Piątek, 8 listopad 2024

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Doręczony pozew, wstrzymana rata”. Zabezpieczenie z mocy prawa może być najefektywniejszym czynnikiem przyspieszającym rozpoznawanie spraw frankowych. Jednocześnie – jak zwracają uwagę eksperci – niesie największe ryzyko. Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego proponuje wprowadzenie – tylko dla spraw frankowych – instytucji zabezpieczenia z mocy prawa. Z chwilą doręczenia odpisu pozwu bankowi będzie automatycznie dochodzić do wstrzymania obowiązku spłaty kredytu przez konsumenta.  Bank natomiast nie będzie mógł – z powołaniem się na wstrzymanie płatności – ani rozwiązać umowy, ani zgłosić konsumenta do Biura Informacji Kredytowej, ani żadnej innej tego typu instytucji. Rozwiązanie przewidziane w projekcie tzw. ustawy frankowej ma zwolnić sądy z obowiązku rozpoznawania wniosków o zabezpieczenie oraz rozpoznawania zażaleń w tym przedmiocie. Trwające postępowania zabezpieczające oraz zażaleniowe mają podlegać umorzeniu z mocy prawa. Część prawników zwraca jednak uwagę, że automatyczne zabezpieczanie roszczeń wywoła raczej efekt odmienny od zakładanego przez komisję i spowoduje jeszcze większy napływ spraw do sądu, skoro każdy na start otrzyma zwolnienie ze spłacania rat. Zmiana ta nie uwzględnia orzecznictwa TSUE, z którego wynika konieczność rozważenia przez sąd zasadności wniosku kredytobiorcy. Na większy automatyzm można sobie pozwolić dopiero w sytuacji spłacenia przez tego ostatniego nominalnej kwoty kredytu. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

Niżej „Prawo co dnia” zauważa: „Kredyt indeksowany do franka można ratować”. W dyrektywie konsumenckiej jako zasadę przyjęto zachowanie umowy w mocy. To sedno najnowszego wyroku frankowego SN korzystnego dla banków mających takie szczególne umowy frankowe. Dwoje kredytobiorców żądało w pozwie przeciw BPH stwierdzenia nieważności umowy kredytu indeksowanego kursem CHF z klauzulą przeliczeniową odsyłającą do tabeli kursów banku, opartych na średnim kursie NBP z uwzględnieniem marż kupna/ sprzedaży. W ocenie gdańskiego Sądu Okręgowego klauzula ta nie umożliwiała ustalenia świadczeń stron, w oparciu o czynniki obiektywne, niezależne od banku, ale sam mechanizm indeksacji nie był sprzeczny z prawem czy zasadami współżycia społecznego. Sąd apelacyjny orzekł z kolei nieważność umowy kredytu i zasądził na rzecz kredytobiorców zwrot uiszczonych bankowi spłat jako nienależnych. Bank nie dał za wygraną, a rozpatrując jego skargę kasacyjną Sąd Najwyższy  uznał, że po wyeliminowaniu z umowy kredytu indeksowanego postanowień dotyczących marży banku nadal możliwe jest ustalenie wysokości świadczeń stron w oparciu o średni kurs NBP, do którego umowa odsyła, bowiem postanowieniom umowy w tym zakresie nie można przypisać cechy abuzywności- czytamy także na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

„Rz” informuje w innym miejscu: „Notowania banków mocno w górę w reakcji na wyniki”. Choć PKO BP pokazał wyniki za III kw. zgodne z oczekiwaniami, jego notowania wzrosły. Inwestorzy entuzjastycznie zareagowali też na wyniki Banku Pekao. Po dziewięciu miesiącach 2024 r. PKO BP miał 6,9 mld zł zysku netto, czyli o 44,2 proc. więcej niż w porównywalnym okresie 2023 r. A po wyłączeniu efektu tegorocznych wakacji kredytowych i rezerw CHF wynik netto wynosiłby 10,4 mld zł. W samym III kwartale PKO BP zarobił 2,46 mld zł. To imponująca kwota, ale o 11,4 proc. niższa niż rok wcześniej i zgodna z oczekiwaniami rynku. Jak dalej czytamy, Rezerwy na kredyty w CHF w III kwartale sięgnęły niemal 1 mld zł, a łącznie w tym roku – 3,3 mld zł. Liczba pozwów w sprawach frankowych wzrosła do 36,5 tys. na koniec września z 30,5 tys. na koniec grudnia 2023 r. Liczba zawartych ugód zwiększyła się w tym czasie do 43,4 tys. z 37,2 tys. Portfel kredytów klientów detalicznych wzrósł rok do roku o 14,2 proc. Sprzedaż nowych kredytów hipotecznych w III kwartale to 5,7 mld zł, czyli 20 proc. więcej niż w II kwartale mimo zakończenia rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Reakcja rynku na wyniki Banku Pekao za III kwartał tego roku była dosyć entuzjastyczna. Giełdowe notowania banku poszybowały o niemal 6 proc., do 152,6 zł za akcję. Pekao pochwalił się bowiem rekordowo wysokim zyskiem, który w III kwartale wyniósł 1,83 mld zł. Więcej szczegółów- na 21 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

Dodatek piątkowej „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe”– zamieszcza z kolei obszerny tekst: „Promil do uporządkowania”. Najem na doby nakręca ceny i stawki wynajmu mieszkań? To błędna teza, niemniej część rynku wymaga uregulowania. Nad zmianą regulacji tzw. najmu krótkoterminowego i usług hotelarskich pracuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Konieczność uregulowania rynku widzi też Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej. Mówi o rejestrze lokali na wynajem krótkoterminowy, który wyciągnąłby je z szarej strefy, oraz o zmianach w podatkach. Decyzję, gdzie i na jakich zasadach miałyby działać mieszkania „na doby”, miałyby podejmować samorządy, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Według Pełczyńskiej-Nałęcz wynajem krótkoterminowy podbija stawki na szerokim rynku, „uszczupla też o setki tysięcy lokali zasób służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych”. Z taką tezą nie zgadza się cytowana w tekście ekspertka ze stowarzyszenia Mieszkanicznik. W jej ocenie wielu inwestorów wybiera ten model wynajmu przede wszystkim z powodu przepisów chroniących najemców w najmie długoterminowym, które znacząco ograniczają swobodę zarządzania własną nieruchomością. Natomiast prezes i założyciel BookingHost (zarządza 1500 mieszkaniami w 12 miastach), akcentuje, że tzw. najem krótkoterminowy to usługi zakwaterowania, które znacznie różnią się od tradycyjnego długoterminowego najmu na cele mieszkaniowe. Mieszkań w usługach zakwaterowania jest ok. 50 tys. W zestawieniu z ogólną liczbą mieszkań w Polsce – 15,3 mln – w tzw. wynajmie krótkoterminowym jest zaledwie 3 promile. A na cele mieszkalne wynajmowanych jest aż 1,8 mln, aż 36 razy więcej – podkreśla. I dodaje, że tzw. najem krótkoterminowy nie może mieć więc przełożenia ani na wzrost stawek najmu długoterminowego, ani cen mieszkań. Branża nie ma wątpliwości, że rynek najmu krótkoterminowego trzeba uporządkować, zwalczając szarą strefę.  Można przyjąć, że niemal wszystkie obiekty wynajmowane za pośrednictwem Airbnb przez osoby prywatne, które nie zarejestrowały działalności gospodarczej, stanowią szarą strefę.  Ze względu na sposób wystawiania dokumentów księgowych przez portal osoby te nie są w stanie wywiązać się z obowiązku płacenia w Polsce VAT od importu usług. Portal odprowadza ten podatek w Irlandii, a osoby deklarujące się jako gospodarze prywatni narażają w ten sposób na stratę polski Skarb Państwa. Dotyczy to ok. 60 proc. wszystkich ofert na Airbnb, co odpowiada ponad 50 tys. obiektów w Polsce. Kwota wszystkich niezapłaconych przez nich zobowiązań podatkowych do budżetu centralnego to ok. 1 mld zł rocznie. Jak dalej czytamy, branża oczekuje dialogu z administracją publiczną oraz uszczelnienia systemu, a także wprowadzenia obowiązkowej rejestracji lokali, co pomoże ograniczyć szarą strefę. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

„Nieruchomości…” przypominają też: „Inwestor musi pilnować dokumentacji”. Wojewoda nie może decydować o pozwoleniu budowlanym bez istniejącego pozwolenia konserwatora zabytków. Sprawa dotyczyła budowy osiedla mieszkaniowego. Z początku wszystko szło gładko. W czerwcu 2020 r. prezydent zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę trzech bloków wraz z zapleczem, m.in. zagospodarowaniem terenu, drogami, chodnikami, miejscami postojowymi, terenami zielonymi, placem zabaw. Projekt zagospodarowania działki ocenił jako zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Potwierdził też, że projekt jest kompletny i zawiera stosowne informacje, zaświadczenia, oświadczenia. Kłopoty spółki zaczęły się, gdy decyzję prezydenta oprotestowała jedna z mieszkanek okolicy, gdzie zaplanowano inwestycję. Zarzuciła jej liczne naruszenia przepisów i procedur. Kobieta przekonywała m.in., że planowane osiedle w sposób niedopuszczalny narusza prawa osób trzecich w zakresie obsługi komunikacyjnej samej inwestycji i sąsiednich nieruchomości. Wojewoda w maju 2022 r. uwzględnił odwołanie i uchylił korzystną dla spółki decyzję. To rozstrzygnięcie zostało jednak skasowane przez WSA, który wskazał wojewodzie na możliwość uzupełnienia projektu budowlanego. Wydawało się, że inwestycja ruszy z miejsca, ale z inicjatywy niezadowolonej sąsiadki sprawa znów trafiła na wokandę. Kobieta zarzuciła wojewodzie liczne uchybienia. A jeden z zarzutów miał związek z ochroną zabytków. Zauważyła, że w aktach znajduje się decyzja konserwatora zabytków z terminem ważności na koniec 2021 r. Zatem pozwolenie konserwatorskie wygasło, a inwestor powinien złożyć nowe. I właśnie ten argument okazał się skuteczny, bo choć WSA nie wszystkie zarzuty uznał za trafne, to decyzję uchylił. A zdecydował o tym błąd w interpretacji przepisów o uzgodnieniu z ochroną zabytków. Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Reforma planistyczna a inwestycje deweloperskie”. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmieniła wiele zasad, co ma wpływ na inwestycje deweloperów mieszkaniowych. Od 24 września ub.r. zmieniono system planowania i zagospodarowania przestrzennego zarówno w zakresie uchwalania aktów planowania przestrzennego (np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego), jak i wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Do końca 2025 r. obowiązuje okres przejściowy. Dotychczas podstawowym dokumentem planistycznym w gminie było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tę rolę przejmą: strategia rozwoju gminy albo strategia rozwoju ponadlokalnego (uchwalana przez gminy sąsiadujące powiązane ze sobą funkcjonalnie), która będzie określała politykę przestrzenną i przesądzała o wielu jej elementach ustalanych dotychczas w studium; plan ogólny gminy – m.in. w zakresie ustalenia stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych. Wbrew pozorom plan ogólny nie będzie taki ogólny, bo co do zasady przesądzi o przeznaczeniu i istotnych parametrach zabudowy, które zostaną skonkretyzowane w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy. Będzie w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy, jednocześnie wyznaczając fakultatywnie obszary uzupełnienia zabudowy, na których wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie dopuszczalne (z pewnymi wyjątkami). Może też określać obszary zabudowy śródmiejskiej, dla których będą obowiązywały szczególne zasady zagospodarowania zawarte w przepisach techniczno-budowlanych. Więcej szczegółów- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają równie obszerny tekst pod hasłem: „Przyszłość to living. Stawiamy na mieszkania, PRS i akademiki”. Prawo powinno zacząć odzwierciedlać rzeczywistość, która się zmieniła po pandemii. Dużo dobrego dał lex deweloper, ale zaraz zniknie – mówią Anna Suchodolska i Katarzyna Szymborska, członkinie zarządu White Stone Development. To firma działająca od dwóch dekad, od 2021 r. notowana na Catalyst. Październikową transakcją ze skandynawskim funduszem Nrep, który w Polsce rozwija platformę PRS Lett, zapowiada nowy rozdział rozwoju spółki. Dotychczas była znana jako deweloper i inwestor z rynku mieszkaniowego i biurowego. Pytane o strategię, rozmówczynie „Rz” podkreślają: Na pewno pozostajemy deweloperem mieszkaniowym. W ostatnim czasie wyprzedaliśmy biurowce, w portfelu komercyjnym zachowaliśmy jedynie wielofunkcyjny projekt Fort Mokotów. Na rynku komercyjnym chcemy się koncentrować na rynku living, czyli PRS, prywatnych domów studenckich czy mieszkań dla seniorów. Liczymy przy tym na współpracę w różnej formule z inwestorami branżowymi czy kapitałowymi. Transakcja z Nrep to właśnie pierwszy krok tej strategii. Oceniając perspektywy rynku mieszkaniowego wskazują: Ostatnie lata to sinusoida, pandemia, wojna, lokowanie oszczędności w nieruchomościach, stymulacja programem wsparcia dopłat. Teraz mamy okres oczekiwania i niepewności – czy będzie nowy program, dla kogo, na jakich warunkach. Niektórzy wieszczą załamanie, ale trudno sobie wyobrazić, by ceny mieszkań miały tąpnąć, skoro ceny gruntów są abstrakcyjne, potrafią sięgać w Warszawie 8–10 tys. zł w przeliczeniu na mkw. PUM, więc po dodaniu kosztów budowy należałoby sprzedawać mieszkania po ponad 20 tys. zł za mkw., żeby to było opłacalne. Z drugiej strony, za dwupokojowe mieszkanie trzeba zapłacić 1,2–1,3 mln zł i dochodzimy do momentu, że nie będzie na to rynku, bo nikt nie dostanie takiego finansowania przy obostrzonych warunkach kredytowych, a nasze zarobki nie rosną tak szybko. Pełny tekst rozmowy- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).

„Nieruchomości…” odnotowują też: „Musimy być pewni, co i czy budować”. Budynki naruszają tkankę planety. Każdy wybudowany obiekt to tysiące kilogramów CO2, które lecą do atmosfery. Transparentność pomaga liderom nieruchomości podejmować lepsze decyzje – mówi Tomasz Ogrodzki, prezes REDD. Jak podkreśla rozmówca „Rz”, od początku działania REDD zbiera informacje w kilku źródłach. Najpierw zbudowaano bazę biurowców, potem zidentyfikowano ich właścicieli. Można się tu posiłkować różnymi publicznymi źródłami, jak np. księgi wieczyste czy prasa. Dziś 80 proc. informacji pozyskiwanych jest bezpośrednio od właścicieli nieruchomości. 20 proc. automatyzowana i pozyskiwana od innych dostawców. W Polsce jest ponad 2,7 tys. budynków biurowych. Informacji nie udostępnia nam mniej niż 50 z nich. Jak podkreśla, należało zapracować na zaufanie. I dalej wskazuje: Grupa właścicieli biurowców jest duża, inaczej niż w sektorze magazynów, gdzie 10, może 12 graczy skupia ok. 80 proc. tego rynku. Ale i tu widać zmianę w myśleniu. Gdy firma zaczynała zbierać dane o magazynach, napotykała opór. Padały pytania o konsekwencje tego, że rynek zacznie być przejrzysty. W tej kwestii REDD dużo zawdzięcza firmom magazynowym, które wywodzą się z wysoko rozwiniętych rynków. Takich jak Prologis, Logicor czy Invesco. To też przykład, jak dojrzałe rynki wpływają na to, co się dzieje u nas. Co więcej, dziś już nawet najwięksi deweloperzy magazynowi są gotowi na transparentność, W perspektywie czasu tak będziemy rozróżniać odpowiedzialnych liderów od oportunistów. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 08.11.2024.).