Środa, 29 listopad 2023

„Rzeczpospolita” odnotowuje: „Co nowy rząd może zrobić dla banków”. Ograniczenie wakacji kredytowych tylko dla potrzebujących, ustawowe ugody frankowe, obrona WIBOR, obniżenie obciążeń podatkowych-  to tylko niektóre postulaty sektora bankowego wobec rządzących. Choć po niezwykle trudnym roku 2022, banki zaczęły w 2023 r. znowu zarabiać- a i perspektywy na kolejne miesiące nie są najgorsze- nad sektorem wciąż wisi wiele niewiadomych ryzyk, które mogą negatywnie wpływać na jego funkcjonowanie. Dlatego Związek Banków Polskich przygotował i przedstawił we wtorek długą listę postulatów i spraw, którymi powinien zająć się przyszły rząd dotychczasowej demokratycznej opozycji. Zdaniem bankowców pilnego uregulowania wymaga m.in. kwestia wakacji kredytowych. Według nich taka pomoc powinna dotyczyć jedynie osób najbardziej potrzebujących i skupiać się na instrumentach w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. To zupełnie inne podejście, niż prezentował rząd PiS, który wakacje kredytowe w 2022 i 2023 r. ufundował (kosztem banków) wszystkim posiadaczom złotowych kredytów mieszkaniowych i zamierzał podobne uregulowania wprowadzić w 2024 r. ZBP apeluje też o systemowe rozwiązanie problemu kredytów hipotecznych w CHF. Zarazem bankowcy chcą, aby nowy rząd podjął działania zmierzające do zagwarantowania pewności prawnej umów kredytowych, m.in. poprzez dokonanie przeglądu i zmiany regulacji sankcjonujących skutki abuzywności klauzul umownych oraz kontynuację wspierania wiarygodności i niepodważalności wskaźników referencyjnych, szczególnie WIBOR. To ma stanowić swoiste zabezpieczenia przed  próbami podważania złotowych umów kredytowych opartych na tym wskaźniku. Więcej szczegółów- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 29.11.2023.).

„Rz” w innym miejscu zauważa: „ZBP: budżet na dopłaty zbliża się do wyczerpania”. Składanie wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” może wkrótce zostać wstrzymane- ocenia Związek Banków Polskich. I szacuje, że w tym roku może zostać zawartych nawet 65 tys. takich umów. Oferta „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w ramach rządowego programu „Pierwsze mieszkanie” cieszy się nieustającym zainteresowaniem Polaków. Według stanu na 23 listopada liczba złożonych wniosków sięgnęła już  69,3 tys., co oznacza wzrost o 2877 w ciągu tygodnia. Liczba podpisanych umów kredytowych wzrosła zaś o 3739 do 40,8 tys. Łączna wartość zawartych umów wyniosła 16,55 mld zł, a średnia kwota kredytu to 405,5 tys. zł. Problem w tym, że jak ostrzegają eksperci, i co potwierdza ZBP, zainteresowanie BK 2 proc. przewyższa oczekiwania i bez odpowiedniej decyzji rządu  wkrótce banki będą musiały zamknąć okienka przyjmowania wniosków. Na podstawie już zawartych umów można szacować, że dopłaty z budżetu do tych kredytów to 745 mln zł. Budżet tego programu na 2023 i 2024 r. wynosi 941 mln zł i przewidywano, że  zostanie zawartych w tym i kolejnym roku łącznie 50 tys. umów, a w tej chwili już mamy powyżej 40 tys. Widać zatem, że budżet zbliża się do wyczerpania. Dane zawarte w raporcie AMRON SARFiN potwierdzają duży popyt na BK 2 proc. W III kw. br. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła  40,75 tys., co oznacza wzrost o 32 proc. kwartał do kwartału i o 92 proc. rok do roku.  W łącznej liczbie sprzedanych hipotek  w III kw. BK 2 proc. stanowił  ok. 36 proc. (to  14 677 umów). Pod koniec tego roku można więc spodziewać się, że liczba nowych kredytów przekroczy 160 tys., z czego ok. 65 tys. to „kredyt 2 proc.” wobec 126 tys. umów w 2022 r. Natomiast łączna wartość  kredytów udzielonych w br.  może wynieść nawet 60- 62 mld zł w porównaniu z  43 mld zł w 2022 r.- czytamy na 25 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 29.11.2023.).

„Rz” informuje również: „Murapol w drodze na GPW”. Kompaktowe mieszkania sprzedają się niezależnie od otoczenia, a do tego ze świetnymi marżami- przekonuje wybierająca się na giełdę spółka. Odpowiednia oferta mieszkań, działanie w kilkunastu miastach, żadnego outsourcingu- to kluczowe czynniki wskazywane przez Murapol pozwalające na stabilną sprzedaż mieszkań niezależnie od otoczenia- i do tego przy ponadprzeciętnych marżach. Podczas konferencji menedżerowie wyjaśniali, co stoi za dość niezwykłymi wynikami firmy. Murapol buduje mieszkania dostępne cenowo (po trzech kw. br. średnio 394 tys. zł, 8,3 tys. zł za mkw.), kompaktowe (rzędu 45 mkw.). W czasie słabszym na rynku kredytów taką ofertą interesują się inwestorzy. Działając na kilkunastu rynkach Murapol jest odporny na wahania koniunktury. Buduje też uzupełniająco lokale dla platformy PRS kontrolowanej przez Ares, księgując to jak kontrakt budowlany. Więcej szczegółów- na 26 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 29.11.2023.).

„Dziennik Gazeta Prawna” odnotowuje natomiast „Kolejny wyrok korzystny dla branży profesjonalnego najmu”. Jeżeli lokal jest wykorzystywany w ramach najmu na cele mieszkalne, to powinien być objęty preferencyjną stawką podatku od nieruchomości, właściwą dla budynków i lokali mieszkalnych – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Podobnego zdania był 15 listopada br. WSA w Warszawie . Tamten wyrok (nadal nieprawomocny) „DGP” opisał w tekście: „Przy profesjonalnym najmie stawka też może być niższa”. Oba rozstrzygnięcia mają kluczowe znaczenie dla branży private rented sector (PRS). Różnica w stawkach podatku dla budynków mieszkalnych i budynków związanych z działalnością gospodarczą może obecnie sięgać nawet 28 zł za 1 mkw., a w przyszłym roku będzie to do ok. 32 zł za 1 mkw. Najnowszego orzeczenia sądu kasacyjnego nie ma jeszcze w internetowej bazie.  Chodziło o spółkę oferującą mieszkania na wynajem, głównie osobom fizycznym na ich cele mieszkaniowe. Spółka dopuszczała również najem lokalu na rzecz przedsiębiorcy, ale z przeznaczeniem na cele mieszkalne jego pracowników ( w ramach tzw. najmu pośredniego). Przedstawiciele spółki uważali, że mieszkania te powinny być opodatkowane według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych  i ich części (obecnie wynosi ona nie więcej niż 1 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej). Nie zaś według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (obecnie maksymalnie 28,78 zł). Innego zdania byli prezydent Łodzi oraz WSA  w Łodzi. Rację przyznał spółce NSA. Orzekł, że użyty w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych zwrot „zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej” (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) należy rozumieć jako okoliczność faktyczną, polegającą na rzeczywistym (fizycznym) wykorzystywaniu (zajęciu) całości albo określonej części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej (np. na cele biurowe czy usługowe)- czytamy na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 29.11.2023.).

„DGP” informuje też: „NSA rozstrzygnie, jaki VAT od cesji umowy deweloperskiej”. Czy cesja uprawnień z umowy deweloperskiej jest usługą czy czynnością związaną z dostawą lokalu mieszkalnego? Na to pytanie odpowie dopiero Naczelny Sąd Administracyjny w poszerzonym składzie. Zadał je kilka dni temu jeden ze składów orzekających sądu kasacyjnego. Odpowiedź pozwoli określić właściwą stawkę VAT dla takiej transakcji. Jeśli z uchwały NSA będzie wynikać, że cesja umowy deweloperskiej jest usługą, to właściwa będzie stawka 23 proc. VAT. Odmienna odpowiedź oznacza obniżoną stawkę 8 proc. Spór o to podatników z fiskusem trwa już ponad dekadę. Uchwała będzie wiążąca dla innych składów orzekających.  Problem pojawia się najczęściej w sytuacji, gdy przedsiębiorca (podatnik VAT) najpierw podpisuje z deweloperem umowę przedwstępną na wybudowanie i zakup lokalu mieszkalnego, wpłaca zaliczki, a następnie, zanim jeszcze stanie się właścicielem mieszkania, ceduje (przenosi) prawo do niego na osobę trzecią (swojego klienta). Przedsiębiorcy uważają, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja wynikających z niej uprawnień są związane z dostawą towaru (mieszkania), a więc VAT powinien być jak od sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj chodzi o lokale objęte programem społecznego budownictwa mieszkaniowego, więc właściwa byłaby stawka 8 proc. zgodnie z art. 41 ust. 12a–12c ustawy  o VAT. Innego zdania jest fiskus. Twierdzi, że cesja praw z umowy deweloperskiej nie jest dostawą towaru, ale odpłatnym świadczeniem usług. Dotyczy bowiem wyłącznie przeniesienia praw majątkowych, nawet jeśli w jej efekcie dojdzie do dostawy towaru. Właściwa jest więc stawka 23 proc. VAT – uważa fiskus. Początkowo sądy niemal jednomyślnie przyznawały rację przedsiębiorcom. Orzekały, że zarówno podpisanie umowy deweloperskiej, jak i cesja praw z niej wynikających mają ten sam cel ekonomiczny – dostawę lokalu mieszkalnego. Korzystna dla przedsiębiorców linia orzecznicza uległa jednak zmianie. Powodem stał się wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 17 października 2019 r. (C-692/17). Trybunał orzekł wtedy, że aby ocenić charakter prawny cesji, należy ustalić, czy w momencie jej dokonania podatnik mógł dysponować nieruchomością „tak jakby był jej właścicielem”. Jeśli tak było, to jest to dostawa towarów, ale jeśli nie, to mamy do czynienia ze świadczeniem usług. Na znaczenie tego wyroku TSUE zwrócił uwagę jako pierwszy WSA w Warszawie w precedensowym wyroku z 25 marca 2022 r. Sąd przyznał w nim rację fiskusowi. Potem orzekał podobnie w wyrokach z 16 stycznia br.   i  z 4 sierpnia br.  Gdy na wokandę sądu kasacyjnego trafi ł kolejny wyrok korzystny dla podatnika (WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r.), sąd zawiesił postępowanie i na posiedzeniu niejawnym zadał pytanie prawne do poszerzonego składu NSA. Spytał: „Czy cesję uprawnień z umowy deweloperskiej należy traktować jako usługę opodatkowaną stawką 23 proc., stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, czy jako czynność związaną z dostawą lokalu mieszkalnego opodatkowaną stawką 8 proc., zgodnie z art. 41 ust. 12a–12c tej ustawy”. Więcej- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 29.11.2023.).

„DGP” informuje również: „Sprzedaż przez państwową agencję też z PCC”. Sprzedaż mieszkania przez Agencję Mienia Wojskowego nie odbywa się na podstawie przepisów o gospodarce mieszkaniowej, dlatego nie jest wyłączona spod przepisów o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Chodzi o art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o PCC, który wyłącza z opodatkowania czynności cywilnoprawne „w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych”. Sformułowanie „w  sprawach” jest bardzo niedookreślone i powoduje wiele sporów. Identyczny problem jest z czynnościami „w sprawach nauki, szkolnictwa i oświaty pozaszkolnej oraz zdrowia” (art. 2 ust. 1 lit. f ustawy o PCC). Wniosek o interpretację złożyła notariusz. Chciała się upewnić, że umowa sprzedaży mieszkania przez Skarb Państwa – Agencję Mienia Wojskowego w trybie przetargu, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwolniona z VAT), jest wyłączona  z PCC na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o tym podatku. Szczegóły- także na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 29.11.2023.).

W „DGP” czytamy również: „Inna amortyzacja hoteli, inna hotelowych apartamentów”. Krótszy jest okres amortyzowania, według indywidualnej stawki, budynków hotelowych, a dłuższy lokali wyodrębnionych w takich budynkach – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd nie miał wątpliwości, że ustawodawca podatkowy odróżnia te dwa rodzaje nieruchomości i ustala dla nich odmienne zasady amortyzacji. Chodziło o podatnika nieprowadzącego działalności gospodarczej, który chciał kupić kilka lokali niemieszkalnych, by następnie je wynajmować. W budynku, z którego miały być one wyodrębnione, dotychczas była prowadzona działalność hotelarska, a sam budynek był amortyzowany według stawki 2,5 proc. rocznie. Kupione lokale miały pozostać niemieszkalne, podatnik wynajmowałby je na kilka lat – już w ramach działalności gospodarczej – operatorowi hotelu, który w całym budynku prowadziłby działalność hotelową. Podatnik chciał się upewnić, że po nabyciu lokali i wprowadzeniu ich do ewidencji środków trwałych będzie mógł je amortyzować według stawki indywidualnej na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Przepis ten mówi o okresie amortyzacji nie krótszym niż 10 lat. Nie zgodził się z tym dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Poza sporem było to, że środkiem trwałym będzie lokal używany i że będzie możliwe zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji. Organ uznał jednak, że podatnik nie będzie mógł skorzystać ze stawki indywidualnej z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bo przepis ten – jak podkreślił fi skus – zawiera wyłączenie; nie ma on zastosowania do budynków i lokali niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna wynosi 2,5 proc. Więcej- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 29.11.2023.).

„DGP” odnotowuje w innym miejscu: „Szybszy koniec mikroapartamentów”. Jeśli ktoś planuje inwestycję z lokalem użytkowym poniżej 25 mkw., musi się spieszyć. Szybciej obejmą go przepisy mające zapobiegać patodeweloperce. Od ponad 20 lat ustawodawca wprowadza przepisy, które mają zapobiegać powstawaniu klitek sprzedawanych jako mikroapartamenty. Najnowsza próba to wchodząca w życie 1 kwietnia 2024 r. nowelizacja rozporządzenia z 29 października 2023 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jedną ze zmian jest par. 56a ust. 1., zgodnie z którym lokal użytkowy w budynku musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Obecnie obowiązuje minimalna powierzchnia użytkowa 25 mkw. dla lokali mieszkalnych. Przepis ten jest jednak obchodzony właśnie poprzez sprzedaż mikrokawalerek jako lokali użytkowych. Ukrócić tę praktykę ma ujednolicenie wymogu minimalnej powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych i użytkowych. Przepisy przejściowe rozporządzenia pozwalają stosować inwestorom dotychczasowe uregulowania, o ile zdążą oni przed 1 kwietnia 2024 r. złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o zatwierdzenie projektu zagospodarowania lub projektu budowlanego albo dokonać zgłoszenia budowy.  W przypadku wymogów stawianych lokalom użytkowym sytuacja wygląda inaczej. Jeżeli inwestor przed 1 kwietnia 2024 r. nie będzie legitymował się pozwoleniem na budowę albo nie dokona zgłoszenia budowy, w odniesieniu do którego do ww. daty upłynie termin na wniesienie sprzeciwu lub zostanie wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, to wymóg dotyczący minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego wynoszącej nie mniej 25 mkw. będzie go obowiązywał. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 kwietnia 2024 r. nie będzie skutkowało stosowaniem przepisów dotychczasowych, sprzed nowelizacji rozporządzenia. To oznacza, że inwestorzy, którzy planują budowę lokali użytkowych o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., muszą się spieszyć z fi nalizowaniem przedsięwzięć bardziej niż pozostali, którym wystarczy złożenie do 1 kwietnia dokumentów w wydziałach architektoniczno-budowlanych. Wejście w życie przepisu o minimalnej powierzchni lokali użytkowych nie oznacza, że nie będzie możliwości utworzenia lokalu mniejszego niż 25 mkw. Ustawodawca dopuszcza wydzielenie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem że znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i ma bezpośredni dostęp z ulicy. Wymóg minimalnej powierzchni nie dotyczy też budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy, ani budynków zamieszkania zbiorowego, jakimi są np. hotele . Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 29.11.2023.).