowi. Sądy w tych sprawach nie zawsze jednoznacznie rozstrzygają kwestię, która wydaje się techniczna, a jest prawna. Chodzi o to, czy ściany murowane wewnątrz lokalu zaliczamy do powierzchni konstrukcji, czy do powierzchni użytkowej. Cytowani w tekście rozmówcy „Rz” są zdania, że z czasem linia orzecznicza utworzy się na korzyść nabywców lokali i podpowiadają, jak sprawdzić, czy nie zapłaciło się za metry pod ścianami.  Odpowiedź zazwyczaj będzie w prospekcie informacyjnym. Po pierwsze, warto sprawdzić, czy stosowana norma liczenia powierzchni to PN-ISO 9836:1997 Jeżeli tak, to, czy wedle rzutu lokalu do powierzchni użytkowej wliczono powierzchnię pod ścianami działowymi lokalu. Jeżeli obie odpowiedzi są twierdzące, to jest bardzo prawdopodobne, że deweloper otrzymał wyższą cenę za lokal niż powinien. W prowadzonych przez kancelarie sprawach rekordziści mają pod ściankami nawet do 150 tys. zł. Są też wyroki korzystne dla deweloperów. Z kolei prawnicy reprezentujący branżę deweloperską podkreślają, że norma techniczna nie jest źródłem prawa. Nie są nim również komentarze wydawane przez Polski Komitet Normalizacyjny, który nie jest autorem normy z 1997 r., a jedynie ją przetłumaczył i wydał w języku polskim.  Zaskakujące jest więc podejmowanie przez sąd rozstrzygnięcia, czy powierzchnia pod ścianami stanowi powierzchnię konstrukcyjną czy użytkową. Na koniec maja zaplanowano kolejne ogłoszenia wyroków w sprawach „ściankowych” przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga, które mogą nadać kierunek linii orzeczniczej na korzyść konsumentów lub deweloperów- czytamy na 13 stronie głównego wydania.

                  (Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.05.2026.).

• „Prawo co dnia” zauważa też: „Sąd komplikuje wycenę wad budowy”. Odszkodowanie za szkodę wynikającą z nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane nie może być ustalane wyłącznie jako równowartość przewidywanych kosztów usunięcia wad. Tym bardziej, gdy naprawy nie zostały jeszcze przeprowadzone. Odszkodowanie nie może zaś prowadzić ani do wzbogacenia poszkodowanego, ani do nadmiernego obciążenia wykonawcy. To sedno uchwały poszerzonego, siedmioosobowego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego. Z pytaniem prawnym do SN zwrócił się Sąd Apelacyjny w Szczecinie, rozpoznający apelację pozwanej spółki budowlanej. Sąd okręgowy zasądził od niej – zgodnie z żądaniem inwestora – około 110 tys. zł odszkodowania za wadliwe wykonanie robót izolacyjnych ścian i podwalin budowanego obiektu. Powództwo zostało wniesione kilka lat po zakończeniu prac. Pozwana spółka kwestionowała sposób ustalenia wartości szkody. Podnosiła również, że powódka nie wykazała ani zwiększonych kosztów utrzymania budynku, ani wydatków na naprawę usterek. Sąd Apelacyjny powziął wątpliwości, według jakich reguł należy ustalać wartość szkody. Wskazał, że w orzecznictwie i doktrynie funkcjonują dwie metody. Pierwsza- tradycyjna polega na porównaniu wartości danego składnika majątku przed zdarzeniem wywołującym szkodę i po nim. Druga – tzw. metoda kosztorysowa – opiera się na ustaleniu przewidywanych kosztów naprawy rzeczy. Siedmioosobowy skład SN nie opowiedział się za metodą kosztorysową. Jak wyjaśnił w uzasadnieniu uchwały, punktem odniesienia powinno być porównanie majątku poszkodowanego przed powstaniem szkody i po jej wystąpieniu. Więcej szczegółów- na 14 stronie głównego wydania.

                  (Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.05.2026.).

• W „Rz” znajdziemy również tekst pod hasłem: „Nadal nie ustabilizowaliśmy w Polsce procesów cenowych”. Nie można mówić, że zerowe czy nawet ujemne stopy realne są w porządku, a takie już mamy – mówi prof. Joanna Tyrowicz, członkini Rady Polityki Pieniężnej, ekonomistka z ośrodka badawczego GRAPE. W jej ocenie przy oczekiwaniach inflacyjnych, które przekroczyły 4 proc., i przy inflacji ponad 3 proc., główna stopa procentowa 3,75 proc. to w istocie poluźnienie polityki pieniężnej. Jak dalej wskazuje, ponieważ nie ustabilizowaliśmy procesów cenowych przed wzrostem cen paliw, to obecnie sytuacja jest podobna do tej z 2021 r. Wtedy również ceny w gospodarce rozpędzały się na długo przed agresją Rosji na Ukrainę. Widzimy to już teraz po zachowaniu cen usług, które przecież stanowią jedną czwartą całego naszego koszyka konsumpcji. Pełna treść rozmowy- na 24 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

                  (Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.05.2026.).

• „Tygodnik Urzędników” w „Rz” zamieszcza z kolei tekst: „Przetarg na sprzedaż nieruchomości gminnej- kiedy wadium przekształca się w zaliczkę?”. Wadium przekształca się w zaliczkę i generuje obowiązek podatkowy w VAT w momencie wyłonienia nabywcy. Miasto wystąpiło z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w celu potwierdzenia, w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu kwoty wadium wpłaconej przez podmiot, który wygrał przetarg na sprzedaż nieruchomości. Miasto rozważało dwa momenty, które mogą oznaczać powstanie obowiązku podatkowego: moment wyłonienia nabywcy (podpisania protokołu z przetargu) oraz moment podania do publicznej wiadomości informacji o wynikach przetargu. Zdaniem miasta, wadium powinno zostać zaliczone na poczet ceny nabycia nieruchomości w chwili przekazania do publicznej wiadomości informacji o wyniku przetargu. Chwila ta będzie w ocenie miasta stanowiła tym samym moment powstania obowiązku podatkowego w VAT. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 20 marca 2026 r. uznał, że stanowisko miasta jest nieprawidłowe. Dyrektor KIS stanął na stanowisku, że wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu i podpisania protokołu przeprowadzonego przetargu. Wtedy bowiem jednoznacznie znany jest nabywca, a wpłata wadium dotyczy konkretnej czynności. Konsekwentnie, w momencie podpisania protokołu wadium przekształca się w zaliczkę i podlega zasadom ustawy o podatku VAT, a po stronie miasta jako sprzedawcy powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT w części obejmującej otrzymaną należność. Obowiązek ten powstaje w dacie zaliczenia kwoty wadium na poczet ceny sprzedaży na zasadach określonych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

                  (Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.05.2026.).

• „Nawigator Prawny” w „Rz” zauważa natomiast: „Smog i hałas- kiedy można pozwać sąsiada lub gminę?”. Czy nadmierny hałas albo zanieczyszczenie powietrza mogą naruszać dobra osobiste? Prawo przewiduje mechanizmy ochrony zarówno wobec sąsiadów, jak i władz publicznych. Podstawowym instrumentem ochrony w sporach sąsiedzkich pozostaje art. 144 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W praktyce chodzi o tzw. immisje, czyli oddziaływania przenikające z jednej nieruchomości na drugą. Mogą mieć one charakter albo materialny, jak dym, pył, sadza, spaliny czy odór, albo niematerialny, jak hałas, drgania czy światło. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku hałasu. Konflikty o głośne imprezy, remonty, szczekające psy, urządzenia techniczne czy klimatyzatory należą dziś do najczęstszych sporów sąsiedzkich. Hałas również może stanowić immisję w rozumieniu art. 144 kodeksu cywilnego. Co istotne, prawo nie posługuje się pojęciem „ciszy nocnej” wprost w kodeksie cywilnym, jednak godziny nocne mają znaczenie przy ocenie przeciętnej miary uciążliwości. Regularny hałas między 22.00 a 6.00 znacznie łatwiej zostanie uznany za przekraczający dopuszczalne granice. Lektura dla zainteresowanych- na drugiej stronie dodatku.

                  (Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.05.2026.).

• „Dziennik Gazeta Prawna” odnotowuje: „Kulawy zakaz waloryzacji ceny mieszkania”. Inwestorzy nie będą mogli podnosić cen mieszkań. Takie rozwiązanie planuje wprowadzić do ustawy deweloperskiej Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Deweloperzy twierdzą jednak, że zmiana może uderzyć nie tylko w nich samych, ale również w kupujących. Obecnie przepisy nie zabraniają stosowania klauzul waloryzacyjnych w umowach sprzedaży nieruchomości. O waloryzacji decydują z reguły deweloperzy we wzorach umów deweloperskich, a ich klienci akceptują umowę przygotowaną na podstawie takiego wzoru lub nie. Ma to się zmienić. Ale rozwiązanie, które zaproponowało Ministerstwo Rozwoju, może wymagać modyfikacji. Bez nich bowiem może dochodzić do patologii. Resort rozwoju chce dodać do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym art. 36a. Zgodnie z tym przepisem cena mieszkania w umowie deweloperskiej, w umowie dotyczącej lokalu użytkowego oraz w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu nie podlegałaby waloryzacji na niekorzyść nabywcy. Co istotne, projekt przewiduje, że po wejściu w życie opisywanych rozwiązań klauzule waloryzacyjne zawarte we wskazanych wyżej umowach byłyby nieważne. Skąd taka propozycja? W uzasadnieniu do projektu ministerstwo tłumaczy, że jest ona odpowiedzią na stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, które organ przedstawił podczas prac nad inną, wcześniejszą nowelizacją ustawy deweloperskiej z 9 lipca 2025 r. Obecnie o klauzulach waloryzacyjnych mówi wzór prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej. Zawiera on rubrykę dotyczącą zasad waloryzacji ceny. W praktyce UOKiK oraz sądy akceptują takie klauzule, ale nie wszystkie. Czasami dochodzi bowiem do nadużyć ze strony deweloperów. Dlatego UOKiK wielokrotnie wskazywał, kiedy waloryzacja jest legalna, a kiedy nie. W opinii ekspertów propozycja resortu jest zbyt lakoniczna. Brakuje w niej definicji waloryzacji, przez co nie wiadomo do końca, o jaki typ waloryzacji ministerstwu chodzi. Jak dalej czytamy, Projektowana zmiana ustawy deweloperskiej odchodzi od dotychczasowego modelu dopuszczalności waloryzacji przy spełnieniu określonych warunków. Projekt ustawy nie rozstrzyga przy tym relacji zakazu waloryzacji do kodeksowej klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. Natomiast Polski Związek Firm Deweloperskich rozumie cel zakazu waloryzacji, ale w jego ocenie dopuszczone powinno być stosowanie klauzuli zmiany stawki VAT. – W innym wypadku deweloper będzie obciążony finansowymi konsekwencjami niezależnych od niego, ustawowych zmian podatkowych. Z zakazu waloryzacji wyłączone powinny zostać również modyfikacje ceny na skutek zmian lokatorskich zgłoszonych na życzenie klientów – uważa radca prawny w PZFD. Więcej szczegółów- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

                  (Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 19.05.2026.).