Wtorek, 11 kwietnia 2023

¨Sprzedaż mieszkań odbija się od dna¨
¨Sprzedaż mieszkań żwawo odbija od dna¨
¨Rośnie popyt na kredyty¨
¨Odliczy mąż, choć faktura jest na żonę¨
¨Rynek mieszkaniowy odbija się od dna¨
¨Nie każdy może odzyskać grunty niepotrzebne państwu¨
¨Przeznaczenie działki musi wpływać na jej wycenę przy wywłaszczeniu¨
¨Niejasne kryteria oceny ofert są podstawą do unieważnienia umowy¨
¨W pełnej wysokości, czyli jakiej? Spór o opłaty z tytułu użytkowania wieczystego¨

Więcej poniżej.

Poniedziałkowa ¨Rzeczpospolita¨ odnotowuje: ¨Sprzedaż mieszkań odbija się od dna¨. Drugi kwartał z rzędu rośnie liczba lokali kupowanych na rynku pierwotnym, ale deweloperzy nie zwiększają produkcji. Czy grozi nam nierównowaga, która pociągnie ceny w górę? W I kw. 2023 r. w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 12,1 tys. mieszkań- to 35 proc. więcej niż w IV kw. 2022 r. i 55 proc. więcej niż w najgorszym III kw. minionego roku- wynika z szacunków Otodom. Marzec, kiedy nabywców znalazło 4,8 tys. lokali, okazał się najlepszym od stycznia 2022 r. Za wzrostem sprzedaży nie idzie jednak większa produkcja. Za nami trzeci z rzędu kwartał, gdy sprzedaż lokali była większa od liczby lokali wprowadzonej do oferty. Sprzedaż rośnie, bo ustabilizowała się sytuacja ze stopami procentowymi, a od lutego kryteria badania zdolności kredytowej są łagodniejsze. Uwagę zwraca rosnąca z miesiąca na miesiąc liczba rezerwacji mieszkań i wniosków kredytowych. To m.in. efekt zapowiedzi programu ¨Bezpieczny kredyt na 2 proc.¨, który ma zostać niebawem zatwierdzony przez Sejm. Część osób spełniających kryteria, jak i tych, którzy na udział nie mogą liczyć, przyspiesza decyzje o zakupie czy rezerwacji, słysząc, że deweloperzy wciąż nie wznowili produkcji i ceny mogą wzrosnąć- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 11.04.2023.).

¨Rz¨ wraca do sprawy w obszernym tekście: ¨Sprzedaż mieszkań żwawo odbija od dna¨. Choć transakcji jest coraz więcej, to deweloperzy nie palą się do budowy lokali, bo otoczenie jest dalej niepewne. Jednak ¨podpompowana¨ w czerwcu oferta nowych mieszkań jest relatywnie duża. Jak dalej czytamy, wzrost sprzedaży mieszkań w I kw. br. to efekt zrealizowania odłożonego popytu z ub. roku. Wtedy część klientów nie kupowała, nie mając zdolności kredytowej z racji rygorystycznych kryteriów narzuconych bankom przez KNF. Do przyspieszenia decyzji może też skłaniać wzrost cen- miesiąc do miesiąca niewielki, ale konsekwentny i w skali kwartału kilkuprocentowy. Mimo wzrostu sprzedaży deweloperzy nie zamierzają jednak uruchamiać nowych inwestycji. W I kw. br. do oferty w siedmiu aglomeracjach weszło prawie 7,6 tys. mieszkań, porównywalnie z IV kw. ub.r. i o 38 proc. więcej niż w dołku w III kw. ub.r., ale o 51 proc. mniej rok do roku. Od trzech kwartałów firmy sprzedają więcej niż wprowadzają do oferty. Należy jednak pamiętać, że w czerwcu minionego roku doszło do gwałtownego skoku: wprowadzono aż 9,7 tys. lokali z powodu wchodzących od 1 lipca przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wystarczyło bowiem sprzedać chociaż jeden lokal przed tym terminem, by cała inwestycja mogła być realizowana na starych zasadach, dla dewelopera tańszych i mniej uciążliwych formalnie. W efekcie na koniec marca br. w ofercie deweloperów w siedmiu głównych aglomeracjach było 45,6 tys. lokali, wobec 38 tys. na koniec 2021 r. i 52 tys. na koniec I połowy ub. roku. Wygląda więc na to, że wybór dla potencjalnych nabywców jest wciąż na satysfakcjonującym poziomie, a deweloperzy chcą uniknąć nadpodaży w warunkach wciąż dużej niestabilności rynku. Firmy mają jednak potencjał, by zwiększyć produkcję, jeśli będzie potrzeba. Pytanie, jakie skutki będzie mieć ¨Bezpieczny kredyt¨- pierwsze czytanie projektu ustawy o dopłatach do kredytu na zakup pierwszego lokum dla osób do 45. roku życia zaplanowano po Wielkanocy. Intencją rządu jest, by przepisy obowiązywały od lipca. Jeśli weźmiemy pod uwagę pozwolenia wydane na początku 2022 r., to można szacować, że ¨na półkach¨ wciąż pozostaje 16,9 tys. mieszkań, które mogą zasilić ofertę. To równowartość czterech miesięcy sprzedaży na obecnym poziomie- czytamy na 15 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 11.04.2023.).

Obok ¨Rz¨ informuje: ¨Rośnie popyt na kredyty¨. W marcu br. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało w bankach 22,2 tys. osób- wynika z szacunków Biura Informacji Kredytowej. To o 58 proc. mniej niż w marcu ub.r., kiedy statystyki zostały mocno podbite: potencjalni nabywcy lokali starali się bowiem zdążyć przed kwietniowym zaostrzeniem przez KNF zasad badania zdolności kredytowej. Istotniejsze jest, że wniosków w marcu tego roku było prawie o 17 proc. więcej niż w lutym  i o 68 proc. więcej niż w styczniu- wynik jest najlepszy od dziesięciu miesięcy. W lutym br. KNF zgodziła się złagodzić wspomniany bufor ostrożnościowy, co przełożyło się na poprawę zdolności kredytowej. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o jaki wnioskowano w marcu, wynosi 373 tys. zł.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 11.04.2023.).

¨Prawo co dnia¨ przypomina z kolei: ¨Odliczy mąż, choć faktura jest na żonę¨. Małżonkowie mający wspólność majątkową mogą wybrać, jaki wariant rozliczenia ulgi na walkę ze smogiem jest dla nich  najlepszy. Jedna z czytelniczek razem z mężem założyła instalację fotowoltaiczną. Faktury wystawione są na nią, ale dom jest wspólny (ma z mężem wspólność majątkową). Jak rozliczyć ulgę? Wspólnego zeznania nie mogą złożyć, bo mąż ma firmę opodatkowaną stawką liniową (a to wyklucza wspólny PIT). Odpowiedź jest dla nich pozytywna: mogą wybrać, jaki wariant rozliczenia ulgi jest dla nich najlepszy. Wydatki może odliczyć czytelniczka, może to też zrobić jej mąż. Ulga przysługuje bowiem także przedsiębiorcom, którzy płacą liniowy PIT. Podział odliczenia zależy od małżonków, trzeba jednak pamiętać o limicie- 53 tys. zł na jedną osobę. Tak też wynika z objaśnień Ministerstwa Finansów z 30 marca. Potwierdziło w nich, że każdy z małżonków ma własny limit odliczenia.  Podało przykład małżeństwa, które zainwestowało w termomodernizację domu 60 tys. zł. Faktura jest wystawiona na imię i nazwisko jednego z małżonków. Mają wspólność majątkową, dom też jest wspólny. Kto ma prawo do ulgi? Odliczyć wydatki może jeden z małżonków (w granicach limitu), albo oboje po połowie lub w innej proporcji. Nie ma znaczenia, że faktura została wystawiona tylko na jednego z nich. Odliczyć natomiast można tylko wydatki na zakupy wymienione w rozporządzeniu ministra inwestycji i rozwoju określającym rodzaje materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z przedsięwzięciem termomodernizacyjnym. Potrzebne są faktury wystawione przez podatnika VAT (który nie korzysta ze zwolnienia). Resort finansów w objaśnieniach wskazał, że fiskus honoruje także faktury wystawione przez podmiot z innego kraju UE. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 11.04.2023.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ odnotowuje również: ¨Rynek mieszkaniowy odbija się od dna¨. Złagodzenie przez KNF warunków badania zdolności kredytowej oraz zapowiedź startu od lipca programu ¨Bezpieczny kredyt 2 proc.¨ zrobiły swoje. Klienci ruszyli na zakupy. Widać to w raportach o rynku mieszkaniowym i w biurach sprzedaży. Jak tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, marcowa sprzedaż mieszkań deweloperskich była najwyższa od stycznia 2022 r. W stosunku do podobnego okresu ub.r. wzrost wyniesie 25?30 proc. Dodaje, że ożywienie jest widoczne też we wnioskach kredytowych, których liczba wzrosła w porównaniu z drugą połową ub.r. o dwie trzecie. To efekt lutowej zmiany rekomendacji nadzoru, która zakłada, iż bufor wzrostu stopy procentowej, uwzględniany przy wyliczeniu zdolności kredytowej klienta, może wynosić 2,5 pkt proc. zamiast 5 pkt proc., jakie obowiązywały od wiosny ub.r. Dobry marzec wpłynął na wynik kwartalny. Jak wynika z danych Tabelaofert.pl, na głównych rynkach Polacy kupili w sumie 10 446 mieszkań. Sprzedaż przekroczyła wyniki z poprzednich trzech kwartałów. Była tylko o 405 lokali niższa niż wI kw. 2022 r. O ożywieniu mówią też sami deweloperzy. Echo Investment planuje w tym roku rozpoczęcie budowy ok. 2,5 tys. mieszkań. Grupa Lokum Deweloper informuje o 156 zawartych umowach sprzedaży wobec 73 w I kw. 2022 r. oraz 72 rezerwacyjnych na koniec marca, co oznacza 41-proc. wzrost rok do roku. Firma wzrost zainteresowania klientów obserwuje już od stycznia. Eksperci i deweloperzy spodziewają się więc, że ten rok przyniesie odbicie względem poprzedniego. Przyznają jednak, że nie uda się pobić wyniku z 2021 r., który był rekordowy dla sektora. Ożywienie popytu przekłada się na wzrost cen. W I kw. tego roku najbardziej zdrożały lokale w Łodzi i Trójmieście ? odpowiednio o 6,5 proc. i 2,7 proc. względem poprzednich trzech miesięcy. W skali roku ceny rosną w zależności od miasta od ok. 3 proc. do nawet ponad 17 proc., jak w przypadku Wrocławia. Więcej szczegółów- na ósmej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 11.04.2023.).

¨DGP¨ zauważa w innym miejscu: ¨Nie każdy może odzyskać grunty niepotrzebne państwu¨.Wszyscy wywłaszczeni powinni korzystać z równej ochrony swoich praw, a tak nie jest, i to mimo wyroków Trybunału Konstytucyjnego. RPO i posłowie apelują do MRiT, by to naprawić, zwłaszcza że poszkodowanych może przybywać. Choć w ostatnich latach ? dzięki rzecznikowi praw obywatelskich, orzeczeniom Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził niekonstytucyjność art. 136 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, i korekcie przepisów ? ochrona prawna osób wywłaszczonych znacznie się poprawiła, to nadal część z nich jest pozbawiona możliwości odzyskania niepotrzebnie odebranych im nieruchomości. Niepotrzebnie, bo ostatecznie okazały się zbędne dla realizacji inwestycji, które były przyczyną wywłaszczenia. Chodzi o trzy grupy osób: Pierwsza to ci, którzy zostali wywłaszczeni decyzją zintegrowaną, wydaną na podstawie ustaw szczególnych, ale innych niż specustawa drogowa. Do drugiej należą przede wszystkim właściciele nieruchomości nabytych na podstawie nieobowiązujących już częściowo przepisów ustawy o autostradach płatnych  czy właściciele nieruchomości nabywanych w trybie przepisów specustawy drogowej do czasu jej nowelizacji w 2006 r. Trzecią grupą są ci, w przypadku których postępowanie wywłaszczeniowe było poprzedzone rokowaniami, zakończonymi dobrowolnym zbyciem nieruchomości. Według TK zbycie nieruchomości w takich okolicznościach, ze względu na element przymusu i publiczny cel nabycia, również stanowi postać wywłaszczenia. Problem tych osób polega na tym, że z przepisów będących podstawą ich wywłaszczenia nie wynika, by mogli domagać się zwrotu nieruchomości, które okazały się niepotrzebne państwu. Przynajmniej od 2017 r., gdy wypowiedział się w tej sprawie TK, wiadomo już o tym problemie. Dlatego zastępca rzecznika praw obywatelskich Stanisław Trociuk zwrócił się do ministra rozwoju i technologii o uporządkowanie przepisów. Zrobiła to też w interpelacji grupa posłów. Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨- 11.04.2023.).

¨DGP¨ informuje też: ¨Przeznaczenie działki musi wpływać na jej wycenę przy wywłaszczeniu¨. Operat szacunkowy ustalający wartość fragmentu działki wywłaszczanej pod drogę publiczną sporządzony z pominięciem faktycznego przeznaczenia reszty nieruchomości nie może stanowić podstawy do wyceny przejętej części działki i odszkodowania za nią ? orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Sprawa dotyczyła wysokości odszkodowania za część działki przejętą pod budowę drogi publicznej. Cała działka miała powierzchnię ponad 1,8 ha i znajdowały się na niej zakład usługowy prowadzony przez ojca właścicielki gruntu, budynek mieszkalny i gospodarczy oraz garaż. Część działki o powierzchni ok. 0,12 ha została wywłaszczona i zajęta pod budowę drogi publicznej. Właścicielka skierowała do starosty wniosek o wycenę nieruchomości i zapłatę odszkodowania. Wartość wyliczył rzeczoznawca na podstawie operatu szacunkowego gruntu, przyjmując wartość działki jako przeznaczonej wyłącznie na inwestycję drogową. Odszkodowanie ustalono na 31 tys. zł. Na taką wycenę nie zgodziła się właścicielka, odwołując się do wojewody, który oddalił odwołanie. Sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który rozstrzygnął na korzyść właścicielki. Orzeczenie to utrzymał w mocy Naczelny Sąd Administracyjny, oddalając skargę kasacyjną wojewody. W uzasadnieniu wyroku NSA podkreślił, że operat szacunkowy został sporządzony wadliwie i z pominięciem rzeczywistego stanu działki. Więcej- na  piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 11.04.2023.).

Obok w ¨DGP¨ czytamy: ¨Niejasne kryteria oceny ofert są podstawą do unieważnienia umowy¨. Powodem unieważnienia umowy o zamówienie publiczne może być każde naruszenie przepisów, które miało wpływ na sporządzenie ofert, a nie tylko nieprawidłowości dotyczące publikacji ogłoszeń. Przepisy są w tym zakresie mało precyzyjne, dlatego przy ich interpretacji trzeba zastosować wykładnię systemową, która uwzględnia podstawowe zasady udzielania zamówień ? uznała Krajowa Izba Odwoławcza. Unieważnienie przetargu publicznego jest możliwe wyłącznie w określonych ustawowo przypadkach. Jednym z nich jest sytuacja, gdy postępowanie jest obarczone niemożliwą do usunięcia wadą uniemożliwiającą zawarcie niepodlegającej unieważnieniu umowy. Ta regulacja nie budzi większych wątpliwości. Przy jej zastosowaniu należy jednak sięgnąć do art. 457 ustawy ? Prawo zamówień publicznych. Przepis ten określa, kiedy umowa podlega unieważnieniu. Jego ust. 1 pkt 1 budzi już kontrowersje. Zgodnie z nim umowa podlega unieważnieniu, jeśli zamawiający ¨z naruszeniem ustawy udzielił zamówienia (?) bez uprzedniego zamieszczenia w Biuletynie Zamówień Publicznych albo przekazania Urzędowi Publikacji Unii Europejskiej ogłoszenia wszczynającego postępowanie lub bez wymaganego ogłoszenia zmieniającego ogłoszenie wszczynające postępowanie, jeżeli zmiany miały znaczenie dla sporządzenia wniosków o dopuszczenie do udziału w postępowaniu albo ofert¨. Literalne brzmienie przepisu mogłoby wskazywać, że chodzi wyłącznie o naruszenia ustawy związane z nieprawidłowościami w zamieszczaniu ogłoszeń o zamówienia publiczne. Tak też właśnie odczytał go przedsiębiorca, który złożył ofertę w przetargu na dostawę i wdrożenie specjalistycznego oprogramowania wraz ze szkoleniami i opieką serwisową w jednym ze szpitali. Zamawiający unieważnił go z powodu wady uniemożliwiającej zawarcie ważnej umowy. Więcej- także na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 11.04.2023.).

W ¨DGP¨ czytamy również: ¨W pełnej wysokości, czyli jakiej? Spór o opłaty z tytułu użytkowania wieczystego¨. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów oddanych na cele mieszkaniowe w prawo własności z perspektywy czasu okazało się rozwiązaniem słusznym i potrzebnym. Choć wskutek tego jednostki publiczne ? samorządy i Skarb Państwa ? zostały pozbawione części istotnego źródła dochodów, zrobiono to w taki sposób, aby nie zrujnować ich budżetów. Opłaty przekształceniowe wnoszone przez nowych właścicieli gruntów pokrywają bowiem wpływy z dawnych opłat rocznych. Oczywiście z wyjątkami uzasadnionymi stanem prawnym nieruchomości. Oraz zgodnie z ogólną zasadą udzielania wysokich bonifikat w przypadku jednorazowej zapłaty opłaty przekształceniowej. Przy tej okazji pojawia się ciekawe zagadnienie prawne, o dużym znaczeniu fiskalnym: jak rozliczać opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w roku, w którym przekształciło się ono we własność. Wydawać by się mogło, że nie ma o czym dyskutować, a art. 13 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów  wprowadza jasne i czytelne zasady. Skoro nowy nabywca płaci opłatę przekształceniową, począwszy od 1 stycznia roku następnego po tym, w którym nastąpiło przekształcenie, a opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości, to trzeba płacić ¨pełną wysokość¨ i już. Jasne jest zatem, kto ma płacić. Zawsze inwestor, który w dniu zakończenia budowy był użytkownikiem wieczystym, nawet jeśli na dzień wymagalności świadczenia, czyli 31 marca, użytkowanie wieczyste już nie istniało, bo budynek dopuszczono do użytkowania przed tą datą. Jeśli przykładowo do przekształcenia doszło w ostatnim dniu lutego i użytkowanie wieczyste trwało tylko dwa miesiące, to czy opłata jest wymagalna za 2 miesiące, czy też za 12 miesięcy? Z ostatniego zdania art. 13 ust. 3 ustawy przekształceniowej wynika, że opłata jest ¨wymagana w pełnej wysokości, czyli jakiej? Czym zatem jest owa pełna wysokość- zastanawia się autor tekstu na szóstej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 11.04.2023.).