Poniedziałek, 17 lutego 2025

„Tygodnik Podatników” – dodatek w poniedziałkowej „Rzeczpospolitej” informuje: „Spółki nieruchomościowe muszą zgłosić swoich wspólników”. Na spółkach nieruchomościowych ciążą obowiązki wobec Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, m.in. składania informacji o swoich wspólnikach. Z kolei wspólnicy muszą przekazać Szefowi KAS informację o posiadanych udziałach w tych spółkach. 

Zbliża się termin składania rocznych raportów przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników. Na spółkach nieruchomościowych i ich wspólnikach ciążą określone  obowiązki wobec Szefa Krajowej Administracji Skarbowej. 

W praktyce może pojawiać się wiele wątpliwości, czy wszyscy udziałowcy muszą raportować swoje udziały oraz jak należy obliczyć udział pośredni wspólnika spółki nieruchomościowej. W tej kwestii wypowiedziało się Ministerstwo Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 28 lutego 2023 r. Wskazano w niej, że obowiązek dotyczy zarówno polskich rezydentów, jak i nierezydentów, którzy posiadają, bezpośrednio lub pośrednio, co najmniej 5 proc. praw w spółce, tj. udziałów, akcji lub praw głosu. Informacje należy przekazać do Szefa KAS wyłącznie elektronicznie, w terminie do końca trzeciego miesiąca roku podatkowego spółki nieruchomościowej lub na koniec trzeciego miesiąca po zakończeniu jej roku obrotowego gdy nie jest podatnikiem podatku dochodowego. 

Więcej szczegółów na drugiej stronie dodatku. 

Źródło: „Rzeczpospolita” – 17.02.2025 r.).

„Tygodnik…” zauważa także: „Dodatkowe koszty obciążające najemców należy udokumentować fakturą”. Media odsprzedawane najemcom fakturuje się jako odrębne czynności, niezależnie od faktur za najem. Natomiast przenoszone na nich koszty eksploatacyjne dotyczące części wspólnych traktuje się jako jedną usługę z usługą najmu. 

Przedsiębiorcy wynajmujący nieruchomości (lokal mieszkalne i użytkowe) z reguły obciążają najemców oprócz czynszu najmu, także kosztami dodatkowymi (np. prąd, woda/ścieki, gaz, ciepło, opłaty eksploatacyjne pobierane przez wspólnoty mieszkaniowe, także te dotyczące części wspólnych budynku). Obowiązek ponoszenia tych opłat dodatkowych wynika z umów najmu. Koszty mediów rozliczane są na podstawie faktur otrzymanych od dostawców na podstawie faktur otrzymanych od dostawców na podstawie faktycznego zużycia, a koszty eksploatacyjne na podstawie obciążenia ze wspólnoty mieszkaniowej. 

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 10 lipca 2015 r. opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię, cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości nie powinny być co do zasady ujmowane do postawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu i w konsekwencji powinny zostać opodatkowane stawką odmienną od usługi najmu. Media co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu. Odsprzedaż tych mediów wynajmujący powinien fakturować jako odrębne czynności, w odrębnych fakturach, niezależnie od faktur dokumentujących najem. 

Więcej szczegółów na szóstej stronie dodatku.    

(Źródło: „Rzeczpospolita” – 17.02.2025 r.).

„Dziennik Gazeta Prawna” informuje: „Mieszkania poza planem”. Rząd chce, aby nowe bloki do końca roku można było planować również na terenach dziś do tego nieprzeznaczonych. To kolejny wyłom w reformie planowania przestrzennego – uważają urbaniści, obawiając się, że mieszkania powstaną tam, gdzie przygotowywany właśnie plan ogólny przewidziałby inną zabudowę bądź jej brak. Inwestorzy argumentują, że zmiana uwolni wiele atrakcyjnych terenów, których wykorzystanie jest blokowane przez przestarzałe założenia dotychczasowych dokumentów planistycznych. 

„DGP” kontynuuje temat pod hasłem: „Więcej mieszkań problemem dla planów ogólnych”.  

Kontrowersje budzi art. 14 projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Stanowi on, że w okresie przejściowym reformy planowania przestrzennego – a więc do uchwalenia przez gminy planów ogólnych – bloki w ramach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) będzie można stawiać również tam, gdzie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewiduje inny rodzaj zabudowy. Dziś przepisy na to nie pozwalają. ZPI to nowe narzędzie planistyczne – szczególna forma planu miejscowego. Uchwalany jest przez radę gminy na wniosek inwestora po negocjacjach i zawarciu umowy urbanistycznej. ZPI obejmuje inwestycję główną (np. osiedle mieszkaniowe) i uzupełniającą. Inwestor ma też partycypować w kosztach uchwalenia ZPI. Co istotne, wejście w życie dokumentu powoduje, że moc tracą obowiązujące dla danego terenu plany miejscowe. 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce jednak, aby do końca 2025 r. ZPI, których inwestycję główną stanowi zabudowa mieszkaniowa, dało się uchwalać również na terenach przeznaczonych w studium pod inną zabudowę,  np. usługową. – Gdy warunek zostanie spełniony, to do czasu wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie wyłączone zostaną obowiązki sporządzenia przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta projektu ZPI zgodnie z zapisami studium oraz stwierdzenia przez radę gminy, że ZPI nie narusza ustaleń studium.

Więcej szczegółów na pierwszej stronie wydania głównego oraz dziewiątej stronie głównej wkładki prawnej. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 17.02.2025 r.).

„DGP” zauważa również: „Program Paszyka czeka na szczegóły”. Przed weekendem zaprezentowano nową strategię mieszkaniową. Odpowiada za nią minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk. Jak informowaliśmy w DGP, prezentacja przyspieszyła po ostatnich zawirowaniach związanych z finansowaniem budownictwa społecznego. Koncepcja zyskała nazwę „Klucz do mieszkania”. Składa się na nią kilka komponentów. Część z nich nie jest niczym nowym, jak: budowa i remonty akademików albo wsparcie dla mieszkalnictwa społecznego. To rozwiązania wypracowywane już w poprzednich miesiącach, teraz zaprezentowane ponownie w ramach strategii. 

Nowym elementem jest natomiast program „Pierwsze klucze”, zakładający dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych. Wsparcie ma być udzielane m.in. na zakup mieszkania na rynku wtórnym lub budowę domu. W programie mogą uczestniczyć osoby, które nie posiadały wcześniej mieszkania. Prezentacja nowego programu mieszkaniowego to efekt wcześniejszego braku zgody w koalicji na zaprezentowany kredyt #naStart.

Mamy do czynienia z przemalowanym kredytem#naStart, programem z dodatkowymi bezpiecznikami. Zasadnicze różnice to przede wszystkim limit cenowy i wyłączenie mieszkań z rynku pierwotnego. Na tym kończą się różnice – wskazują eksperci ds. rynku nieruchomości. Dodają, że nie ma wątpliwości, iż program wpłynie na wzrost cen na rynku.  To wynika z zasad ekonomii: jeśli dosypujemy pieniędzy do rynku, to ceny rosną. Nawet zakładając wyłączenie rynku deweloperskiego, program nadal jest szeroki, więc ten skutek kredytu będzie widoczny.

Więcej szczegółów na stronach głównego wydania. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 17.02.2025 r.).

„DGP” informuje także: „Próba opodatkowania budowy i remontów akademików 23-proc. VAT”. Od 2021 r. twierdzi, że zamieszczona w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT definicja obiektów budownictwa mieszkaniowego obejmuje tylko część budynków sklasyfikowanych w dziale 11. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), tj. wyłącznie budynki stałego zamieszkania. Tak wynika z wydawanych przez niego od tego czasu wiążących informacji stawkowych. 

Prezentowana przez dyrektora KIS interpretacja art. 2 pkt 12 ustawy ma bardzo negatywne konsekwencje. Zostały one opisane na łamach DGP w artykułach „Niższy VAT nie dla domków letniskowych. Problem jest nadal z akademikami” (DGP nr 100/2024) oraz „Więzienie to nie mieszkanie. Jego budowa jest objęta podstawową stawką VAT” (DGP nr 17/2025).

Jeżeli działająca zgodnie z interpretacją dyrektora KIS firma budowlana w przetargu publicznym złoży ofertę z 23-proc. VAT, to ta propozycja może zostać odrzucona. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Krajowej Izby Odwoławczej oferta zawierająca nieprawidłową stawkę VAT stanowi błąd w obliczeniu ceny. Jeżeli oferta zostałaby mimo wszystko wybrana, to ekonomiczny ciężar wyższego VAT poniesie zamawiający. Gdy będzie nim instytucja publiczna, to ciężar wyższego VAT zostanie sfinansowany ze środków publicznych.

Więcej na drugiej stronie głównej wkładki prawnej wydania. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” – 17.02.2025 r.).