Środa, 11 październik 2023

„Fiskus nie chce PIT od działki sprzedanej po podziale małżeńskiego majątku”
„Wysoka rentowność winduje ceny spółek”
„Większa gotówka, mniejszy metraż”
„Miasta się boją, że nieprecyzyjne przepisy zablokują ich rozwój”
„O prawie do amortyzacji nieruchomości przesądza wielkość części użytkowej”
„Nieprzewidziane okoliczności uzasadniają zmiany umów”
„Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór o nieruchomości mieszane”
„Czy nowe przepisy rzeczywiście uniemożliwiają zmianę wcześniej wydanej decyzji o warunkach zabudowy”

Więcej poniżej.

„Prawo co dnia” w „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Fiskus nie chce PIT od działki sprzedanej po podziale małżeńskiego majątku”. Nie trzeba czekać pięć lat, żeby się pozbyć nieruchomości otrzymanej po ustanowieniu w małżeństwie rozdzielności majątkowej. Choć korzystne zasady rozliczania sprzedaży otrzymanych po podziale majątku nieruchomości obowiązują już piąty rok, podatnicy ciągle mają w tej sprawie wątpliwości. I pytają, czy muszą się dzielić z fiskusem dochodem z transakcji. Odpowiedź brzmi: nie, jeśli od nabycia mieszkania, domu bądź działki przez małżeństwo do ich sprzedaży przez małżonka, który otrzymał nieruchomość w wyniku podziału minęło pięć lat. W omawianej sprawie małżeństwo miało przez ponad pięćdziesiąt lat wspólność majątkową. W zeszłym roku podpisali u notariusza  umowę ustanawiającą rozdzielność. Wskutek podziału wspólnego majątku żonie przypadła działka z domkiem letniskowym i garażem. Małżonkowie nabyli ją w 1971 r. Teraz żona sprzedała nieruchomość i rozważa, czy powinna rozliczyć się z fiskusem. Jak liczyć pięcioletni termin? Od 1 stycznia 2019 r. przepis wyraźnie stanowi, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do wspólnego małżeńskiego majątku. Wcześniej urzędnicy twierdzili, że podział wspólnego majątku jest nowym nabyciem. Po zmianie przepisów interpretacje są już korzystne dla podatników. Więcej szczegółów- na 14 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 11.10.2023.).

„Rz” zwraca uwagę w innym miejscu: „Wysoka rentowność winduje ceny spółek”. W warunkach rosnących kosztów giełdowe firmy mogące się pochwalić bardzo wysoką rentownością biznesu są poszukiwane przez inwestorów. W tekście przypomniano, że wysokie marże od lat generuje branża deweloperska, gdzie oprócz efektywności kosztowej istotne znaczenie ma elastyczność cenowa popytu. W poprzednich latach składały się na to relatywnie stabilne koszty budowlane oraz tańsze grunty, których udział w cenie sprzedaży lokalu oscylował w okolicy 20 proc.  Poza tym główne czynniki, czyli ceny mieszkań pozostają w długoletnim trendzie wzrostowym. Jak dalej czytamy, miniony rok przyniósł sporo zawirowań, zwłaszcza z cenami materiałów budowlanych, co przy cyklu produkcyjnym w inwestycjach mieszkaniowych (ok. dwóch lat) mogło się przełożyć na rentowność w okresie 2023- 2024. Deweloperzy na tę sytuację (oraz spadek zdolności kredytowej klientów) odpowiedzieli ograniczeniem rozpoczynanych budów oraz mocnymi podwyżkami cen mieszkań. Dlatego słychać coraz więcej głosów, że rentowność inwestycji może być wyższa od wcześniej oczekiwanej. W ocenie analityków, w dłuższej perspektywie zagrożeniem dla marż będą coraz droższe grunty, spowodowane nie tylko czynnikami popytowymi na mieszkania, ale także ograniczoną dostępnością atrakcyjnych działek czy czynnikami proceduralnymi- czytamy na 20 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 11.10.2023.).

„Dziennik Gazeta Prawna” odnotowuje natomiast: „Większa gotówka, mniejszy metraż”. Ceny nowych mieszkań w największych miastach poszły w górę szybciej niż inflacja i średnie wynagrodzenie. „DGP” sprawdził, jakiej wielkości mieszkanie można dziś kupić w jednym z siedmiu największych miast, dysponując kwotą 600 tys. zł, a na ile wystarczała ona w styczniu 2020 r., czyli tuż przed wybuchem pandemii i sukcesywnym wzrostem inflacji.  Dziś możemy za tę kwotę nabyć od 38 mkw. do maksymalnie 68 mkw. w zależności od miasta. Najmniejsze mieszkanie kupimy w stolicy, a największe w Łodzi- informuje ekspertka portalu Otodom. Najmniejszą różnicę w zakupionym metrażu zauważą mieszkańcy Gdańska i Warszawy, gdzie spadek wyniósł odpowiednio 15 mkw. i 18 mkw. Największy osoby z Łodzi – aż o 37 mkw. Taka sytuacja to oczywiście skutek wzrostu cen nowych mieszkań. Te od stycznia 2020 r. poszły bowiem w górę od 33 proc. (w przypadku Gdańska) do nawet ponad 50 proc. (w przypadku Krakowa, Wrocławia i Łodzi). Jednocześnie pensje Polaków rosną. Problem w tym, że przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw od stycznia 2020 r. wzrosło o niecałe 40 proc. – z 5,2 tys. zł do 7,4 tys. zł, czyli mniej niż średnie ceny mieszkań. Pieniądze można było jednak przez ten czas zainwestować. Jak dalej czytamy, po raz kolejny widać, że ceny lokali mieszkalnych rosną szybciej niż inflacja, średnio o 1–2 pkt proc. Przyjmuje się, że po minimum 10 latach na zakupie mieszkania można już zarobić, to znaczy, że gdy je sprzedamy ,będzie nas stać na zakup większego lokalu. A jak wygląda dostęp do mieszkań za 600 tys. zł? Ich oferta w  porównaniu z 2020 r. skurczyła się, niekiedy nawet o ponad połowę. Najmniej jednak w Łodzi, gdzie udział mieszkań w cenie do 600 tys. zł w całości oferty wynosi ponad 82 proc. (w 2020 r. – 94,4 proc.). Wciąż dużo jest ich do wyboru w Katowicach – udział w rynku na poziomie 60,8 proc., choć to o 33 pkt proc. mniej niż w 2020 r. Najmniej mieszkań za taką kwotę jest w Warszawie – 23 proc. wobec 54,1 proc. w ofercie w 2020 r., czy Krakowie – 24,8 proc. wobec 72,4 proc. w 2020 r.  Więcej szczegółów- na szóstej stronie głównego wydania.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 11.10.2023.).

„DGP” zauważa w innym miejscu: „Miasta się boją, że nieprecyzyjne przepisy zablokują ich rozwój”. Według samorządowców wiele pojęć użytych w projekcie rozporządzenia o terenach nieobjętych planami miejscowymi wymaga wyjaśnienia. Eksperci podzielają część obaw lokalnych włodarzy i apelują o doprecyzowanie przepisów. Długofalowe skutki rewolucji w planowaniu przestrzennym zależą nie tylko od treści samej ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 24 września br. Duże znaczenie ma również to, jakie zasady będą przewidywały akty wykonawcze dotyczące kolejnych elementów reformy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przedstawiło już projekty rozporządzeń regulujące m.in. sposób przygotowania planów ogólnych czy kwestie dotyczące zbiorów danych przestrzennych. Teraz do konsultacji przekazano projekt rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według samorządów doprecyzowania wymagają parametry, które urzędnicy mają brać pod uwagę przy ustalaniu wymagań dla nowych budynków w decyzjach o warunkach zabudowy. Wymagania dla nowej zabudowy będą dotyczyć: linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania. W związku z tym będzie konieczne przeprowadzenie analizy cech zabudowy i zagospodarowania danego terenu. Jednym z jej elementów ma być analiza zabudowy „o faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości zbieżnym ze sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu określonym we wniosku”. W ocenie Związku Miast Polskich z tak sformułowanego przepisu nie wynika, czy obiekty użytkowane samowolnie i niezgodnie z ich przeznaczeniem powinny być traktowane jako wyznacznik dla nowej zabudowy, czy nie.  Inny przykład: Jeśli inwestor będzie chciał postawić budynek handlowy na terenie mieszkaniowym, jego parametry zostaną ustalone na podstawie podobnych obiektów już istniejących w sąsiedztwie. Gdyby jednak dookoła sklepów nie było, urząd weźmie pod uwagę gabaryty wszystkich obiektów w analizowanym obszarze. Ten zapis budzi wątpliwości przedstawicieli miast. Uważają oni, że analiza zabudowy o innym przeznaczeniu nie wniesie nic w sprawie parametrów, jakie powinien mieć obiekt objęty wnioskiem. Zdaniem ekspertów, w przepisach dotyczących analizy zabudowy słowo „zbieżny” należy zastąpić wyrazem „podobny”. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 11.10.2023.).

„DGP” informuje też: „O prawie do amortyzacji nieruchomości przesądza wielkość części użytkowej”. W ogóle nie można amortyzować budynku wykorzystywanego w mniejszej części na cele firmowe, a w większej na mieszkaniowe – wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Potwierdził natomiast, że można amortyzować garaże stanowiące odrębny od budynku mieszkalnego środek trwały i wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności. Spytała o to spółka zajmująca się zarządzaniem i administrowaniem wspólnotami mieszkaniowymi. W 2023 r. kupiła ona budynek wraz z garażami wolnostojącymi. Wyjaśniła, że część budynku (30 proc. powierzchni) wykorzystuje na cele prowadzonej działalności, a pozostała część będzie miała charakter mieszkalny i w przyszłości będzie wynajmowana. Natomiast garaże służą do przechowywania  firmowych samochodów i zostały uznane za samodzielny środek trwały – są ujęte w firmowej ewidencji jako nieruchomości niemieszkalne. Spółka chciała się upewnić, że będzie mogła amortyzować zarówno garaże, jak i część budynku, którą będzie użytkować do celów swojej działalności. Dyrektor KIS stwierdził jednak, że amortyzowane mogą być tylko garaże wolnostojące, ujęte w ewidencji środków trwałych jako nieruchomość niemieszkalna. Nie zgodził się natomiast na amortyzowanie niemieszkalnej części budynku. Zwrócił uwagę na to, że według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jeżeli na cele mieszkalne jest wykorzystywana mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej, to budynek jest klasyfikowany jako niemieszkalny. Inaczej jest jednak w przypadku spółki, która tylko 30 proc. powierzchni budynku wykorzystuje do celów działalności gospodarczej- czytamy na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 11.10.2023.).

„DGP” odnotowuje również: „Nieprzewidziane okoliczności uzasadniają zmiany umów”. Nawet jeśli kontrakty o zamówienia publiczne przewidywały klauzule waloryzacyjne, to skala niekorzystnych okoliczności może oznaczać konieczność ich dodatkowego renegocjowania – przyznaje UZP i Prokuratoria Generalna. Jeszcze nigdy umowy o zamówienia publiczne nie były tak często zmieniane jak w ostatnim czasie. Powodem są uwarunkowania zewnętrzne, których ani zamawiający, ani wykonawcy nie byli w stanie przewidzieć – najpierw pandemia, potem wojna w Ukrainie i gwałtowna inflacja. To wszystko sprawia, że w minionym roku opublikowano prawie 21 tys. ogłoszeń o zmianach umów. Dla porównania jeszcze trzy lata wcześniej, w 2019 r., było ich prawie pięć mniej razy. W sprawozdaniach składanych przez zamawiających nie odnotowuje się powodu zmian, ale z dużym prawdopodobieństwem można zakładać, że chodzi głównie o waloryzacje umów. Zawarte przed dwoma laty czy nawet w pierwszej połowie 2022 r. nie mogły przewidywać gwałtownego wzrostu kosztów. Zamawiający początkowo niechętnie godzili się na zmiany w umowach, nie będąc pewnymi, czy są ku temu podstawy prawne. Sytuacja zmieniła się po wydaniu opinii prawnej przez Urząd Zamówień Publicznych, a następnie rekomendacji przez Prokuratorię Generalną RP. W obydwu stanowiskach wprost dopuszczono waloryzację kontraktów na podstawie art. 455 ust. 1 pkt 4 ustawy – Prawo zamówień publicznych. Przepis ten dopuszcza możliwość zmiany umowy, w tym wysokości ceny, jeśli jest to spowodowane „okolicznościami, których zamawiający, działając z należytą starannością, nie mógł przewidzieć”. Drugi warunek jest taki, że zmiana nie może przekraczać 50 proc. wartości pierwotnej umowy.. W tekście przypomniano, że w 2022 r. ogłoszono 167 tys. postępowań o udzielenie zamówienia publicznego. Ogólna wartość zamówień udzielonych na podstawie przepisów pzp wyniosła natomiast 274,8 mld zł. Szczegóły- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 11.10.2023.).

Kolejny dodatek „DGP”– „Samorząd i Administracja” informuje: „Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór o nieruchomości mieszane”. Jeśli na jednej nieruchomości znajdują się mieszkania i lokale usługowo-handlowe, to gmina nie musi ich w całości obejmować swoim systemem odbioru odpadów komunalnych w zamian za uiszczaną przez właścicieli opłatę za gospodarowanie odpadami. Tak przesądził NSA. Mowa o wyroku NSA z 2 czerwca 2023 r., którego pełne uzasadnienie opublikowano niedawno w bazie orzeczeń sądów administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd – w pełni słusznie – uznał w nim, że gminy (odpowiednio związki międzygminne realizujące wybrane zadania z zakresu gospodarki odpadami komunalnymi) nie są zobowiązane w całości obejmować tzw. nieruchomości mieszanych zorganizowanym przez siebie systemem odbioru odpadów komunalnych w zamian za uiszczaną przez właścicieli nieruchomości opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Chodzi tutaj o nieruchomości, które w części stanowią nieruchomość zamieszkaną, a w części „nieruchomość, na której nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne”. Przykładem tego typu nieruchomości są budynki wielolokalowe, w których na parterze lokalizowane są placówki handlowe lub usługowe, wyższe piętra są zaś zajmowane przez lokale mieszkalne. . W krótkim, ale treściwym uzasadnieniu NSA wskazał, że jedynie w przypadku nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy, gmina jest obowiązana z mocy prawa do zorganizowania systemu odbierania odpadów komunalnych od właścicieli. Natomiast w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, ale powstają odpady komunalne, rada gminy postanawia fakultatywnie, w uchwale stanowiącej akt prawa miejscowego, o odbieraniu takich odpadów od właścicieli nieruchomości. Kluczowe jest przy tym stwierdzenie, że w świetle przepisów ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach użycie sformułowania „nieruchomość” nie w każdej sytuacji będzie odpowiadać pojęciu nieruchomości w ujęciu cywilistycznym. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 11.10.2023.).

„Samorząd i Administracja” zamieszcza również „Temat tygodnia” pod hasłem: „Czy nowe przepisy rzeczywiście uniemożliwiają zmianę wcześniej wydanej decyzji o warunkach zabudowy”. W ostatnich latach powstała wątpliwość, czy możliwa jest zmiana decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy została ona wydana w innym stanie prawnym niż ten obowiązujący w chwili wystąpienia o jej zmianę. Problem ma wymiar nie tylko teoretyczny, lecz także praktyczny. Organy podchodzą bowiem do tego zagadnienia w sposób niejednolity – szczególnie w ostatnim okresie zdarzało się, że inwestorzy wychodzili z urzędów z kwitkiem, bo te argumentowały odmowy dokonanymi w ostatnich latach zmianami w regulacjach dotyczących wuzetek. Jednak orzecznictwo (m.in. niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 14 września 2023 r.) wskazuje, że zmiana decyzji jest możliwa, szczególnie jeśli modyfikacja przepisów nie była istotna- czytamy w ramach wstępu. Więcej- na czwartej i piątej stronie dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 11.10.2023.).