Piątek, 9 czerwca 2023

¨Pojęcie <konsument> ma szeroki zakres¨
¨Niższe stopy po wakacjach?¨
¨Słono za apartament na lato¨
¨Mieszkanie bez daniny dla skarbówki¨
¨W mniejszych miastach dużo taniej. Są chętni do inwestycji¨
¨Kosmiczne pierwsze marże¨
¨Pora na stabilność i przewidywalność na rynku nieruchomości¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Pojęcie <<konsument>> ma szeroki zakres¨. W mieszanym kredycie frankowym cel gospodarczy nie może dominować. To sedno wyroku TSUE, który ma szansę przyspieszyć sprawy w sądach. TSUE wskazał w czwartek, że pojęcie ¨konsumenta¨ w rozumieniu unijnej dyrektywy obejmuje osobę, która wspólnie z innym kredytobiorcą (będącym konsumentem) zawarła umowę kredytu do użytku częściowo związanego z jej działalnością gospodarczą lub zawodową . O ile cel tej działalności gospodarczej lub zawodowej był tak ograniczony, że nie dominował w ogólnym kontekście umowy. W celu ustalenia, czy dana osoba jest objęta zakresem pojęcia ¨konsumenta¨ w rozumieniu dyrektywy o ochronie konsumentów , w szczególności, czy gospodarczy cel umowy kredytu zawartej przez tę osobę jest tak ograniczony, że nie jest od dominujący w ogólnym kontekście umowy, sąd krajowy jest zobowiązany uwzględnić wszystkie istotne okoliczności towarzyszące tej umowie, zarówno ilościowe, jak i jakościowe. Takie w szczególności, jak podział wykorzystania pożyczonego kapitału za działalność zawodową i pozazawodową, a w przypadku większej liczby kredytobiorców okoliczność, że tylko jeden z nich realizuje cel gospodarczy lub że kredytodawca uzależnił udzielenie kredytu przeznaczonego na cele konsumenckie od częściowego przeznaczenia pożyczonej kwoty na spłatę długów związanych z działalnością zawodową lub gospodarczą- wskazał TSUE. O rozstrzygnięcie sprawy zwrócił się do TSUE Sąd Rejonowy dla Warszawy- Woli. Rozpatrywał sprawę małżonków S, którzy domagali się od banku zapłaty bezpodstawnie pobranych, w ich ocenie, rat w oparciu o abuzywne postanowienia umowy kredytu indeksowanego do CHF. Bank wskazywał z kolei, że umowa kredytu została zawarta w celu gospodarczym, dokładniej refinansowania wcześniejszych zobowiązań powódki zaciągniętych w celu sfinansowania jej działalności gospodarczej. Jej mąż nie prowadził działalności, pracując na podstawie umowy o pracę. Jako cel kredytu wskazali oni przeznaczenie 96 tys. zł na refinansowanie kredytu, a 110 tys. zł- na dowolny cel konsumpcyjny, a dokładniej remont domu. W ocenie ekspertów wyrok TSUE wskazuje na potrzebę przeciwdziałania praktyce banków. Chodzi o zacieranie granic między kredytem konsumenckim i gospodarczym, nakierowane na pozbawienie konsumenta ochrony. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.06.2023.).

¨Rz¨ zastanawia się w innym miejscu: ¨Niższe stopy po wakacjach?¨. Inflacja będzie nadal zmierzała w kierunku celu NBP. Jesienią może rozpocząć się dyskusja o poluzowaniu polityki pieniężnej- powiedział prezes banku centralnego. Już we wrześniu inflacja może spaść poniżej 10 proc. To byłoby wydarzenie symboliczne o dużym wpływie na oczekiwania inflacyjne konsumentów i przedsiębiorców. Jeśli prognozy w tym punkcie będą wskazywały na dalsze hamowanie inflacji, może pojawić się przestrzeń do obniżki stóp procentowych- powiedział na środowej konferencji prasowej prezes NBP. We wtorek RPP, zgodnie z jednomyślnymi oczekiwaniami ekonomistów, utrzymała główną stopę NBP na niezmienionym poziomie 6,75 proc. W maju, jak wstępnie oszacował GUS, inflacja wyniosła 13 proc. rok do roku, o ponad 5 pkt proc. mniej niż w szczycie z lutego. W ocenie prezesa NBP w kolejnych miesiącach spadek będzie równie szybki i już we wrześniu dynamika cen konsumpcyjnych może się znaleźć poniżej 10 proc. Podkreślał też, że w maju po raz pierwszy istotnie zmalała inflacja bazowa, nieobejmująca cen energii i żywności. Więcej szczegółów- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.06.2023.).

Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ informuje natomiast: ¨Słono za apartament na lato¨. Lokale w miejscowościach turystycznych kosztują od 410 tys. zł w Ełku do 1,2 mln zł w Sopocie. W Zakopanem ? 860 tys. zł. Mieszkania drożeją także w miejscowościach turystycznych, choć gdzieniegdzie widać przeceny. Jak podaje portal Otodom, średnia cena całkowita mieszkań w Karpaczu w okresie styczeń- kwiecień to 645,2 tys. zł, o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. W Krynicy- Zdroju ceny w tym czasie wzrosły o 19 proc., średnio do 475,3 tys. zł, w Zakopanem- o 28 proc., do 861,6 tys. zł. W Krynicy Morskiej średnie ceny całkowite mieszkań r./r. Spadły o 6 proc., do 610,1 tys. zł, we Władysławowie spadek ten wyniósł 3 proc. Przeciętna cena mieszkań w tym mieście (od stycznia do kwietnia) to niemal 592 tys. zł. W Łebie mieszkania zdrożały o 3 proc., do 583,5 tys. zł, w Sopocie o 6 proc., średnio do 1,2 mln zł. W Kołobrzegu lokale kosztują średnio 608,8 tys. zł, o 1 proc. więcej niż rok temu. W Mielnie całkowite ceny mieszkań wzrosły aż o 28 proc., do 804,8 tys. zł. Drożeją też nieruchomości w woj. warmińsko- mazurskim. Otodom podaje, że mieszkania w Ełku są wyceniane średnio na 408,4 tys. zł (12- proc. wzrost). W Giżycku średnie ceny poszły w górę o ponad połowę, do niespełna 568 tys. zł. W Mrągowie jest drożej o 37 proc. Przeciętna cena całkowita to prawie 531 tys. zł. W Ostródzie średnie ceny wzrosły o 13 proc., do 451,5 tys. zł, a w Mikołajkach spadły o 2 proc., do 612,8 tys. zł. Szczegóły dla zainteresowanych- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.06.2023.).

¨Nieruchomości…¨ odnotowują również: ¨Mieszkanie bez daniny dla skarbówki¨. Kupujący swoje pierwsze lokum nie zapłacą 2 proc. PCC. Część wstrzyma się z transakcją w oczekiwaniu na nowe prawo. Sejm wprowadza zmiany w ustawie o podatku cywilnoprawnym (PCC). Zakup mieszkania czy domu z drugiej ręki ma być zwolniony z 2- proc. daniny. Warunek jest jeden: transakcja dotyczy zakupu pierwszej nieruchomości. Oznacza to, że kupujący nie jest ani nigdy nie był właścicielem mieszkania lub domu jednorodzinnego, ani też nie ma udziału w nieruchomości. Ustawą zajmie się teraz Senat. A już od lipca do wzięcia mają być tanie kredyty na 2 proc. W ocenie analityków rynku, zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie to dobre wiadomości dla kupujących. Oszczędności rzędu nawet kilkunastu tysięcy złotych w połączeniu z rządowym programem preferencyjnego kredytu pobudzą rynek po długiej stagnacji. Jednak jak dalej czytamy, spekulacje na temat lawinowego wzrostu liczby transakcji i cen są mocno przesadzone. Zwolnienie z PCC obejmuje wyłącznie pierwszą nabywaną nieruchomość, a program tanich kredytów dotyczy przecież ograniczonej cenowo grupy mieszkań. Singiel na preferencyjny kredyt może kupić nieruchomość w cenie do 500 tys. zł, rodzina- do 600 tys. zł. Wszyscy przyznają natomiast, że dziś widać większą aktywność osób już posiadających nieruchomości oraz tych, którzy chcą zdążyć z transakcją przed przewidywanymi zwyżkami cen. Dużą część transakcji stanowiły ostatnio zakupy gotówkowe mieszkań o wyższym standardzie i cenie lub lokali z dobrymi adresami . Kupowano je m.in. na wynajem. Popyt zaczyna się jednak przesuwać w kierunku segmentu popularnego- mieszkań i małych domów do 700 tys. zł, głównie w dzielnicach sypialnianych. Przyszłe miesiące upłyną prawdopodobnie pod znakiem dużego popytu na niewielkie dwu-, trzypokojowe mieszkania. To na takie lokale będzie stać większość uczestników rynku po wejściu w życie tanich kredytów , a potem przepisów o zwolnieniu z PCC. Na pniu sprzedają się także dalej mieszkania najmniejsze- jedno- i dwupokojowe. W Warszawie stosunkowo szybko znajdują nabywców lokale w cenie do 500 tys. zł- czytamy na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.06.2023.).

¨Nieruchomości…¨ zauważają też: ¨W mniejszych miastach dużo taniej. Są chętni do inwestycji¨. Za metr mieszkania w Bytomiu klienci płacą średnio 4,2 tys. zł, w Gorzowie Wielkopolskim- 6, a w Rzeszowie- ponad 6,8 tys. zł. Do mniejszych miast wchodzą inwestorzy. Wśród miast regionu północnego najdroższy jest Olsztyn. Jak wynika z analiz AMRON- SARFiN, w I kw. br. średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w tym mieście przekroczyła 7,1 tys. zł. To o 8,31 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. W Bydgoszczy lokale zdrożały o 4,6 proc., do niemal 6,8 tys. za mkw. W Toruniu przeciętna cena transakcyjna za mkw. lokali spadła o 3,6 proc., do 6,5 tys. zł. Jak podaje AMRON, w zachodniej Polsce najwyższą średnią cenę mkw.  mieszkań w I kw. odnotowano w Szczecinie- ponad 7,5 tys. zł, o 1,33 proc. mniej niż przed rokiem. Najtańsze w tym rejonie są mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim. Lokale sprzedawały się tu średnio za 6 tys. zł za mkw. To o 11,6 proc. więcej niż rok temu. Mieszkania w Zielonej Górze zdrożały o 7,34 proc., do ponad 6,7 tys. zł za mkw. W grupie miast wschodniej Polski AMRON- SARFiN najwyższą średnią ceną mkw. odnotował w Lublinie- niespełna 8,4 tys. zł. Roczny wzrost to 6,31 proc. Najtaniej było w Rzeszowie- za mkw. lokalu płacono ponad 6,8 tys. zł, o 4,08 proc. mniej niż rok temu. W ujęciu rocznym największą zmianę cen mieszkań- 7,35 proc., do ponad 7,2 tys. zł za mkw. zanotowano w Białymstoku. W Kielcach średnie ceny mkw. mieszkań wzrosły o 6,1 proc., do ponad 6,9 tys. zł. Na południu najdrożej jest w Katowicach, gdzie kupujący płacili ponad 7,2 tys. zł za mkw., o 4,9 proc. więcej niż rok temu. W Bytomiu lokale zdrożały o 11,83 proc., do ponad 4,2 tys. zł za mkw., w Gliwicach- o 8,11 proc., do 6,1 tys. zł za mkw., w Opolu o 5,8 proc., do 6,8 tys. zł za mkw., w Sosnowcu- o 0,1 proc., do niespełna 5,1 tys. zł, a w Zabrzu- o 6,03 proc., do 4,8 tys. zł za mkw. Dla porównania ? średnia cena mkw. mieszkań w stolicy to w I kw. 11,7 tys. zł, w Krakowie- 10,2 tys. zł. Mniejsze miasta przyciągają inwestorów. Np. Toruń jest atrakcyjny dla klientów z dużych miast, jak Gdańsk czy Warszawa. Więcej szczegółów- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 09.06.2023.).

¨Nieruchomości…¨ zauważają również: ¨Kosmiczne pierwsze marże¨. Deweloperzy chwalą się rentownością z projektów sprzedawanych podczas największej gorączki ostatnich lat. Dziesięć spółek deweloperskich z rynku kapitałowego, które opublikowały sprawozdania finansowe, w I kw. br. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży 32 proc. , o 2,6 pkt proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Chociaż technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak uzależniony od pory roku, to jednak I kw. roku jest pod wpływem sezonowości. Zazwyczaj gros wyniku rocznego deweloperzy notują w dwóch ostatnich kwartałach. Sama sprzedaż w polskich realiach odbywa się często na etapie dziury w ziemi. Zatem, biorąc pod uwagę cykl budowlany, to, co tworzy przychody w raportach spółek za I kw. br. jest pochodną transakcji zawieranych głównie na początku 2021 r. Patrząc na dane z szerokiego rynku, pierwsze dwa kwartały tegoż roku były najlepsze w historii branży. Sprzedaż wręcz eksplodowała po trzech chudszych kwartałach będących wynikiem pandemii, napędzana najtańszymi w historii kredytami oraz poszukiwaniem bezpiecznej przystani dla oszczędności w realiach rozkręcającej się inflacji. Nie powinny więc dziwić bardzo wysokie pierwsze marże. W poprzednich latach rentowność powyżej 30 proc. była zarezerwowana dla wąskiego grona, w tym sezonie osiągnęło ją siedem na dziesięć przedsiębiorstw, przy tym dwóm kolejnym zabrakło mniej niż 0,5 pkt proc. Pytanie, co pokażą deweloperzy w sprawozdaniach za kolejne okresy. O ile pierwsza połowa 2021 r. pod względem sprzedaży była najlepsza w historii, o tyle w II połowie tempo zaczęło hamować. Kres boomowi przyniosła decyzja RPP z października 2021 r. o podwyżce stóp procentowych. Chociaż pierwsza- z 0,1 do 0,5 proc. rocznie ? nie była dla rynku mrożąca, to stało się jasne, że to dopiero początek cyklu, którego tempo i skala doprowadziła do załamania popytu na kredyty mieszkaniowe i sprzedaż lokali. Dopiero pod koniec 2021 r. wyraźnie zaczęły też doskwierać problemy będące konsekwencją pandemii: inflacja zaczęła przyspieszać, a materiały budowlane podrożały skokowo. Wszystko zaś było przygrywką do tego, co wydarzyło się w 2022 r., po rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Czy firmy zdołały to zrekompensować cenami- pokażą przyszłe raporty- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.06.2023.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają także obszerny tekst pod hasłem: ¨Pora na stabilność i przewidywalność na rynku nieruchomości¨. Chcemy, by przedsiębiorstwa widziały w nas rzecznika swoich interesów, a rządzący- partnera do poważnej rozmowy- mówi Dariusz Fudali, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Komitet ukonstytuował się pod koniec kwietnia. Jak podkreśla rozmówca ¨Rz¨, KIG jest największą niezależną organizacją biznesu w Polsce i reprezentuje największą liczbę przedsiębiorców, łącząc 160 organizacji biznesowych. Komitet będzie zajmował się szerokim wachlarzem zagadnień. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, przepisy techniczno- budowlane dla budynków, opodatkowanie umów cesji lokali mieszkaniowych, jak również społeczna odpowiedzialność i zrównoważony rozwój, to tylko niektóre z przykładów tematów, które organizacja zamierza podjąć, mających istotne znaczenie dla deweloperów i pozostałych interesariuszy na rynku nieruchomości. Innym z obszarów, które znajdą się w kręgu zainteresowania, jest promowanie dobrych praktyk stosowanych przez wynajmujących i upowszechnianie wśród konsumentów wiedzy na temat najmu instytucjonalnego. Komitet chciałby wreszcie podjąć odłożoną ad acta, jednakże istotną z punktu widzenia uczestników rynku nieruchomości debatę odnoszącą się do działalności podmiotów wspólnego inwestowania na rynku nieruchomości typu REIT i pomóc w opracowaniu stosownej ustawy, co- w przekonaniu rozmówcy ¨Rz¨– skutkowałoby możliwością uzyskiwania dochodów z najmu przez Polaków w sposób zorganizowany i bezpieczny. Jak dalej zaznacza, przedstawiciele spółek rynku budowlanego oczekują merytorycznej dyskusji. Przykład ostatnich tygodni pokazuje, że temat ¨mieszkaniówki¨ stał się niezwykle ważny. Jednak dobrze byłoby zastąpić doraźne działania pod potrzeby kampanii wyborczej poważną debatą na temat rynku w Polsce. Wdrażanie działań legislacyjnych w sposób wyrywkowy i nieskoordynowany sprawia, że uporanie się z istniejącą luką mieszkaniową jest z góry skazane na porażkę. Przedsiębiorcy oczekują od rządu i polityków przewidywalności i stabilności. Deklaracji czy strategii jest pod dostatkiem. Jak dalej wskazuje, w debacie publicznej dotyczącej polityki mieszkaniowej pojawia się zazwyczaj pytanie, czy państwo powinno taką politykę prowadzić. Przeciwnicy wskazują przykład nieudanego programu Mieszkanie+ czy budowy drewnianych domów. Argumentów dla prowadzenia polityki mieszkaniowej przez firmy deweloperskie nie brakuje. Skoro luka mieszkaniowa w Polsce wynosi 2 mln mieszkań konieczne jest stworzenie odpowiednich warunków dla przedsiębiorstw prywatnych, w tym systemu zachęt dla firm deweloperskich, w celu zwiększenia ich zaangażowania w proces realizacji inwestycji firmowanych przez państwo. Rozmówca ¨Rz¨ wymienia również pięć potrzebnych do tego elementów: urealnienie przez ustawodawcę kosztów budowy budynków mieszkalnych. Jeśli na pewnym etapie przyjęto, że wybudowanie 1 mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej) w stanie deweloperskim  to koszt 2,5 tys. zł, trudno mówić o tym, że mamy do czynienia z właściwą oceną sytuacji na rynku. Po drugie, uwolnienie gruntów zarezerwowanych na potrzeby programu Mieszkanie+, jak i pozostałych należących do samorządów czy np. Krajowego Zasobu Nieruchomości. Szacuje się, że na tych terenach można wybudować ponad 100 tys. lokali. Po trzecie, uproszczenie procedur budowlanych, to samo dotyczy aspektów fiskalnych. Czy w ramach zaangażowania w projekty państwowego budownictwa mieszkaniowego firmy nie powinny płacić niższej stawki podatku CIT? Po czwarte: zaangażowanie funduszy na cele mieszkaniowe. Wreszcie, po piąte, stworzenie odrębnej funkcji ministra odpowiedzialnego za przygotowanie i realizację strategii rynku mieszkaniowego w Polsce. Jak podkreśla dalej: Mieszkaniówka odgrywa tak istotną rolę w gospodarce realnej i jest tak istotna społecznie, że zwracam się do rządu z postulatem- ustanówmy urząd ministra mieszkalnictwa. Jestem pewien, że główni uczestnicy rynku nieruchomości z zadowoleniem przyjęliby taki ruch. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 09.06.2023.).