Środa, 5 luty 2025

W środowym wydaniu „Rzeczpospolita” zamieszcza tekst pod hasłem: „Polityka kontra domy”. Kolejna odsłona wojny w koalicji o polskie mieszkania. 

Szefowa resortu rozwoju z Polski 2050 napisała 1 lutego na platformie X, że oto „tylnymi drzwiami obcięto środki na społeczne budownictwo zaledwie do 618 mln zł. To cztery razy mniej niż za rządów PiS w 2023 roku”. A przecież, jak podkreślała, koalicja zobowiązała się do zwiększenia dostępności mieszkań, w tym budownictwa społecznego, na które w koalicyjnym budżecie zagwarantowano 1,1 mld zł. Pod koniec ubiegłego roku na takie inwestycje obiecywano kolejny miliard. O ambitnych planach inwestycyjnych SIM-ów (społeczne inicjatywy mieszkaniowe) i TBS-ów (towarzystwa budownictwa społecznego) minister funduszy mówiła w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” ledwie tydzień wcześniej, 24 stycznia 2025 r. Teraz nieoczekiwanie w ruch poszły nożyczki. Pół miliarda złotych zamiast na budownictwo społeczne ma iść na pomoc powodzianom, informuje odpowiedzialne za mieszkalnictwo inne ministerstwo Rozwoju i Technologii. Tyle tylko, że na powodzian – zgodnie z zapowiedziami tego samego ministerstwa z września ubiegłego roku – miały pójść pieniądze przeznaczone wcześniej na program tanich kredytów „Na start”, który ostatecznie nie wypalił. 

Potrzebna jest więc spójna, ponadpartyjna polityka mieszkaniowa i kompleksowe programy uwzględniające różne potrzeby. Niestety, mieszkaniowe problemy Polaków leżą na sercu politykom głównie przed wyborami. Wtedy lista obietnic puchnie. Potem następuje wycofywanie się rakiem pod różnymi pretekstami. A przecież, jak podkreślał na łamach „Rzeczpospolitej” ekspert rynku, o rynku mieszkaniowym trzeba myśleć „w perspektywie dziesięcioleci, a nie jedynie zbliżających się wyborów. 

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 05.02.2025 r.).

„Rz” informuje także: „Zmiany w uldze ekologicznej. Część może być niezgodna z konstytucją”. Są zmiany w uldze na termomodernizację domu. Nie można już odliczyć od dochodu wydatków na zakup i montaż kotła gazowego bądź olejowego. Doszedł odpis na magazyny energii. Na zapoznanie się z nowościami podatnicy dostali tylko kilka dni.

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje nowy katalog wydatków premiowanych ulgą termomodernizacyjną (czyli na ekologiczne ogrzewanie domu). Część inwestycji z niego wypadła, część doszła. Szczegóły znajdziemy w znowelizowanym rozporządzeniu ministra inwestycji i rozwoju, określającym rodzaje materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Co się zmieniło? Przede wszystkim nie ma już ulgi na kocioł gazowy bądź olejowy (wraz ze sterowaniem, armaturą zabezpieczającą i regulującą oraz układem doprowadzenia powietrza i odprowadzenia spalin). W 2025 r. nie odliczymy wydatków na ich zakup oraz montaż. Z katalogu wypadły też zbiorniki na gaz i olej. 

Nadal mamy odliczenie na zakup i montaż pompy ciepła (oraz infrastruktury niezbędnej do jej funkcjonowania), dodano jednak warunek, że musi być częścią instalacji wykorzystywanej do ogrzewania pomieszczeń lub przygotowania ciepłej wody użytkowej. Podobnie jest z przyłączem do sieci ciepłowniczej lub gazowej. Zostało w katalogu, ale jest warunek – odliczenie przysługuje tylko wtedy, gdy sieć wykorzystuje jako źródło energii biogaz lub biometan. 

Do wykazu dopisane zostały magazyny energii lub ciepła wraz z infrastrukturą niezbędną do ich funkcjonowania oraz systemy zarządzania energią. A także usługi ich montażu. Odliczenie przysługuje na węzeł cieplny wraz z programatorem temperatury i – to nowość – układem automatycznej regulacji pogodowej. W wykazie dodano też, że ulga jest na materiały wykorzystywane do docieplenia płyt balkonowych i dachów oraz usługi docieplenia dachów. także zakup i montaż (wymiana była już wcześniej) drzwi zewnętrznych.

Zmiany obowiązują od 1 stycznia 2025 r. a zostały opublikowana w Dzienniku Ustaw z 27 grudnia 2024 r. Czy to nie trochę za późno? Część zmian jest przecież niekorzystna dla podatników. Z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego wynika, że takie zmiany powinny być opublikowane przynajmniej miesiąc przed wejściem w życie, czyli w tym wypadku do końca listopada.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 05.02.2025 r.).

„Rz” w dodatku „Poradnik inwestycyjny – Moje pieniądze” skupia się na temacie pod hasłem: „Inwestowanie w nieruchomości. To nie jest czas dla amatorów”. Mieszkanie czy lokal użytkowy. Co da więcej zarobić w 2025 r.?

Czy rok 2025 będzie łaskawy dla inwestorów na runku nieruchomości? Pytani specjaliści stawiają tezę, że to nie będzie czas dla amatorów. Chcący zarabiać na wynajmie, flipach czy lokalach użytkowych będą musieli bardzo ostrożnie poruszać się na tym rynku, bo po raz pierwszy od dawna nie wybaczy on błędnych decyzji. Zgodnie z prognozami popyt na nieruchomości ma być w 2025 r. słabszy, co doprowadzi do stabilizacji cen w dużych aglomeracjach, a nawet ich spadku w mniejszych miejscowościach. 

Każdy segment rynku – od wynajmu, przez flipy, po lokale użytkowe – oferuje możliwości, ale też wymaga głębokiej analizy i przygotowania. 

Szczegóły na stronach czwartej i piątej dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 05.02.2025 r.).

„Poradnik…” zamieszcza również wywiad: „Wynajem, flipy, mieszkania jak sztabki złota”. Warunki dla fliperów stają się coraz  mniej sprzyjające – mówi Tomasz Lebiedź, doradca i ekspert rynku. 

Na pytania czy będzie to dobry rok dla inwestorów? Kupujących mieszkania na wynajem? Fliperów zarabiających na zakupie i szybkiej, droższej odsprzedaży? rozmówca odpowiada: „Poza osobami zarabiającymi na wynajmie mieszkań i na tzw. flipach są także inwestorzy traktujący nieruchomości jak złoto. Kupują mieszkania i przechowują je niczym sztabki złota, licząc na długoterminowe zyski. Umówmy się zatem, że na rynku nieruchomości możemy wyróżnić trzy główne kategorie inwestycji. Zacznijmy od mieszkań na wynajem. Wysokie ceny nieruchomości oraz wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych uniemożliwiają wielu osobom zakup własnego mieszkania. Jeśli ktoś nie ma wystarczających oszczędności, a bank odmawia udzielenia kredytu, taka osoba staje się najemcą. Chętnych na wynajem nie brakuje. Jednak inwestowanie w nieruchomości na wynajem to gra długoterminowa, której nie można oceniać w perspektywie jednego roku. tego rodzaju inwestycja powinna trwać wiele lat, ponieważ rynek nieruchomości ma charakter cykliczny. W dłuższym okresie zmieniają się zarówno ceny mieszkań, jak i wysokość czynszów, a także ich wzajemna relacja. To naturalny proces, wynikający z dynamiki tego rynku”. 

Więcej szczegółów rozmowy na dziesiątej i jedenastej stronie dodatku. 

Zainteresowanych zapraszam do lektury tematów zamieszczonych w dodatku. 

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 05.02.2025 r.).

W środowym wydaniu „Dziennik Gazeta Prawna” informuje: „Konflikt w resorcie rozwoju nie służy nikomu”. 

W poniedziałkowym wydaniu ujawniliśmy, że części towarzystw budownictwa społecznego grozi utrata pieniędzy z Krajowego Planu Odbudowy. Nowe inwestycje mieszkaniowe mogły ruszyć wiele miesięcy temu. Samorządy wciąż jednak nie otrzymały należnych środków z Funduszu Dopłat, bez których budowy stoją w miejscu. Czasu na rozliczenie unijnych pieniędzy jest coraz mniej (należy to zrobić do 30 czerwca 2026 r.), a światła w tunelu nie widać. Tekst w DGP – w połączeniu z informacją o obniżonym limicie w Funduszu Dopłat na ten rok – wywołał lawinę komentarzy. W mediach społecznościowych sporą popularność zyskał hashtag #PaszykDoDymisji, część polityków zorganizowała na ten temat swoje konferencje. 

Problem jest jednak o wiele szerszy i nie ogranicza się do rezygnacji tego czy innego polityka. Kierownictwo resortu rozwoju od wielu miesięcy pozostaje zakładnikiem niespełnionych obietnic, własnych ambicji i pozornych krótkotrwałych korzyści politycznych. W ministerstwie nadal dominuje przekonanie, że jeden duży program rozwiąże większość problemów mieszkalnictwa. Dyskusje i przygotowania trwają, w efekcie od ponad roku w polityce mieszkaniowej nie dzieje się prawie nic.

Problem w tym, że polityka mieszkaniowa rozwiązań potrzebuje na już. Nasi rozmówcy z samorządów wskazują wprost: mamy pozwolenia na budowę, tysiące mieszkań mogą powstać w ciągu kilkunastu miesięcy, potrzebujemy jedynie pieniędzy z Funduszu Dopłat. Żeby to załatwić, nie potrzeba przełomowego programu dla całej mieszkaniówki. Ze strony ludowców wystarczy zielone światło dla przygotowanej przez Lewicę ustawy, która zakłada zwiększenie limitu zasilenia Funduszu Dopłat. Prace nad nią zakończyły się latem ubiegłego roku, od tego czasu projekt czeka na przyjęcie przez rząd i skierowanie do Sejmu. Po wejściu w życie przepisów w zasadzie od zaraz można by przesunąć z rezerwy budżetowej ponad 920,3 mln zł, które zarezerwowano właśnie na wsparcie budownictwa społecznego. Pieniądze są, wystarczy wola polityczna.

Więcej szczegółów na trzeciej stronie głównego wydania. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 05.02.2025 r.).

„DGP” w dodatku „Samorząd i Administracja” zauważa również: „Zatrzymane wadium spółki, która nie przystąpiła do umowy, trzeba przekazać na dochody budżetowe”. Spółka, która wygrała przetarg na zakup nieruchomości od gminy, uchyla się od zawarcia umowy – jej przedstawiciel nie stawił się na jej podpisanie. Wcześniej złożyła wadium w wysokości 12 tys. zł. Kilka dni temu wpłynął wniosek o zwrot tej kwoty, bo spółka nie ma środków na zakup nieruchomości. Czy wójt ma prawo zwrócić wadium? Czy gmina musi zaksięgować je jako dochody budżetu?

Z par. 4 rozporządzenia z 14 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości wynika, że w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. 

W myśl art. 41 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Zgodnie zaś z kolejnymi ustępami tego przepisu jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu, przysługującym organizatorowi przetargu.

Wagę opisanych wyżej czynności wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 29 września 2020 r. Zatem, w świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych gmina powinna zatrzymać wadium i nie może rozpatrzyć pozytywnie wniosku o jego zwrot. W opisanej sytuacji nie ma przesłanek formalnych do uwzględnienia wniosku spółki o zwrot środków. Ustawodawca nie przewidział w tym zakresie fakultatywności dla gminy, bowiem wiążą ją przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatrzymane wadium gmina musi przeznaczyć na dochody budżetowe. 

Więcej szczegółów na stronie siódmej dodatku. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 05.02.2025 r.).

„Głos Szczeciński” informuje: „Nowy budynek przy ul. Szymanowskiego jest niezgodny z planem – twierdzi profesor Paszkowski”. Nowy budynek, który chce postawić deweloper, nie respektuje zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego o zakazie zmiany kompozycji zabudowy. Dwie skargi kasacyjne, jakie złożone zostały w Naczelnym Sądzie Administracyjnym, czekają na rozstrzygnięcie. Pierwszą złożył deweloper – Modehpolmo, drugą – Spółdzielnia Mieszkaniowa „Śródmieście”. Udało nam się ustalić, co znajduje się w odpowiedzi na skargę kasacyjną, jaka złożyła spółka „Modehpolmo” dotyczącą inwestycji przy ul. Szymanowskiego.

W miniony czwartek, 30 stycznia złożyłam odpowiedź na skargę kasacyjną Firmy Budowlano-Handlowo-Usługowej „MODEHPOLMO” Sp. z o.o. w Szczecinie w sprawie dotyczącej inwestycji budowlanej przy ul. Szymanowskiego – mówi adwokat z Kancelarii – W związku z tym, że spółka Modehpomo załączyła opinie szczecińskich architektów, zwróciłam się do prof. Zbigniewa Paszkowskiego z prośbą o przeanalizowanie istotnych spraw architektonicznych i urbanistycznych – wyjaśniła. 

Przedmiotem opinii urbanistycznej jest kwestia zachowania ładu przestrzennego w kontekście sporu o zasadność lokalizacji nowego budynku mieszkalno-usługowego przy ul. Szymanowskiego – wyjaśnia prof. Paszkowski. Rozpatrywana jest jedynie pod względem urbanistycznym i architektonicznym. Przypomina też o zasadach nadrzędności przepisów o zachowaniu dziedzictwa naturalnego i kulturowego. Jest to konieczne, by zrozumieć, czym jest wartość kompozycji urbanistycznej (kompozycji zespołów zabudowy) – podkreśla profesor i przywołuje jeden z punktów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który wyraźnie mówi o „zakazie zmiany kompozycji zabudowy (w rozumieniu planu) przy ul. Herbowej oraz Moniuszki”. Pisze też, że przestrzeń Jasnych Błoni jest „jako jedna z najznakomitszych miejskich przestrzeni publicznych współczesnej Polski”. Dodaje, że przestrzeń ta zyskała status „strefy A ochrony historycznej struktury przestrzennej” czyli obszaru o najbardziej restrykcyjnym zakazie ingerowania w tę przestrzeń nową zabudową. Prof. dr hab. inż. arch. Zbigniew Paszkowski w swojej konkluzji zaznacza, że nowy budynek, jaki chce postawić deweloper, nie respektuje zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego o zakazie zmiany kompozycji zabudowy i jest niezgodny z zapisami planu, na podstawie którego wydano pozwolenie na budowę.

Szczegóły na stronie głównego wydania. 

(Źródło: „Głos Szczeciński”- 05.02.2025 r.).