Piątek, 5 maja 2023

¨Trzeba przyjąć wartość początkową brutto¨
¨Pośrednik znów z licencją?¨
¨Zrównoważone budownictwo droższe, ale ma się opłacać¨
¨W kolejce po zielony paszport¨
¨Nawet ponad pięć miesięcy czekania na kupca¨
¨Biura mamy w pełni wynajęte, mniej niż jedna trzecia osób pracuje hybrydowo¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Trzeba przyjąć wartość początkową brutto¨. Podstawy opodatkowania dla podatku od przychodu z budynków nie można pomniejszać co miesiąc o odpisy amortyzacyjne. Wprowadzenie od 2019 r. tzw. podatku od przychodów z budynków wywołało sporo zamieszania i kontrowersji. Podatnicy nie do końca wiedzieli, jak go rozliczać, więc zaczęli występować z wnioskami o interpretacje. Wiele wywołało spory, które stopniowo trafiają do sądów administracyjnych. Kolejny ważny problem dotyczący zasad ustalania podstawy opodatkowania przesądził właśnie NSA. Sprawa dotyczyła spółki. We wniosku o interpretację ze stycznia 2020 r. wskazała, że jest właścicielem centrum handlowo- usługowym z osobnym, wielopoziomowym parkingiem. Firma tłumaczyła, że wprowadziła je do ewidencji środków trwałych dla potrzeb CIT w 2010 r. i amortyzuje je metodą liniową poprzez miesięczne odpisy amortyzacyjne. Powierzchnie użytkowe centrum i parkingu są w najmie. Spółka chciała potwierdzenia, że od 1 stycznia 2019 r. na potrzeby obliczania podstawy opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków  z art. 24b ustawy o CIT może przyjmować wartość początkową pomniejszoną o dokonywane na obu tych środkach trwałych odpisy amortyzacyjne. Fiskus takiej możliwości nie widział. Zauważył, że zastępując od 1 stycznia 2019 r. podatek minimalny podatkiem od przychodów z budynków zmienił przepisy. I w jego ocenie wartość początkowa środka trwałego na pierwszy dzień każdego miesiąca powinna być ustalana z pominięciem dokonanych odpisów amortyzacyjnych, ale za to z uwzględnieniem ulepszeń, odłączenia części składowych itp. Również NSA nie miał wątpliwości, że ustawodawcy nie chodziło o to, by podatnicy mogli co miesiąc ¨korygować¨ podstawę opodatkowania sporną daniną o odpisy amortyzacyjne. Wprowadzony podatek od nieruchomości komercyjnych miał na celu obciążenie podatników , którzy dysponują dużymi wartościami początkowymi ponad 10 mln zł, jak domy towarowe, centra handlowe czy biurowce. Chodziło więc o jednolite opodatkowanie całego okresu. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).

Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zamieszcza z kolei ranking pod hasłem: ¨Najlepiej opłacani menedżerowie spółek deweloperskich w 2022 r.¨. Zdecydowana większość członków zarządów zarobiła więcej rok do roku- wyższe były bonusy powiązane z wynikami firm. W 2022 r. 35 menedżerów spółek deweloperskich z rynku kapitałowego otrzymało siedmiocyfrowe wynagrodzenia. Zdecydowana większość zainkasowała znacznie większe kwoty niż rok wcześniej. W sumie ¨milionerzy¨ otrzymali ponad 92 mln zł, o 22 proc. więcej niż w 2021 r. Dla deweloperów mieszkaniowych 2021- 2022 to wciąż wyśmienite lata pod względem przekazań lokali i wyników finansowych, ubiegłoroczna zapaść sprzedaży wpłynie dopiero na przyszłoroczne wyniki. Rynek nieruchomości komercyjnych spowolnił, ale liderzy nie mieli dużego problemu z wynajmowaniem czy sprzedażą budynków inwestorom. O tym, jak pomyślny to był finansowo rok, poza przytoczonym w tekście zsumowaniem i wzrostem rok do roku, mówi to, że 14 osób otrzymało wynagrodzenie przekraczające 3 mln zł, podczas gdy rok wcześniej było to sześć osób. Zestawienie deweloperskich milionerów otwiera kobieta. Małgorzata Kolarska, członkini zarządu i dyrektor generalna firmy Dom Development, zarobiła ponad 7 mln zł, ponownie dystansując prezesa Jarosława Szanajcę i ponownie z powodu premii- ta bowiem została oszacowana na 5,9 mln zł. Dom Development to jeden z czołowych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, wypracowujący bardzo wysokie marże i z roku na rok płacący coraz wyższe dywidendy. W 2022 r. spółka sfinalizowała pierwszą transakcję z nabywcą instytucjonalnym. Na drugim miejscu znalazł się prezes Echo Investment Nicklas Lindberg, który zainkasował 5,4 mln zł, czyli mniej niż rok wcześniej- z powodu niższej premii (0,8 mln zł wobec 1,5 mln zł rok wcześniej). Echo buduje mieszkania na sprzedaż, dla platformy PRS Resi 4 Rent (jest jej współudziałowcem), a także biurowce. Specjalizacją są projekty wielofunkcyjne realizowane na dużych działkach w aglomeracjach, często z uwzględnieniem rewitalizacji historycznych zabudowań. Na trzecim miejscu figuruje Franz Jurkowitsch, prezes austriackiego Warimpeksu notowanego na parkietach w Wiedniu i Warszawie. Menedżer zainkasował równowartość prawie 4,7 mln zł. Tu również o skokowym wzroście zadecydowały premie liczone od zysku grupy. Jakie jeszcze ciekawostki kryją się na liście ¨deweloperskich krezusów¨ i w sprawozdaniach przedsiębiorstw? O tym więcej na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).

W ¨Nieruchomościach…¨ znajdziemy również tekst: ¨Pośrednik znów z licencją?¨. Rynek pośrednictwa wymaga uporządkowania. Deregulacja wpuściła do zawodu przypadkowe osoby- uważa branża. Rynek obiegła wieść, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce uregulować zawód pośrednika. Szef resortu na rynku pośrednictwa dostrzegł nieprawidłowości. Wskazał na ¨pobieranie opłat od obu stron transakcji, niepodawanie adresów nieruchomości, zatajanie informacji¨. Zawód pośrednika był regulowany do 2013 r. W 2014 r. agentem może być każdy. Licencje zawodowe nadawane przez państwową komisję kwalifikacyjną zniosła tzw. deregulacja Gowina. Zniosła też wymogi dotyczące specjalistycznych kursów i egzaminów, studiów, praktyk zawodowych, niekaralności, ustawicznego szkolenia. Jak przypomina ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, była też możliwość ukarania pośrednika czy zarządcy, a nawet odebrania mu uprawnień do wykonywania zawodu w skrajnie nagannych przypadkach. O konsekwencjach deregulacji ekspertka przestrzegała już na etapie procedowania ustawy, ponad dekadę temu. Mówiła o szkodach, jakie mogą spowodować ¨samozwańczy pośrednicy bez przygotowania do wykonywania zawodu¨. Spodziewała się też wzrostu liczby firm i spadku cen w zawodach objętych deregulacją. Wskazuje przy tym na realne zagrożenia wynikające z braku regulacji zawodu, czy braku wymogu kształcenia. To np. dopuszczenie do sprzedaży nieruchomości za cenę rażąco zaniżoną, co oznacza stratę dla sprzedającego. Opieszałość lub brak działań, źle ustawiona cena ofertowa lub źle prowadzony marketing sprawiają, że sprzedaż finalizuje się w warunkach dużo gorszej koniunktury. Kupujący może stracić zadatek, jeśli pośrednik dopuści do wręczenia go poza kancelarią notarialną osobie niebędącej właścicielem nieruchomości. Ryzykiem może być narażenie klienta na zakup gruntu nienadającego się pod planowaną inwestycję. Ryzykiem może być zadatkowanie zakupu nieruchomości ¨z dożywotnim lokatorem¨. Zdaniem ekspertki PFRN deregulacja wpuściła do zawodu dużo przypadkowych osób. Kolejny z cytowanych w tekście licencjonowanych pośredników jest zdania, że z perspektywy ostatnich dziesięciu lat rynek pośrednictwa wymaga uporządkowania. Brakuje ogólnopolskich i obligatoryjnych standardów zawodowych dla wszystkich pośredników, brak jest organu, który kontrolowałby przestrzeganie standardów zawodowych, brak jest organu weryfikującego osoby chcące uprawiać zawód pośrednika, brak jest obligatoryjnego i permanentnego systemu kształcenia zawodowego- wylicza. Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).

Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Zrównoważone budownictwo droższe, ale ma się opłacać¨. Stawianie budynków spełniających ¨zielone¨ kryteria, modernizacja starszych nieruchomości pod kątem spełniania nowych standardów to wyższe koszty, ale i niezbędna inwestycja w ochronę wartości obiektów. Krótkoterminowy wzrost kosztów budowy związany z dążeniem do zeroemisyjności budynków może wynosić w Europie 5- 7 proc. w przypadku nowych domów i 7- 10 proc. w przypadku budynków komercyjnych- oszacowali eksperci firmy Arcadis, specjalizującej się w doradztwie inżynieryjnym, w raporcie International Construction Costs 2023. Z drugiej strony zrównoważone budynki w najlepszych lokalizacjach będą jednak cieszyć się coraz większym popytem, zgarniając ¨zieloną premię¨ w postaci lepszych wycen. Eksperci podkreślają, że ustalając priorytety wydatków właściciele i inwestorzy muszą przyjąć długoterminową perspektywę, która będzie miała kluczowe znaczenie dla zachowania wartości nieruchomości. Zaznaczyli, że podejście typu ¨nie rób nic¨- choć często postrzegane jako niższy koszt i mniejsze ryzyko- może potencjalnie przyspieszyć zestarzenie się budynku w rozumieniu zmian napędzających wymagania zerowe netto. Dlatego niezbędne jest kompleksowe podejście do portfela, wyznaczenie lokalnego harmonogramu zmian w przepisach dotyczących projektowania budynków, rynków finansowych i standardów sprawozdawczości, zidentyfikowania pełnego zakresu ryzyka- nawet jeśli jest ono odległe w czasie. Jak podkreślają eksperci JLL, budynki odpowiadają za 40 proc. popytu energetycznego Europy, przy czym aż 80 proc. tej energii pochodzi z paliw kopalnych. Dodatkowo niesprzyjającym czynnikiem jest relatywnie niska jakość zasobu budynkowego- prawie 75 proc. obiektów w Europie charakteryzuje się niską efektywnością energetyczną, przy czym procesowi renowacji podlega zaledwie 1 proc. zasobów rocznie. Zgodnie z przyjęta przez Komisję Europejską strategią renowacji, każde państwo członkowskie musi przygotować długoterminowy plan strategii renowacji budynków- celem jest podwojenie wskaźnika modernizacji budynków w UE w ciągu najbliższych siedmiu lat. Więcej szczegółów- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również tekst: ¨W kolejce po zielony paszport¨. Świadectwa energetyczne mogą lekko zakorkować rynek najmu i sprzedaży mieszkań. Ale o paraliżu nie ma mowy. W piątek 28 kwietnia weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Sprzedający i wynajmujący nieruchomość muszą przedstawić świadectwo energetyczne, czyli dokument pokazujący zapotrzebowanie mieszkania lub domu na energię elektryczną potrzebną do ogrzewania, klimatyzacji, oświetlenia, przygotowania ciepłej wody. Od 2009 r. świadectwa są obowiązkowe na rynku pierwotnym. Kupujący nieruchomości z rynku wtórnego mogli się zrzekać prawa do nich. Teraz to się zmienia. Jak dalej czytamy, obowiązkowe świadectwa mogą spowodować chwilową blokadę sprzedaży i najmu nieruchomości. Popyt na takie dokumenty nagle się zwiększy. Nie można wykluczyć kolejek w firmach sporządzających charakterystyki. Do tej pory świadectwa można było odebrać po dwóch, trzech dnia. Teraz może być to tydzień, albo dwa. Pośrednicy i eksperci paraliżu jednak się nie obawiają. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest potrzebne w dwóch przypadkach: gdy sprzedajemy i gdy wynajmujemy nieruchomość. Nie ma potrzeby sporządzania dokumentu dla nieruchomości, w których mieszkamy i nie przygotowujemy ich do wynajęcia.  Lub sprzedaży, bądź przedłużamy umowę najmu aneksem. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).

¨Nieruchomości…¨ informują też: ¨Nawet ponad pięć miesięcy czekania na kupca¨. Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym się wydłuża. Widać również trend obniżania cen ofertowych lokali w trakcie ich ekspozycji. Obniżki wynoszą nawet ponad 5 proc. Sprzedający mieszkania z drugiej ręki muszą się uzbroić w cierpliwość. Z analiz sieciowej agencji Metrohouse wynika, że przedłuża się czas sprzedaży lokali. Jest to szczególnie widoczne w stolicy, gdzie czas oczekiwania na umowę sprzedaży w I kw. br. to średnio aż 159 dni, czyli ponad pięć miesięcy. W pozostałych dużych miastach na transakcję trzeba czekać średnio 124 dni. Metrohouse wskazuje też na trend obniżania cen ofertowych w trakcie ekspozycji mieszkań. Jest on widoczny niemal we wszystkich miastach. W Warszawie różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową lokalu wyniosła  w I kw. 5,6 proc., we Wrocławiu- 5,3 proc., w Łodzi- 5,2, w Gdańsku- 5, w Krakowie- 4,7, w Poznaniu- 2,9 proc. Dodatkowy rabat można wynegocjować w indywidualnych rozmowach o warunkach transakcji. W stolicy ceny transakcyjne lokali z drugiej ręki to średnio ponad 11,9 tys. zł za mkw. (kwartalny spadek: 5,1 proc.). Średnia cena całkowita kupowanych w Warszawie mieszkań wynosi 689 tys. zł, a średni metraż- 58 mkw. We Wrocławiu przeciętna cena transakcyjna mkw. lokali to niemal 10,2 tys. zł  (10,2 proc. wzrost kw./kw.). Klienci kupują tu mieszkania o średniej wielkości 60 mkw. Przeciętna cena całkowita to 579 tys. zł. Na krakowskim rynku wtórnym ceny transakcyjne lokali w ciągu kwartału spadły o 0,2 proc., do ponad 10,3 tys. zł za mkw. Przeciętna cena całkowita wynosi 482 tys. zł, przeciętna powierzchnia: 49 mkw. Najmniejsze mieszkania (średnio 43 mkw.) kupowano w Gdańsku. Średnia cena transakcyjna mkw. lokali w tym mieście to ponad 10,4 tys. zł (0,5 proc. wzrost kw./kw.), średnia cena całkowita to 442 tys. zł. Jak dalej czytamy, możliwych podwyżek cen mieszkań (nakręconych tanim kredytem) nie lekceważą dysponujący gotówką inwestorzy. Już teraz gorączkowo poszukują ciekawych ofert nieruchomości. Więcej szczegółów z zestawieniem średnich cen lokali na rynku wtórnym w największych miastach- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).

W ¨Nieruchomościach…¨ znajdziemy również tekst pod hasłem: ¨Biura mamy w pełni wynajęte, mniej niż jedna trzecia osób pracuje hybrydowo¨. W Warszawie jest wysoki popyt i luka podażowa- mówi Andrzej Mikołajczyk, dyrektor zarządzający CA Immo Poland. Oceniając perspektywy rynku biurowego, w czwartym roku po wybuchu pandemii i rok od rosyjskiej agresji na Ukrainę podkreśla: Perspektywy, przynajmniej z punktu widzenia CA Immo, wyglądają dobrze. Nasze biurowce w Polsce cieszą się wysokim poziomem komercjalizacji- rzędu 93 proc., mamy niezachwiane przychody z najmu, wyniki są zgodne z budżetem. Oczywiście wartość aktywów zmniejszyła się nieco- tak jak na całym rynku. Zauważamy widoczną tendencję powracania najemców do biur. Co prawda prawie połowa pracowników wskazuje model hybrydowy jako optymalny, ale tylko 28 proc. rzeczywiście pracuje w taki sposób. Jeszcze w marcu ub. roku było to 34 proc., więc odsetek ten stopniowo się zmniejsza. Firmy, które wynajmują w CA Immo powierzchnie biurowe, odnotowują frekwencję wynoszącą średnio 65 proc., i to jest faktycznym odzwierciedleniem tego, co faktycznie dzieje się na warszawskim rynku. Popyt w zasadzie powrócił do poziomu sprzed pandemii, mamy pierwszą od lat lukę podażową, co więcej, na lata 2023- 2024 przypada wygasanie umów najmu podpisywanych w okresie 2018- 2019, kiedy sektor rejestrował rekordowe poziomy wynajmu. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 05.05.2023.).