Piątek, 8 marzec 2024

„Ceny nowych mieszkań dalej w górę”
„Gdy brakuje podaży ceny mieszkań rosną”
„Fala renowacji to inwestycja”
„Potrzebna jest kompleksowa polityka mieszkaniowa”
„Firmowy blok bez wyższej daniny”
„Inwestycja w nieruchomości komercyjne. Na co zwrócić uwagę?”

Piątkowa „Rzeczpospolita” odnotowuje: „Ceny nowych mieszkań dalej w górę” .Luty przyniósł  kolejne zwyżki średnich cen lokali w największych aglomeracjach, bo nowe projekty deweloperzy wprowadzają z coraz wyższymi cenami ofertowymi. W lutym w siedmiu głównych polskich aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. lokali, o 9 proc. więcej miesiąc do miesiąca i o 17 proc. więcej rok do roku – wynika z monitoringu firmy Otodom Analytics. To oznacza, że sprzedaż jest stabilna nawet bez dopalacza w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”  Otodom Analitycs za sprzedaż uznaje już umowy rezerwacyjne, dlatego w styczniu i lutym po stronie popytu efektu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” już nie ma – inaczej może być w raportach większości deweloperów, którzy jako sprzedaż wykazują umowy deweloperskie. W I kwartale br. banki rozpatrują jeszcze wnioski złożone z końcem 2023 r. Metodologia Otodom Analytics powoduje, że w danych za luty po stronie podaży zaobserwowana została pewna anomalia. W zeszłym miesiącu deweloperzy wprowadzili do oferty 4,7 tys. lokali, o 12 proc. mniej niż w styczniu, jednak pozostając w trendzie wyższej produkcji niż jeszcze w I połowie ubiegłego roku. Tymczasem całkowita liczba mieszkań dostępnych na rynku urosła nie o kilkadziesiąt lokali, tylko znacznie bardziej. Okazuje się, że do oferty wróciło blisko 800 lokali zarezerwowanych wcześniej. – Wiele wskazuje na to, że były to mieszkania zarezerwowane z nadzieją na uzyskanie finansowania w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Sytuacja w poszczególnych miastach jest dość mocno zróżnicowana. Cały czas z ofertą niewystarczającą wobec zapotrzebowania są Warszawa i Kraków. Gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a do oferty nie trafiały nowe projekty, w tych miastach wskaźnik wyprzedaży wyniósłby nieco ponad dwa kwartały. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie podaż przyrasta znacznie szybciej w stosunku do sprzedaży – tu wskaźnik wyprzedaży oferty to półtora roku. Zdrowy wskaźnik, świadczący o równowadze rynkowej, to cztery– pięć kwartałów. W lutym dalej rosły średnie ceny nowych mieszkań. W Warszawie to 16,5 tys. zł za mkw., Gdańsku 15,1 tys. zł, w Krakowie pękła już bariera 15 tys. zł- czytamy na 19 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).

Dodatek „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza natomiast tekst: „REIT- y w służbie emerytów”. Najwyższy czas wprowadzić ustawę otwierającą nasz rynek nieruchomości komercyjnych dla rodzimego kapitału. Tegoroczne Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości (SLBN) otworzył panel dotyczący możliwości wznowienia prac nad wprowadzeniem REIT-ów do polskiego prawa. Zapowiadał to w październiku ub.r. w wywiadzie dla „Parkietu” Andrzej Domański, współautor programu gospodarczego Koalicji Obywatelskiej – wtedy kandydat na posła, obecnie i parlamentarzysta, i minister finansów. Prób przygotowania ustawy o REIT-ach było kilka od 2016 r., ostatnia spaliła na panewce w wakacje 2021 r. po odwołaniu wiceminister rozwoju Anny Korneckiej, liderki powołanego przez premiera Mateusza Morawieckiego zespołu zrzeszającego przedstawicieli kluczowych resortów i instytucji oraz ekspertów. Po politycznych przepychankach temat przerzucono do Ministerstwa Finansów, ale nikt go nie podjął. Uczestnicy panelu ocenili, że deklaracje ministra Domańskiego dobrze wróżą, a temat powinien być pilotowany przez zdeterminowanego lidera. To kluczowa kwestia wobec tego, kiedy dokładnie miałyby ruszyć prace nad przygotowywaniem ustawy. Czy to dobry moment, by wrócić do REIT-ów? Ostatnie lata to wstrząsy na światowym rynku nieruchomości: m.in. wzrost stóp i kosztów finansowania oraz obsługi długu, kłopoty z wycenami nieruchomości, zamrożenie rynku transakcji. Zmienił się też m.in. sposób pracy czy robienia zakupów. Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI, powiedział, że błędem jest częste dzielenie REIT-ów na mieszkaniowe i komercyjne, bo to spółki inwestujące w całą paletę nieruchomości. Polacy też mają prawo móc inwestować w różne klasy aktywów i jest to niewłaściwe, że w nieruchomości komercyjne w Polsce inwestują emeryci z całego świata, tylko nie nasi. Eksperci dodali, że REIT-y mogłyby poprawić płynność na rynku transakcyjnym. W 2023 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych nad Wisłą zaledwie około 2 mld euro, o 66 proc. mniej niż rok wcześniej i najmniej od kryzysu finansowego. W Czechach czy na Węgrzech gwarantem płynności jest lokalny kapitał. W Polsce ma on rokrocznie zaledwie kilkuprocentowy udział.  Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).

W „Nieruchomościach…” także czytamy: „Gdy brakuje podaży ceny mieszkań rosną”. Uwolnienie ziemi, uproszczenie procedur, dialog na linii biznes–administracja – to pozwoli budować więcej mieszkań. Większa oferta powstrzyma galopadę cen. „Życie po »Bezpiecznym kredycie 2 proc.«, czyli mieszkaniówka na rozdrożu” – w tak zatytułowanym panelu wzięli udział Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom Analytics, Krzysztof Kukucki, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, Robert Chojnacki, prezes redNet 24, Maciej Wandzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) i prezes Soho Creative Housing oraz Dawid Wrona, członek zarządu spółki deweloperskiej Archicom. Rynek mieszkań trwa w zawieszeniu między wygaszonym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” a zapowiedzianym programem #naStart. Jak radzi sobie w tym przejściowym czasie? Jakie strategie przyjmują deweloperzy? Co z cenami mieszkań, a co z ich podażą? Co zrobić, żeby mieszkania – i te kupowane na własność, i te wynajmowane, były bardziej dostępne? Wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki zaznaczył, że w umowie koalicji 15 października jest punkt dotyczący mieszkań, który wyczerpuje wszystkie programy poszczególnych formacji. – W naszym ministerstwie powstał cały pakiet rozwiązań: rozwiązania kwestii społecznych mieszkań na wynajem. Kolejna propozycja to kredyt #naStart,  którego formuła zmieni się w stosunku do tej zaprezentowanej w styczniu. Trzeci filar, nad którym pracuje resort, to pakiet podażowy. Eksperci się zastanawiają, co zrobić, żeby było więcej ziemi. Pakiet powinien ujrzeć światło dzienne w najbliższych tygodniach. Kukucki zaznaczył, że jest liderem rozwiązań dla mieszkań społecznych. W jego ocenie ta propozycja nieco ustabilizuje rynek. Jeśli „filar” stanie się obowiązującym prawem, to jeszcze w tym roku państwo będzie w stanie podpisać umowy na dofinansowanie przez samorządy budowy 20 tys. mieszkań na tani wynajem.  To ok. 10 proc. tego, co się buduje w naszym kraju. Resort chce wprowadzić m.in. złotą zasadę, że jeśli na dofinansowanie budowy mieszkań dla samorządów, TBS-ów, spółdzielni – bo i tu ma być uwolniony potencjał –  zostanie wydana choć jedna złotówka, to te mieszkania mają pozostać w zasobie publicznym. A jeśli kiedykolwiek miałyby być sprzedane, to na warunkach rynkowych, bez bonifikaty, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży będą musiały być przeznaczone na realizację polityki mieszkaniowej przez samorząd. Pełny zapis debaty- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).

„Nieruchomości…” relacjonując ósmą edycjii Spotkania Liderów Branży Nieruchomości zamieszczają kolejny tekst: „Fala renowacji to inwestycja”. Ostatni panel spotkania poświęcony był dyrektywie budynkowej EPBD i fali renowacji – kwestiom o dużym i wielopoziomowym wpływie na rynek nieruchomości w całej Unii Europejskiej. Prelegenci tłumaczyli ideę i jej istotność, a także próbowali rozprawić się z pokutującymi mitami. Dyrektywa jest na ostatnim etapie uzgadniania, będzie głosowana w Parlamencie Europejskim prawdopodobnie w pierwszej połowie marca. Państwa członkowskie powinny przyjąć przepisy wykonawcze do dyrektywy w ciągu 24 miesięcy. Dyrektywa EPBD jest jednym z istotniejszych elementów tego pakietu, ponieważ w skali UE budynki zużywają 40 proc. energii i generują 36 proc., przy czym w miastach są źródłem 60–80 proc. emisji CO2. Bez transformacji budynków nie przeprowadzimy transformacji energetycznej. W Polsce 70 proc. budynków wymaga renowacji, one są nieefektywne energetycznie, użytkownicy bardzo dużo płacą za ich utrzymanie, przede wszystkim za ogrzewanie. Jeśli chodzi o głęboką renowację, można obniżyć zużycie o nawet 60–80 proc., więc potencjał jest tutaj ogromny. W dyrektywie nie chodzi o to, by nałożyć dodatkowe obciążenia, tylko aby pomóc państwom i ich mieszkańcom w osiągnięciu tanich, dobrych jakościowo mieszkań. Cytowana w tekście ekspertka podkreśliła, że około 16 proc. budynków w Polsce to tzw. wampiry energetyczne – nieruchomości o najgorszych parametrach. Państwa członkowskie będą zobowiązane do przygotowania planów transformacji, będą też zapewnione pieniądze z funduszy unijnych, KPO czy FEnIKS na poprawę efektywności energetycznej budynków, na dekarbonizację źródeł ciepła. Ważnym krokiem będzie przypisanie nieruchomości do klas energetycznych, by było wiadomo, gdzie pieniądze publiczne powinny być skierowane w pierwszej kolejności. Takie klasy od A do G, jakie znamy chociażby z urządzeń AGD, funkcjonują już w państwach UE, tylko nie w Polsce. Jak wyjaśnił Tomasz Gałązka, przedstawiciel departamentu gospodarki niskoemisyjnej w Ministerstwie Rozwoju, te systemy i tak będą musiały być zrewidowane, a Polska przystąpi do tego z czystą kartą. Więcej- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również opinię ekonomistów pod jednoznacznym hasłem: „Potrzebna jest kompleksowa polityka mieszkaniowa”. Polski rynek potrzebuje dwóch wzajemnie uzupełniających się systemów: wspierania kredytobiorców oraz mieszkalnictwa społecznego na długoterminowy wynajem. Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa przez cały okres istnienia III RP. Wcześniej Polska Ludowa już na początku swego istnienia musiała zmierzyć się z gigantycznym problemem braku „dachu nad głową” dla ludności. W czasach II RP sytuacja w mieszkalnictwie również była daleka od idealnej. Można więc powiedzieć, że w Polsce brakuje mieszkań od 100 lat. To pokazuje z jak poważnym problemem przychodzi nam się dziś mierzyć. Luka mieszkaniowa w Polsce jest szacowana między 1 a 2 mln lokali. Presję na rynku mieszkaniowym spotęgował dodatkowo napływ ludności z Ukrainy. Ponad jedna trzecia mieszkań jest przeludniona. Mamy jeden z najniższych wskaźników liczby izb na osobę w całej UE. Odstajemy nawet w porównaniu do tzw. nowych państw Unii. W szczególnie trudnej sytuacji są młodzi dorośli. Wynika to z zaszłości historycznych oraz błędnej polityki państwa – dopiero od niedawna państwo zaczyna na nowo odgrywać rolę w mieszkalnictwie. Choć w Europie Zachodniej rządy i samorządy nie są już aktywnym inwestorem, jak jeszcze miało to miejsce w XX wieku, to cały czas kształtują ład mieszkaniowy. Produkcja budowlana w Polsce nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania na lokale. W dodatku obserwowany w ostatnim czasie gwałtowny wzrost cen, trudności w łańcuchach dostaw sprawiają, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Problem ten dotyczy całej Europy, szczególnie budownictwa społecznego. Zdecydowana większość mieszkań w Polsce ma charakter własnościowy. W 2021 r. ponad 13 proc. z nich była finansowana kredytem.  Jak dalej czytamy, Programem mieszkań społecznych jest także inicjatywa Towarzystw Budownictwa Społecznego, oferujących lokale osobom, których dochody uniemożliwiają staranie się o lokal socjalny lub komunalny, a jednocześnie nie mogą sobie one pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W 2021 roku na skutek zmiany przepisów uniemożliwiono powstawanie nowych TBS-ów, zastępując je Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi. Od 1995 roku w ramach TBS powstało około 100 tys. mieszkań. W ostatnich ośmiu latach powstało kilka programów budownictwa społecznego, ale większość z nich miała wymiar retoryczny i nie przekładała się na powstawanie nowych lokali. Więcej o dobrze już znanych wnioskach i propozycjach rozwiązań- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).

Niżej „Nieruchomości…” informują: „Firmowy blok bez wyższej daniny”. Spółka, która w ramach działalności nabyła budynek wielorodzinny i znajdujące się w nim mieszkania przeznacza na wynajem długoterminowy na cele mieszkalne, ma prawo do niższej stawki podatku od nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Warszawie uwzględnił skargę spółki, która nie zgadzała się ze stawką podatku od nieruchomości narzuconą przez miasto. Spór w sprawie dotyczył mieszkań na wynajem. We wniosku o interpretację spółka wyjaśniła, że zajmuje się wynajmem mieszkań. W związku z prowadzoną działalnością nabyła budynek wielorodzinny, w którym znajdują się lokale przeznaczone na wynajem długoterminowy na cele mieszkalne. Minimalny okres najmu to 12 miesięcy, z możliwością przedłużenia. W przeważającej większości umowy są zawierane z osobami fizycznymi, natomiast w paru przypadkach zdarzyły się również umowy, które zostały zawarte z osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą. Niemniej spółka podkreśliła, że w każdej umowie jest zastrzeżenie, iż wynajmowany lokal może być wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe. Firma zapewnia, że mieszkania nie są wykorzystywane do krótkotrwałego zakwaterowania, np. jako apartamenty na dni, aparthotel itp. I dlatego uważała, że ma prawo do stosowania stawki właściwej dla budynków lub ich części mieszkalnych. Fiskus na to zgody nie dał. Jego zdaniem skoro opisane we wniosku lokale mieszkalne są wykorzystywane przez spółkę do działalności gospodarczej, to powinny podlegać opodatkowaniu według najwyższej stawki dla nieruchomości zajętych na jej prowadzenie. Spółka poszła do sądu i wygrała. Odwołując się do najnowszego orzecznictwa, warszawski WSA przypomniał, że dla zastosowania w odniesieniu do budynków mieszkalnych lub ich części najwyższej stawki opodatkowania przesądzające i wyłączne znaczenie będzie miała okoliczność faktyczna ich „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej”. Tymczasem za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne- odnotowano także na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).

Kolejny dodatek „Rz- „Biznes” zamieszcza obszerny tekst: „Inwestycja w nieruchomości komercyjne. Na co zwrócić uwagę?”. Przy zakupie nieruchomości komercyjnych kluczowe znaczenie ma analiza jej stanu prawnego i faktycznego. Dzięki niej kupujący może uniknąć ewentualnych trudności i bezpiecznie sfinalizować transakcję. Jak dalej czytamy, jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu (art. 596-602 Kodeksu cywilnego; dalej „k.c”). Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona. Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. Badaniu powinno podlegać także zagadnienie opłaty adiacenckiej i ewentualnego obowiązku jej uiszczenia (patrz. ustawa o gospodarce nieruchomościami), a także przewidzianych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym potencjalnych roszczeń przysługujących właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jak i opłat (tzw. opłata planistyczna) obciążających właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jak również objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Więcej szczegółów- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.03.2024.).