Piątek, 9 grudzień 2022

¨Opłaty lokatora nie są przychodem właściciela¨
¨Koncerny chcą budować wiatraki bliżej zabudowań¨
¨Marże dwóch prędkości¨
¨Nie wydać fortuny na rachunki¨
¨Ceny nie spadają, bo deweloperzy budują dziś dla zamożnych¨
¨Lokator lubi klimat kamienicy¨
¨Polska, czyli kraj licznych inwestycji¨
¨Podatek katastralny ubrany w szaty rozwiązania proobywatelskiego¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Opłaty lokatora nie są przychodem właściciela¨. Podatek od nieruchomości obciążający najemcę nieruchomości ma wpływu na rozliczenia wynajmującego. Skarbówka potwierdza to w interpretacjach. Jeśli z umowy wynika, że opłaty za media obciążają najemcę , to nie są przychodem właściciela wynajmowanego prywatnie mieszkania bądź lokalu użytkowego. Czytelnicy mają jednak dodatkowe pytania. Jedno z nich dotyczyło podatku od nieruchomości: czy jeśli przerzucę obowiązek jego zapłaty na lokatora, będę musiał naliczyć dodatkowy przychód, a od niego podatek?- pyta czytelnik zarabiający na najmie prywatnym (czyli takim, który nie jest działalnością gospodarczą). Dodatkowego przychodu i podatku nie będzie. Wynika tak z wydanej niedawno interpretacji. Wystąpił o nią mężczyzna wynajmujący budynek usługowy. Jest to najem prywatny, rozliczany ryczałtem. Z umowy wynika, że najemca pokrywa koszty podatku od nieruchomości. Co miesiąc zwraca właścicielowi 1/12 daniny. Fiskus przyznał, że przychodem z prywatnego najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki, w tym podatki i opłaty publicznoprawne, jeżeli z umowy wynika, że to właśnie on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Nie powodują powstania korzyści majątkowej u właściciela. Taką korzyścią jest jedynie określana w umowie kwota czynszu. Wszystko zależy zatem od szczegółów umowy zawartej z najemcą lokalu, gdzie kwota za wynajem może obejmować łącznie czynsz oraz wszystkie inne koszty (m.in. z podatkiem od nieruchomości) bez ich wyodrębnienia, albo określa, że najemca ma obowiązek uiszczania dodatkowych opłat. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

¨Rz¨ informuje w innym miejscu: ¨Koncerny chcą budować wiatraki bliżej zabudowań¨. Spółki elektroenergetyczne coraz głośniej opowiadają się za liberalizacją ustawy odległościowej. Trwa batalia o ostateczny kształt liberalizowanej ustawy. Firmy przygotowujące projekty wiatrowe chcą pozostawienia dystansu zapisanego w rządowym projekcie. Niektóre mówią to już otwarcie. Katowicki Tauron nabył kolejny projekt farmy wiatrowej o łącznej mocy 33 MW. Inwestycja jest zlokalizowana w okolicach Raciborza. Będzie to pierwsza farma wiatrowa koncernu. Przy okazji jednak spółka ponawia apel o liberalizację ustawy. Sam projekt rządowy czeka na procedowanie od lipca. Koalicja rządząca nie jest jednak zgodna co do potrzeby liberalizacji zasady możliwości lokowania farm wiatrowych od najbliższych zabudowań nie bliżej, niż dziesięciokrotność wysokości wiatraka. Rząd chciał złagodzić tę zasadę do 500 m. Koalicyjna Solidarna Polska chce 750 m. O zakończenie dyskusji na ten temat apeluje też największy producent energii w Polsce, Polska Grupa Energetyczna, która chce powrócić do ¨zamrożonych¨ projektów wiatrowych. Cytowany w tekście prezes Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej mówi, że na bazie rządowego projektu może powstać nawet 5- 7 GW mocy w nowych projektach w ciągu kolejnych trzech- czterech lat. Według branży, każda inna odległość oznacza, iż nowe projekty z wykorzystaniem wiatru powstaną najwcześniej pod koniec tej dekady. Więcej- na 14 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ odnotowuj z kolei: ¨Marże dwóch prędkości¨. Z samej budowy mieszkań firmy wykazują w sprawozdaniach wysoką rentowność, ale zaczynają dociskać inne koszty. Marże deweloperów to temat od zawsze ekscytujący. Najwięcej mówi się o rentowności brutto ze sprzedaży, czyli w uproszczeniu- obejmującej samą budowę (przychody ze sprzedaży lokali klientom minus koszty zakupu gruntu i wynagrodzenie wykonawcy). W obecnym otoczeniu makro- przede wszystkim rosnących kosztów finansowania- staje się jasne, że to obraz niepełny, a końcowa marża staje się niższa. W ciągu trzech kwartałów 2022 r. rentowność brutto ze sprzedaży 11 deweloperów z rynku kapitałowego wyniosła 30,1 proc., o 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. W minionych latach 30- proc. marże notowała wyłącznie elita. O ile tzw. pierwsza, historyczna marża wygląda solidnie, o tyle już rentowność nieco słabiej. Wpływają na nie wszelkie bieżące kwestie: koszty funkcjonowania firmy, sprzedaży, marketingu, odsetek od kredytów i obligacji oraz podatku. Ostateczny poziom rentowności ujawniło 11 analizowanych spółek. Ta grupa, przy marży brutto ze sprzedaży 29,8 proc., czyli wyższej rok do roku o 1,4 pkt proc., wykazała 12,9 proc. marży netto, o 3 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Przyszłe marże będą pochodną kosztów gruntów, budowy i finansowania. O ile w warunkach dynamicznie rosnących kosztów surowców i materiałów budowlanych, w I połowie 2021 r. deweloperzy mogli rekompensować je sobie podnoszeniem cen, o tyle już pod koniec ub. r. zaczął się okres spadku zdolności kredytowej nabywców mieszkań. W 2022 r. mówimy nawet o załamaniu sprzedaży na większości rynków, podczas gdy koszty budowy dalej rosły. Analitycy spodziewają się więc, że w 2023 r. deweloperzy, aby utrzymać płynność sprzedaży, będą musieli wyhamować wzrost cen bądź nawet je korygować, co z pewnością odbije się na ich marży. Największą bolączką deweloperów, która będzie wywierać presję na marżę netto, są wysokie koszty finansowania inwestycji i utrzymaniu potencjału firm przy niższych przychodach ze sprzedaży. Eksperci dodają również, że wzrost aktywności deweloperów pod względem sprzedaży lokali funduszom PRS, też nie będzie sprzyjać uzyskiwaniu ponadprzeciętnych marż, bo ci nabywcy od zawsze oczekiwali dyskonta względem cen płaconych przez Kowalskich, a ta presja tylko rośnie, skoro fundusze również mają problem z pozyskaniem finansowania, i wymagają, by inwestycja przyniosła bardzo dobrą stopę zwrotu. Jak dalej czytamy, załamanie inwestycyjne powinno jednak sprzyjać niższym kosztom wykonawstwa w nowym roku względem 2022, kiedy to doszło do rekordowych podwyżek. Nie należy się natomiast spodziewać, ze spadek cen wykonawstwa będzie bardzo głęboki, bo firmy wykonawcze mierzą się wciąż z wysokimi kosztami budowy. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również tekst: ¨Nie wydać fortuny na rachunki¨. Cena mieszkania to nie wszystko. Dziś bardziej niż kiedykolwiek liczą się koszty utrzymania i wykończenia lokalu. Klienci zaczęli bardzo dokładnie analizować wszystkie koszty związane z zakupem i eksploatacją nieruchomości. Jak wskazują pośrednicy, podwyżki stóp procentowych, spadek zdolności kredytowej i wyższe koszty utrzymania sprawiają, że Polacy szukają mniejszych mieszkań. W III kw. większym zainteresowaniem cieszyły się kawalerki i dwupokojowe mieszkania do 40 mkw.- i na potrzeby własne, i jako źródło dochodu. Ceny mieszkań wciąż są bardzo wysokie. A lokal w standardzie deweloperskim należy jeszcze wykończyć. Utrzymujące się wysokie koszty materiałów wykończeniowych i robocizny sprawiają, że kupcy przychylnym okiem zerkają na rynek wtórny. Dziś sprzedają się głównie około sześcioletnie mieszkania w centrum i dzielnicach okalających centrum. Ok. 90 proc. lokali o pow. do 40 mkw. kupowanych jest w celach inwestycyjnych, a mieszkania 68- 80- metrowe na własne potrzeby. Pośrednicy zwracają też uwagę na coraz lepszy standard mieszkań z rynku wtórnego. W takich miastach jak Gorzów Wielkopolski, Szczecin czy Rzeszów prawie połowa mieszkań na sprzedaż charakteryzowała się wysokim standardem wykończenia. W obecnych warunkach stosunkowo szybko udaje się sprzedać małe, ok. 40- metrowe mieszkanie w cenie poniżej 400 tys. zł, najlepiej po remoncie. Duże, 80- 100- metrowe lokale powyżej 1 mln zł na własne potrzeby kupują klienci gotówkowi. Korzystają z większego wyboru mieszkań i większej elastyczności cenowej sprzedających. Jednak cytowany w tekście ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości ocenia, że jest za wcześnie, by mówić o zmianie trendów na rynku mieszkań i przechodzeniu klientów z rynku pierwotnego na wtórny. Istotnym problemem jest dziś brak zdolności kredytowej. Do tego dochodzi inflacja i niepewność, co będzie w kolejnym roku- dwóch latach. Jak pokazała sytuacja z lat 2008- 2010 na zmiany na rynku właściciele mieszkań zaczynają reagować dopiero po kilku miesiącach. Długo łudzą się, że zdołają osiągnąć zamierzony cel- odnotowano Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Ceny nie spadają, bo deweloperzy budują dziś dla zamożnych¨. Deweloperzy bazują obecnie na nabywcach gotówkowych i pod nich szykują ofertę- powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Marek Wielgo, ekspert portali Rynekpierwotny.pl oraz Gethome.pl. W ciągu 11 miesięcy w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali prawie 31 tys. mieszkań, o 34 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym listopadzie sprzedali 2,7 tys. lokali, o 17 proc. mniej niż w październiku. Sprzedaż mocno spada, ale ceny są stabilne. Według rozmówcy ¨Rz¨ wynika to z faktu, że deweloperzy kierują w tej chwili swoją ofertę do osób stosunkowo zamożnych, i widać to na przykładzie Gdańska, gdzie w listopadzie ceny za mkw. wzrosły o 4 proc. Deweloperzy wciąż mogą liczyć na klientów gotówkowych, mających spore nadwyżki finansowe. I dla takich osób dziś budują. Przykładem są Katowice, gdzie niemal cała oferta to w tej chwili mieszkania w zespole dzielnic śródmiejskich, gdzie średnie ceny są w okolicach 11 tys. zł za mkw. Lokali z cenami ¨dla zwykłych ludzi¨, a więc do 8 tys. zł za mkw. ubywa w zastraszającym tempie. W Poznaniu jeszcze rok temu ok. 40 proc. oferty  stanowiły mieszkania po cenie poniżej 8 tys. zł za mkw., obecnie to tylko 3 proc. Patrząc na ostatnie 11 miesięcy można powiedzieć, że opanowana przez deweloperów sztuka uzyskania równowagi popytowo- podażowej udała się najlepiej we Wrocławiu i w Poznaniu. W Krakowie czy w Szczecinie deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań niż sprzedali. Listopad przyniósł pewne uzupełnienie podaży. Czy jest pole do obniżania cen mieszkań? Na razie rosną ceny energii, materiałów budowlanych, robocizny więc wydaje się, że nie bardzo można sobie w tej sytuacji wyobrazić spadki. W ciągu ostatnich 12 miesięcy w większości głównych miast  ceny nominalnie wzrosły o kilkanaście procent, ale wolniej niż inflacja. W ujęciu realnym mamy zatem spadek cen. Poza tym deweloperzy w tej chwili udzielają różnego rodzaju bonifikat. Niektóre firmy, chcąc podtrzymać sprzedaż, oferują możliwość zapłacenia  tylko części ceny przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. , np. 20- 30 proc., a resztę dopiero przy odbiorze kluczy. To de facto oznacza obniżkę ceny, bo przecież przy obecnym poziomie inflacji realna wartość tej kwoty będzie zupełnie inna. Pełny tekst rozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ w innym miejscu zwracają uwagę: ¨Lokator lubi klimat kamienicy¨. Mieszkania w historycznych budynkach kuszą świetnymi adresami. Na kamienice łaskawym okiem patrzy PRS. Pozwolenie na renowację kamienicy przy ul. św. Barbary w Warszawie ma Zeitgeist Asset Management. W budynku znajdzie się 14 mieszkań na wynajem i jeden lokal usługowy. Prace mają się zakończyć w 2024 r. To drugi etap rewitalizacji kompleksu budynków w centrum Warszawy, które firma Zeitgeist kupiła w 2019 r. od spółki Orange. Firma wyszukuje i wykupuje całe budynki, przeważnie w bardzo złym stanie technicznym. Po rewitalizacji nieruchomości trafiają na rynek najmu instytucjonalnego. Przytłaczająca większość kamienicznych mieszkań na wynajem oferują prywatni właściciele. Np. we Wrocławiu lokale na wynajem w kamienicach to ok. 8- 10 proc. oferty. Do października popyt na mieszkania na wynajem był bardzo ¨agresywny¨. Pod koniec października rynek się uspokoił, popyt wyhamował. Mieszkania w kamienicach po renowacji osiągają czasem bardzo wysokie stawki. Np. stawka najmu wrocławskiej kawalerki o pow. 35 mkw. z antresolą, to 7 tys. zł plus opłaty. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy:. Ś ¨Polska, czyli kraj licznych inwestycji¨wiat nieruchomości komercyjnych się zmienia, ale tym samym stwarzane są możliwości dobrego ulokowania pieniędzy. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przekonują, że szczególnie dużo do ma zaoferowania Polska. Ostatnie trzy lata  to czas bezprecedensowych wyzwań, z którymi branża stara się mierzyć, wdrażając rewolucyjne rozwiązania i nowe strategie. Ostatnie trzy dekady to okres rozkwitu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Jak dalej czytamy, eksperci w specjalnym raporcie przygotowanym na tegoroczne targi nieruchomości w Cannes, przyjrzeli się wszystkim kluczowym klasom aktywów w Polsce, rozpoczynając od nieco ¨zakurzonego¨ sektora handlowego. Tu uwaga inwestorów w wyniku pandemii skupiła się na mniejszych formatach- parkach handlowych i tzw. centrach convenience. Na rynku biurowym, po wielu latach dynamicznego rozwoju, w okresie 2023- 2024, przewidywana jest luka w podaży. I chociaż biurowce są u nas relatywnie młode, to właśnie recykling istniejących budynków w obecnych warunkach jawi się jako pomysł inwestycyjny. W przypadku magazynów pandemia tylko przyspieszyła trendy napędzające rozwój tej branży. Mimo dynamicznego wzrostu ten rynek nie jest jeszcze nasycony, a popyt najemców i inwestorów nadal duży. Kolejnym obszarem oferującym ciekawe możliwości inwestycyjne jest living. Prywatne akademiki rozwijają się nad Wisłą od mniej więcej dekady, a ostatnie lata to ekspansja PRS. Przy czym zapaść na rynku sprzedaży mieszkań wskazuje, jak bardzo potrzebne są lokale na wynajem. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również tekst: . ¨Podatek katastralny ubrany w szaty rozwiązania proobywatelskiego¨Mam obawy, czy skutkiem takiej regulacji nie byłby wzrost cen nieruchomości- mówi profesor UW Krzysztof Koźmiński. W jego ocenie generalnie idea stojąca za projektem ma swoje uzasadnienie i nie da się jej łatwo zdyskredytować za pomocą prostego hasła: ¨prawo własności jest święte, a dodatkowe opodatkowanie właściciela niedopuszczalne¨. Faktem jest, że mieszkań brakuje, a stan ten potęguje jeszcze rosyjska agresja na Ukrainę. Jego zdaniem przede wszystkim musi być zapewniony odpowiedni czas wejścia w życie regulacji, odpowiednio długi, by zobowiązani do uiszczenia podatku mieli faktyczną możliwość ¨przekalkulowania sobie¨ opłacalności utrzymania nieruchomości, ewentualnie jej zbycia albo oddania do wynajmu. Co więcej, jesteśmy obecnie w czasie kryzysu cechującego się utratą zdolności kredytowej przez licznych potencjalnych nabywców. Ponadto uwzględnić trzeba aktywność licznych podmiotów gospodarczych na rynku mieszkaniowym i budowlanym, które zmuszone będą dostosować się do nowych ram prawnych, nie pozbędą się przecież nieruchomości w terminie dwutygodniowym. Prawodawca musi dać im możliwość podjęcia optymalnej decyzji, pozwalającej przynajmniej zminimalizować straty. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.12.2022.).