Środa, 23 czerwca 2023

¨Od kiedy odsetki dla frankowiczów¨
¨Interpretacje na pięć lat¨
¨Działkę lasu państwowego można zasiedzieć¨
¨Przybędzie chętnych do ucieczki od franka¨
¨Czy to już zmierzch kompaktów¨
¨Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe rozwijają skrzydła¨
¨Mieszkania i parki handlowe. Trei nie zwalnia tempa¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ zamieszcza tekst pod hasłem: ¨Od kiedy odsetki dla frankowiczów¨. Po wyroku TSUE, który odmówił bankom wynagrodzenia za kapitał, odżył spór o to, ile należy się konsumentom. Od kiedy liczyć odsetki- od pierwszego wezwania czy od pouczenia? Opinie prawników zależą z grubsza od tego, czy reprezentują frankowiczów czy banki. TSUE niezbyt wyraźnie orzekł w pierwszej części sentencji wyroku z 15 czerwca, że konsumentowi po unieważnieniu umowy należy się od banku także zwrot odsetek od niezwróconych mu rat ¨od wezwania do zapłaty¨. Spór o ten zwrot ma dłuższą historię. Do ogłoszenia uchwały Sądu Najwyższego z 7 maja 2021 r. sądy przeważnie zasądzały odsetki od żądanych przez konsumentów kwot od dnia przedsądowego wezwania do zapłaty, jak to zwykle bywa w innych sprawach. Po tej uchwale SN, sądy zaczęły zasądzać odsetki od złożenia przez konsumenta oświadczenia, że wyraża zgodę na nieważność umowy, które składane jest najczęściej po pouczeniu go przez sąd o skutkach nieważnej umowy, często na ostatniej rozprawie, po roku lub nawet dwóch od złożenia pozwu. Łatwo obliczyć, że te odsetki wynoszą od 30 do 100 tys. zł. W ocenie prawników wyrok TSUE z 15 czerwca  wyraźnie wskazuje, że odsetki powinny być liczone nie od dnia złożenia pozwu ani dnia, w którym konsument złożył na piśmie oświadczenie, że chce nieważności umowy kredytu i rozumie skutki tej nieważności, ale już od dnia, w którym jeszcze przed procesem wezwał do zapłaty swoich należności. W interpretacji innych, to nieprawda, że TSUE w ostatnim wyroku rozstrzygnął sprawę wymagalności odsetek. W ogóle tego nie rozstrzygał, bo  ta sprawa należy do sądu krajowego. Jak dalej czytamy, banki z pewnością będą bronić swego stanowiska, tym bardziej jest to dla nich korzystne i zachęca je do przedłużania procesu, bez obawy o zapłatę dodatkowych odsetek. Więcej szczegółów- na 10 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.06.2023.).

¨Prawo co dnia¨ zauważa w innym miejscu: ¨Interpretacje na pięć lat¨. Ministerstwo Finansów chce zmian w przepisach m.in. o kontrolach i interpretacjach. Mało realne, by udało się je uchwalić w tej kadencji Sejmu. Zapowiadana od blisko roku duża nowelizacja ordynacji podatkowej wreszcie ujrzała światło dzienne. Liczący 68 stron projekt zmienia 15 innych ustaw i jest już na stronie internetowej resortu finansów z zaproszeniem do nadsyłania merytorycznych uwag. Właśnie troska o finanse państwa przyświecała twórcom tej części nowych przepisów, które odnoszą się do indywidualnych interpretacji podatkowych. Podwyższona ma być bowiem- i to w wielu przypadkach wielokrotnie- dotychczasowa 40- złotowa opłata za jej wydawanie. Stawka 40 złotych pozostanie, ale tylko dla podatników nieprowadzących działalności gospodarczej. Kto zechce wyjaśnienia w sprawach swojego biznesu- zapłaci od 400 do 2800 zł. Będzie to uzależnione od wielkości firmy. Górną stawkę przewidziano dla tych rozliczających się z Pierwszym Urzędem Skarbowym w Warszawie. To ¨superurząd¨, którego klientami są firmy o obrotach powyżej 50 mln euro. W milionach euro mogą być też liczone skutki innej zmiany w przepisach o interpretacjach. Otóż z dniem wejścia w życie ustawy (ma to być 1 lipca  2024 r.) mają stracić moc wszystkie indywidualne interpretacje wydane przed 1 stycznia 2019 r. Te, które były wydane po tym terminie, mają stracić ważność po upływie pięciu lat od dnia wydania. Także wszystkie nowo wydawane interpretacje mają być ważne tylko przez pięć lat. I to nawet wtedy, gdy objaśnione w niej przepisy pozostaną niezmienione. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.06.2023.).

¨Prawo co dnia¨ niżej informuje: ¨Działkę lasu państwowego można zasiedzieć¨. Ustawa o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju nie wyłącza zasiedzenia takiego typu nieruchomości. To sedno najnowszej uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego. Małżonkowie P. wystąpili o stwierdzenie zasiedzenia przez nich własności nieruchomości należącej do Lasów Państwowych (Skarbu Państwa) o powierzchni 1200 mkw. Sąd rejonowy uwzględnił wniosek po ustaleniu, że są właścicielami nieruchomości sąsiadującej z tym gruntem,  mieszkają tam od 1985 r., a sporny teren od drugiej wojny światowej był wykorzystywany jako wiejskie wysypisko, nieporośnięty roślinnością leśną. Mając świadomość, że nie są właścicielami tego gruntu, przejęli go i ogrodzili. W tej sytuacji SR uznał, że od maja 1985 r. byli samoistnymi posiadaczami tego gruntu w złej wierze i go zasiedzieli, bo nie stosował się do niego art. 2 Ustawy o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju. Sąd Okręgowy w Gdańsku zmienił to postanowienie. Bo choć na mapie z 1962 r. teren ten był określony jako nieużytek, stanowił część nieruchomości, którą w rejestrze gruntów i księdze wieczystej oznaczono jako leśną. Rozpatrując skargę kasacyjną trójkowy skład SN ze względu na rangę sprawy wystąpił  do szerszego składu Izby Cywilnej SN z pytaniem prawnym, czy art. 2 ustawy zasobowej wyłącza możliwość zasiedzenia nieruchomości stanowiącej las państwowy. Więcej szczegółów- także na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.06.2023.).

¨Rz¨ w innym miejscu spodziewa się natomiast, że ¨Przybędzie chętnych do ucieczki od franka¨. Raty kredytów frankowych mogą skoczyć rekordowo wysoko. Podwyżka stóp w Szwajcarii to po wyroku TSUE kolejny czynnik grożący lawiną pozwów. Zgodnie z oczekiwaniami Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) podniósł w czwartek główną stopę procentową, po raz piąty z rzędu, o 25 pkt baz., do poziomu 1,75 proc. Stwierdził też, że w średniej perspektywie czasowej może być konieczne dalsze zacieśnianie polityki pieniężnej. Czwartkowa decyzja Szwajcarów przełoży się oczywiście na wzrost oprocentowania mieszkaniowych kredytów we frankach w Polsce. Jak wskazuje cytowany w tekście analityk Expandera oznacza to, że rata takiego kredytu może wzrosnąć do rekordowo wysokiego poziomu. Choć zobaczymy to z pewnym opóźnieniem, gdy SARON 3M uwzględni czerwcową podwyżkę. Ale za trzy miesiące, przy założeniu, że kurs franka się nie zmieni, rata przykładowego kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego na początku 2008 r. wzrośnie do 2428 zł wobec 2398 zł obecnie. Jak dalej czytamy, efekt czerwcowej podwyżki stóp SBN nie będzie  tak dotkliwy i nie zaboli frankowiczów tak mocno jak wcześniejsze. Ale i tak można spodziewać się, zwłaszcza w kontekście werdyktu TSUE, że więcej z nich zdecyduje się na sądowe, czy też polubowne, rozstrzygnięcie sprawy. Nie są to korzystne perspektywy dla banków, można bowiem spodziewać się, że te kosztowne dla kredytodawców procesy przyspieszą. TSUE 15 czerwca orzekł, że bankom nie należy się wynagrodzenie za korzystanie z kapitału przez konsumenta po unieważnieniu umowy kredytowej zawierającej niedozwolone postanowienia. Oznacza to, że frankowicze mają szansę na wywalczenie w sądach tzw. darmowego kredytu, czyli zwrot bankowi jedynie pożyczonego kapitału w nominalnej wartości w złotych. Więcej- na 14 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.06.2023.).

Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zastanawia się z kolei: ¨Czy to już zmierzch kompaktów¨. Polacy nie chcą mieszkać ciasno. Jeśli tylko ich stać, wybierają duże lokale. Problem w tym, że stać ich rzadko. Jak najwięcej pomieszczeń na jak najmniejszej powierzchni. Trend mieszkaniowych kompaktów utrwalił się w czasie kryzysu. Klienci, którzy zachowali resztki zdolności kredytowej, byli skazani na nieduże lokale. Sytuacja zaczyna powoli się zmieniać. Są klienci, którzy chcą łączyć mieszkania, by mieć więcej metrów. Jak zauważają deweloperzy, średnia powierzchnia lokali zdecydowanie się zwiększa. Jeżeli finanse pozwalają nabywcom, to wybierają większe mieszkanie trzypokojowe- do 70 mkw. Na zmianę podejścia wpłynął też model pracy hybrydowej, czyniąc większe, komfortowe powierzchnie bardziej pożądane. Jednak wzrost cen nieruchomości i kosztu ich finansowania nie sprzyja odchodzeniu od kompaktów. We wszystkich inwestycjach deweloperskich duże mieszkania stanowią ok. 10 proc. oferty. Jeśli inwestycja jest skierowana do klientów, którzy w znacznej mierze finansują zakup kredytem lub mają ograniczony budżet, to deweloperzy będą planować kompakty. Ostatnie miesiące pokazują jednak pewne odbicie rynku i ożywienie popytu, choć dominują klienci gotówkowi. Pozytywnym impulsem dla sektora mieszkaniowego w średnim terminie, mającym wpływ na wzrost podaży i strukturę oferty, będą rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców. Deweloperzy zaczną budować mieszkania z myślą o tanim kredycie. Będą to raczej lokale kompaktowe w cenie poniżej średniej. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 23.06.2023.).

W ¨Nieruchomościach…¨ także czytamy: ¨Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe rozwijają skrzydła¨. Program stanowiący odpowiedź na problemy mieszkaniowe małych i średnich gmin wychodzi z fazy przygotowań do pierwszych realizacji. Duże zainteresowanie samorządów, atrakcyjnie skonstruowany model finansowania, schłodzenie rynku budowlanego- m.in. to wszystko powoduje, że Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe będą coraz mocniej widoczne jako budowniczowie przystępnych lokali- zgodzili się uczestnicy kolejnego spotkania z cyklu ¨Nieruchomości pod Orłem¨. Dobiega końca okres organizowania się SIM- ów, w tym roku powinny wystartować pierwsze budowy. Należy przy tym pamiętać, że SIM- y to nie masowy program budownictwa społecznego mający być przeciwwagą dla deweloperów- to forma zarządzania oddolnym, realnym zapotrzebowaniem na mieszkania gmin- głównie małych i średnich. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to rodzaj joint ventures, które nie są nastawione na zysk. Przystępują do nich gminy oraz koordynator całego programu, Krajowy Zasób Nieruchomości. Zainteresowana budową mieszkań gmina może zawiązać z KZN- em nowy SIM lub przystąpić do już istniejącego. Może wnieść do przedsięwzięcia konkretną działkę pod zabudowę wielorodzinną, a jeśli takowej nie ma, skorzystać z oferty KZN- u. Dotychczas państwo przekazało ok. 40 nieruchomości, wartych ponad   ćwierć miliarda złotych. Gminy mogą wchodzić do SIM- ów z marszu, nawet nie muszą posiadać swojej ziemi. Program w żaden sposób nie obciąża ich budżetów. O ile w większych miastach działają prywatni deweloperzy, a samorządy mają zasoby, by działań np. w oparciu o TBS- y, o tyle mniejsze gminy nie mają takiego potencjału, a potrzeby mieszkaniowe jak najbardziej są. Często chodzi o projekty na tyle małe, że nie zainteresują się nimi deweloperzy. Jak dalej czytamy, przystępujący do SIM samorząd  na start otrzymuje z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa 3 mln zł na objęcie udziałów. To oznacza, że im więcej samorządów przystępuje do SIM ? ów, tym większy ta organizacja ma potencjał finansowy na start. Idea społecznego budownictwa czynszowego nie jest nowa, w 1995 r. został uruchomiony Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, z którego BGK budowę 99 tys. lokali, w tym 82 tys. w ramach TBS- ów, a reszta w spółdzielniach mieszkaniowych. Wzorowano się na rozwiązaniach zagranicznych, ale polski model udał się dużo lepiej, nie powstały getta, tylko bardzo dobrze funkcjonujące, wkomponowane w otoczenie budynki, które często po dwóch dekadach wyglądają lepiej niż inwestycje deweloperów. SIM- y to kontynuacja tej idei, przy czym poza samymi początkami społecznego budownictwa czynszowego nie było tak masowo tworzonych spółek we współpracy z gminami. SIM- y to również zupełnie inny rodzaj klientów niż TBS- y. Te drugie mają udokumentowaną długą działalność. Z kolei SIM- y to start- upy, które nie mają jeszcze historii działalności, historii kredytowej, nie mają jeszcze przychodów z czynszów- a więc zdolności kredytowej. Jak podkreślił prezes KZN, zainteresowanie jest bardzo duże, już 400 gmin zawiązało 30 SIM- ów. KZN liczy na podwojenie liczby SIM- ów do końca roku i udział co trzeciej gminy w programie. Do 45 proc. wartości inwestycji gminy mogą pozyskać z grantów, resztę od  partycypantów i z preferencyjnego kredytu od BGK. W kwestii, co dziś jeszcze można usprawnić, mimo że program SIM- ów jest młody i wiele spraw dopiero się dociera, uczestnicy redakcyjnej debaty wskazują, że na pewno przydałyby się dodatkowe gwarancje kredytowe, np. jakiejś instytucji rządowej, która wzmocniłaby pozycję SIM- ów ubiegających się o pożyczkę od BGK i przyspieszyła proces. Zaapelowali także o uproszczenie i przyspieszenie procedur. Pełny zapis debaty- na drugiej i trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.06.2023.).

¨Nieruchomości…¨ odnotowują również: ¨Mieszkania i parki handlowe. Trei nie zwalnia tempa¨. Mieszkaniówka wraca do łask. Rynek ten jest zawsze głodny, aglomeracje rosną, a ten głód jest ciągle bardzo duży. Nadal będą się rozwijać parki handlowe- mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. Jak wskazuje rozmówca ¨Rz¨, firma dysponuje własnym bankiem ziemi, będąc w posiadaniu terenów w Warszawie, Łodzi, we Wrocławiu i w Milanówku. Bank ziemi pozwoli na wybudowanie ok. 1,5 tys. mieszkań. Zakładając sprzedaż na poziomie ok. 400 mieszkań rocznie, gruntów wystarczy na mniej więcej cztery lata. Trei zamierza również wejść w niszę PRS, uznając najem instytucjonalny za przyszłość rynku. Pod takie obiekty firma zbudowała również kolejny bank ziemi- w Poznaniu i w Warszawie. Drugą nogą Trei są parki handlowe pod marką Vendo Park. Firma dysponuje siecią 34 Vendo Parków, rozwijając je w bardzo szybkim tempie. W tym roku otworzy sześć kolejnych obiektów. To są liczby jak w najlepszych czasach. Trei buduje ze środków własnych, zasadniczo nie kredytując żadnego projektu w trakcie realizacji deweloperskich. Jak zauważa, na pewno dziś jest trudniej z procesem wykonawczym, bo koszty inwestycji poszły w górę, a czynsze za wynajem powierzchni niekoniecznie. Jednak napływ nowych najemców do parków ciągle jest duży. Do obiektów wchodzą kolejne nowe marki. Parki handlowe są coraz bliżej miejsca zamieszkania ludzi. Firma wchodzi do 10- tysięcznych miejscowości- czytamy. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.06.2023.).