Wtorek, 10 czerwiec 2025

• „Prawo co dnia” we wtorkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „SN o rekompensatach za instalacje przesyłowe na działce”. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie obejmuje potencjalnych wyjątkowych szkód i awarii ani też całej strefy bezpieczeństwa. Za skutki nadzwyczajnych awarii i szkód – o ile wystąpiły – można domagać się odszkodowania. To sedno orzeczenia Sądu Najwyższego. W sprawie, którą zajmował się SN, na wniosek właściciela nieruchomości położonej w strefie produkcyjno-przemysłowej, sąd rejonowy ustanowił na rzecz spółki przesyłowej odpłatną i bezterminową służebność przesyłu. Miała ona polegać na korzystaniu przez ową spółkę z części działki, przez którą przebiega gazociąg średniego ciśnienia. Przedsiębiorstwo, w zamian za jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 79 tys. zł, miało zyskać prawo do eksploatacji instalacji, jej konserwacji i usuwania awarii. Gazociąg wymaga corocznej kontroli (pobierania próbek powietrza na obecność metanu), zwykle przeprowadzanej z samochodu jadącego równolegle do gazociągu oraz przejścia pracownika po jego trasie. W omawianej sprawie SN wskazał, że zakres służebności przesyłu powinien odpowiadać specyfice firmy przesyłowej, rodzajowi i umiejscowieniu jej instalacji przesyłowych oraz działań przyszłych, mieszczących się w granicach prawidłowego gospodarowania. Nie mieszczą się w nich zaś zdarzenia nadzwyczajne, wynikające z siły wyższej lub konieczności odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa. W tych ekstremalnych przypadkach, w celu dokonania czynności wykraczających poza zakres ustanowionej służebności, możliwe jest zastosowanie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według tych regulacji właściciel nieruchomości jest obowiązany udostępnić ją m.in. w celu usuwania awarii urządzeń do przesyłu gazu, a na przedsiębiorcy przesyłowym ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe na wskutek jego czynności – orzekł SN. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.06.2025.).

• „Rz” zauważa też: „WIBOR przed Trybunałem”. W środę rusza rozprawa przed TSUE dotycząca polskiego wskaźnika WIBOR. To bezprecedensowa sprawa w skali Europy. Zyskać może ok. 2 mln posiadaczy hipotek złotowych. Już 11 czerwca Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zajmie się po raz pierwszy wskaźnikiem referencyjnym WIBOR jako kluczowym elementem oprocentowania złotowego kredytu mieszkaniowego. To będzie przełomowy moment dla polskiego sektora finansowego, bo albo szeroko otworzy, albo być może szczelnie zamknie drogę do starań o tańszy lub darmowy kredyt dla nawet 2 mln Polaków. Sprawę do TSUE skierował Sąd Okręgowy w Częstochowie, zadając pytania prejudycjalne dotyczące kredytu mieszkaniowego udzielonego przez PKO BP. W środę odbędzie się rozprawa i wysłuchanie stanowisk stron. Sam wyrok zapadnie zaś w IV kwartale 2025 r. lub – jeśli konieczna będzie opinia rzecznika generalnego TSUE – w pierwszej połowie 2026 r. TSUE ma odpowiedzieć na cztery, bardzo istotne pytania, które są uporządkowane w sposób kaskadowy, co oznacza, że pozytywna (z punktu widzenia banków) odpowiedź na wcześniejsze pytanie eliminuje potrzebę odpowiedzi na kolejne. Kluczowe i najważniejsze wydaje się przy tym w ogóle pierwsze pytanie. Dotyczy ono tego, czy umowy kredytu oparte na wskaźniku WIBOR, zawarte po wejściu w życie unijnego rozporządzenia BMR, w ogóle podlegają kontroli w świetle unijnej dyrektywy konsumenckiej. Jeśli TSUE odpowie (w swoim wyroku), że nie ma takiej możliwości, byłby to de facto koniec sprawy, zamknęłoby to drogę do kontroli sądowej w indywidualnych sprawach w Polsce. A także uczyniło bezprzedmiotowym rozważania dotyczące kolejnych zagadnień. Jeżeli jednak TSUE uzna, że klauzule WIBOR podlegają takiej kontroli, to w kolejnych pytaniach polski sąd pyta, czy można je badać jako abuzywne, jak należy rozumieć obowiązek przedstawienia konsumentowi warunków umowy w sposób przejrzysty, a także o to, czy jeśli umowa byłaby przedstawiona w sposób nieprzejrzysty, to jak ocenić jej uczciwość w związku ze stosowaniem WIBOR. Czwarta kwestia dotyczy tego, czy gdyby uznać zastosowanie WIBOR za nieuczciwe, to jakie będą tego skutki – to jest, czy w grę wchodzi unieważnienie umowy, czy np. oprocentowanie liczone tylko w oparciu o marżę. Więcej- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.06.2025.).

• „Rz” zamieszcza również obszerny wywiad z Rafałem Brzoską. W tekście „Jestem propaństwowym romantykiem” rozmówca „Rz” podkreśla: Inicjatywa „SprawdzaMY” powstała w odpowiedzi na oczekiwanie rządu i opinii publicznej. Na szczęście deregulacja została wyjęta spod bieżącego sporu politycznego. Wraz z setkami ekspertów i tysiącami ludzi zaangażowanych w zgłaszanie propozycji chcemy ponad podziałami zrobić coś, co jest dobre dla nas wszystkich jako obywateli, nawet nie tylko dla biznesu. I dalej zauważa: Od początku zakładaliśmy, że uda nam się przygotować nawet 300 projektów deregulacyjnych. Już dzisiaj wiemy, że mamy ich ponad 400. Premier zapowiadał pracę nad około 120 aktami prawnymi i teraz one muszą przejść przez ścieżkę legislacyjną. One na każdym z tych etapów mogą utkwić w zamrażarce. Później, w Sejmie, mogą zostać wypaczone poprawkami. My to wszystko chcemy stale monitorować. Już dzisiaj nasi przedstawiciele biorą udział w pracach sejmowej Komisji ds. deregulacji. Pełny tekst rozmowy- na 24 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.06.2025.).

• „Dziennik Gazeta Prawna” zamieszcza z kolei tekst: „Rząd sam się blokuje. Mieszkań nie ma”. W Funduszu Dopłat mógłby być miliard złotych, ale nie ma, bo minister rozwoju nie wypełnia wniosku do ministra finansów, a kancelaria premiera nie kieruje do sejmu przyjętej przez rząd ustawy. Według Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego tylko 2,6 proc. mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2023 roku, to tanie lokale na wynajem. Przygotowany wiosną zeszłego roku projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa  przewiduje zmiany w mechanizmie finansowania tego typu budownictwa. Niemal rok zajęło, nim został przyjęty przez rząd, a teraz od marca czeka na skierowanie go do Sejmu.  To, że ta ustawa nie została jeszcze przyjęta, to bestialstwo wobec budownictwa społecznego – ocenia jej autor Krzysztof Kukucki, były wiceminister rozwoju i technologii, obecnie prezydent Włocławka. Skutkiem nieprzyjęcia nowelizacji jest pusta kasa Funduszu Dopłat, z którego państwo udziela bezzwrotnych dotacji na budownictwo komunalne, w wysokości nawet 95 proc. kosztów inwestycji. Kancelaria premiera przygotowuje odpowiedź na pytanie „DGP”, dlaczego nie wysyła ustawy do Sejmu- odnotowano na pierwszej stronie głównego wydania.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.06.2025.).

• „DGP” zamieszcza również tekst: „Ceny mieszkań jak na metce w sklepie”. Zmiana przepisów ułatwi klientom porównywanie cen nieruchomości. Jej wpływ na ceny będzie jednak niewielki- zauważa Agnieszka Mikulska, ekspert ds. rynku mieszkaniowego w CBRE. Odpowiadając na pytanie, Dlaczego deweloperzy tak niechętnie podchodzą do ustawy o jawności cen mieszkań, którą w piątek podpisał prezydent Andrzej Duda, wskazuje: Gdy się patrzy na  wypowiedzi środowiska deweloperskiego, widać, że sama kwestia upubliczniania cen ofertowych nie jest problematyczna. Choć jest prawdą, że część deweloperów, głównie tych mniejszych, praktykuje podawanie cen konkretnego lokalu dopiero w biurze sprzedaży. Wątpliwości branży wzbudzają jednak inne, niedoprecyzowane zapisy tej ustawy. Po pierwsze, obowiązek prowadzenia strony internetowej: czy każda inwestycja musi mieć swoją stronę, czy wystarczy tylko stron będąca wizytówką spółki? Jeśli strona internetowa ma dotyczyć konkretnego projektu mieszkaniowego, to czy może być zarządzana przez agencję PR lub agencję nieruchomości? Drugi obowiązek zapisany w ustawie dotyczy codziennego informowania właściwego ministra o wolumenie i cenach sprzedaży lokali. Nie znamy jednak szczegółów technicznych raportowania, co – tak jak w przypadku niewłaściwej strony internetowej – może być powodem nakładania na deweloperów kar finansowych. W dalszej części rozmowy podkreśla: Rynek mieszkaniowy w Polsce jest zdominowany przez prywatne firmy. Mieszkalnictwo społeczne czy komunalne jest bardzo słabo rozwinięte. Polskę wyróżnia też bardzo niewielki udział mieszkań na wynajem – zdecydowana większość z nas chce mieć mieszkanie na własność. Zgodnie z danymi Eurostatu w 2024 r. jedynie 12,9 proc. gospodarstw domowych zamieszkiwało wynajmowane lokale, a 87 proc. mieszkania własnościowe. Udział najmu w Polsce jest aż o 19 pkt proc. niższy niż średnia dla Unii Europejskiej.  Oceniając rynek mieszkań w kontekście niedawnej obniżki stóp procentowych podkreśla: W kolejnych tygodniach i miesiącach powinno nastąpić odbicie sprzedaży, bo koszt kredytu w Polsce to znaczący czynnik popytotwórczy. Każda obniżka stóp procentowych, nawet o 0,25 pkt proc., ma istotne przełożenie na rynek. Natomiast nie spodziewam się, że pobudzenie popytu wpłynie na wzrost cen na rynku. W większości miast oferta niesprzedanych lokali jest wciąż bardzo szeroka, deweloperzy nie mają przestrzeni do  podnoszenia cen. Spodziewam się, że ceny – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – przez kilka najbliższych kwartałów pozostaną na obecnych poziomach. Pełny tekst rozmowy- na 11 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 10.06.2025.).

• „DGP” wraca również do sprawy zasygnalizowanej na pierwszej stronie głównego wydania w obszernym tekście: „Budowanie tanich mieszkań społecznych znalazło się w impasie”. Minister rozwoju blokuje uruchomienie 1 mld zł z rezerwy budżetowej. Czeka na przyjęcie ustawy, która z kolei utknęła w kancelarii premiera. Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa  przedłożony przez ministra rozwoju i technologii. Był gotowy już w kwietniu 2024 r. Jednak rząd nie kieruje przyjętej ustawy do dalszego procedowania w Sejmie. Kancelaria premiera nie odpowiedziała na pytanie dlaczego. Jednocześnie z niezrozumiałych względów przedłuża się też oczekiwanie na to, aż minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk wypełni wniosek, na podstawie którego minister finansów mógłby uruchomić przelew z rezerwy budżetowej na budownictwo społeczne.  Doktor Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspert ds. polityki mieszkaniowej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, ocenia, że to, co w tej chwili dzieje się z finansowaniem budownictwa społecznego, to poważny problem. – Mamy dość dobrą regulację, dzięki której udało się zachęcić samorządy do budowy czy to mieszkań komunalnych, czy też TBS- -ów lub SIM-ów. Do tego budownictwa, zwłaszcza do formuły TBS czy SIM, przekonali się najemcy, widząc, że jest to szansa na mieszkanie w nowym budownictwie, w dobrym standardzie energetycznym, rozsądnie zaplanowane i zlokalizowane. Tymczasem teraz mamy zablokowanie realizacji tych inwestycji – tłumaczy ekspertka. Jak dodaje, w zeszłym roku i wiosną tego roku wpłynęły do BGK 374 wnioski o preferencyjne kredyty dla TBS/ SIM. Przyjęto do realizacji zaledwie 166. Czyli 208, mimo spełnienia wymogów formalnych, nie dostało finansowania. W przeliczeniu na mieszkania oznacza to, że mogło powstać ok. 26 tys. mieszkań na tani wynajem, a powstanie ok. 9,5 tys. Z kolei Fundusz Dopłat przyjmuje wnioski na bieżąco, ale przez niskie dofinansowanie jest w stanie obecnie realizować dotacje wnioskowane jesienią 2023 r. Alina Muzioł-Węcławowicz obawia się, że brak zapewnienia szybkiej obsługi wniosków o dotacje ze środków Funduszu Dopłat zniechęci samorządy, które albo same mogą budować mieszkania komunalne, albo mogą pozyskane przez siebie środki przekazać TBS czy SIM na budowę mieszkań o funkcjach komunalnych. Nim złożą do BGK wniosek o dofinansowanie, które dziś może wynieść łącznie nawet 95 proc. kosztów, muszą znaleźć i przygotować grunt na tę inwestycję i zlecić wykonanie projektu, czyli muszą ponieść pewne koszty. Zniechęcenie i zniecierpliwienie samorządowców już widać. Z opracowania „Koncepcja zwiększenia liczby mieszkań dostępnych realizowanych w formule TBS/SIM”, przygotowanego przez Stowarzyszenie Towarzystw Budownictwa Społecznego wynika, że spośród mieszkań, których budowa rozpoczęła się w 2023 r. potencjalnie można uznać za dostępne (społeczne czynszowe, komunalne, spółdzielcze, zakładowe) 2,6 proc. STBS ma pomysł na to, jak skokowo, w ciągu dwóch–trzech lat, zwiększyć ich liczbę.  Koncepcja zakłada budowę mieszkań społecznych przez spółki TBS/SIM niezależnie od ich statusu właścicielskiego – mówi Tomasz Delowski z zarządu stowarzyszenia. – Finansowanie powinny zapewnić preferencyjne kredyty udzielane TBS-om lub SIM-om na 40 lat z zerowym oprocentowaniem przy założeniu gwarancji wysokości czynszów na poziomie do 5 proc. wartości odtworzeniowej. BGK powinien określić warunki udzielenia gwarancji innym bankom lub też sam udzielać kredyt 0 proc. – tłumaczy. Jak mówi, zasadny jest też powrót do możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkalnictwa społecznego, bez prawa przekształcenia we własność. Do realizacji projektów mieszkaniowych możliwe jest wykorzystanie środków z Funduszu Zielonej Transformacji i innych instrumentów. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.06.2025.).

• „DGP” zauważa w innym miejscu: „Nie ma zwolnienia z VAT, gdy ulepszenie budynku przekroczyło 30 proc. wartości”. Jeżeli budynek został ulepszony, a nakłady przekroczyły 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, to przy sprzedaży nie można zastosować zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Wyjaśnił, że taka dostawa ma wtedy miejsce przed „ponownym pierwszym zasiedleniem”, co wyklucza zwolnienie z podatku. Chodziło o spółkę, która planowała sprzedać mieszkania powstałe w wyniku gruntownej przebudowy starego hotelu. W trakcie prac budowlanych zburzono większość ścian w budynku (pozostały tylko ściany zewnętrzne i nośne), wymieniono wszystkie instalacje, a także dobudowano nową kondygnację, w której powstały kolejne mieszkania. Spółka zaklasyfikowała lokale jako towary handlowe, a nie środki trwałe. Uważała, że ich sprzedaż powinna być z 8-proc. VAT, a nie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zależało jej na opodatkowaniu sprzedaży (a nie zwolnieniu z VAT), bo to dawało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z inwestycją. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak, że sprzedaż większości lokali będzie zwolniona z VAT. Podkreślił, że pojęcie ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT dotyczy wyłącznie środków trwałych, a ponieważ lokale mieszkalne w istniejącym budynku hotelowym nie są środkami trwałymi, to nie można mówić o ulepszeniu. W rezultacie nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, co oznacza, że spełnione są warunki zwolnienia – stwierdził. Odniósł się też do mieszkań w nowo dobudowanej kondygnacji. Stwierdził, że w tym wypadku mamy do czynienia z budową nowych lokali, które nie były wcześniej użytkowane, więc ich sprzedaż nastąpi przed pierwszym zasiedleniem. Do nich zatem nie ma zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – potwierdził dyrektor KIS. Więcej szczegółów- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.06.2025.).