Wtorek, 17 grudnia 2024
Wtorkowa „Rzeczpospolita” odnotowuje: „Ceny doszły do sufitu”. Choć deweloperzy kuszą promocjami, kupujący nie rwą się do zakupów. W efekcie ceny się stabilizują. A eksperci mówią już o ich możliwym spadku w 2025 roku. Deweloperzy dwoją się i troją, by przyciągnąć klientów do biur sprzedaży. Listopad na rynku pierwotnym upłynął pod znakiem wielu promocji – m.in. z okazji Black Friday, jak rabaty czy bony prezentowe na sprzęty RTV, AGD lub wyposażenia wnętrz. Część promocji jest dostępna do dziś. Najwyraźniej jednak nie zadziałały. Wstępne dane Otodom Analytics wskazują, że w listopadzie na analizowanych siedmiu głównych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) sprzedano 3,4 tys. mieszkań. Po spodziewanej korekcie może to być 3,2–3,3 tys. W skali roku oznaczałoby to spadek sprzedaży o 15 proc. Popyt na mieszkania wyraźnie osłabiają m.in. wysokie stopy procentowe, ograniczona zdolność kredytowa nabywców, brak decyzji w sprawie programu subsydiowanych kredytów hipotecznych. Dodajmy, że w czwartek, 12 grudnia, minister rozwoju Krzysztof Paszyk powiedział w Radiu Zet, że „kredytu zero procent nie będzie”. Jednocześnie wcale nie wykluczył wsparcia dla kredytobiorców. Kompleksowy program mieszkaniowy rząd ma pokazać w I kwartale 2025 r. Nie zmieniły się natomiast ceny mieszkań w Krakowie (ponad 16,4 tys. zł za mkw.) i Poznaniu (13,3 tys. zł za mkw.). Jednak już w Trójmieście poszły w górę o 4 proc. W ocenie analityków najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się stabilizacja cen w największych miastach. Na rynkach z dużą podażą, jak Łódź, Trójmiasto czy Kraków, możliwe są spadki cen o 2–3 proc. Podaż na rynku wtórnym pozostanie rekordowa, co oznacza jeszcze większe możliwości negocjacji. Już teraz sprzedający są skłonni obniżyć cenę ofertową o 5–10 proc. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 17.12.2024.).
„Rz” wraca do sprawy w obszernym tekście: „Przepełniony rynek, a kupujący nie palą się do transakcji. Co z cenami?”. Nabywcy lokali mogą przebierać w ogromnej ofercie. W najbliższym czasie zwyżki cen są mało prawdopodobne. Pytana o prognozy na najbliższy czas ekspertka JLL mówi, że w grudniu deweloperzy mają jeszcze szansę na poprawę wyników sprzedaży. Nie zmieni się więc polityka rabatowa. Szczególnie w miastach, gdzie mamy dużą nadwyżkę podaży nad popytem: w Poznaniu, Łodzi czy Katowicach. Dla potencjalnych klientów może być to okazja, aby przyspieszyć decyzję o zakupie jeszcze w tym roku. Jej zdaniem 2025 r. powinien przynieść poprawę wyników sprzedaży – pod warunkiem że pojawi się jakaś forma wsparcia dla nabywców pierwszych mieszkań i nastąpi oczekiwany (choćby niewielki) spadek stóp procentowych. Jeśli chodzi o średnie ceny mieszkań, można się spodziewać wzrostu zbliżonego do inflacji, ale zapewne tylko na tych rynkach, gdzie mamy stan równowagi popytowo-podażowej. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się stabilizacja cen w największych miastach. Więcej- na 20 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 17.12.2024.).
„Prawo co dnia” zauważa z kolei: „W sporach uwłaszczeniowych trzeba uwzględnić cel i kontekst”. Decyzja o naliczeniu lub aktualizacji opłat z tytułu zarządu nieruchomością może stanowić samoistny dowód posiadania gruntów w zarządzie w postępowaniu o stwierdzenie nabycia z mocy prawa z 5 grudnia 1990 r. użytkowania wieczystego, budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne. W poniedziałek Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę dotyczącą postępowania w sprawie stwierdzenia nabycia z mocy prawa z 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne. Poszerzony skład NSA zajął się problemem z inicjatywy prokuratora generalnego, który zwrócił uwagę na dwa odmienne poglądy, jakie na tle spraw uwłaszczeniowych pojawiły się w orzecznictwie sądowym. W świetle pierwszego, bardziej restrykcyjnego, decyzja o naliczeniu i aktualizacji opłat za zarząd nieruchomością może być uznana za podstawę stwierdzenia istnienia prawa użytkowania (zarządu) tylko wyjątkowo, gdy była wydana w nawiązaniu do decyzji o ustanowieniu tego prawa, która zaginęła lub uległa zniszczeniu. W orzecznictwie pojawił się jednak też drugi pogląd, gdzie sądy nie miały wątpliwości, że dowodem dla uznania istnienia zarządu dla tzw. uwłaszczenia unormowanego w art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest m.in. decyzja o naliczeniu lub aktualizacji opłat z tytułu zarządu nieruchomością. Szczegóły- na 18 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 17.12.2024.).
„Prawo co dnia” informuje również: „MS poszerzy kompetencje rejentów”. Notariusz będzie mógł złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej w imieniu klienta, który nabywa nieruchomość w drodze spadkobrania. Ministerstwo Sprawiedliwości chce położyć kres obecnej niemądrej praktyce. Choć sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza jest droższe niż stwierdzenie nabycia spadku w sądzie, to przy braku konfliktów jest to procedura o wiele łatwiejsza i szybsza. Nic dziwnego, że to rozwiązanie cieszy się bardzo dużą popularnością. Jednak jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, klient i tak musi samodzielnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie go do księgi wieczystej nieruchomości. Zgodnie z art. 92 § 4 ustawy – Prawo o notariacie. Choć akt poświadczenia dziedziczenia nie jest aktem notarialnym, lecz innym dokumentem urzędowym, to, jak mówi zdanie ostatnie tego przepisu, „na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną”. W efekcie, choć notariusz ma wszelkie możliwości ku temu, by w imieniu klienta złożyć wniosek o aktualizację księgi, to nie może tego zrobić, a osoba, która mieszka np. w stolicy, ale odziedziczyła nieruchomość w Krakowie, musi złożyć wniosek w tamtejszym sądzie (osobiście lub pocztą). Z założeń ujawnionych w wykazie wynika, że notariusze będą mogli składać wnioski o wpis do ksiąg tylko przy okazji sporządzania aktów poświadczenia dziedziczenia. W ocenie przedstawicieli Krajowej Rady Notarialnej to za wąsko. Notariusze jako organ pomocniczy wymiaru sprawiedliwości powinni móc składać wnioski o wpis także w innych przypadkach, takich jak wykreślenie hipoteki czy służebności osobistej, oczywiście w razie przedłożenia stosownych dokumentów stanowiących podstawę wpisu. Jak dalej czytamy, Są sytuacje, w których wyprostowanie stanu prawnego w księgach wieczystych jest dla przeciętnego obywatela bardzo trudne, tymczasem notariusze mogliby w sposób kompleksowy zrobić to w imieniu klienta. Szczegóły- na 15 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 17.12.2024.).
„Prawo co dnia” w innym miejscu zastanawia się: „Zmiany w składce zdrowotnej niekonstytucyjne?”. Eksperci twierdzą, że niektórzy przedsiębiorcy mogą stracić na nowych zasadach rozliczania składki zdrowotnej od środków trwałych. Ministerstwo Zdrowia zapewnia, że nie ma powodu do niepokoju. Nowelizacja wprowadzająca zmiany w rozliczeniu składki zdrowotnej od środków trwałych ma obowiązywać od 1 stycznia 2025 r. Tymczasem wciąż jeszcze nie została opublikowana w Dzienniku Ustaw i wygląda na to, że stanie się to dosłownie w ostatniej chwili. Zdaniem ekspertów, może to spowodować, że zostanie uznana za niekonstytucyjną. Co się zmieni w 2025 r.? Przy obliczaniu dochodu będącego podstawą wymiaru składki zdrowotnej nie uwzględnimy przychodów ze sprzedaży środków trwałych. Nie rozliczymy też kosztów, czyli niezamortyzowanej wartości majątku. Jeśli jednak ta zasada okaże się dla przedsiębiorców niekorzystna, będą mogli uwzględnić przychody i koszty sprzedaży środków trwałych przy obliczaniu rocznej składki Przedsiębiorcy mogą więc wybrać lepszy dla siebie wariant. Jednak ci, którzy sprzedadzą środki trwałe amortyzowane przed 2022 r., korzystając teraz z art. 35 znowelizowanego Polskiego Ładu, mogą stracić. Lektura dla zainteresowanych- na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 17.12.2024.).
Kolejny dodatek „Rz”– „Administracja i samorząd” zamieszcza tekst: „Decyzja o warunkach zabudowy- jakie zmiany czekają inwestorów?”. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła istotne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zaczną one obowiązywać od 2026 roku. Z uwagi na fakt, iż do tej pory przeważający obszar kraju nie został objęty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, decyzje WZ stanowią zasadnicze narzędzie ustalania ładu przestrzennego. W przypadku nieruchomości gruntowej, decyzja o warunkach WZ stanowi zazwyczaj I etap inwestycji, umożliwiający następnie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Poza określonymi wyjątkami, które dotyczą m.in. realizacji inwestycji publicznych, nie ma w takiej sytuacji innej drogi osiągnięcia celu budowlanego. Kluczową zmianą, jaką wprowadza reforma planowania przestrzennego i która w istotny sposób wpłynie na wydawanie decyzji WZ jest obowiązek uchwalenia przez gminy do 1 stycznia 2026 r. planów ogólnych. Plany ogólne zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i nabędą charakter aktów prawa miejscowego. Plany te będą miały istotne znaczenie dla możliwości uzyskania decyzji WZ. Przede wszystkim od czasu wejścia w życie planów ogólnych decyzje WZ będą musiały być z nimi zgodne. Decyzje WZ będą musiały uwzględniać więc ustalenia planu ogólnego dotyczące m.in. stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów uzupełnienia zabudowy – jeśli takie zostaną w nim w ogóle przewidziane. Obszar uzupełnienia zabudowy to bowiem fakultatywna część planu ogólnego. Jeśli natomiast w planie ogólnym danej gminy obszary uzupełnienia zabudowy nie zostaną wyznaczone, to w konsekwencji nieruchomość nie będzie mogła zostać zabudowana. Opisana zmiana może wzbudzać, wydaje się słusznie, obawy inwestorów co do utraty potencjału inwestycyjnego przez wiele nieruchomości. To jednak nie koniec warunków, jakie nieruchomość – w określonych stanach faktycznych – będzie musiała spełniać, aby uzyskać dla niej decyzję WZ. Plan ogólny będzie dodatkowo określał tzw. gminne standardy urbanistyczne. Te z kolei mogą wprowadzać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Jeżeli gmina takie standardy ustali wydanie np. decyzji WZ dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe tylko, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni te standardy poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 17.12.2024.).
„Dziennik Gazeta Prawna” informuje z kolei: „Są pierwsze zintegrowane plany inwestycyjne. Niektóre gminy już zawarły umowy z inwestorami”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianami przepisów, które mają zachęcić gminy i inwestorów do korzystania ze zintegrowanych planów inwestycyjnych. Jednak, jak się okazuje, są gminy, których nie trzeba zachęcać – już bowiem zawarły umowy urbanistyczne z inwestorami i uchwaliły pierwsze plany. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą planu miejscowego. Obejmuje obszar inwestycji głównej (np. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową) oraz inwestycji uzupełniającej (np. sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, przedszkola czy placówki opieki zdrowotnej). ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej określającej zasady i warunki realizacji inwestycji uzupełniającej oraz zobowiązania stron. Inaczej niż w przypadku korzystania z przepisów specustawy mieszkaniowej w trybie ZPI można lokalizować nie tylko inwestycje mieszkaniowe, lecz także inne typy inwestycji (usługowe, przemysłowe, instalacje odnawialnych źródeł energii)- odnotowano.
(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 17.12.2024.).
„Kurier Szczeciński” poinformował: „Pustostany do remontów. Dwa miliony na 10 mieszkań komunalnych”. Dziesięć pustostanów zamierza wyremontować w przyszłym roku Gmina Police. W projekcie przyszłorocznego budżetu zabezpieczyła na to ponad dwa miliony. Dokładnie to kwota 2 059 424 zł, z czego 1,76 mln pochodzić będzie z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (to bezzwrotne wsparcie). Wyremontowane za te pieniądze lokale będą mogły być zasiedlane przez osoby oczekujące w kolejce na mieszkanie komunalne lub zajmujące obecnie lokale w budynkach przeznaczonych do wyburzenia. Większość komunalnych pustostanów jest w bardzo złym stanie technicznym. Aby mogły zostać zasiedlone, trzeba je gruntownie wyremontować, czyli m.in. wymienić instalacje, wyodrębnić w nich łazienki i kuchnie. Zaplanowane w budżecie środki powinny pozwolić na wykonanie tych niezbędnych prac w 10 lokalach.
(Źródło: „Kurier Szczeciński”- 17.12.2024.).
