Poniedziałek, 13 sierpnia 2018
Najem dwudziestu mieszkań to działalność gospodarcza, Rzeczpospolita
Zmiana przeznaczenia obiektu daje prawo do odliczenia VAT, Rzeczpospolita
Banki hipoteczne nabierają znaczenia w finansowaniu nieruchomości, Dziennik Gazeta Prawna
Dla fiskusa liczy się nazwa umowy, a nie jej treść, Dziennik Gazeta Prawna
Majątek nieruchomy jest w Polsce, więc i podatek jest tutaj, Dziennik Gazeta Prawna
Wydatki na części wspólne budynku są objęte ulgą w PIT, Dziennik Gazeta Prawna
Fiskus wciąż nie pozwala dziedziczyć preferencji, Dziennik Gazeta Prawna
Nowe domy TBSP w Dąbiu, Kurier Szczeciński
Więcej poniżej.
"Prawo co dnia" w poniedziałkowej "Rzeczpospolitej" przypomina: "Najem dwudziestu mieszkań to działalność gospodarcza". Prosty ryczałt nie przysługuje tym, którzy mają dużo lokali i profesjonalnie zajmują się ich wynajmem. Osoba, która inwestuje w nieruchomości w celach zarobkowych, i to na dużą skalę, jest przedsiębiorcą. Tak wynika z wyroku WSA w Opolu. Spór z fiskusem dotyczył mężczyzny, który wybudował dom z 20 lokalami mieszkalnymi i jednym użytkowym. Nie zakładał firmy, przychody z najmu opodatkował ryczałtem. Twierdzi, ze ma do tego prawo, bo wynajem nie jest działalnością gospodarczą. Mimo że posiada dużo lokali, zajmuje się nimi sam- szuka najemców, zawiera umowy, pobiera czynsz, przeprowadza naprawy. Poza tym jego głównym źródłem utrzymania jest gospodarstwo rolne. Skarbówka miała inne zdanie. Podkreśliła, że jeśli najem spełnia przesłanki działalności gospodarczej, to powinien być rozliczany na przewidzianych dla niej zasadach, niezależnie od tego, czy podatnik ją zarejestrował. A z okoliczności tej sprawy wynika, że wynajmujący jest przedsiębiorcą. Wprawdzie liczba nieruchomości nie przesądza o kwalifikacji najmu, nie można jednak zarabiać na 20 lokalach, nie zajmując się nimi w sposób zorganizowany i ciągły. Mężczyzna skierował sprawę do sądu, a ten przyznał rację fiskusowi. Podkreślił, że rozmiar najmu ma znaczenie przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. A w wielu wcześniejszych wyrokach akcentowano, że znaczna skala wynajmu jest przejawem jej prowadzenia. Dodatkowo wskazuje na to zarobkowy cel nabycia nieruchomości. Zdaniem radców prawnych, potrzebna jest interwencja ustawodawcy i zapisanie w przepisach, kiedy najem jest lub nie jest działalnością gospodarczą. Można to zrobić albo w ustawie o PIT, albo w ustawie o ryczałcie. Dopóki tego doprecyzowania nie będzie, dopóty nie da się wytyczyć jasnej granicy między najmem prywatnym a firmowym- czytamy na 15 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 13.08.2018.).
"Rz" w dodatku "Podatki i Księgowość" zamieszcza z kolei tekst: "Zmiana przeznaczenia obiektu daje prawo do odliczenia VAT". Gmina odzyska VAT poprzez korektę wieloletnią podatku naliczonego również wtedy, gdy inwestycja początkowo służyła działalności niepodlegającej opodatkowaniu, a następnie zmienił się sposób korzystania z niej. Tak wynika z wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 25 lipca 2018 r. Gmina Ryjewo zrealizowała w latach 2009- 2010 inwestycję polegającą na budowie świetlicy. Po oddaniu inwestycji do użytkowania świetlica została nieodpłatnie przekazana w zarząd gminnego ośrodka kultury, w związku z czym gmina nie odliczyła VAT od poniesionych wydatków. W 2014 r. zmieniła jednak sposób wykorzystania świetlicy. Przeniosła tę nieruchomość do swojego majątku i przejęła nad nią bezpośredni zarząd, a następnie rozpoczęła wykorzystywanie jej w dwojaki sposób: nieodpłatnie- na cele gminnej społeczności oraz odpłatnie- w ramach wynajmu na rzecz osób trzecich. W odniesieniu do odpłatnego wykorzystywania gmina zadeklarowała zamiar wystawiania faktur VAT. TSUE orzekł, że gmina ma prawo do odliczenia VAT poprzez korektę wieloletnią podatku naliczonego w odniesieniu do wydatków inwestycyjnych również wtedy, gdy nabyte lub wytworzone dobro było początkowo wykorzystywane wyłącznie na cele niepodlegające opodatkowaniu, a w okresie korekty zmienił się sposób wykorzystywania tego dobra. Dodatkowo Trybunał podkreślił, że brak wyraźnej i jednoznacznej deklaracji zamiaru wykorzystania w przyszłości nieruchomości przez gminę do wykonywania czynności opodatkowanych w momencie nabycia nieruchomości nie wyklucza, że taki zamiar może przejawiać się w sposób dorozumiany. Więcej szczegółów- na siódmej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 13.08.2018.).
"Dziennik Gazeta Prawna" odnotowuje: "Banki hipoteczne nabierają znaczenia w finansowaniu nieruchomości". Sektor w coraz większym stopniu przechodzi na nowy model pozyskiwania środków na kredyty- dzięki emisji listów zastawnych. Pekao, najmniejszy z trzech działających na naszym rynku takich specjalistycznych banków hipotecznych, ogłosił w piątek uruchomienie programu emisji obligacji o wartości miliarda złotych. To zapowiedź znaczącego zdynamizowania jego działalności. W końcu czerwca aktywa tej instytucji wyniosły 2 mld zł, a wartość wyemitowanych listów zastawnych nie przekraczała 1,2 mld zł. Listy zastawne to specjalne papiery, które w Polsce mogą być zabezpieczone kredytami hipotecznymi lub należnościami wobec samorządów. Listy mogą być emitowane wyłącznie przez banki hipoteczne. To ma podnosić ich bezpieczeństwo, a równocześnie pozwalać na pozyskiwanie tańszego finansowania. W efekcie powinno służyć temu, by tańsze były i kredyty. Ustawa o listach zastawnych została uchwalona pod koniec lat 90. Od tego czasu powstały cztery banki ze specjalistyczną licencją. Do niedawna działały na niewielką skalę, a jeden- ING Banku Śląskiego został nawet zamknięty. Nie były konkurencyjne wobec banków komercyjnych, które nie odczuwały problemów z pozyskiwaniem pieniędzy na kredyty. Sytuacja zaczęła zmieniać się po kryzysie. Do tego dochodzą wymogi nadzoru. Chce on, by długoterminowe kredyty hipoteczne nie były finansowane z krótkoterminowych depozytów. Dokonane kilka lat temu zmiany w przepisach ułatwiły funkcjonowanie banków hipotecznych. Od tego czasu jest coraz więcej sygnałów rosnącej dynamiki tego rynku. Bank hipoteczny z grupy PKO BP, który wystartował niecałe trzy lata temu, w połowie tego roku miał już wyemitowane listy zastawne o wartości przekraczającej 3 mld zł i 2 mld euro. Konkurencyjny mBank Hipoteczny miał wtedy w bilansie takie papiery warte ponad 4 mld zł i prawie 800 mln euro. W przypadku Pekao BH zadłużenie z tytułu listów zastawnych wynosiło prawie 850 mln zł i niespełna 80 mln euro. Więcej szczegółów- na siódmej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 13.08.2018.).
"DGP" zauważa też: "Dla fiskusa liczy się nazwa umowy, a nie jej treść". Wynagrodzenie z umowy o udostępnienie nieruchomości nie jest zwolnione z PIT, nawet gdy jej treść wskazuje na ustanowienie służebności przesyłu- stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Pytanie zadała właścicielka działki, na której stoją słupy przesyłowe i szafa teletechniczna. Podatniczka zawarła umowę ze spółką, do której należała infrastruktura. Jeszcze na etapie negocjacji dostała od spółki zapewnienie, że chodzi o ustanowienie służebności przesyłu i że wynagrodzenie z tego tytułu będzie zwolnione z VAT. Ostatecznie jednak zawarta została "umowa udostępnienia nieruchomości", a nie "ustanowienia służebności przesyłu". Określała ona wynagrodzenie należne właścicielce działki. Szczegóły- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 13.08.2018.).
"DGP" przypomina również: "Majątek nieruchomy jest w Polsce, więc i podatek jest tutaj". Litewskie hospicjum, które odziedziczyło w naszym kraju spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, musi zapłacić tu podatek od dochodu ze sprzedaży tego prawa- orzekł WSA w Warszawie. Litewskie hospicjum o statusie organizacji pożytku publicznego nabyło spadek na mocy orzeczenia polskiego sądu rejonowego. Do masy spadkowej weszło m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Hospicjum chciało je sprzedać, a pieniądze ze zbycia przeznaczyć- zgodnie z wolą spadkodawcy- na działalność statutową. Spór z fiskusem dotyczył podatku od dochodu z tej sprzedaży. Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej stwierdził, że hospicjum musi zapłacić w Polsce podatek od uzyskanego tu dochodu. Wyjaśnił, że pojęcie majątku nieruchomego, o którym mowa w polsko- litewskiej umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania, należy rozumieć zgodnie z polskimi przepisami. Z jego stanowiskiem zgodził się WSA, potwierdzając, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jet ograniczonym prawem rzeczowym i jest to majątek nieruchomy, którego sprzedaż należy opodatkować zgodnie z krajowymi regulacjami, czyli w Polsce- czytamy także na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 13.08.2018.).
"DGP" informuje również: "Wydatki na części wspólne budynku są objęte ulgą w PIT". Wydatki poniesione przez właściciela mieszkania na remont części wspólnych budynku, których jest on współwłaścicielem, również służą realizacji własnych celów mieszkaniowych- orzekł WSA w Warszawie w trzech wyrokach. Sprawa dotyczyła trojga właścicieli mieszkań (wspólnota mieszkaniowa) będących zarazem współwłaścicielami części wspólnych budynku oraz działek położonych obok. Członkowie wspólnoty podjęli decyzję o sprzedaży udziałów w działkach i przeznaczeniu pieniędzy ze sprzedaży na remont części wspólnych budynków. Uważali, że będzie to wydatek na własne cele mieszkaniowe i w związku z tym nie muszą płacić PIT od dochodu ze sprzedaży udziału w działkach (zbycie miało nastąpić przed upływem 5 lat od ich nabycia). Argumentowali, że jest to wydatek na remont budynku mieszkalnego. Ich zdaniem nie ma znaczenia to, iż pieniądze z transakcji zostaną najpierw zgromadzone na funduszu remontowym wspólnoty, a dopiero potem zostaną z niego wydatkowane. Nie zgodził się z nimi dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że ulgą są objęte tylko dochody na własne cele mieszkaniowe, a nie na wspólne cele członków wspólnoty. Uznał też, że podatnicy nie są w stanie udokumentować poniesienia wydatków na remont części wspólnych, skoro ma być on finansowany z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej. Innego zdania był WSA, który orzekł, że wydatki na części wspólne budynku wielorodzinnego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, są własnymi celami mieszkaniowymi poszczególnych właścicieli lokali, posiadających udziały w tych częściach wspólnych. Ulga mieszkaniowa dotyczy więc zarówno wydatków poniesionych na własny budynek mieszkalny, jak i na jego części. W tej sprawie nie było wątpliwości, że skarżący są współwłaścicielami części wspólnych. Więcej- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 13.08.2018.).
"DGP" zauważa też: "Fiskus wciąż nie pozwala dziedziczyć preferencji". Spadkobierca nie może przejąć ulgi w PIT, nawet gdy odziedziczone pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zamierza inwestować w taki sam sposób, jak zmarły- stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Interpretacja dotyczyła kobiety, która odziedziczyła pieniądze ze sprzedaży przez matkę udziału w kawalerce (przed upływem 5 lat). Spadkodawczyni zamierzała wyremontować za nie swój dom, ale nie zdążyła zrealizować tego planu. Chce to zrobić teraz jej córka, która planowała w tym domu zamieszkać. Spytała fiskusa, czy będzie mogła przejąć po matce prawo do ulgi mieszkaniowej i dzięki temu nie zapłaci PIT. Dyrektor KIS odpowiedział, że to niemożliwe. Wyjaśnił, że przysługujące spadkodawcy prawa do ulg i zwolnień podatkowych są ściśle związane z jego osobą i nie podlegają dziedziczeniu. Więcej szczegółów- również na piątej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 13.08.2018.).
"Kurier Szczeciński" zamieszcza tekst pod hasłem: "Nowe domy TBSP w Dąbiu". Szczecińskie TBS Prawobrzeże podpisało w miniony wtorek umowę z firmą Calbud na realizację pierwszego etapu inwestycji w Dąbiu. Po przekazaniu wykonawcy placu budowy ten ruszył z pracami przy organizacji jej zaplecza. To kolejne z przedsięwzięć tej komunalnej spółki w nową zabudowę mieszkaniową w tej części miasta. Osiedla ma powstać na zarośniętym głównie samosiejkami i służącym za dzikie wysypisko pasie terenów między ulicami Pokładową, Oficerską, Drukarską i Masztową przy nieistniejącej jeszcze ulicy Fregaty. W pierwszym etapie budowa osiedla obejmie sześć budynków ze 184 mieszkaniami, jedno-, dwu- i trzypokojowymi o powierzchni od 46 do 66,5 mkw., a w drugim etapie planowane jest wzniesienie jeszcze kolejnych sześciu budynków. W sumie inwestycja obliczona jest na 368 mieszkań. Lokale będą wykończone pod klucz. Pierwszy etap budowy osiedla powinien zakończyć się wiosną 2020 r. Koszt inwestycji to 60 mln zł. projekt jest finansowany z kredytu BGK, wkładu gminy, środków własnych TBS Prawobrzeże i wpłat przyszłych najemców na zasadzie partycypacji. Planowany koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej mieszkań wynosi ok. 5 tys. zł, z czego partycypacja najemcy to 30 proc. tej kwoty, tj. ok. 1500 zł za mkw. Ponadto zawarcie umowy najmu jest uzależnione od wpłacenia przez przyszłego najemcę, który spełnia kryteria dochodowe, kaucji zabezpieczającej w wysokości 12- krotności czynszu za dany lokal, obowiązującego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Od kilku lat w Dąbiu TBSP etapami buduje również osiedle Nad Płonią w rejonie ul. Koszarowej. Dotąd do użytku zostało tam oddanych i zasiedlonych pięć dwupiętrowych budynków. Kolejne dwa są na etapie robót wykończeniowych i zagospodarowania terenu wokół. Tam jednak system finansowania jest inny, bo część kosztów całego przedsięwzięcia pokrywana jest z tzw. funduszu dopłat. Dysponentem tych mieszkań jest gmina i przeznaczone są one do zasiedlenia w trybie zamiany w celu poprawy warunków mieszkaniowych najemców komunalnych. Są to również mieszkania ze stawkami czynszu komunalnego. Więcej szczegółów- na 12 stronie "Kuriera".
(Źródło: "Kurier Szczeciński"- 13.08.2018.).