Poniedziałek, 30 październik 2023

„Mniej patodeweloperki to wzrost cen”
„Ceny energii elektrycznej znów mogą wymagać schłodzenia”
„Ranking Samorządów 2023”
„Finansowa rewolucja dla mniejszych miast i gmin”
„Czas niepewności i selektywności”
„Decyzje o warunkach zabudowy wydawane będą na nowych zasadach”
„Strategiczne złoża bez rekompensaty”
„Ulga mieszkaniowa na pastwiska”
„Groźba wstrzymania prac projektowych”
„Zmiany ułatwią działalność deweloperom”

Więcej poniżej.

„Prawo co dnia” w poniedziałkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Mniej patodeweloperki to wzrost cen”. Wzrost wymagań stawianych inwestorom przełoży się na koszt zrealizowanej inwestycji. Mieszkania znowu zdrożeją. Założeniem resortu rozwoju, który przygotował nowelizację przepisów o warunkach technicznych budynków i ich usytuowania, była walka z tzw. patodeweloperką. To pozytywne założenie w praktyce może przynieść wzrost cen. Cytowany w tekście ekspert Krajowej Izby Gospodarczej zauważa, że w wielu przypadkach będzie się to wiązało ze zwiększeniem kosztów inwestycji, co przełoży się na dalszy wzrost cen lokali. Nie każdemu kupującemu mieszkanie zależy na udogodnieniach zawartych w rozporządzeniach, ale i tka będzie musiał za nie zapłacić. Przykładem jest wymóg tworzenia placów zabaw. Single czy seniorzy mogą ich nie chcieć, ale i tak będą musieli ponieść koszty. Z uwagi na wymogi dotyczące placów zabaw nie każdy grunt będzie się nadawał do budowy bloku. Liczba nowo budowanych mieszkań zostanie ograniczona, co też przełoży się  na ceny. A gruntów jest już niewiele, ich brak widać szczególnie w największych miastach Polski, gdzie notuje się rekordowe co do wartości transakcje ich nabycia, co wpływa na końcową wartość mieszkania. Polski Związek Firm Deweloperskich będzie apelował do nowego rządu o wsłuchanie się w głos branży i określenie pomysłów związanych z polityką mieszkaniową. Jak uważa PZFD, na potrzeby inwestycji mieszkaniowych należy uwolnić grunty wchodzące w skład Krajowego Zasobu Nieruchomości (np. po nieudanym programie Mieszkanie+) poprzez wystawienie części z nich w przetargu na cele komercyjne. Rozporządzenie minister rozwoju podpisał w czwartek, 26 października. Na finiszu prac wydłużono termin jego wejścia w życie- z 1 stycznia 2024 r. na 1 kwietnia 2024 r. O wydłużenie terminu apelował PZFD, który cieszy się z jego przesunięcia, ale uważa, że nadal jest to zbyt krótki czas na dostosowanie się do niektórych unormowań. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).

„Rz” w innym miejscu zamieszcza rozmowę: „Ceny energii elektrycznej znów mogą wymagać schłodzenia”. Rynkowe uwarunkowania podpowiadają nam jedno, bez hamowania cen rachunek za prąd może być potencjalnie wyższy o kilkadziesiąt procent. Społeczeństwo takich podwyżek może nie zaakceptować- mówi Rafał Gawin, prezes URE. Jak przypomina, zgodnie z prawem spółki energetyczne sprzedające prąd i gaz, muszą przedstawić wnioski taryfowe najpóźniej na dwa miesiące przed wygaśnięciem obecnie obowiązujących taryf. Mają zatem czas do końca października. W ocenie rozmówcy „Rz” niezależnie, czy podwyżki wyniosą 40, 50, 60 czy 70 proc., to mogą być to zwyżki kilkudziesięcioprocentowe, których społeczeństwo może nie zaakceptować. Z tego punktu widzenia pełne odmrożenie taryf na prąd jedną decyzją może być trudne do przyjęcia przez społeczeństwo. Pełny tekst rozmowy- na 22 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.10.2023.).

„Życie Regionów” w „Rz” prezentuje natomiast „Ranking Samorządów 2023”. W tekście wprowadzającym: „Finansowa rewolucja dla mniejszych miast i gmin” czytamy: Rząd PiS, zgodnie ze swoimi deklaracjami, wyraźnie preferuje mniejsze wspólnoty lokalne i trafia tam znacznie więcej budżetowego wsparcia niż do metropolii. Po części ma to też odzwierciedlenie w najnowszym Rankingu Samorządów „Rz”. „Jaka przyszłość samorządów?”- to hasło przyświecało tegorocznej gali „Rankingu Samorządów”. Jedną z najbardziej oczekiwanych zmian jest uporządkowanie, czy nawet ustalenie na nowo, systemu finansowania zadań samorządów, który za czasów rządu PiS- jak twierdzą sami włodarze- został zrujnowany. To przede wszystkim wynik reform podatkowych w ramach Polskiego Ładu i jego korekt. Te zmiany spowodowały ogromne ubytki w dochodach samorządów z podatku PIT, szacowanego nawet na kilkadziesiąt miliardów złotych rocznie. Tak wielkie straty byłyby nie do uniesienia. Dlatego rząd zaczął wymyślać sposoby, jak je zrekompensować. Od 2022 r. dochody z PIT dla poszczególnych miast i gmin są z góry ustalane przez  resort finansów, od czasu do czasu rząd uruchamia też kolejne wielomiliardowe programy (finansowane z budżetu państwa), które mają stanowić wsparcie dla lokalnych zadań bieżących czy inwestycyjnych. Efekt jest taki, że większość prezydentów i burmistrzów skarży się, że brakuje im pieniędzy na realizację podstawowych zadań, a powstałe dziury trzeba łatać długiem albo oszczędnościami. Do tego system finansowania samorządów stał się kompletnie nieprzejrzysty i nieprzewidywalny. Jednocześnie wydaje się, że w tej nowej zagmatwanej rzeczywistości mogą być też wygrani. Rząd PiS od zawsze deklarował, że stawia na Polskę lokalną, a nie na wielkie miasta czy metropolie, więc zasady podziału kolejnych programów wsparcia wyraźnie preferowały mniejsze samorządy. Dla nich okazało się to wielką rewolucją finansową, bo nagle ich dochody znacząco wzrosły, dzięki czemu mogły zacząć realizować wiele projektów, na które wcześniej brakowało pieniędzy- czytamy na pierwszej stronie dodatku. Wyniki najnowszej edycji rankingu- na kolejnych stronach „Życia Regionów”.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.10.2023.).

Piątkowy dodatek „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza obszerną rozmowę pod hasłem: „Czas niepewności i selektywności”. Polska powinna wyjść z obecnej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych bez szwanku- ocenia John Palmer, dyrektor w Deloitte. Odnosząc się do obecnej sytuacji rynku nieruchomości komercyjnych w Europie, ze szczególnym uwzględnieniem Polski, podkreśla: Niepewność wśród inwestorów w Polsce wywoływana jest przez kilka czynników. Po pierwsze: wartości rynkowe. Inwestorzy nie chcą kupować, jeśli nie mają pewności co do ceny, po której będą mogli odsprzedać daną nieruchomość na obecnym rynku. Po drugie: wysokie stopy procentowe i oprocentowanie pożyczek. Po trzecie: zmienne koszty budowy. One są znowu konkurencyjne, choć ich wysokość wydaje się ciągle zmieniać. Kolejny czynnik to wymogi ESG i ukryte koszty. Inwestorzy będą uważnie przyglądać się normom i specyfikacjom, aby uniknąć wysokich kosztów dostosowania budynków do nowych wymogów w momencie, gdy takie się pojawią. Wyzwaniem jest też niepewność geopolityczna. Polska powinna wyjść z obecnej sytuacji bez szwanku, ponieważ wciąż jest dynamicznie rozwijającym się rynkiem i odnotowuje rekordowe poziomy bezpośrednich inwestycji zagranicznych wpływających na wszystkie sektory nieruchomości. Możemy również pochwalić się silnym krajowym popytem. Jak dalej wskazuje, Polska jest jednym z niewielu płynnych rynków inwestycyjnych, na którym wciąż dostępne są tereny typu greenfield. Można tu realizować nowe obiekty we wszystkich sektorach w realistycznym horyzoncie czasowym. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.10.2023.).

Kolejny dodatek piątkowej „Rz”– „Prawo i Podatki w Firmie” zamieszcza obszerny tekst: „Decyzje o warunkach zabudowy wydawane będą na nowych zasadach”. Trudno jest jednoznacznie ocenić, czy uzyskanie decyzji WZ będzie łatwiejsze czy trudniejsze w stosunku do dotychczas obowiązujących zasad, zwłaszcza że duże znaczenie będą miały postanowienia planu ogólnego danej gminy. Dotychczas decyzje o warunkach zabudowy (tzw. decyzje WZ) stanowiły istotny element w kształtowaniu ładu przestrzennego w większości gmin. Z racji tego, iż przeważający obszar kraju nie został objęty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, decyzje te stanowiły zasadnicze narzędzie ustalania ładu przestrzennego. Zmiany w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmodyfikują zasady wydawania WZ, a tym samym nowe regulacje dotkną potencjalnych inwestorów, którzy planują zabudowę swojej nieruchomości czy zakup działki w celu realizacji dla niej inwestycji, a dla tego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 24 września 2023 r. weszła w życie część przepisów ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Pozostała część przepisów wejdzie w życie odpowiednio z początkiem 2025 i 2026 r. Jak dalej czytamy, pojawiają się obawy, iż nowe zasady wyznaczania w planie ogólnym gminy obszarów przeznaczonych pod zabudowę mogą spowodować, że wiele gruntów może stracić swój potencjał budowlany. Istotną zmianą jest wprowadzenie terminowości decyzji WZ. Od 1 stycznia 2026 r.  nie będzie ona wydawana bezterminowo, a wygaśnie po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Całość tekstu- na siódmej stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.10.2023.).

„Dziennik Gazeta Prawna” przypomina z kolei: „Strategiczne złoża bez rekompensaty”. Zgodnie z nowymi przepisami zostanie utworzony wykaz złóż strategicznych. Od decyzji o umieszczeniu terenów na liście nie będzie odwołania, a część z nich mogą stanowić prywatne działki. W sobotę w życie weszła nowelizacja prawa geologicznego i górniczego. Minister właściwy ds. środowiska – po zasięgnięciu opinii państwowej służby geologicznej oraz wójta (burmistrza, prezydenta miasta) gminy, na terenie której są położone złoża kopalin będących przedmiotem postępowania – w drodze decyzji administracyjnej będzie miał możliwość uznania złóż kopalin za strategiczne. Zmiany wynikają w dużej mierze z wcześniejszych zaniedbań, które zostały ujawnione w raporcie Najwyższej Izby Kontroli z 2017 r. Chodzi o problemy związane z brakiem wykazu złóż strategicznych, mechanizmów zapobiegających stałej zabudowie terenu nad złożami, a także ujawniania przez samorządy informacji o udokumentowanych złożach kopalin. Brak tych przepisów w aspekcie gospodarki mieszkaniowej ostatnich kilkudziesięciu lat, a do tego brak powiązania tych kwestii ze sobą w przypadku zabudowy w latach wcześniejszych, jasno wskazują, że część przyszłych strategicznych złóż może się znajdować pod terenami zabudowanymi. Na niejasność przyjętych przepisów zwracają uwagę  eksperci.  Problemem jest to, że nie wiadomo, jak procedura weryfikacji złóż strategicznych będzie wyglądać w praktyce. Jedną z głównych przesłanek do uznania złóż za strategiczne jest ich ponadprzeciętna wielkość. Nie jest to jednak precyzyjne określenie. Więcej szczegółów- na ósmej stronie głównego wydania.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 30.10.2023.).

„DGP” zwraca uwagę w innym miejscu: „Ulga mieszkaniowa na pastwiska”. Kto nie chce zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, może kupić nawet grunty orne i pastwiska, byle były one ujęte w ramach jednej księgi wieczystej z gruntem, na którym stoi dom – wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Wyrok jest nieprawomocny, ale jeżeli taką wykładnię podtrzyma Naczelny Sąd Administracyjny, będzie to oznaczać, że możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej są dużo większe, niż się do tej pory wydawało. Okazuje się, że „własnym celem mieszkaniowym” może być także zakup gruntów ornych i pastwisk, jeżeli nie da się ich wyodrębnić z nieruchomości składającej się z gruntów, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego, bo wszystkie te elementy są objęte jedną księgą wieczystą. Wyrok gdańskiego WSA zapadł w sprawie mężczyzny, który otrzymał w darowiźnie mieszkanie. Nie odczekał wymaganych przez ustawę pięciu lat, tylko już po dwóch latach sprzedał je za 650 tys. zł. Rok później przeznaczył te pieniądze na zakup kolejnej nieruchomości. Była to działka o powierzchni ponad 6,4 ha, zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 250 mkw. oraz budynkiem inwentarskim. Za całość zapłacił 540 tys. zł. Zameldował się w kupionym domu i zamieszkał w nim. Dla kupionej działki nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w rejestrze gruntów była ona sklasyfikowana w części jako grunty rolne zabudowane (0,3 ha), a w pozostałej jako grunty orne i pastwiska trwałe (6,1 ha). Mężczyzna chciał uzyskać potwierdzenie, że w odniesieniu do kwoty 540 tys. zł będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z PIT. Uważał, że były to wydatki na własne cele mieszkaniowe. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 30.10.2023.).

„DGP” informuje również: „Groźba wstrzymania prac projektowych”. Rozporządzenie, które ma zastopować patodeweloperów, będzie obowiązywać tylko kilka miesięcy. Co dalej? Inwestycje mogą być zawieszone do czasu, aż to się rozstrzygnie. Minister rozwoju i technologii podpisał zmienione rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które przedstawiane jest jako bat na patodeweloperów. Jednocześnie jednak dał inwestorom czas, by nie musieli zmieniać przygotowywanych projektów – zmiany zaczną obowiązywać 1 kwietnia 2024 r. Ich żywot nie będzie zbyt długi – wygasną zaledwie po kilku miesiącach. Powodem zamieszania jest ustawa z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, , a konkretnie art. 66, który odnosi się do obowiązywania przepisów wykonawczych. Wynika z niego, że dotychczasowe przepisy wykonawcze zachowują moc do dnia wejścia w życie nowych przepisów wykonawczych, nie dłużej jednak niż przez 60 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, czyli do 20 września 2024 r. Cytowany w tekście ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich zgadza się, że osiedla powinny być estetyczne i funkcjonalne, a zmiany w przepisach są potrzebne, by unikać działań, które są niepożądane z punktu widzenia przyszłych mieszkańców osiedli. Nie powinno jednak być tak, że zmiany przepisów są tak częste, a czas ich wejścia w życie tak krótki, że przedsiębiorcom trudno się do tych zmian przygotować. Ponad 1,5 roku temu pojawił się projekt nowego rozporządzenia o warunkach technicznych, ale zaprzestano prac nad nim. Zamiast kompleksowej zmiany, która w świetle wspomnianej ustawy jest nieuchronna, zdecydowano się na doklejenie przepisów o tzw. patodeweloperce, z którą według samych deweloperów można walczyć taniej- czytamy na szóstej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 30.10.2023.).

„DGP” zamieszcza również dodatek informacyjno- promocyjny „DGP Nieruchomości”. W tekście wprowadzającym- „Rynkowa nierównowaga winduje ceny mieszkań” odnotowano: Splot czynników powoduje, że ceny nowych mieszkań w najbliższej przyszłości będą rosnąć. W długim okresie może się to zmienić, jeśli zostanie spełnionych kilka warunków. Wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt” oraz ostatnie obniżki stóp procentowych zdecydowanie podniosły popyt na nieruchomości. Sytuacja ta ma miejsce po tym, jak w ostatnim czasie deweloperzy musieli wstrzymywać nowe projekty w związku z trudną sytuacją gospodarczą po pandemii, wybuchem wojny w Ukrainie czy wysokimi stopami procentowymi. Mamy więc bardzo duży popyt i dopiero odradzającą się podaż, co w oczywisty sposób wpływa na wzrost cen. Dostępność mieszkań z miesiąca na miesiąc topnieje. Miks czynników spowodował przede wszystkim to, że z rynku szybko zaczęły znikać mieszkania z segmentu popularnego. Widać to zwłaszcza w dużych miastach, gdzie już teraz oferta jest niewystarczająca, a w porównaniu z ubiegłym rokiem mniejsza nawet o połowę. Na mapie Polski są już takie miasta, gdzie oferta spadła poniżej minimów nienotowanych od ok. 20 lat. Mowa o Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, gdzie jest dostępnych odpowiednio 8,7 tys., 4,9 tys. i 3,8 tys. mieszkań. W ślad za nimi podąża Trójmiasto. Program subsydiowanych „kredytów za 2 proc.” staje się popytowym dopalaczem, a długie listy chętnych do zakupu lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z taniego kredytu dają deweloperom komfort podnoszenia ceny do górnej granicy limitu. W efekcie średnie ceny za metr kwadratowy rosną. W ostatnim kwartale średnio o ponad 5 proc. w największych miastach Polski. Efekt jest taki, że dziś tylko w Łodzi nabywcy zapłacą poniżej 10 tys. zł za mkw. W pozostałych miastach ceny przekraczają tę kwotę, w niektórych nawet znacznie. Przykładami są Gdańsk, Kraków, czy Warszawa, gdzie wynoszą one odpowiednio ponad 13 tys., 14 tys. i 15 tys. za mkw. Deweloperzy nie nadążają za zapotrzebowaniem. Jak zauważają eksperci, aby podaż równoważyła się z popytem, oferta dostępna w biurach sprzedaży powinna odpowiadać rocznej czy nawet półtorarocznej sprzedaży. To sugeruje, że w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach powinno być 60–90 tys. mieszkań. Tymczasem dane Otodom Analytics wskazują, że na koniec września było ich nieco ponad 37 tys. Z danych GUS wynika, że liczba rozpoczynanych inwestycji zaczyna rosnąć. W sierpniu deweloperzy zaczęli budowę w sumie 10 781 lokali. To ponad dwa razy więcej niż przed rokiem i o 16,4 proc. więcej niż w lipcu. Nadal jednak w skali roku notowany jest pod tym względem spadek w porównaniu z 2022 r. – o 20,1 proc. po ośmiu miesiącach. Przybywa też, jak wynika z danych GUS, mieszkań oddawanych do użytku. W sumie od stycznia do sierpnia ich liczba wyniosła 86 726. To o 1,8 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym sierpniu oddano natomiast 12 708 mieszkań, o 26,7 proc. więcej niż w lipcu 2023 r. i o 7,8 proc. więcej niż przed rokiem. Czynniki niepewności To wszystko jednak za mało, by poprawić sytuację na rynku. Do odbudowy równowagi między popytem a podażą potrzeba lepszych wyników utrzymujących się przez długi czas. Inaczej ceny będą dalej rosły. Więcej szczegółów- na pierwszej i siódmej stronie dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 30.10.2023.).

„DGP Nieruchomości” zauważa również w innym miejscu: „Zmiany ułatwią działalność deweloperom”. Polski rynek deweloperski wciąż nie wrócił do pełnej aktywności. Mimo że popyt dopisuje. Jednak podaż, czyli deweloperzy, wciąż mierzą się z dużymi problemami. Wydłużające się procedury administracyjne, zmieniające się uwarunkowania prawne czy pogarszający się dostęp do działek to główne powody, dla których rynek deweloperski nie może wrócić do pracy pełną parą. W zmianie rządu firmy upatrują szansy na rozwiązanie wielu z tych problemów. Zdaniem deweloperów decyzje organów samorządowych w zakresie procedowania inwestycji powinny być bardziej przewidywalne, mniej arbitralne, a także nie trwać dłużej, niż to konieczne. Dziś często tak jest, co przyznają same samorządy. I choć postępowanie administracyjne, zgodnie z art. 35 prawa budowlanego, musi być zakończone w terminie do 65 dni od złożenia wniosku w urzędzie, to bywa, że trwa dłużej. Do tego dochodzą braki kadrowe i piętrzące się obowiązki do wypełnienia przez JST. Wśród bolączek i oczekiwanych rozwiązań deweloperzy wymieniają też uwolnienie działek będących w zasobach państwowych spółek czy wprowadzenie ułatwień w dostępie do działek należących do Skarbu Państwa, które zablokowano w Krajowym Zasobie Nieruchomości w celu realizacji programu „Mieszkanie plus”.  Program okazał się całkowitą klapą. Jednak oprócz tego, że nic z niego nie wyszło, to jednocześnie ogołocił rynek z atrakcyjnych działek w dużych miastach, na których już dawno mogliby zamieszkać nabywcy nowych mieszkań- czytamy na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 30.10.2023.).