Poniedziałek, 6 listopad 2017
Mieszkanie to nie biuro, Rzeczpospolita
Luksus wchodzi także do mniejszych miast, Rzeczpospolita
Program Mieszkanie+ rusza z miejsca, Rzeczpospolita
Mocny wzrost kosztów uderzy w rentowność deweloperów, Rzeczpospolita
O zwrot działki nie można się starać w nieskończoność., Rzeczpospolita
Na ubieganie się o zwrot wywłaszczonej nieruchomości będzie 20 lat, Dziennik Gazeta Prawna
Mieszkanie+ nieatrakcyjne dla deweloperów, Rzeczpospolita
Przedsiębiorca zapłaci PIT, Rzeczpospolita
Naprawa usterek przez zastępczego wykonawcę, a co z VAT- em?, Rzeczpospolita
Najwięksi lokalni inwestorzy, Rzeczpospolita
Więcej poniżej.
Poniedziałkowa "Rzeczpospolita" odnotowuje: "Mieszkanie to nie biuro". Fiskus utrudnia prowadzącym firmę w domu rozliczanie kosztów mediów i czynszu. Zła wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zarejestrowali firmę w mieszkaniu i rozliczają w kosztach podatkowych część wydatków na czynsz czy media. W ostatnich interpretacjach fiskus podkreśla, że korzyści podatkowe są możliwe tylko wtedy, gdy do prowadzenia działalności mamy osobne, wyodrębnione pomieszczenie. Takie rygorystyczne podejście uderza w najmniejsze firmy- uważają eksperci z Krajowej Izby Gospodarczej. Dotyka zwłaszcza tych, którzy pracują umysłowo: informatyków, grafików, prawników, architektów. Przez wiele lat skarbówka akceptowała proporcjonalne rozliczenie czynszu i mediów. Przedsiębiorca obliczał powierzchnię przeznaczoną na działalność i zaliczał do kosztów np. 20 proc. wydatków. Dzięki temu płacił niższy podatek. Podobnie rozliczało się wydatki na nabycie mieszkania (poprzez amortyzację) czy odsetki od kredytu mieszkaniowego. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównego wydania. "Rz" wraca do sprawy w kolejnym tekście, na łamach dodatku "Prawo co dnia". Jeśli przedsiębiorca nie ma wyodrębnionego pomieszczenia na działalność, fiskus zakwestionuje rozliczenie kosztów. Czynsz, energia, ogrzewanie, wywóz śmieci, odsetki od kredytu- takie wydatki wrzucają do podatkowych kosztów przedsiębiorcy, którzy prowadzą firmę w mieszkaniu. Skarbówka wprowadziła jednak dodatkowy warunek: firmowe pomieszczenie musi być wyraźnie wyodrębnione i wykorzystywane tylko na działalność, inaczej nie rozliczymy kosztów. Więcej w tekście: "Firma oddzielona od mieszkania"- na piątej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Rz" w dodatku "Nieruchomości mieszkaniowe" zauważa z kolei: "Luksus wchodzi także do mniejszych miast". Rynek mieszkaniowy jest zasypany nowymi inwestycjami. Firmy stawiają przede wszystkim na segment popularny, ale nie brakuje też lokali z wyższej półki. Dominują tu kameralne budynki. Mieszkania w takich apartamentowcach często osiągają rekordowe ceny. Najwięcej apartamentów przybywa w Warszawie. Drogie lokale powstają też w Trójmieście i Krakowie. Coraz bardziej zauważalnym trendem jest budowanie apartamentów w rewitalizowanych kamienicach- czytamy. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Nieruchomości…" informują też: "Program Mieszkanie+ rusza z miejsca". Jeszcze w tym tygodniu mają być podpisane pierwsze umowy między Krajowy, Zasobem Nieruchomości a gminami. Dzięki temu powstaną spółki celowe budujące lokale. Ustawa o KZN obowiązuje od 11 września br. Na jej podstawie tworzony jest obecnie bank ziemi państwowej, czyli Krajowy Zasób Nieruchomości. Od 11 września do 10 listopada miasta na prawach powiatu, starostwa, podmioty publiczne gospodarujące nieruchomościami Skarbu Państwa mają przesłać KZN wykazy działek znajdujących się na terenie miast. Do 12 marca 2018 r. trzeba będzie przesłać wykazy nieruchomości wiejskich. Procedura przesyłania będzie powtarzana co roku. Do tej pory gminy przesłały już wykazy z 700 nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową. W tej chwili KZN negocjuje z kilkunastoma gminami. Jak już konkretne nieruchomości zostaną wytypowane, prezes KZN zacznie ogłaszać przetargi na zawarcie umów o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na których powstaną bloki mieszkalne. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zakłada, że koszt budowy 1 mkw. mieszkania wyniesie ok. 2,5 tys. zł, a w mieście będącym siedzibą wojewody lub sejmiku- ok. 3 tys. zł. Zdaniem deweloperów jest to nierealne. Koszty budowy mieszkań będą w rzeczywistości znacznie wyższe, co przyznał rząd w projekcie rozporządzenia ustalającego stawki najmu w programie Mieszkanie+. Wynika z niego, że w żadnym mieście za taką kwotę mieszkania wybudować się nie da. W Poznaniu koszt budowy 1 mkw. wyniesie 5800 zł, w Krakowie 5060 zł, w Katowicach 5200 zł, a w Białymstoku 4900 zł. To są realne kwoty w dużych miastach. W mniejszych miejscowościach są niższe, ale już teraz deweloperzy budują tam taniej. Np. w Mińsku Mazowieckim można kupić mieszkanie od dewelopera już za 3700 zł za mkw. Do tej pory nie ma natomiast kompletu aktów wykonawczych do ustawy o KZN. Chodzi o projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wysokości stawek czynszu za mieszkania wybudowane z rządowego programu. Miało być ono gotowe na przełomie września i października. Tak się jednak nie stało. Dopiero zakończyły się jego konsultacje społeczne. W projekcie proponuje się, by czynsz uwzględniał m.in. koszt budowy lokalu i zysk inwestora. Szczegóły- na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Nieruchomości…" informują też: "Mocny wzrost kosztów uderzy w rentowność deweloperów". Sprzedaż mieszkań w Polsce bije rekordy. W odpowiedzi na wspierany niskimi stopami procentowymi i dobrą sytuacją gospodarczą popyt deweloperzy wprowadzają kolejne inwestycje. Poza firmami działającymi na rynku od lat, są inwestorzy chcący skorzystać z dobrej koniunktury. Spółki biją się o grunty, a inwestycyjna ofensywa oznacza także nie tyle wzrost płac i cen, ile coraz trudniejszy dostęp do siły roboczej i niektórych materiałów. Spiętrzenie projektów oznacza również dłuższy czas oczekiwania na pozwolenia administracyjne. W tech chwili deweloperzy muszą mocno się napocić, by kupić nadającą się do szybkiego zagospodarowania działkę po dobrej cenie. Ceny gruntów, w zależności od lokalizacji, wzrosły w ciągu ostatnich 12- 18 miesięcy od 30 do 70 proc. Udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego wynosi 20- 25 proc. wobec 15 proc. wcześniej. Deweloperzy chwalą się dziś marżami rzędu 24- 25 proc. na poziomie brutto ze sprzedaży i kilkunastu procent na poziomie netto w skali roku. Trzeba jednak pamiętać, że firmy księgują wyniki z kilkunastomiesięcznym przesunięciem. W przyszłości można się więc spodziewać pogorszenia rentowności. Zwłaszcza że ceny mieszkań rosną w tempie jednocyfrowym- czytamy na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Nieruchomości…" także krótko: 72 tys.- tyle mieszkań według prognoz REAS deweloperzy sprzedadzą na sześciu głównych rynkach Polski w tym roku. Będzie to nowy rekord po 2016 r., kiedy nabywców znalazło 62 tys. lokali. W ciągu trzech kwartałów br. deweloperzy sprzedali 53,9 tys. lokali, czyli o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. To by oznaczało, że w IV kwartale sprzedaż sięgnie 18 tys. lokali. Według REAS to jest możliwe- spodziewana jest wtedy aktywność klientów rezerwujących mieszkania w ramach ostatniej możliwej do uzyskania dopłaty z programu "MdM"- czytamy.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Prawo co dnia" odnotowuje z kolei: "O zwrot działki nie można się starać w nieskończoność." Wywłaszczeni będą mogli domagać się zwrotu nieruchomości tylko przez określony czas. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa proponuje, by po 20 latach nie wolno było podważać decyzji wywłaszczeniowych. Dlatego zamierza znowelizować ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem prawników zmiana obejmie głównie duże miasta. W czasach PRL na ich terenie tysiącom właścicieli zabierano działki, przede wszystkim pod budownictwo mieszkaniowe, ale i pod drogi, parki czy szpitale. Nie zawsze później na nich budowano zgodnie z celem wywłaszczenia. Projekt przewiduje więc, że jeżeli od dnia, w którym decyzja wywłaszczenia stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, nie wolno jej podważać, nawet gdy celu, pod jaki wywłaszczono grunt, nigdy nie zrealizowano albo wybudowano w tym miejscu kompletnie co innego. Dziś takiego ograniczenia w prawie nie ma. Szczegóły- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Dziennik Gazeta Prawna" zauważa również: "Na ubieganie się o zwrot wywłaszczonej nieruchomości będzie 20 lat". Można będzie ubiegać się o zwrot udziału w przejętej nieruchomości na cel publiczny, która stała się zbędna. Tak wynika z opublikowanego projektu zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Inicjatywa legislacyjna Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa jest podyktowana koniecznością wykonania wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Ten bowiem uznał za niezgodny z ustawą zasadniczą art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość przed wywłaszczeniem jej na cele publiczne miała więcej niż jednego właściciela lub po jego śmierci prawo do niej nabył więcej niż jeden spadkobierca, to wszystkie te osoby muszą wyrazić zgodę na ubieganie się o jej zwrot. Ponadto projekt przewiduje, że prawo do ubiegania się o zwrot nieruchomości wywłaszczonej na cele publiczne będzie przysługiwało przez 20 lat liczonych od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Zdaniem autorów projektu wpłynie to na zwiększenie pewności co do stanu prawnego nieruchomości. Więcej- na siódmej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 06.11.2017.).
"Prawo co dnia" w "Rz" informuje natomiast: "Mieszkanie+ nieatrakcyjne dla deweloperów". Budowa mieszkań z rządowego programu jest nieopłacalna- uważają przedstawiciele firm budowlanych. Nie zgadza się z tym Ministerstwo Infrastruktury. Hurraoptymizmu wśród mających budować Mieszkania+ nie widać. Rządowe Centrum Legislacji opublikowało uwagi do projektu rozporządzenia wykonawczego do ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. W obecnych warunkach mało prawdopodobne jest, aby prywatni inwestorzy zdecydowali się wchodzić z własnymi środkami w ten projekt- uważa dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W przesłanym przez PZFD do Ministerstwa Infrastruktury stanowisku podkreśla się, że proponowany w przepisach stosunek wartości do kosztów budowy 1 mkw. do ceny sprzedaży 1 mkw. "nie odpowiada w żadnym zakresie uwarunkowaniom rynkowym". W wyliczeniach związek wskazuje, że gdyby deweloper zdecydował się wybudować w Warszawie budynek o powierzchni 1000 mkw., by inwestycja mu się opłaciła, musiałby lokale przeznaczone do komercjalizacji (mieszkalne i użytkowe) sprzedać po 11 631,50 zł za mkw. To zaś nie jest realne. Resort infrastruktury odpowiada, że w obliczeniach m.in. pominięto, iż inwestor nie musi nabywać nieruchomości na własność, ponosi jedynie koszty użytkowania wieczystego, a więc co najmniej 75 proc. wartości gruntu ma niejako kredytowane przez Skarb Państwa- czytamy także na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
"Prawo co dnia" zauważa również: "Przedsiębiorca zapłaci PIT". Działki wykorzystywanej w działalności gospodarczej nie można sprzedać bez podatku po upływie pięciu lat od nabycia, nawet jeśli nie została wprowadzona do ewidencji. Krajowa Informacja Skarbowa wyjaśniła w najnowszej interpretacji, w jaki sposób należy rozliczyć zysk ze sprzedaży nieruchomości, która służyła do prowadzenia biznesu. Więcej szczegółów- na piątej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
Kolejny dodatek "Rz"– "Podatki"– odnotowuje: "Naprawa usterek przez zastępczego wykonawcę, a co z VAT- em?". Zdaniem NSA, generalny wykonawca nie może korzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wykonawcy zastępczego, skoro do zrekompensowania mu tej kwoty zobowiązany jest niesolidny podwykonawca. Odliczenie podatku naliczonego od usług w ramach tzw. wykonania zastępczego, zwłaszcza w przypadku usług budowlanych, budzi spory. Świadczy o tym niekorzystny dla podatników wyrok NSA z 6 lipca 2017 r. Rozstrzygnięcie to jest kontrowersyjne, a zaprezentowane w nim argumenty budzą wątpliwości. Spór dotyczył odliczenia w przypadku, gdy nabyte usługi były udokumentowane fakturą z doliczonym podatkiem. Podatnik był głównym wykonawcą robót budowlanych na rzecz innego podatnika (inwestora). W celu zrealizowania inwestycji korzystał z usług podwykonawców. Gdy świadczenia te zawierały usterki, niesolidny podwykonawca powinien był je nieodpłatnie usunąć. Alternatywą był zwrot kosztów naprawy wykonanej przez inny podmiot (podwykonawcę zastępczego). Podwykonawca zastępczy wystawiał natomiast fakturę na głównego wykonawcę. Więcej szczegółów- na czwartej i piątej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).
Dodatek "Rz"– "Życie Wielkopolski"– odnotowuje: "Najwięksi lokalni inwestorzy". Wielkopolskie samorządy chcą przeznaczyć w tym roku na rozwój prawie dwa razy więcej niż w mało udanym pod tym względem 2016 r. W sumie może to być prawie 4,9 mld zł, co oznaczałoby prawdziwy boom inwestycyjny. Najwięcej na ten cel w swoim budżecie zarezerwowały: urząd marszałkowski- aż 700 mln zł, oraz miasto Poznań- 614 mln zł. Kolejne pozycje w zestawieniu planowanych wydatków zajmują największe miasta Wielkopolski. Wśród nich znalazły się jednak również mniejsze samorządy- np. miasto Jarocin (63 mln zł) czy gmina Tarnowo Podgórne (ponad 60 mln zł). Jarocin chce także w 2018 r. utrzymać podobnie wysoki poziom, planując w budżecie ok. 60 mln zł na cele inwestycyjne. Sporo też inwestują komunalne spółki. W sumie może to być nawet 250 mln zł, co będzie rekordem w historii Jarocina. Te spółki to np. Jarocińskie TBS, które w ciągu dwóch lat wybuduje 366 mieszkań za ok. 50 mln zł- czytamy na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 06.11.2017.).