Środa, 19 styczeń 2022

¨Drogi chaos przestrzenny¨
¨Chaos w przestrzeni kosztuje ponad 80 mld zł¨
¨Sposób na drogę konieczną za darmo?¨
¨Mimo zmian w układzie nieruchomości służebność trwa¨
¨Rosnące raty mogą osłabić popyt na kredyty¨
¨Remedium na chaos poszukiwane¨
¨Klienci nie czekają na kredyty bez wkładu¨
¨Broszura do łatania Ładu¨
¨Polski Ład łatany broszurą¨
¨Rodziny wielopokoleniowe dobite opłatami za śmieci. Ulga nie dla nich¨
¨Szybsze przepływy finansowe wciąż dopuszczalne¨
¨Projekty koncepcyjne małych domów gotowe¨
¨Będzie nowelizacja ustawy o dodatku osłonowym¨

Więcej poniżej.

¨Rzeczpospolita¨ przypomina: ¨Drogi chaos przestrzenny¨. Miasta się rozlewają, a ludzie wyprowadzają na uzależnione komunikacyjnie od aut przedmieścia. Koszty chaotycznej zabudowy to ok. 84,3 mld zł rocznie- podaje Polski Instytut Ekonomiczny. Oznacza to, że na każdego zameldowanego mieszkańca Polski przypada aż 2,2 tys. zł. Największe koszty- 31,5 mld zł- generuje obsługa transportowa rozproszonej zabudowy, w tym dojazdy do pracy. Koszt infrastruktury (m.in. drogi, wodociągi) to 20,5 mld zł. Reszta to m.in. wykup gruntów, odrolnienie ziemi, ochrona środowiska- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania. ¨Rz¨ wraca do sprawy w kolejnym tekście: ¨Chaos w przestrzeni kosztuje ponad 80 mld zł¨. Rozproszona zabudowa, brak koordynacji między budową osiedli a rozwojem służącej mieszkańcom infrastruktury (drogi, usługi, sklepy), ale też nadmierna skala odrolnienia ziemi na cele budowlane i inwestowanie na terenach zagrożonych np. powodziami. To wszystko prowadzi do chaosu przestrzennego- co najmniej 83,4 mld zł rocznie- ponoszą mieszkańcy, przedsiębiorcy i państwo, w tym samorządy. Szczegółowe koszty podaje Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) w raporcie ¨Społeczno- gospodarcze skutki chaosu przestrzennego¨, powołując się na analizy kilkunastu instytucji (PAN, uczelnie, GUS, biura planowania) z lat 2016- 2018. ¨Rz¨ publikuje wnioski z raportu jako pierwsza. Do chaosu prowadzą m.in. procesy osiedleńcze. W latach 1989- 2020 odnotowano w kraju ponad 13 mln przemeldowań. Kolejny powód- nadpodaż gruntów budowlanych. Na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe dałoby się osiedlić od 59 mln (wg planów miejscowych) do 135 mln osób (wg studiów gminnych). W planach zagospodarowania (na koniec 2020 r. pokrywały 31,4 proc. powierzchni kraju) pod mieszkalnictwo przeznaczono 14 proc. powierzchni. A że plany pokrywają ok. jednej trzeciej powierzchni kraju, to tereny pod mieszkaniówkę zajmują ok. 4 proc. powierzchni Polski. Na obszarach bez planów (68,6 proc.) inwestycje powstają na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Od 2003 r., od kiedy ten instrument prawny obowiązuje, wydano w całym kraju ponad 2,6 mln wuzetek. Zasób terenów pod mieszkaniówkę powiększa się też dzięki odrolnieniom. W latach 2003- 2020 w planach miejscowych zmieniono przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze 345 tys. ha. Jednym z ważniejszych skutków chaosu przestrzennego jest konieczność budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury, co mocno obciąża budżety samorządów. Gdyby zmniejszyć ten chaos przez zwiększenie koncentracji zabudowy, gminy mogłyby zaoszczędzić rocznie przynajmniej 5,8 mld zł- czytamy. Więcej- na 15 stronie części ekonomicznej głównego wydania. Znajdziemy również wymowny komentarz: ¨Osiedla łanowe nie spadły z kosmosu¨– na drugiej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 19.01.2022.).

¨Prawo co dnia¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Sposób na drogę konieczną za darmo?¨. Po podziale nieruchomości ze służebnością i połączeniu wydzielonej części z sąsiednią działką obowiązki rozciągają się na powiększoną nieruchomość. To sedno najnowszej uchwały Sądu Najwyższego, ważnej przy ustanowieniu służebności dla sąsiadów. Dwie spółki mające sąsiednie nieruchomości pod Szczecinem ustanowiły umownie drogę konieczną do jednej z nich. Uprawniona do przejazdu wydzieliła jednak ze swej nieruchomości część działki i połączyła z sąsiednią, bez drogi i ustanowionej służebności. Właścicielka obciążonej nieruchomości wystąpiła do sądu o wykreślenie z księgi wieczystej służebności w zakresie rozciągniętym na nową działkę, ale sąd przychylił się do racji pozwanej spółki, powołując się na art. 290 § 1 kodeksu cywilnego, że w razie podziału nieruchomości władnącej służebności utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z  utworzonych części i zdaniem SR tak też jest, gdy wydzieloną działkę łączy się z inną. SN nie zajmował się do tej pory tą kwestią, a- jak wskazywali w uzasadnieniu pytania prawnego sędziowie Sądu Okręgowego- sądy administracyjnie różnie orzekały. Według jednych scalanie działek nie powoduje samo w sobie rozszerzenia służebności na całą nowo powstałą nieruchomość. Według przeciwnego stanowiska na działkę budowlaną może się składać kilka działek i jeśli nie należą do jednego właściciela, to wystarczy, by pas drogi koniecznej dochodził do jednej z kiedyś już wyodrębnionych geodezyjnie działek. I ku temu stanowisku przychylił się trzyosobowy skład SN. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 19.01.2022.).

Wyrok SN analizuje też ¨Dziennik Gazeta Prawna¨ w tekście: ¨Mimo zmian w układzie nieruchomości służebność trwa¨. Podział nieruchomości władnącej służebnością gruntową przejazdu i przyłączenie w ten sposób działki do innej nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia służebności. Obciążenia nadal trwają- orzekł Sąd Najwyższy w uchwale. SN potwierdził, że po podziale nieruchomości władnącej, a następnie scaleniu wydzielonej w ten sposób części z inną, niemającą statusu nieruchomości władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość. Szczegóły- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 19.01.2022.).

¨Rzeczpospolita¨ zauważa natomiast w innym miejscu: ¨Rosnące raty mogą osłabić popyt na kredyty¨. Cztery podwyżki stóp procentowych przez RPP to prawdopodobnie nie koniec cyklu zacieśniania polityki pieniężnej. Wyższe stopy powodują, że raty kredytu rosną, co może osłabić popyt. W okresie jedenastu miesięcy 2021 r. zaciągnięto 251,1 tys. kredytów mieszkaniowych, o 26,4 proc. więcej niż przed rokiem- pokazały ostatnie dane BIK. Wartość tych kredytów wyniosła 81,33 mld zł, co stanowi wzrost o 41 proc. rok do roku. Jednak w listopadzie wartość udzielonych kredytów wyniosła 7,2 mld zł i tym samym po raz pierwszy od lutego sprzedaż była niższa niż 7,5 mld zł. Ponadto w ujęciu liczbowym miesiąc do miesiąca o 15,4 proc. spadła liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych. Drożejące mieszkania pchały w górę średnią wartość i sprzedaż nowych kredytów. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań wzrosły średnio o 15 proc., a kredyty hipoteczne cieszyły się rekordowym zainteresowaniem. WIBOR 3M, na którym oparta jest większość kredytów hipotecznych w Polsce, wynosi teraz 2,79 proc. Dla porównania, na początku sierpnia, gdy stawka referencyjna wynosiła 0,1 proc. WIBOR 3M wynosił ok. 0,2 proc. W praktyce dotychczasowe zmiany kosztu pieniądza w Polsce spowodowały, że rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wzrosła o kilkaset złotych. Można się spodziewać, że to jeszcze nie koniec, ponieważ zgodnie z prognozami ekonomistów docelowo podstawowa stopa procentowa może pójść w górę do poziomu ok. 3,5- 4 proc.- czytamy na 19 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 19.01.2022.).

¨Rz¨ kontynuuje dalej wątek realiów planowania w Polsce. W kolejnym tekście ¨Remedium na chaos poszukiwane¨ odnotowano: Mieszkam pod Warszawą i widzę po horyzont powstające patoszeregowce. Jest duże ryzyko, że w tej mierze nie nastąpi znacząca poprawa- mówi architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich ds. legislacji, współwłaściciel i prezes  FS&P ARCUS Biuro Architektoniczne. Odnosząc się do skierowanych po raz kolejny do konsultacji propozycji zmian w planowaniu przestrzennym ocenia: Ustawa o planowaniu od lat oczekuje na reformę. I dalej: Na pewno w Polsce mamy niskie poczucie wartości przestrzeni i kultury porządkowania przestrzeni, ulegamy też lokalnym i tymczasowym interesom. To powoduje, że jeśli zależy nam na sprawnej realizacji inwestycji o charakterze priorytetowym, to trzeba sięgać po specustawy. Do tego dochodzi brak uporządkowania planistycznego całego terenu kraju i rozwiązywanie problemów poprzez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak zauważa rozmówca ¨Rz¨, dziś mamy wiele planów miejscowych, na podstawie których nie da się zrealizować dobrej architektury. Kolejny problem to czas potrzebny na ich uchwalenie. W sytuacji, gdy plany w Polsce potrafią powstawać przez pięć, dziesięć, a nawet piętnaście lat dochodzi do tego, że ich postanowienia nie nadążają za rozwojem miast czy nową technologią. Zanim wejdą w życie są już przestarzałe. Warto również przypomnieć, że gdyby zsumować chłonność wszystkich zrealizowanych już planów miejscowych, to zaludnienie Polski powinno wynieść ok. 60 mln. To również wynika z błędnych sformułowań zawartych w obecnej ustawie o planowaniu przestrzennym i unikaniu odpowiedzialnego bilansowania potrzeb na nową zabudowę. Całość rozmowy- na 21 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 19.01.2022.).

Niżej w ¨Rz¨ czytamy: ¨Klienci nie czekają na kredyty bez wkładu¨. Nie ma co liczyć na wysyp osiedli z mieszkaniami kwalifikującymi się do preferencyjnych kredytów. Rynek niespecjalnie czeka na ten program. O kredyt z państwowymi gwarancjami wkładu własnego będzie się można ubiegać od maja. Rząd poprzez BGK gwarantuje bankowi kredytującemu pokrycie wkładu własnego kredytobiorcy, gdyby ten przestał spłacać dług. Jak zauważa cytowany w tekście analityk, sama gwarancja nie jest żadną dopłatą. Dzięki niej kredytobiorca nie musi mieć złotówki na wkład własny, ale musi mieć zdolność na całą kwotę kredytu. Dzisiaj kredytobiorca, który chce kupić mieszkanie za 400 tys. zł, musi mieć 10 proc. wkładu, czyli 40 tys. zł, i zdolność kredytową na 360 tys. zł. W przypadku gwarancji nie musi mieć wkładu, ale zdolność na 400 tys., co znacznie utrudnia możliwość pozyskania kredytu rodzinom o znacznie niższych dochodach. Jeśli nic się nie zmieni, kredyt ten będzie dostępny dla trochę bogatszej klasy średniej. Na dopłaty będzie zaś można liczyć już po zaciągnięciu zobowiązania. Z banków już płyną sygnały, że kredyt z gwarantowanym wkładem własnym będzie droższy. Banko będą mieć dodatkowe zadania. Wpłynie na to także ocena ryzyka. Cytowany w tekście analityk HRE Investments uważa, że program ma szansę ¨uruchomić część odroczonego czy potencjalnego popytu¨. Jego zdaniem  w miastach wojewódzkich do programu zakwalifikuje się średnio jedna trzecia ofert deweloperskich. W innych miastach ok. 10- 15 proc., ale są i takie, gdzie dopłaty mogłyby objąć nawet połowę mieszkań. Jednak do maja stopy procentowe mogą na tyle wzrosnąć, że wiele się zmieni. Do ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym dołączone są limity transakcyjne, które dziś mają się nijak do sytuacji na rynku. Wiceprezes Grupy Deweloperskiej Start także nie sądzi, by deweloperzy dostosowywali ofertę do założeń programu. Przypomina, że cena mieszkania zależy m.in. od cen gruntów, które systematycznie rosną, podobnie jak ceny materiałów budowlanych oraz koszty pracy. Wszystko to neguje zasadność dostosowywania oferty  do założeń programu, tym bardziej że popyt na mieszkania jest duży- czytamy również na 21 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ odnotowuje natomiast: ¨Broszura do łatania Ładu¨. Ministerstwo Finansów twierdzi, że pracodawcy mają analizować przychody dla pracowników i przestać stosować ulgę dla klasy średniej, jeśli suma tych przychodów przekroczy ustawowy limit. Problem w tym, że napisało to tylko w… poradniku dla pracodawców. Taki obowiązek nie wynika z przepisów- wskazuje cytowany w tekście doradca podatkowy. Jego zdaniem to próba łatania Polskiego Ładu broszurą. Więcej- na pierwszej stronie głównego wydania. ¨DGP¨ wraca do sprawy w kolejnym tekście: ¨Polski Ład łatany broszurą¨. Pracodawcy mają sprawdzać narastająco przychody pracownika. Jeśli przekroczą one 133 692 zł, nie należy stosować ulgi dla klasy średniej- napisało Ministerstwo Finansów w przewodniku. Eksperci nie kryją zaskoczenia, ale i oburzenia, bo taki obowiązek nie wynika z przepisów. W ub.r. trzykrotnie nowelizowano Polski Ład, czyli ustawę uchwaloną przez Sejm 29 października 2021 r. Co rusz jednak na jaw wychodzą kolejne niedociągnięcia lub wręcz luki. Jedna z nich- dotycząca nowej ulgi dla klasy średniej- jest teraz naprawiana nie nowelizacją ustawy, lecz- jak mówią eksperci- broszurą. Więcej szczegółów- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 19.01.2022.).

¨DGP¨ informuje też: ¨Rodziny wielopokoleniowe dobite opłatami za śmieci. Ulga nie dla nich¨. Rosnące koszty gospodarki odpadami uderzają w rodziny, dla których system nie przewidział żadnego wsparcia. Znalazły się one w potrzasku, bo nawet żyjąc oszczędnie i segregując śmieci, nie mogą wpłynąć na wysokość stawki. Do redakcji ¨DGP¨ zwrócił się o pomoc mieszkaniec Lublina, którego gospodarstwo domowe liczy 11 osób. To rodzina wielopokoleniowa (ale nie wielodzietna), na którą składają się m.in. autor listu (emeryt i osoba niepełnosprawna w stopniu znacznym), żona (emerytka), czwórka dzieci, z których dwoje jest niepełnosprawnych od wczesnego dzieciństwa, i cztery małoletnie wnuczki, w tym jedna dziewczynka niepełnosprawna od urodzenia. Problemy zaczęły się w lipcu ub.r., gdy Lublin zmienił metodę ustalania opłaty za śmieci: z ¨od gospodarstwa domowego¨ na ¨od osoby¨. Wcześniej rodzina płaciła miesięcznie 75 zł, a obecnie jest zobowiązana uiszczać miesięczną opłatę w wysokości 28,80 zł na osobę, a więc w sumie 316,80 zł. Czytelnik podkreśla, że kwota ta przewyższa ich rachunki za prąd i gaz, a rodzina nie może jej zmniejszyć, nawet segregując śmieci lub wytwarzając ich bardzo mało. Lublin wprowadził co prawda częściowe zwolnienie z opłaty śmieciowej, ale tylko obejmuje ono rodziny wielodzietne (płacą one 144 zł), a nie wielopokoleniowe. Bycie członkiem rodziny wielopokoleniowej nie jest natomiast przesłanką do uzyskania zwolnienia- czytamy. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 19.01.2022.).

¨DGP¨ zauważa z kolei w innym miejscu: ¨Szybsze przepływy finansowe wciąż dopuszczalne¨. W zamówieniach publicznych wolno stosować cywilnoprawną instytucję przekazu. Możliwości tej nie wyłączają przepisy szczególne dotyczące płatności bezpośrednich na rzecz podwykonawców. Potwierdza to opinia prawna UZP. Uregulowana w art. 921′ kodeksu cywilnego instytucja przekazu jest bardzo rozpowszechniona zwłaszcza przy dużych inwestycjach budowlanych. Przyspiesza bowiem przepływy finansowe i zapewnia większą pewność obrotu. Chodzi o możliwość przekazania komuś (formalnie odbiorcy przekazu) świadczenia innej osoby (przekazanego). W praktyce możliwość ta jest stosowana głównie do skrócenia łańcucha płatności. Generalny wykonawca sam nie płaci podwykonawcom, tylko robi to bezpośrednio inwestor. Jakiś czas temu pojawiły się jednak wątpliwości, czy tę instytucję można wykorzystywać w zamówieniach publicznych. Przeszkodą miały być przepisy pzp przewidujące bezpośrednie płatności dla podwykonawców. Zgodnie z przedstawioną wówczas interpretacją te regulacje szczególnie wyłączały przepisy kodeksu cywilnego uprawniające do stosowania instytucji przekazu. W prezentowanej przez ¨DGP¨ opinii UZP podkreśla natomiast, że nie ma sprzeczności między instytucją przekazu a przepisami o zamówieniach publicznych. Przekaz nie powoduje bowiem uzyskania przez odbiorcę (czyli w tym przypadku podwykonawcę) żadnych roszczeń wobec zamawiającego. Powstają one wyłącznie w przypadku przyjęcia przekazu przez przekazanego (czyli w tym wypadku zamawiającego). Innymi słowy- bez zgody zamawiającego nie ma wypłaty. Stanowisko UZP to dobra wiadomość dla rynku, zwłaszcza teraz, w czasie ogromnego wzrostu cen materiałów budowlanych. Bezpośrednia płatność ze strony zamawiającego na podstawie przekazu poprawia przepływy finansowe wykonawców generalnych w trakcie realizacji umów. Dla podwykonawców stanowi zaś gwarancję otrzymania wynagrodzenia, co zwiększa pewność obrotu- czytamy na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 19.01.2022.).

¨DGP¨ informuje też: ¨Projekty koncepcyjne małych domów gotowe¨. W ostatnich dniach zakończył się- organizowany przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego- konkurs na projekty koncepcyjne domów do 70 mkw. GUNB ogłosił, że ¨każda z 38 podlegających ocenie prac konkursowych otrzymała łącznie maksymalną liczbę punktów¨. Według wcześniejszych informacji GUNB zakończenie negocjacji i podpisanie umów na wykonanie projektów jest planowane na marzec 2022 r. W ciągu kolejnych trzech miesięcy autorzy przygotują projekty budowlane, które zostaną umieszczone na specjalnej stronie internetowej i będą wymagały jedynie adaptacji do warunków konkretnej działki budowlanej. Ustawa dotycząca domu do 70 mkw. weszła w życie 3 stycznia i wywołuje zmasowaną krytykę ekspertów. Inicjatywie udostępnienia bezpłatnych projektów małych domów sprzeciwia się tez branża architektoniczna- na czele z Radą Izby Architektów RP. Więcej szczegółów- także na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 19.01.2022.).

W ¨DGP¨ czytamy również: ¨Będzie nowelizacja ustawy o dodatku osłonowym¨. Wydłużenie terminów rozpatrywania wniosków, wypłacanie świadczenia dla wszystkich w jednej części  oraz zwiększenie dotacji na pokrycie kosztów obsługi. To trzy najważniejsze zmiany, które zdaniem Związku Miast Polskich oraz innych samorządowych organizacji należy wprowadzić do ustawy o dodatku osłonowym z 17 grudnia 2021 r.  Zostały one zgłoszone resortowi klimatu i środowiska. Samorządowcom udało się przekonać resort klimatu do konieczności szybkiej nowelizacji ustawy, ale o tym, jakie zmiany zostaną do nie wprowadzone, gminy mają się dowiedzieć w przyszłym tygodniu, podczas kolejnego spotkania. Już teraz otrzymały jednak zapewnienie, że niezależnie od tego, czy nowelizacja będzie projektem poselskim czy rządowym, zostanie skonsultowana w ramach Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu- czytamy na siódmej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 19.01.2022.).