Środa, 12 lutego 2025

W części ekonomicznej „Rzeczpospolita” informuje: „Zatrzęsienie mieszkań, ale masowych powrotów klientów na rynek nie ma”. Podaż mieszkań wystrzeliła, ceny przestały rosnąć. Oferujący lokale z drugiej ręki godzą się na obniżki, czasem nawet o kilkanaście procent. Klienci nie spieszą się jednak z transakcjami. Minął czas, gdy nieruchomości sprzedawały się bez wysiłku.

Około 2,95 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w styczniu w siedmiu największych miastach – wynika z danych Otodom Analytics. W ostatnich miesiącach ub.r. było to 2,8 tys. Największy udział w sprzedaży miały mieszkania dwupokojowe (39 proc.) o średniej powierzchni 42 mkw. Lokale trzypokojowe o przeciętnej powierzchni 60 mkw. to 33 proc. transakcji. Za zaskakujący można uznać fakt, że w styczniu większy udział w sprzedaży na rynku pierwotnym miały mieszkania czteropokojowe (14 proc. sprzedanych lokali) niż jednopokojowe (13 proc.).

Założyciel portalu Tabelaofert.pl, przyznaje, że w deweloperskich biurach sprzedaży – podobnie jak na rynku wtórnym – widać oznaki ożywienia. W jego ocenie oferta jest bogata, ceny przestały rosnąć, a zdolność kredytową kupujących poprawiło obniżenie (choć niewielkie) marż kredytów hipotecznych.  Istotnym czynnikiem, który wpłynął na ożywienie na rynku mieszkań, było wycofanie się rządu z planów wprowadzenia programu dopłat do kredytów „Na start”. Wbrew wielu opiniom na ten program czekało wiele osób, odkładając transakcję. W styczniu klienci przestali czekać i zdecydowali się na zakup. 

Więcej szczegółów na dziewiętnastej stronie części ekonomicznej głównego wydania. 

(Źródło: „Rzeczpospolita” – 12.02.2025 r.).

„Dziennik Gazeta Prawna” informuje: „Niektóre zwolnienia zależą od wcześniejszego opodatkowania”. Podtrzymał tym samym swoje stanowisko wyrażone wcześniej w wyroku z 30 listopada 2017 r.

Zakup inwestycyjny – chodziło o spółkę, która głównie zajmuje się świadczeniem usług finansowych zwolnionych z VAT. W 2016 r. kupiła ona 24 niezabudowane działki. Sprzedały je osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, więc transakcja była bez VAT. Po zakupie spółka nie ponosiła nakładów na ulepszenie tych działek, nie wybudowała na nich żadnych budynków ani budowli. Nie występowała także o pozwolenie na budowę lub o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego czy jakiekolwiek inne zezwolenie, nie podłączała mediów, nie robiła żadnych projektów architektonicznych ani wizualizacyjnych. Nie planowała też robić tego w przyszłości. Działki nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Spółka liczyła na to, że ich wartość wzrośnie, dzięki czemu uda jej się w przyszłości sprzedać je z zyskiem. Ich zakup traktowała więc jako lokatę zysku osiągniętego ze świadczenia usług finansowych zwolnionych z VAT.

Nie zgodził się z nią dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 20 lutego 2020 r. stwierdził, że skoro spółka kupiła działki od osób fizycznych nieprowadzących działalności i transakcja ta w ogóle nie podlegała VAT, to przy dalszej sprzedaży tych nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.
Fiskus ma rację – tego samego zdania były sądy obu instancji.

Szczegóły na drugiej stronie głównej wkładki prawnej. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 12.02.2025 r.).

„DGP” informuje również: „Osoba niespokrewniona nie będzie mogła zostać pełnomocnikiem członka spółdzielni”. Założenia projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wpisanego właśnie do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, potwierdzają wcześniejsze informacje DGP – tylko członkowie rodziny spółdzielcy będą mogli go reprezentować na walnym zgromadzeniu. 

Ma to zapobiegać zjawisku kupowania czy wyłudzania pełnomocnictw. Osoby zainteresowane przepchnięciem korzystnej dla siebie uchwały namawiają bowiem członków spółdzielni różnymi, nierzadko wątpliwymi prawnie metodami, do udzielenia pełnomocnictwa. Przy niewielkiej frekwencji na walnym zgromadzeniu mogą dzięki temu wpływać na wynik głosowania. „W celu wyeliminowania nieprawidłowości podczas udzielania pełnomocnictw osobom, które nie są powiązane z członkiem spółdzielni, proponuje się, aby pełnomocnikiem członka mogła być wyłącznie osoba bliska członka (…) tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu” – można przeczytać w założeniach projektu przedstawionych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. 

Druga istotna zmiana zmierza do wyeliminowania możliwości głosowania przez internet i na piśmie. Wprowadziła ją tzw. ustawa covidowa, w której przewidziano formułę posiedzeń i podejmowania uchwał przez walne zgromadzenie spółdzielni na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bez pośredniego porozumiewania się na odległość. Miało to być rozwiązanie tymczasowe na okres pandemii. Resort rozwoju się zgadza, że możliwość głosowania na piśmie i przez internet wypacza ideę spółdzielczości, dlatego chce ją wykreślić z prawa. 

Dodatkowo nowelizacja ma rozwiązywać kilka innych problemów. Chodzi m.in. o możliwość wyegzekwowania ustanowienia odrębnej własności lokalu w sytuacji, gdy spółdzielnia to utrudnia, np. odmawiając przeprowadzenia prac adaptacyjnych.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 12.02.2025 r.).

„DGP” zauważa również: „Gminy wiejskie przekazały MSWiA projekty w sprawie zmian granic”. Ograniczenie częstotliwości inicjowania postępowań o zmianę granic, wzmocnienie roli konsultacji społecznych czy zapewnienie ochrony sądowej samorządom – to część postulatów Związku Gmin Wiejskich RP. Potwierdziły się informacje DGP o inicjatywie przedstawicieli małych gmin w tej sprawie. Samorządowcy uważają, że o zmianie granic nie powinien arbitralnie przesądzać rząd. Chodzi głównie o przypadki, w których miasta – poszukując nowych gruntów inwestycyjnych – składają wnioski o przyłączenie części terenów sąsiednich gmin. W tym roku konflikty rozgorzały m.in. w przypadku Słupska i gminy Redzikowo oraz Kobylnicy czy między miastem a gminą Chełm (DGP pisał w nr 5/2025). ZGWRP przygotowało w tej sprawie propozycje zmian ustawowych. Obecnie trwają konsultacje z pozostałymi korporacjami samorządowymi, ale projekty zostały już przekazane ministrowi spraw wewnętrznych i administracji. Włodarze chcą przede wszystkim, aby wnioski o zmianę granic można było składać nie częściej niż raz na pięć lat. Ma to zapewnić stabilizację lokalnym wspólnotom, co nie jest możliwe przy corocznych bataliach o granice. W ocenie gmin wiejskich wzmocniona powinna zostać również rola konsultacji społecznych – dziś głos mieszkańców nie jest wiążący. 

„DGP” kontynuuje ten temat w tekście pod hasłem: „Gmina powinna mieć prawo głosu podczas decydowania o jej granicach”. 

Jak co roku, ponieważ zbliża się termin składania wniosków w sprawie zmian granic gmin (można to zrobić do końca I kw.), nabiera rumieńców dyskusja na temat tworzenia, łączenia i dzielenia gmin, a także znoszenia i ustalania ich granic. 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa nie ma możliwości poddania jakiejkolwiek kontroli rozporządzeń Rady Ministrów wydawanych na tej podstawie. Narusza to prawa gmin i tworzących je wspólnot mieszkańców. Podstawowa jednostka samorządu terytorialnego, kosztem której dokonuje się np. zmian granic, nie ma żadnych instrumentów prawnych, za pomocą których mogłaby kwestionować legalność, zasadność lub celowość takich działań – tak opisywał ten problem Adam Bodnar, w czasie gdy był rzecznikiem praw obywatelskich. 

Więcej szczegółów na stronach wkładki prawnej wydania głównego. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 12.02.2025 r.).

„DGP” w dodatku „Samorząd i Administracja” zamiesza tekst pod hasłem: „Z powodu nieprzyjemnego zapachu włodarz może nie zgodzić się na budowę chlewni”. Czy wójt, burmistrz lub prezydent mogą wydać decyzję odmawiającą uzgodnienia warunków środowiskowych dla inwestycji, która będzie uciążliwa dla sąsiadów? 

Co prawda przesłanka odmowy uzgodnienia warunków środowiskowych dla inwestycji, która będzie uciążliwa zapachowo dla sąsiadów, wprost nie wynika z przepisów prawa, tym niemniej w świetle orzecznictwa sądowego ostatnich lat można ją wyprowadzać z zasad prewencji oraz zasad przezorności, które przenikają całe prawo ochrony środowiska. Realizacja przedsięwzięć uciążliwych dla zdrowia ludzi, np. z powodu hałasu czy też odorów, budzi wiele emocji i opory ze strony społeczeństwa. Znacząca część tego rodzaju inwestycji wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, która jest zwieńczona decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Tego rodzaju decyzja nie jest decyzją uznaniową. Wiążą się z nią bardzo istotne konsekwencje prawne. Stanowi ona bowiem swoisty prejudykat dla kolejnych decyzji administracyjnych stanowiących podstawę do realizacji, a następnie eksploatacji lub użytkowania przedsięwzięcia. W orzecznictwie przyjmuje się, że organ właściwy do wydania tej decyzji musi ją wydać, o ile inwestor spełni wymagania określone przepisami prawa. Przesłanki wydania decyzji negatywnej (tzn. decyzji o odmowie ustalenia środowiskowych uwarunkowań dla planowanego przedsięwzięcia) muszą zaś wynikać z konkretnie wskazanych uregulowań prawnych i faktycznych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych została wypracowana jednak linia orzecznicza, zgodnie z którą stwierdzenie nadmiernego wpływu uciążliwości zapachowych na warunki życia ludzi, ocenianego przez pryzmat fundamentalnych dla prawa ochrony środowiska zasad prewencji oraz przezorności, może uzasadniać odmowę ustalenia środowiskowych uwarunkowań przedsięwzięcia.

Więcej na trzeciej stronie dodatku. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 12.02.2025 r.).

„Samorząd…” w części stanowiącej Poradnię samorządową stawia pytanie pod hasłem: „Dlaczego w uchwale o zasadach wynajmowania lokali trzeba wpisać wymóg złożenia deklaracji o dochodach, a nie złożenia zaświadczenia?” 

W uchwale dotyczącej zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy radni zapisali, że najemca, który występuje o obniżenie czynszu, musi złożyć zaświadczenie o wysokości dochodów członka gospodarstwa domowego. Czy radni mogli wprowadzić taki wymóg? Radni mogli wprowadzić taki wymóg, ale niewłaściwie go zredagowali. W świetle art. 7 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Przy czym w tej sprawie oraz wzoru deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego i rodzaju dokumentów, które powinny być przez składających deklaracje przechowywane w celu udostępnienia na żądanie właściciela, stosuje się przepisy o dodatkach mieszkaniowych. Tymczasem radni uregulowali tę kwestię odmiennie. Wymagane przez radnych bliżej nieokreślone „zaświadczenie o wysokości dochodów członka gospodarstwa domowego” ma inne znaczenie niż wskazana w art. 7 ust. 4 i 5 u.o.p.l. „deklaracja o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego”. W powszechnym rozumieniu bowiem „zaświadczenie” odnosi się do dokumentu wydanego przez uprawniony do tego podmiot, podczas gdy intencją ustawodawcy było nałożenie na najemcę obowiązku dostarczenia deklaracji określonej przez art. 7 ust. 1 i ust. 1d ustawy o dodatkach mieszkaniowych W świetle tych przepisów do wniosku dołącza się deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za okres trzech miesięcy poprzedzających dzień złożenia wniosku oraz dokumenty potwierdzające wysokość ponoszonych w miesiącu poprzedzającym dzień złożenia wniosku wydatków związanych z zajmowaniem lokalu mieszkalnego.

Szczegóły na ostatniej stronie dodatku. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 12.02.2025 r.).