Wtorek, 15 kwiecień 2025

„Rzeczpospolita” we wtorkowym dodatku „Tygodnik Urzędników” zauważa: „Kto jest stroną postępowania o podział nieruchomości?”. Z kręgu stron, w sprawach dotyczących podziału nieruchomości, orzecznictwo wyklucza zasadniczo właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy organ dokonujących podziału ingeruje swoim działaniem w wykonywanie przez nich prawa własności. 

Zagadnienia związane z ustaleniem kręgu stron postępowania mają charakter uniwersalny w procedurze administracyjnej. Nie oznacza to jednak, że zawsze podstawą ustaleń będzie art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego, który zobowiązuje do odniesienia ustaleń do konkretnego przepisu prawa materialnego. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. w sprawach podziałowych. Interes prawny do bycia stroną tego postępowania powiązany jest ściśle z prawem do nieruchomości. Praktyka organów kształtowana jest przez orzecznictwo. W artykule przestawione zostały zagadnienia z przeglądu aktualnego orzecznictwa w zakresie podziału nieruchomości, m.in. – jakie przepisy są podstawą do ustalenia stron postępowania o podział nieruchomości; – czy właściciel sąsiedniej nieruchomości (dzielonej) będzie stroną postępowania podziałowego; – czy strona postępowania musi legitymować się prawem do gruntu; – czy prawa obligacyjne do nieruchomości mogą być podstawą do przyznania przymiotu strony w postępowaniu podziałowym. 

Więcej szczegółów czwartej stronie dodatku – zapraszam do lektury. 

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 15.04.2025 r.).

Wtorkowy „Dziennik Gazeta Prawna” informuje: „Jak powstrzymać plagę jednorodzinnych hoteli”. Sąsiedzi „hoteli” urządzanych w domach jednorodzinnych skarżą się posłom i ministerstwu na hałas, bójki, parkujące gdzie się da samochody, gry śmieci. Resort rozwoju zastanawia się, jak temu zaradzić. Rozważane jest nawet wprowadzenie… limitu metrażu domów jednorodzinnych. – Pracujemy nad rozwiązaniem – zapowiedział na sejmowej komisji wiceminister rozwoju i technologii. – Myśleliśmy o ograniczeniu kubatury budynków jednorodzinnych – dodała towarzyszący pracownik resortu. 

„DGP” zapytał, jak to ma pomóc. „Ministerstwo przegląda obowiązujące przepisy, tak aby rozwiązać problem, jednocześnie nie obciążając i nie ograniczając inwestorów” – odpowiada resort. 

„DGP” kontynuuje temat w artykule pod hasłem: „Dom jednorodzinny to nie hotel”. Hałas, bójki, parkujące, gdzie się da, samochody, gry śmieci i bezsilność sąsiadów – tak można streścić skargi, które wpływają do posłów oraz Ministerstwa Rozwoju i Technologii od osób, które szukają sposobu, jak sobie poradzić z takim uciążliwym sąsiedztwem. – Poznałam ten problem dobrze, gdy byłam wójtem gminy Pruszcz Gdański – mówi posłanka (KO), przewodnicząca sejmowej podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty. – Szukaliśmy rozwiązań w nadzorze budowlanym, sanepidzie, straży pożarnej, urzędzie skarbowym. Stąd wiem, że mamy lukę w prawie i bez zmiany przepisów sobie z tym nie poradzimy. Wypracowanie odpowiedniego rozwiązania nie będzie proste, ale musimy je znaleźć – dodaje.

– Znalezienie rozwiązania rzeczywiście może nie by proste. W przypadku uruchomienia w domu jednorodzinnym sklepu czy domu przyjęć nietrudno wykazać, że budynek jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, ale jeśli chodzi o wynajęcie go na kwatery pracownicze, to już nie jest to takie proste – uważa przewodniczący zespołu prawno-regulaminowego Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. Tłumaczy, że kwestia większej czy mniejszej kubatury nie ma tu nic do rzeczy, bo problemem nie jest wielkość domu, tylko liczba osób go użytkujących, a w prawie budowlanym nie ma przepisu, który mówiłby, ile maksymalnie osób może mieszkać w domu jednorodzinnym.

Więcej szczegółów na pierwszej stronie wydania głównego oraz pierwszej stronie głównej wkładki prawnej wydania głównego.  

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 15.04.2025 r.).

„DGP” zauważa także: „Rząd chce wesprzeć kooperatywy mieszkaniowe”. Kooperatywy mieszkaniowe mogą być sposobem na własne lokum, dużo tańsze niż kupione od dewelopera. Resort rozwoju chce usunąć największą przeszkodę blokującą ich powstawanie. Z założeń do projektu ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze” wynika, że z kredytu z dopłatami z budżetu państwa mogłyby skorzystać osoby, które zdecydują się na budowę domu lub mieszkania w ramach kooperatywy mieszkaniowej.               – To szansa na to, żeby narzędzie, które dała ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, zaczęło być wykorzystywane – uważa ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Chodzi o ustawę o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Weszła ona w życie dwa lata temu. Z obserwacji ekspertki wynika, że największą przeszkodą dla zainteresowanych działaniem w kooperatywie jest trudność w pozyskaniu finansowania na realizację inwestycji. – Banki komercyjne nie mają odpowiedniego produktu kredytowego – tłumaczy ekspertka. – W znanych mi przypadkach realizacji takich przedsięwzięć finansowanie zapewniły banki spółdzielcze, które są bardziej elastyczne. Dlatego dobrze, że ministerstwo wśród potencjalnych beneficjentów umieściło kooperatywy, bo może udać się dzięki temu usunąć największą przeszkodę w ich powstawaniu – dodaje.

Jej diagnozę potwierdza samorządowiec, który stworzył dwie kooperatywy w Konstancinie-Jeziornie, zanim jeszcze ustawa weszła w życie. – Praktycznie jedyną korzyścią z tej ustawy było wprowadzenie do obrotu prawnego pojęcia kooperatywy mieszkaniowej. Przepisy nie ułatwiły natomiast dostępu do finansowania, a to było największą barierą w realizacji naszej inwestycji, na którą złożyły się cztery budynki dwulokalowe, czyli mówiąc potocznie – szeregówką. Udało nam się zrealizować pomysł dzięki przekonaniu do niego banku spółdzielczego. Z perspektywy czasu, a wprowadziliśmy się do swoich domów sześć lat temu, uważam, że utworzenie kooperatywy było bardzo dobrą decyzją. Przede wszystkim ze względu na koszty.

Więcej szczegółów na stronach głównej wkładki prawnej wydania głównego. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 15.04.2025 r.).

„DGP” informuje także: „Kredyty we frankach: potrzeba ustawy, która będzie chronić większość, a nie tylko najgłośniejszych”. W Polsce trwa obecnie debata nad nową inicjatywą legislacyjną, potocznie nazywaną ustawą frankową. Projekt ten ma na celu rozładowanie zatorów sądowych wywołanych lawiną pozwów dotyczących kredytów frankowych (CHF) oraz przywrócenie równowagi w tej kwestii, która głęboko spolaryzowała polskie społeczeństwo. Jednak bliższa analiza pokazuje, że projekt nie realizuje żadnego z tych celów. Wręcz przeciwnie – grozi on instytucjonalizacją niepewności prawnej, pogłębieniem podziałów społecznych oraz przerzuceniem kosztów ryzykownych decyzji kredytowych na państwo i podatników. To najnowszy rozdział w trwającej od ponad dekady sadze prawno-politycznej. Aby zrozumieć, co naprawdę jest stawką, należy wrócić do początków – jak kredyty we frankach szwajcarskich stały się rozwiązaniem problemu mieszkaniowego w Polsce i jak ich traktowanie przez sądy i decydentów po kryzysie finansowym stworzyło precedens, który blokuje system sądownictwa i zagraża stabilności całego systemu finansowego. 

Wbrew powszechnemu przekonaniu, że kredyty CHF były bezrefleksyjnie narzucane nieświadomym konsumentom, instrumenty te były w rzeczywistości wspierane i promowane przez decydentów już na początku lat 2000. W sytuacji gdy polskie stopy procentowe były skrajnie wysokie, kredyty walutowe były realną dostępną ścieżką do własnego mieszkania dla rosnącej klasy średniej. Szeroka dostępność kredytów denominowanych we frankach umożliwiła całemu pokoleniu budowę lub zakup mieszkań – co bezpośrednio przyczyniło się do rozwoju urbanistycznego całego kraju. Oczywiście, kredyty walutowe wiązały się z ryzykiem.

Polskie sądy – odchodząc od wytycznych Trybunału Sprawiedliwości UE – wielokrotnie unieważniały całe umowy kredytowe w CHF. TSUE wyraźnie wskazał, że unieważnienie umowy powinno być środkiem ostatecznym. Tymczasem w Polsce stało się ono rozwiązaniem domyślnym – nową normalnością, w której konsumenci uzyskują de facto umorzenie kredytu po latach korzystania z niskich odsetek.

Kryzys kredytów frankowych nie może być rozwiązany poprzez populizm ani prowizorki legislacyjne. Proponowana ustawa nie koryguje błędów – a wręcz je pogłębia: wzmacnia nadaktywność sądową, uprzywilejowuje wybrane grupy konsumentów i lekceważy zasady prawa cywilnego. Pogłębia kulturę nieodpowiedzialności i rozprzestrzenia efekt domina – co widać już w pozwach przeciwko kredytom opartym na WIBOR – zagrażając całemu systemowi finansowemu. Poważne rozwiązanie musi opiera się na realizmie prawnym, integralności instytucji i prawie europejskim. Przepis dyspozytywny, który zastąpi klauzule abuzywne uczciwą, z gry określoną stopą procentową – w połączeniu z realnymi mechanizmami ochrony konsumentów i odpowiedzialnością banków – zlikwiduje źródła kryzysu. Zapewni sprawiedliwość bez zachęty do oportunizmu, odciąży sądy i ochroni konsumentów bez zniszczenia rynku kredytowego.

Więcej szczegółów na stronach głównej wkładki prawnej wydania głównego. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 15.04.2025 r.).

W dodatku dla prenumeratorów „Firma i Prawo” czytamy: „Przedsiębiorca może starać się o użyczenie działki gminnej, aby przeznaczyć ją na parking”. Prowadzę hurtownię materiałów budowlanych. Nasza nieruchomość sąsiaduje z niezagospodarowaną działką należącą do gminy. Czy mogę pozyskać ten teren od samorządu w bezpłatne użytkowanie? Chciałbym utwardzić ten obszar i przeznaczyć go na parking dla ok. 20 samochodów, z którego korzystaliby również mieszkańcy. Czy to możliwe?

Odpowiedź na to pytanie wymaga rozważenia dwóch kwestii: po pierwsze, możliwości uzyskania prawa do nieruchomości gminnej na podstawie umowy użyczenia, a po drugie – spełnienia wymaga wynikających z przepisów prawa budowlanego w kontekście budowy parkingu. Aby przeprowadzić inwestycję, przedsiębiorca musi dysponować prawem do nieruchomości. W tym przypadku chodzi o grunt należący do gminy. Uzyskanie go w bezpłatne użytkowanie może opierać się na umowie użyczenia, uregulowanej w art. 710 i następnych kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami, użyczający (tu: gmina) może przekazać rzecz (nieruchomość) do bezpłatnego używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Biorący do używania ponosi co do zasady zwykłe koszty utrzymania rzeczy (art. 713 k.c.). Jeżeli poniesie dodatkowe wydatki, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Warto przypomnieć, że każda gmina samodzielnie gospodaruje swoim mieniem, co wynika z art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Więcej na stronach dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 15.04.2025 r.).

„DGP” w dodatku dla prenumeratorów „Prawnik” zauważa również: „Jeden dokument na wiele przetargów”. Rada Ministrów przyjęła w ubiegłym tygodniu projekt ustawy o certyfikacji wykonawców zamówień publicznych. Ustawa wyznaczająca ramy dla certyfikacji podmiotów ubiegających się o zamówienia publiczne była postulowana od dłuższego czasu przez środowisko zamówień publicznych. Podstawą dla wprowadzenia regulacji w tym zakresie jest art. 64 dyrektywy w sprawie zamówień publicznych.

Jak wskazuje ustawodawca w uzasadnieniu do projektu ustawy, jej celem jest uregulowanie procedury certyfikacji wykonawców, pozwalającej na posługiwanie się przez podmioty działające na rynku zamówień publicznych jednym certyfikatem. Ma on zastąpić szereg dokumentów, wymaganych dotychczas w postępowaniach o udzielenie zamówień publicznych w celu wykazania braku podstaw do wykluczenia z postępowania (informacja z rejestru karnego, zaświadczenie z urzędu skarbowego czy zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych) lub spełnienia warunków udziału w postępowaniu.

O pozyskaniu certyfikatu i jego zakresie ma decydować sam wykonawca. W projekcie ustawy przewidziano trzy zakresy, dla których można będzie uzyskać dokument.  O ile sam zakres certyfikatów obejmujących podstawy wykluczenia nie budzi wątpliwości, to rozwiązaniem zastanawiającym z punktu widzenia systemu prawa zamówień publicznych, wydaje się możliwość przeprowadzenia procedury samooczyszczenia, czyli self-cleaningu. Przy czym istotne wydaje się to, że wynik oceny w zakresie self-cleaningu będzie wiązał wszystkich zamawiających. W obecnym stanie prawnym to zamawiający decyduje, czy czynności podjęte przez wykonawcę są wystarczające dla wykazania jego rzetelności.

Kolejnym zastanawiającym rozwiązaniem jest certyfikacja wykonawcy w zakresie jego zdolności do wykonania zamówienia publicznego. W myśl propozycji z art. 5 certyfikat może potwierdzać spełnienie warunków udziału w postępowaniu, w szczególności w zakresie zdolności technicznej lub zawodowej (wiedza i doświadczenie wykonawcy lub jego kadry), zdolności ekonomicznej lub finansowej. Skuteczność certyfikacji w odniesieniu do tych warunków wydaje się być problematyczna, bowiem dokument jest wydawany na okres od roku do trzech lat, za środki finansowe na rachunku czy kadra wykonawców mogą zmieniać się dużo częściej. Certyfikat prowadzi do sytuacji, w której powstaje domniemanie prawne, że wykonawca posługujący się nim – nie podlega wykluczeniu i spełnia warunki udziału w postępowaniu. W konsekwencji, gdy wykonawca nie zawiadomi o zaistniałych zmianach, może się okazać, że uzyska on zamówienie publiczne, nie spełniając wymogów postawionych przez zamawiającego. 

Więcej na stronach dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 15.04.2025 r.).