Stanowisko Stowarzyszenia Zachodniopomorskie Tebeesy do informacji przedstawionych w artykule „Lokatorzy TBS czują się oszukani” opublikowanym na portalu www.wyborcza.biz w dniu 13 sierpnia 2026 roku
Informacje ogólne dotyczące ponad 30-letniej działalności TBS’ów/SIM’ów
Idea społecznego budownictwa czynszowego w naszym kraju datuje się od 1995 roku, kiedy to w dniu 26 października 1995 roku uchwalona została ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie w dniu 28 grudnia 1995 roku. Jej zapisami otwarta została droga do powoływania nowych podmiotów – towarzystw budownictwa społecznego – których podstawowym zadaniem była budowa nowych mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem. Jak z tego wynika historia prowadzenia działalności inwestycyjnej przez TBS’y (obecnie zmianą ustawy nazwane społecznym inicjatywami mieszkaniowymi SIM’ami)) ma już ponad 30 lat. O historii prowadzonej przez TBS’y nie można zapominać i należy ją przywoływać z uwagi na zmiany uregulowań prawnych, które na przestrzeni 30 lat miały miejsce i które regulowały możliwości najmu mieszkań wybudowanych i następnie wynajmowanych przy udziale wkładu partycypacyjnego wnoszonego do TBS’u/SIM’u przez osoby fizyczne. .
Pierwotne zapisy ustawy, które obowiązywały do końca 2004 roku, regulowały możliwość zawarcia umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkań przeznaczonych na wynajem przez osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie. W praktyce oznaczało to, że osoba wnosząca wkład partycypacyjny nie mogła być najemcą mieszkania, ale miała prawo wskazywania kto w tym mieszkaniu będzie mieszkał czyli je wynajmował. Znamienne jest, że nabycie partycypacji w kosztach budowy mieszkania stanowiło ograniczone prawo majątkowe, którym można obracać na rynku mieszkaniowym. Oznacza to, że prawo dysponowania takim mieszkaniem osoba partycypująca w kosztach budowy może sprzedawać co jest czynione do chwili obecnej. Wystarczy przejrzeć strony internetowe portali nieruchomościowych, na których można znaleźć oferty sprzedaży takich mieszkań. Szczególnie ważna jest oferowana cena sprzedaży tego prawa, która jest znacząco wyższa nie tylko od kwoty wpłaconej, nominalnej partycypacji ale często też od jej zwaloryzowanej wartości. Oznacza to, że założenia ustawy z okresu od 1995 roku do końca 2004 roku znajdują odzwierciedlenie w praktyce, gdyż wartość wpłaconej partycypacji powinna rosnąć z biegiem upływu czasu. Zmiana tych przepisów prawnych nastąpiła od 1 stycznia 2005 roku.
Ważna zmiana uregulowań prawnych nastąpiła w 2004 roku i zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 2005 roku, ale nie obejmowała wniosków o udzielenie kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego złożonych do 31 grudnia 2004 roku. Obejmowała wnioski składane przez TBS’y po dniu 1 stycznia 2005 roku. Wprowadzona zmiana dała możliwość zawarcia umowy o partycypacji w kosztach budowy mieszkania przeznaczonego na wynajem przez osobę, która po wybudowaniu mieszkania będzie jego najemcą. Wprowadzone zostały nowe zasady związane ze zwrotem wpłacanej przez przyszłego najemcę partycypacji, w tym wprowadzono zasady jej waloryzacji po zdaniu wynajmowanego mieszkania w stanie wolnym od osób i rzeczy po uprzednim rozwiązaniu umowy najmu mieszkania. Zasady dotyczące waloryzacji wypłacanej partycypacji obowiązują do chwili obecnej.
Kolejną istotną zmianą, która została wprowadzona w 2011 roku była możliwość prywatyzacji wynajmowanego mieszkania, która została szczegółowo opisana w nowo wprowadzonych przepisach. Zgodnie z zapisami ustawowymi, które w znacznym zakresie mają swoje odzwierciedlenie w umowach kredytu zawieranych przez TBS’y z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, nie wprowadzono obowiązku prywatyzacji mieszkań wynajmowanych w systemie partycypacji w kosztach ich budowy, ale dano taką możliwość. Czy z tej możliwości TBS zechce skorzystać to od niego wyłącznie zależy. Natomiast ważne jest, że najemca mieszkania wynajętego w systemie partycypacji nie posiada roszczenia o jego nabycie, z wyjątkiem sytuacji gdy w umowie partycypacji zawartej z TBS’em/SIM’em zapis dotyczący prawa do nabycia takiego mieszkania znajdowałby się. Umowa o partycypacji jest umową cywilno-prawną i jej zapisy są bezwzględnie obowiązujące. Ważne są także postanowienia umów najmu, które także mogą regulować sprawę prywatyzacji wynajmowanego mieszkania. Umowa najmu jest także umową cywilno-prawną i jej zapisy także obowiązują.
Stanowisko Stowarzyszenia Zachodniopomorskie Tebeesy
W dniu 13 sierpnia br. na portalu internetowym www.wyborcza.biz ukazał się artykuł pn. Lokatorzy TBS czują się oszukani. Nasze Stowarzyszenie skupiające w swoich szeregach przede wszystkim TBS’y/SIM’y działające na terenie Pomorza Zachodniego, ale nie tylko, postanowiło odnieść się do niektórych informacji i twierdzeń w nim zawartych.
Postanowiliśmy zareagować na informacje zawarte w powyższym artykule gdyż nie są one obojętne dla prowadzonej przez TBS’y/SIM’y działalności. Między innymi dlatego, że jak w każdej działalności gospodarczej zdarzały się, zdarzają i zdarzać będą nieprawidłowości lub błędne interpretacje obowiązującego prawa i jego stosowania. Podobna sytuacja może mieć miejsce także w działalności prowadzonej przez TBS’y/SIM’y. Jednakże nie oznacza to, że na pojedynczych, wybranych i lokalnych przykładach można formułować opinię o społecznym budownictwie czynszowym realizowanym od 1995 roku przez TBS’y i od 2018 roku także przez SIM’y. Warto patrzeć szerzej czyli na całość efektów działalności TBS’ów/SIM’ów w okresie ponad 30 lat. Nie powinno mieć miejsca porównywanie aktualnie obowiązujących przepisów prawnych i ich stosowanie do umów partycypacji zawartych przed wielu laty, a już szczególnie przed 2005 rokiem.
Przywołany w artykule Pan Adam Mildner wiceprezes Stowarzyszenia Partycypantów i Najemców „ Nasz Blok” z Krakowa twierdzi, że „Lokatorów TBS-ów wabiono, obiecując im dojście do własności. Słyszeliśmy, że wpłacimy 30 proc. Partycypacji a potem przez 30 lat będziemy spłacać w czynszu kredyt na budowę bloku. Po tym czasie mieliśmy zostać pełnoprawnymi właścicielami mieszkań”.
Jak z treści artykułu oraz ujętych w nim informacji można wnioskować, wątpliwości zgłaszane przez najemców mieszkań tbsowskich dotyczą pierwszych lat prowadzenia działalności przez TBS’y oraz osób, które nabyły najem mieszkania w systemie partycypacji 30% w kosztach budowy. Nie ma dzisiaj możliwości zweryfikowania czy faktycznie w pierwszym okresie działalności TBS’ów do 2009 roku mogła być i była mowa o możliwości prywatyzacji oferowanych do najmu mieszkań. Jeżeli takie zobowiązania były zaciągane to powinny one mieć odbicie w umowach o partycypacji w kosztach budowy mieszkania. Obowiązujące prawo takiej możliwości nie przewidywało. Należy także wskazać, że partycypant – najemca mieszkania nie mógł spłacać i nie spłacał preferencyjnego kredytu udzielanego spółce prawa handlowego. Za spłatę odpowiadał i nadal odpowiada wyłącznie TBS/SIM bez względu na nieterminowe płatności najemców. Nie było także możliwości prawnych i faktycznych żeby partycypanta – najemcę lokalu „wyróżnić” spośród innych obywateli naszego kraju pośrednim wsparciem możliwością nabycia mieszkania za kredyt preferencyjny, którego oprocentowanie pod koniec lat 90-tych ubiegłego wieku było prawie o połowę niższe od kredytów hipotecznych. W tym samym czasie inni obywatele chcąc mieć własne mieszkanie mogli korzystać z kredytów hipotecznych do 2007 roku nie objętych żadnym wsparciem, Od 2007 roku były one odrębnie wspierane przez państwo w ramach programów mieszkaniowych, takich jak „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych:” oraz „Kredyt 2%”. Warunki tej pomocy były okresowe, a w przypadku ostatniego kredytu nadal są (dopłata z budżetu państwa do 120 rat kredytowych czyli przez okres 10 lat). Należy także pamiętać, że przez bardzo długi okras czasu TBS’y korzystały z możliwości umorzenia 10% wartości udzielonego kredytu, co stanowi kolejną preferencję i miało wpływ na skrócenie okresu jego spłaty.
Pan Adam Mildner stwierdza, że „Mieszkańcy wpłacili na początku 30% wartości lokali, przez lata spłacali resztę kosztów budowy w formie kredytu wliczonego w czynsz, … Dziś tym, którym obiecano dojście do własności po spłacie kredytu, proponuje się wykup lokalu po cenie rynkowej lub wyjście z systemu i zwrot partycypacji na poziomie zbliżonym do wkładu z lat 90.” Pani Paula Buler ze Stowarzyszenia Mieszkańców TBS „Mieszkania Nowych Możliwości” odnosząc się do ceny rynkowej nabycia mieszkania, „uważa, że to tak, jakby dwa razy płacić za to samo”.
W drugiej połowie 2011 roku wprowadzona została możliwość, ale nie obowiązek, prywatyzacji wybudowanych lokali mieszkalnych w systemie partycypacji. Decyzję pozostawiono właścicielom TBS’ów. Warunki określiły zapisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (po zmianie tytułu – ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa), które w sposób jednoznaczny określiły zasady prywatyzacji. Wynajmowane mieszkanie można nabyć po aktualnej cenie rynkowej. A wkład partycypacyjny zwracany jest po jego waloryzacji lub także zwaloryzowany zaliczany na poczet ceny nabycia mieszkania. Trudno także zgodzić się z twierdzeniem, że zwrot wkładu partycypacyjnego był na poziomie zbliżonym do jego wartości nominalnej. Twierdzeniu temu przeczą ustawowo określone zasady zwrotu jego po waloryzacji oraz faktycznie potwierdzone wypłatami kwoty zwracanej partycypacji. Na wyliczenie wysokości zwrotu kwoty partycypacji miało i nadal ma wiele czynników takich jak koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej danego mieszkania oraz wartość wskaźnika odtworzeniowego ogłaszana w okresach półrocznych przez wojewodów. Z praktyki TBS’ów/SIM’ów działających na terenie Pomorza Zachodniego wynika, że kwota zwracanej partycypacji zawsze jest wyższa od kwoty wpłaconej od 20 % do ponad 100 %. W naszej ocenie podobnie było i jest w przypadku innych województw.
W innym miejscu artykułu cytowana jest Pani Monika – lokatorka TBS w Poznaniu, która mówi, że „Dwa razy w roku dostajemy informacje o podwyżce czynszu” oraz zauważa, że „Ustalający wskaźniki zapominają, że mieszkania TBS mają po 20, nawet 30 lat. A nasze czynsze nieustannie rosną.”. Z kolei Pani Agata – lokatorka krakowskiego TBS, twierdzi, że „Nikt nie jest zainteresowany chociażby odświeżeniem ścian czy zakupem nowych sprzętów. TBS-y mają w nosie to, w jakich warunkach mieszkamy. Chcesz remontować? Remontuj na własny koszt – takie jest podejście. Pieniędzy nikt nam nie zwróci.”
Kolejną sprawą poruszoną w artykule jest sprawa wysokości stawek czynszu w mieszkaniach stanowiących własność TBS’/SIM’u. Faktem jest, że wojewodowie dwa razy w roku czyli co 6 miesięcy podają do publicznej wiadomości wartości wskaźnika odtworzeniowego dla danego województwa i miasta wojewódzkiego. Sprawa ta jest uregulowana ustawowo. Nie oznacza to jednak, że tym samym rosną stawki czynszu najmu także dwa razy w roku. Z uwagi na ustawowo narzucony trzymiesięczny okres wypowiedzenia nie ma możliwości wprowadzania tak często podwyżek, a jeżeli takie występują to warto pochylić się i sprawdzić czy spełniają wszystkie wymagania obowiązującego prawa. Warto przy tym zaznaczyć, że mechanizm kształtowania czynszu powiązany jest z rosnącymi kosztami budowy mieszkań a nie rosnącymi ratami kredytu. W zrzeszonych w naszym Stowarzyszeniu TBS’ach/SIM’ach czynsz podnoszony jest nie częściej niż raz w roku oraz w zdecydowanej większości przypadków jest niższy od maksymalnego dopuszczanego ustawą. W ostatnich latach wpływ na konieczność wprowadzenia podwyżek miały znaczące wzrosty cen usług związanych z utrzymaniem nieruchomości i przyległego terenu, w tym przede wszystkim bardzo wysoki i dynamiczny wzrost najniższego wynagrodzenia i energii, a za tym powiązane z nimi ceny usług i towarów niezbędnych do wykonania, między innymi takich czynności, jak oświetlenie części wspólnych budynków, przyległego terenu, ogrzewanie w okresie jesienno-zimowym klatek schodowych czy też utrzymanie czystości w częściach wspólnych i na przyległym terenie. Pomimo to czynsze w budynkach TBS/SIM są 2-3 krotnie niższe niż na wolnym rynku.
Nie można także uogólniać i powielać informacji, że kończy się spłata kredytów z uwagi na upływ 20 czy 30 lat. Gdyż ta informacja nie obejmuje wszystkich umów kredytowych zawartych przez BGK w ramach środków kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Obejmuje ona tylko te TBS’y i te zawarte przez nich do 2007 roku umowy, które zostały w latach 2007-2008 aneksowane za obopólną zgodą obu stron czyli Banku i TBS’u. Umowy, których nie aneksowano i wysokość raty kredytu pozostała na niezmienionym poziomie nie mają tak krótkiego okresu spłaty, ale znacząco dłuższy sięgający od 40 do 50 lat.
Nasze Stowarzyszenie, z jednym wyjątkiem, praktycznie reprezentuje TBS’y z wyłącznym udziałem gmin. Tym samym możemy jednoznacznie przekazać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi nie było i nadal nie jest możliwe wynajęcie mieszkania czyli zawarcie umowy mieszkania w stanie deweloperskim. Mieszkania realizowane i wynajmowane przez TBS’y/SIM’y od samego początku czyli od lat 90-tych ubiegłego wieku mogą być wynajmowane w stanie zwanym „pod klucz” czyli nie wymagające wykonania jakichkolwiek prac umożliwiających zamieszkanie w nich. Oczywistym jest, że najemcy mieszkań wykonywali różne prace związane z przygotowaniem mieszkania do zamieszkania zgodnie ze swoimi oczekiwaniami, gustem i stylem życia. Ale to wcale nie oznaczało, że mieszkanie było w stanie deweloperskim i nie można było w nim od razu zamieszkać. Co do obowiązków leżących po stronie właściciela oraz najemcy lokalu sprawy te regulują obwiązujące przepisy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Reasumując przekazujemy, że mieszkań TBS/SIM nie można wykupić, gdyż na to składa się wiele przyczyn. Możliwość prywatyzacji danego mieszkania zależy od źródeł finansowania, daty inwestycji, rodzaju kredytu, zastosowanego wsparcia rządowego i właścicielskiego, treści zawartych umów partycypacyjnych a przede wszystkim decyzji właściciela czyli gminy zobligowanej ustawą do tworzenia warunków zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich obywateli oraz dostarczenia mieszkań uboższym finansowo członkom gminy. Realizacji tych celów służą zasoby mieszkaniowe TBS’ów/SIM’ów. Podstawową funkcją TBS/SIM jest tworzenie trwałego zasobu społecznych mieszkań czynszowych, na które popyt jest olbrzymi, szczególnie w ostatnich latach, gdzie na jedno mieszkanie czasami składnych jest ponad 20 wniosków. A w obrocie rynkowym partycypacje osiągają wyższe wartości niż wynikające z aktualnej wartości partycypacyjnego udziału w koszcie odtworzenia nieruchomości.
Piotr Mync
Przewodniczący Rady Programowej
Grażyna Szotkowska
Wiceprzewodnicząca Rady Programowej
