Wtorek, 13 grudzień 2022

¨Kto musi odśnieżać¨
¨Niepewność kupca i sprzedawcy¨
¨Kredyty z WIBOR szybko nie znikną?¨
¨Mamy koniec remontowego boomu¨
¨Opłata za usługę, a nie podatek od deszczu¨
¨Boom na nieruchomości komercyjne winduje ceny gruntów¨
¨Zarządca (nie)profesjonalny¨
¨Sporów przetargowych nie mogą rozstrzygać urzędnicy¨
¨Sąd Najwyższy pytany o współuczestnictwo w sprawach frankowych¨
¨Kary umowne podzieliły zamawiających i wykonawców¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ we wtorkowej ¨Rzeczpospolitej¨ przypomina: ¨Kto musi odśnieżać¨. Chodnik, brama, dojście do mieszkania, a nawet ścieżka na prywatnej działce muszą być uprzątnięte ze śniegu, a przede wszystkim bezpieczne. Za zaniedbania grożą nie tylko kary np. od straży miejskiej, ale w przypadku choćby złamania nogi przez przechodnia kosztowny proces. Ogólna zasada jest taka, że właściciel nieruchomości (dla domu wielorodzinnego wspólnota lub spółdzielnia) odpowiada za bezpieczeństwo przy swojej nieruchomości i na niej. Za samą ulicę odpowiada zarządca drogi, a więc gmina, powiat- zależnie od jej statusu. Ale zagrożenie na chodniku nieraz pochodzi z dachu. Tu wkracza prawo budowlane, które w art. 61 stanowi, że obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego jest, dochowując należytej staranności, zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu m.in. w razie wystąpienia takich czynników zewnętrznych, jak silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. A więc zrzucanie zwłaszcza zwisającego z dachu czy gzymsów śniegu lub sopli. Śnieg spada także na prywatne działki, na które wchodzą ludzie- klienci lub interesanci. I choć właściciel punktu usługowego lub kancelarii prawnej nie jest zobowiązany do odśnieżania swojej nieruchomości wewnątrz posesji, to zdaniem części prawników taki obowiązek może wynikać z jej przeznaczenia np. dla klientów. Z kolei treść konkretnej umowy najmu może decydować, czy to najemca pawilonu usługowego oddalonego od ulicy ma odśnieżać drogę dojścia do niego, czy też właściciel posesji. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.12.2022.).

¨Prawo co dnia¨ zauważa też; ¨Niepewność kupca i sprzedawcy¨. Nabywcy nie są w stanie stwierdzić na podstawie oferowanych im umów, według której ustawy deweloperskiej kupują dom lub mieszkanie. Taka niepewność wynika z przepisów przejściowych do ustawy deweloperskiej z 2021 r. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., to w umowie z nabywcą będą obowiązywały przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r. Klienci nabywający lokale po 1 lipca 2022 r. nie zawsze są zatem chronieni regulacjami zawartymi w nowej ustawie. Wiele inwestycji jest bowiem prowadzonych na podstawie ustawy z 2011 r. A to oznacza, że powinni zawsze przeanalizować zapisy umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. A ta musi powoływać się na konkretną ustawę. Więcej- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.12.2022.).

¨Rz¨ zastanawia się w innym miejscu: ¨Kredyty z WIBOR szybko nie znikną?¨. Banki pracują nad wdrożeniem do produktów nowego indeksu WIRON. I rozważają, czy w tym procesie można pozbawiać klientów dostępu do kredytów ze zmiennymi odsetkami. ING Bank Śląski podał ostatnio, że na pół roku zawiesza sprzedaż kredytów ze zmienną stopą procentową. To pierwsze tego typu deklaracja banku w kontekście trwającego procesu zamiany indeksu WIBOR na nowy wskaźnik referencyjny- WIRON (dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu). Czy w ślad za ING pójdą inni? Z nieoficjalnych informacji wynika, że na zawieszenie sprzedaży kredytów ze zmienną stopą procentową może zdecydować się jeden z dużych państwowych banków komercyjnych. Nad podobnym krokiem zastanawia się też BOŚ Bank- czytamy na 16 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.12.2022.).

¨Rz¨ odnotowuje też: ¨Mamy koniec remontowego boomu¨. Ruch w sklepach budowlanych spadł w tym roku aż o niemal 26 proc. Analitycy spodziewają się poprawy nie wcześniej niż w drugim półroczu 2023 r. Polacy zaciskają pasa i ograniczają wydatki na wszystko poza podstawowymi produktami. Markety budowlane w pandemii przeżywały istne oblężenie, bo w przeciwieństwie do innych sektorów mogły podczas większości lockdownów otwierać sklepy stacjonarne. Uziemieni w domach konsumenci pieniądze wydawali na remonty. Teraz już nie ma śladu po dużych wzrostach sprzedaży. Z analizy firmy Proxi.coud, która od maja do października sprawdzała ruch 490 tys. konsumentów robiących zakupy w 611 marketach budowlanych pięciu czołowych sieci w tym segmencie, wynika, że średnio spadł on o 25,9 proc. Według niedawnego badania firmy doradczej OC&C , w nadchodzącym roku aż 30 proc. konsumentów planuje ograniczenie wydatków na meble. 29 proc. ma takie plany w odniesieniu do sprzętu elektronicznego oraz produktów z kategorii hobby i rękodzieło. Zmiany w popycie widać także po wyhamowaniu ogromnych wzrostów cen z ostatnich miesięcy. Więcej szczegółów- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.12.2022.).

Kolejny dodatek ¨Rz¨– ¨Administracja i samorząd¨ zamieszcza tekst: ¨Opłata za usługę, a nie podatek od deszczu¨. Obecnie dopuszczalne jest pobieranie opłat za odprowadzanie wód opadowych lub roztopowych na podstawie ustawy o gospodarce komunalnej. Ostatnio opublikowane zostało w zasadzie pierwsze stanowisko NSA o dopuszczalności pobierania opłat za odprowadzanie wód roztopowych i opadowych. Temat ten od czasu wyłączenia  wód opadowych i roztopowych z zakresu definicji ¨ścieków¨ budził emocje przedsiębiorców wodociągowo- kanalizacyjnych, jak i mieszkańców. Część gmin wskutek wyłączenia możliwości pobierania opłat za odprowadzanie wód opadowych i roztopowych w ramach taryf za zbiorowe odprowadzanie ścieków zdecydowała się na ich ustalenie na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej. Zgodnie z nim organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego postanawiają o wysokości cen i opłat, albo o sposobie ustalania cen i opłat za usługi komunalne o charakterze użyteczności publicznej oraz za korzystanie z obiektów i urządzeń użyteczności publicznej jednostek samorządu terytorialnego- czytamy w ramach wstępu. Więcej- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.12.2022.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ odnotowuje z kolei: ¨Boom na nieruchomości komercyjne winduje ceny gruntów¨. Ostatnie lata to masowe skupowanie gruntów pod nowe projekty mieszkaniowe, handlowe i przemysłowe przez deweloperów. Jak wynika z najnowszych danych GUS, w czasie pandemii w latach 2020?2021 liczba transakcji dotyczących działek niezabudowanych rosła o 25?29 proc. rocznie. W 2019 r. był notowany pod tym względem spadek. Wzrost popytu przełożył się na ceny. Wartość sprzedanych działek niezabudowanych w 2021 r. wzrosła o ponad połowę. Rok wcześniej wzrost przekraczał 40 proc. W 2019 r. była tendencja spadkowa. Drożejące grunty były dla deweloperów mieszkaniowych jednym z głównych ? prócz wysokiej inflacji i wysokich cen materiałów ? argumentów uzasadniających duże podwyżki cen lokali. W ich przypadku grunty w 2021 r. zdrożały średnio o ponad 27 proc. Ale w tym czasie ceny gruntów przemysłowych poszły w górę o  ponad 70 proc., a  działek pod centra handlowe ? o niemal 40 proc.Jak dalej czytamy, w tym roku trendy widoczne w danych GUS się utrzymują. A to oznacza dalszy wzrost cen. Szczególnie że gruntów ubywa, a chętnych wciąż nie brakuje. Dotyczy to zwłaszcza działek w granicach miast, o które rywalizują deweloperzy mieszkaniowi, ale już nie tylko między sobą, lecz także między deweloperami specjalizującymi się w magazynach- czytamy na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 13.12.2022.).

¨DGP¨ informuje w innym miejscu: ¨Zarządca (nie)profesjonalny¨. Lokatorzy skarżą się na niekompetencję zarządzających sprawami wspólnot mieszkaniowych. Choć nie ma planów powrotu do licencjonowania tego zawodu, resort rozwoju wzmocni prawo właścicieli do kontroli pracy zarządcy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało w tym celu projekt nowelizacji, który zakłada, że w art. 29 ustawy o własności lokali zostanie dodany ust. 4 w brzmieniu: ¨Właściciel lokalu ma prawo wglądu w dokumenty wspólnoty mieszkaniowej oraz prawo udzielenia przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ust. 1, informacji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną¨. Dziś przepisy mówią jedynie ogólnie o prawie mieszkańców do kontroli. Informacja taka znalazła się w odpowiedzi resortu na interpelację nr 35879 Mariusza Trepki, posła PiS, w której zwracał uwagę na problem nieprofesjonalnych zarządców. Poseł wskazywał, że zgłaszają się do niego mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych, skarżący się na niekompetentne działania zarządców nieruchomości. Według niego jednym z podstawowych problemów jest ¨iluzoryczne uprawnienie kontrolne¨ członków wspólnot. Pyta, czy resort może wprowadzić do wspomnianej ustawy przepis rozszerzający kompetencje właścicieli lokali dotyczące kontroli działalności zarządcy budynku wspólnoty mieszkaniowej oraz czy przewiduje zmiany w uzyskiwaniu uprawnień do tego zawodu. Resort rozwoju w odpowiedzi na interpelację zaznacza, że mimo deregulacji zarządcą nie może zostać przypadkowa osoba z ulicy. Przede wszystkim takie osoby obowiązuje wymóg posiadania statusu przedsiębiorcy i prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej, a także obowiązek posiadania ubezpieczenia OC. Podstawą pełnienia takiej funkcji jest też zawarcie umowy pomiędzy zarządcą a członkami wspólnoty mieszkaniowej. Resort przypomina, że uprawnienia kontrolne wcale nie są iluzoryczne. Pozwalają m.in. na wgląd do dokumentów przez każdego członka wspólnoty. Jednak czy obecne uregulowania ustawowe rzeczywiście są wystarczające? W ocenie ekspertów niekoniecznie. ? Coraz częściej zarządzaniem nieruchomościami zajmują się przypadkowe osoby bez należytej wiedzy w zakresie regulacji prawnych, technicznych, finansowych i zarządzania. Oczywiście korzystanie z usług zarządcy jest dobrowolne, ale przy dużych nieruchomościach (wspólnotach mieszkaniowych) trudno wyobrazić sobie, aby te skomplikowane czynności wykonywali współwłaściciele ? ocenia Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Podkreśla, że przepisy w minimalnym zakresie regulują umowę o zarządzanie nieruchomością. To od woli stron zależy, czy wpiszą do niej np. kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań. Brak takiego zapisu może być dla współwłaścicieli niekorzystny. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 13.12.2022.).

¨DGP¨ zauważa w innym miejscu: ¨Sporów przetargowych nie mogą rozstrzygać urzędnicy¨. Wypracowany przez Polskę autorski system rozpoznawania sporów przetargowych trudno porównać do jakiegokolwiek innego w Unii Europejskiej. Obchodząca właśnie 15. rocznicę swej działalności Krajowa Izba Odwoławcza to organ quasi-sądowy, który pełni rolę pierwszej instancji w orzekaniu w sprawach dotyczących zamówień publicznych. Jego niekwestionowanym atutem jest szybkość działania ? Polska jest pod tym względem liderem w UE. Czas oczekiwania na wydanie wyroku wynosi w tej chwili średnio 13 dni. Choć KIO działa nadzwyczaj sprawnie, to jednocześnie coraz więcej wątpliwości budzi jej pozycja. Od prawie półtora roku pozostaje bez prezesa (nabór na to stanowisko, po pierwszym nieudanym konkursie, niebawem powinien się zakończyć), członkowie izby są powoływani przez ministra, a nie jak wcześniej przez premiera, pojawił się też niepokojący precedens w postaci odwołania jednego z nich. Mijają właśnie dwa lata od czasu obowiązywania nowych przepisów o zamówieniach publicznych, po którym to czasie zaplanowano przegląd tych regulacji. Jak dalej czytamy, to dobry moment, by zastanowić się również nad przyszłością KIO. Jednym z możliwych kierunków jest włączenie jej w struktury sądownictwa. Niewątpliwym plusem byłby tu wzrost prestiżu i niezależności- odnotowano na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 13.12.2022.).

Niżej ¨DGP¨ zauważa: ¨Sąd Najwyższy pytany o współuczestnictwo w sprawach frankowych¨. Do Sądu Najwyższego trafiło pytanie o sytuacje, w których umowę kredytu walutowego zawarły dwie osoby, ale z powództwem przeciw bankowi wystąpiła tylko jedna z nich. Kluczowe jest ustalenie, czy w takich sprawach muszą występować wszyscy kredytobiorcy, czy też może tylko jeden z nich. Rozpatrujący jedną z takich spraw warszawski Sąd Apelacyjny wskazał w uzasadnieniu pytania, że w orzecznictwie są reprezentowane dwa poglądy dotyczące współuczestnictwa w sprawach o stwierdzenie nieważności umowy kredytu. Zgodnie z jednym z nich takie żądanie muszą zgłosić wszyscy kredytobiorcy, bo wyrok stwierdzający nieważność ze swej istoty musi dotyczyć niepodzielnie wszystkich stron umowy. Inaczej ? twierdzą zwolennicy tego stanowiska ? dochodziłoby do wewnętrznej sprzeczności wyroku. Przeciwny pogląd, zdaniem sądu zadającego pytanie bardziej przekonujący, głosi, że każda z osób, która była stroną umowy kredytowej, może samodzielnie dochodzić stwierdzenie jej nieważności. Ze względu na przywołane sprzeczności sąd postanowił poprosić o dokonanie wykładni przepisów SN. Jak uważa zadająca pytanie sędzia, o istotnym znaczeniu problemu decyduje długotrwałość stosunków prawnych powstałych na mocy umów kredytowych. Ze względu na nią podczas spłacania kredytu może dochodzić do różnych zmian w relacjach między kredytobiorcami, jak np. ustanie związku między nimi. Więcej szczegółów- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 13.12.2022.).

Kolejny dodatek ¨DGP¨– ¨Firma i Prawo¨ zamieszcza tekst: ¨Kary umowne podzieliły zamawiających i wykonawców¨. Uchylając jeden z przepisów covidowych, ustawodawca wprowadził jednocześnie okres przejściowy, w którym nie można potrącać kar umownych od podmiotów realizujących zamówienia publiczne. Mimo to pojawiają się próby wcześniejszego egzekwowania tych należności. Zdaniem niektórych bezprawnie. Poszkodowanych przedsiębiorców przybywa ? wskazuje Sylwester Kuchnio, radca prawny w zespole prawa zamówień publicznych i kontraktów rządowych kancelarii Dentons, członek głównej komisji orzekającej w sprawach o naruszenie dyscypliny finansów publicznych. O żądaniach w zakresie kar umownych donoszą też w nieoficjalnych rozmowach z ¨DGP¨ inne kancelarie prawne. Przyznają, że mimo odmowy wypłaty należności z gwarancji zamawiający i tak podejmują działania w celu jej uzyskania. Twierdzą, że czasowy zakaz dokonywania potrąceń oraz wypłaty z gwarancji wprowadzony w art. 32 ust. 1 ustawy z 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o Rządowym Funduszu Rozwoju Dróg oraz niektórych innych ustaw dotyczy wyłącznie kar umownych zastrzeżonych ¨na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy¨. Nie dotyczy natomiast odstąpienia od umowy, a ich roszczenia wiążą się akurat z tym.  Zamawiający argumentują, że wspomniany art. 32 uchylił art. 15r1 tzw. specustawy covidowej, a ta ostatnia regulacja nie przedstawiała pełnego katalogu kar umownych. Wskazywała jedynie, że chodzi o kary zastrzeżone na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Tym samym ? twierdzą zamawiający ? zakaz stosowania kar umownych z tytułu odstąpienia od umowy, a także ich wypłaty z gwarancji nie obowiązywał ani w okresie ustawowego trwania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, ani nie obowiązuje teraz w okresie przejściowym ? po uchyleniu art. 15r1  specustawy covidowej. Lektura dla zainteresowanych- na pierwszej i drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 13.12.2022.).