Środa, 4 październik 2023
„Zbycie kilku działek to nie firma”
„Na ceny mieszkań wpływają emocje”
„Na mieszkanie powoli, ale z premią”
„Ubywa lokali na sprzedaż”
„MF korzystnie interpretuje przepisy o zakupie mieszkania bez PCC”
„Wydatki jednostek samorządu terytorialnego w regionach rosną szybciej niż dochody”
„Czy możliwe będzie uzyskanie odszkodowania, gdy uchwalenie planu ogólnego obniży wartość nieruchomości”
Więcej poniżej.
„Prawo co dnia” w „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Zbycie kilku działek to nie firma”. Każdy właściciel nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. A jej podział zaledwie na cztery działki to nie działalność. WSA w Gdańsku uwzględnił skargę podatnika, któremu fiskus rozszerzył zyski z działalności. Chodziło o sprzedaż działek. Mężczyzna co prawda prowadził firmę, ale nie w obrocie nieruchomościami. W 2009 r. kupił ponad 9 ha gruntu rolnego. Planuje go podzielić na cztery części i sprzedać. Uważał, że nie będzie musiał rozliczać się z fiskusem. Zgodnie bowiem z ustawa o PIT odpłatne zbycie nieruchomości w tzw. obrocie prywatnym po upływie pięciu lat od końca roku nabycia nie wymaga opodatkowania. Mężczyzna podkreślił, że grunt nabył do majątku prywatnego. Jednak w ocenie fiskusa to, co planuje podatnik, nie mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem. Dlatego zyski ze sprzedaży wydzielonych działek będą przychodem z działalności. Rację podatnikowi przyznał dopiero WSA. Zauważył, że w spornej kwestii przepisy o PIT nie pozwalają precyzyjnie określić, kiedy aktywność podatnika można uznać za zwykłe odpłatne zbycie majątku, a w jakim momencie przeradza się to już w działalność gospodarczą. Niemniej w sprawie działania firmowego się nie dopatrzył. Po przeanalizowaniu sprawy, zdaniem WSA sporna sprzedaż nie miała związku z działalnością, a czynności związane z przygotowaniem do sprzedaży miały cechy zwykłej dbałości o własne interesy. Sąd nie dopatrzył się również w tej sprawie niezbędnej dla uznania działalności przesłanki jej „ciągłości”. Więcej szczegółów- na 11 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.10.2023.).
„Rz” zauważa w innym miejscu: „Na ceny mieszkań wpływają emocje”. Mimo wysokiego popytu deweloperzy są bardzo ostrożni z uruchamianiem nowych projektów. Najtańsze mieszkania znikają z rynku w mgnieniu oka. W efekcie nierównowagi ceny nadal rosną, co firmom jest na rękę. We wrześniu w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano umowami deweloperskimi 5,4 tys. mieszkań, co oznacza trzeci z rzędu miesiąc stabilnego, wysokiego wyniku- mówią szacunki Otodom Analytics. Jednak we wrześniu ponownie liczba sprzedanych lokali przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek (tak było w pięciu z siedmiu aglomeracji). Tym samym był to jedenasty miesiąc z rzędu kurczenia się całkowitej oferty, która na koniec III kwartału wyniosła 37,3 tys. lokali. W całym III kw. br. w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano 16,3 tys. mieszkań, o niemal 117 proc. więcej rok do roku. Trudno się dziwić dynamice, bo w analogicznym okresie 2022 r. mieszkaniówka szorowała po dnie z powodu paraliżu rynku hipotek i po podwyżkach stóp procentowych. Kwartał do kwartału wzrost sięgnął prawie 17 proc. , co świadczy o zdecydowanej odbudowie popytu. W skali dziewięciu miesięcy deweloperzy sprzedali 41 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Wprowadzili jednak w tym czasie do oferty 28,6 tys. lokali, o 39 proc. mniej rok do roku. W efekcie rynkowej nierównowagi ceny mieszkań rosną lub utrzymują się na wyśrubowanych poziomach- zwyżki rok do roku sięgają kilkunastu procent. W Warszawie to już średnio 15 tys. zł za mkw., w Krakowie 14,4 tys. zł (tu wzrost w skali roku sięgnął 22,5 proc.). Tylko w Łodzi średnia cena jest jeszcze czterocyfrowa (9,2 tys. zł). W ocenie ekspertów niecodzienny i działający destabilizująco na rynek popyt na mieszkania ma swoje źródło w programie rządowych dopłat. Analitycy portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl również odnotowali zwyżki cen mieszkań we wrześniu- w Warszawie do 16 tys. zł za mkw. Na rynku pierwotnym szaleństwo cenowe trwa. Nie dość, że deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, to jeszcze najtańsze szybko znikają z ich oferty. W Krakowie odsetek lokali kosztujących poniżej 10 tys. zł za mkw. skurczył się w tym roku z 21 do zaledwie 5 proc., a tych powyżej 15 tys. zł za mkw. wzrósł z 18 do 46 proc. W z kolei w miastach Metropolii Górnośląsko- Zagłębiowskiej w ciągu miesiąca odsetek lokali z ceną poniżej 9 tys. zł z mkw., zmniejszył się z 55 do 46 proc., a z ceną ponad 12 tys. zł za mkw. wzrósł z 14 do 23 proc.- czytamy na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.10.2023.).
„Rz” przypomina też: „Na mieszkanie powoli, ale z premią”. Choć „Bezpieczny kredyt 2 proc.” na zakup pierwszej nieruchomości cieszy się sporym zainteresowaniem, to już Konto Mieszkaniowe- niekoniecznie. Obowiązująca od lipca ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe ma na celu umożliwienie zakupu mieszkania tym osobom, które takiej nieruchomości nie posiadają (i nie posiadały w przeszłości). W zapisach tej ustawy przewidziano dwa rozwiązania ułatwiające zakup nieruchomości. Jednym z nich jest Konto Mieszkaniowe. To rodzaj konta oszczędnościowego zakładanego w banku, z którego środki (po odpowiednim czasie) będą mogły zostać przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych. Konto Mieszkaniowe wyróżnia to, że oszczędzającym przysługuje premia od państwa. Konieczne jest jednak spełnienie odpowiednich warunków. O „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wnioski złożyło ok. 45 tys. osób, ale chętnych na oszczędzanie w ramach Konta Mieszkaniowego nie ma tak dużo. Pekao S.A., pierwszy bank, który zaproponował taką formę oszczędzania, od 10 lipca do 10 września założył prawie 1300 Kont Mieszkaniowych, na których klienci banku zgromadzili już 4 mln zł. Średnia wpłata miesięczna to 1,6 tys. zł. Z danych banku wynika, że wśród osób, które zakładają taki rachunek, przeważają klienci młodzi, w wieku 13- 26 lat (udział ponad 60 proc.). Więcej szczegółów- na 19 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.10.2023.).
„Dziennik Gazeta Prawna” odnotowuje również: „Ubywa lokali na sprzedaż”. Od czasu ogłoszenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” kurczy się nie tylko oferta na rynku pierwotnym, ale i wtórnym. Ceny idą w górę . Na portalu Otodom dostępnych jest ok. 88,8 tys. ogłoszeń mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego. To o 15 proc. mniej niż przed rokiem i o 7 proc. mniej niż jeszcze w styczniu tego roku. Podobny trend dotyczy też innych portali ogłoszeniowych. Eksperci wiążą to przede wszystkim z dostępnością kredytów. Sprzedaż ożywiła się po złagodzeniu w lutym br. wymagań nadzoru finansowego co do oceny zdolności kredytowej Polaków. Kolejny czynnik to ogłoszenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W ostatnich tygodniach rynkowi kredytów sprzyjała obniżka stóp procentowych. Na to wszystko nakładają się niskie bezrobocie oraz rosnące wynagrodzenia i spadająca inflacja. A ponieważ oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej ograniczona w związku z ciągle mniejszą niż przed rokiem liczbą nowych budów, konsumenci coraz częściej szukają mieszkań na rynku wtórnym. Deweloperów trudno skłonić do rozpoczynania nowych inwestycji. Utrudnieniem w szybkim uruchomieniu nowych projektów jest długotrwały proces uzyskiwania potrzebnych pozwoleń na budowę. Nowa oferta nie napływa też na rynek wtórny. Coraz bardziej ograniczona dostępność mieszkań pozwala sądzić, że ich ceny będą rosły. Wiele osób dochodzi w związku z tym do wniosku, że nie będzie wystawiało mieszkania na sprzedaż, skoro za jakiś czas może dostać za nie więcej. Dlatego realne jest ryzyko dalszych zwyżek cen mieszkań na rynku wtórnym. Z analiz Otodom wynika, że tylko w sierpniu ceny poszły w górę, w zależności od miasta, od 1 proc. do niemal 3 proc. W porównaniu z ubiegłym rokiem podwyżki sięgają, w zależności od aglomeracji, od 7 proc. do nawet 14 proc. – czytamy na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 04.10.2023.).
„DGP” informuje też: „MF korzystnie interpretuje przepisy o zakupie mieszkania bez PCC”. Można odziedziczyć udziały w kilku nieruchomościach mieszkalnych i nabyć kolejne lokum bez PCC. Warunkiem jest, aby w żadnej z odziedziczonych nie mieć więcej niż 50-proc. udziału. Taką korzystną interpretację przedstawił wiceminister finansów Artur Soboń w odpowiedzi z 28 września 2023 r. na interpelację poselską. Chodzi o zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, które weszły w życie 31 sierpnia 2023 r. Wprowadziła je nowelizacja z 26 maja 2023 r. Od 31 sierpnia 2023 r. przysługuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania (spółdzielczego lub własnościowego) lub domu jednorodzinnego. Zmiana dotyczy tylko zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy co do zasady pojawia się PCC (2 proc). Preferencja nie działa, gdy nieruchomość jest kupowana na rynku pierwotnym, wówczas bowiem w grę wchodzi VAT, a nie podatek od czynności cywilnoprawnych. Poseł spytał więc, czy przepis o maksymalnej wysokości 50 proc. udziału w nieruchomości (nabytych w drodze dziedziczenia) ma dotyczyć wyłącznie udziału w jednej nieruchomości. Czy zwolnienie przysługuje także osobom, które mają lub miały udziały w co najmniej dwóch nieruchomościach, a łączna suma ich udziałów nie przekracza 50 proc.? Z przepisu można by wyciągnąć wniosek, że podatnik mógłby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, nawet gdyby wcześniej odziedziczył 25-proc. udział we własności mieszkania po babci i 25-proc. udział w domu jednorodzinnym po ciotce. Gdyby jednak udziały w obu tych nieruchomościach łącznie przekraczały 50 proc., to podatnik nie mógłby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania. Wiceminister wyjaśnił, że odrębnie należy postrzegać każdy z udziałów posiadanych przez kupującego przed zakupem pierwszego mieszkania. „W sytuacji posiadania udziałów w więcej niż jednej nieruchomości możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o ile udział w każdej z nich nie przekracza 50 proc. i w całości został nabyty w drodze dziedziczenia” – czytamy w odpowiedzi na interpelację. Więcej szczegółów- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 04.10.2023.).
„DGP” zwraca także uwagę: „Wydatki jednostek samorządu terytorialnego w regionach rosną szybciej niż dochody”. Pokazują to najnowsze dane opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny dla poszczególnych województw za 2022 r. We wszystkich samorządach w regionach wydatki urosły średnio o ponad 10 proc. rok do roku (najwięcej w woj. łódzkim i świętokrzyskim – odpowiednio o 16,5 proc. i 16,4 proc.), natomiast żadne województwo nie zanotowało tak wysokiego wzrostu dochodów (najwyższy wynik osiągnęło woj. kujawsko-pomorskie, bo +7,3 proc.). Dysproporcje w tempie wzrostu wydatków i dochodów przełożyły się na deficytowe wyniki budżetowe we wszystkich regionach. Z największą dziurą musiały zmierzyć się JST w woj. małopolskim, gdzie łącznie w 2022 r. zabrakło 1,45 mld zł, przy nadwyżce rok wcześniej na poziomie 1,33 mld zł. Taka tendencja jest widoczna również w innych regionach. W Wielkopolsce w 2021 r. samorządy osiągnęły prawie 1,5 mld zł nadwyżki, w ubiegłym stratę na poziomie blisko 833 mln zł. W woj. mazowieckim, chociaż deficyt był mniejszy i zatrzymał się na niecałych 630 mln zł, to jednak różnica rok do roku jest ogromna, ponieważ w 2021 r. JST z tego województwa odnotowały aż 3,2 mld zł nadwyżki- czytamy na ósmej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 04.10.2023.).
Kolejny dodatek „DGP”– „Samorząd i Administracja” zamieszcza natomiast obszerny tekst: „Czy możliwe będzie uzyskanie odszkodowania, gdy uchwalenie planu ogólnego obniży wartość nieruchomości”. Reforma planowania przestrzennego, która weszła w życie 24 września br., rodzi wiele pytań o wpływ nowych instytucji prawnych (w szczególności planu ogólnego) na zakres władztwa planistycznego gminy, uprawnienia właścicieli nieruchomości do zagospodarowania przestrzeni w ramach prawa własności, a także o możliwości dochodzenia ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Kwestie te w ograniczonym stopniu miały znaczenie w poprzednim reżimie prawnym, gdy aktem poprzedzającym uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego było studium. Jednak teraz stają się istotne, bo w miejsce studium pojawia się plan ogólny, który ‒ w odróżnieniu od studium ‒ jest aktem prawa miejscowego i ma znaczenie dla określenia treści innych aktów planowania przestrzennego. Niestety, analizując przepisy zmienione na mocy ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, nie zawsze można w sposób jednoznaczny odpowiedzieć na powyższe pytania. Okazuje się, że nowe przepisy są niespójne albo niejednoznaczne. Do momentu pojawienia się pierwszych orzeczeń sądów (administracyjnych i cywilnych) wiele kwestii będzie z pewnością przedmiotem rozmaitych interpretacji, zapewne nierzadko ze sobą sprzecznych czytamy w ramach wstępu. Więcej szczegółów- na czwartej i piątej stronie dodatku.
(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 04.10.2023.).