Piątek, 4 listopad 2022
¨Garaż nie był wiatą. Ważne, z której strony robi się pomiary¨
¨Mieszkanie w Czechach to koszt¨
¨Rekordowy węgiel dyktuje ceny energii na 2023 rok¨
¨Drożyzna zbiera żniwo w hotelach¨
¨Trudno pozbyć się wielkiego domu¨
¨Teraz właściciele biurowców w stolicy będą dyktować warunki¨
¨Mieszkańcy urządzą sobie gminę po swojemu
¨Centra danych to wciąż rosnący na świecie rynek¨
¨Inwestorzy czekają na ustabilizowanie sytuacji makro i spadek wycen¨
¨Wakacje czynszowe, fit- outy i logo firmy na budynku¨
¨Tarcza prawna. Uproszczenia w postępowaniach administracyjnych ważne nie tylko dla przedsiębiorców¨
Więcej poniżej.
¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ informuje: ¨Garaż nie był wiatą. Ważne, z której strony robi się pomiary¨. Izolacji ze styropianu nie można było wliczać do powierzchni zabudowy. WSA w Gliwicach uchylił powiatowego oraz śląskiego wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego o wstrzymaniu robót budowlanych. Organy nadzoru budowlanego ustaliły, że dwustanowiskowy budynek garażu jest samowolą budowlaną, powstałą bez pozwolenia na budowę. W skardze do WSA inwestorzy zarzucili, że sporny obiekt nieprawidłowo uznano za budynek. W rzeczywistości jest to wiata garażowa- argumentowali. Sąd stwierdził jednak, że postępowanie nie dotyczy wiaty. Obiekt jest faktycznie budynkiem trwale związanym z gruntem, posiada fundamenty i dach. Został wykonany z płyty żelbetowej. W konsekwencji WSA uznał, że postępowanie nie dotyczy obiektu będącego wiatą. Mimo to sąd uwzględnił skargę i uchylił zaskarżone decyzje o wstrzymaniu robót budowlanych. Dla rozstrzygnięcia, czy realizacja spornego budynku wymagała uzyskania pozwolenia na budowę czy dokonania zgłoszenia należało ustalić powierzchnię zabudowy. W protokole z oględzin nieruchomości określono ją na 36,66 mkw., podczas gdy według inwestorów wynosi faktycznie 34,40 mkw. Powinna więc mieć możliwość skorzystania ze zgłoszenia. Do powierzchni zabudowy zaliczono bowiem błędnie warstwę ocieplenia styropianowego o grubości 10 cm- czytamy na 12 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Prawo co dnia¨ zauważa obok: ¨Mieszkanie w Czechach to koszt¨. Przedsiębiorca może rozliczyć w swojej firmie wydatki na wynajęcie lokalu w mieście, w którym ma kontrahenta. Ta interpretacja ucieszy przedsiębiorców, którzy wykonują usługi daleko od domu. Fiskus potwierdził, że jeśli nie da się codziennie dojeżdżać do klienta, to można wynająć gdzieś blisko niego mieszkanie, rozliczając je w podatkowych kosztach. O interpretację wystąpił właściciel firmy doradczej. Podpisał kontrakt na usługi ekspercie. Będzie je świadczyć w Czechach. Kontrakt opiewa na minimum rok. Przedsiębiorca podkreśla, że w ramach swych obowiązków musi uczestniczyć w spotkaniach i konsultacjach. Dlatego wynajął w Czechach mieszkanie. Fiskus zgodził się, że wydatki na wynajem mieszkania są związane z przychodami przedsiębiorcy. Wydatki na lokal można więc zaliczyć do kosztów. Więcej szczegółów- także na 12 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Rz¨ informuje w innym miejscu: ¨Rekordowy węgiel dyktuje ceny energii na 2023 rok¨. Mrożenie cen energii elektrycznej na 2023 r. wpłynie na wysokość i sposób ustalania przez URE taryf na energię. Od tego zależą zatem kwoty, jakie zobaczymy na rachunkach. Wszystkie spółki obrotu energią elektryczną- a więc Tauron Sprzedaż i PGE Obrót- złożyły już wnioski taryfowe do URE na przyszły rok. Już teraz wiadomo jednak, ile maksymalnie będzie kosztować gospodarstwa domowe energia elektryczna: ceny maksymalne przyjął już rząd. Wielkość taryf pozostaje ważna, bo na tej podstawie określana będzie skala rekompensat za mrożenie cen energii w 2023 r. Taryfy- jak sugeruje w rozmowie z ¨Rz¨ prezes URE- będą pod wpływem cen węgla w kraju, a te wystrzeliły w górę w ostatnich miesiącach. Więcej szczegółów- na 14 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Rz¨ także krótko: Prawie o 55 proc. spadła sprzedaż mieszkań w III kw. br., w porównaniu z II kw., na sześciu największych rynkach. – Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Łodzi i Krakowa- podał REDNET Consulting. W IV kw. podaż ma być jeszcze niższa. Ceny jednak nie spadają i nie będą spadać. Deweloperzy mają wybór- albo wprowadzać nowe inwestycje drożej, albo się wstrzymać. Nieco dalej ¨Rz¨ informuje: Ponad 1,4 mld euro wydali w III kw. br. inwestorzy na nieruchomości komercyjne w Polsce- głównie na projekty logistyczne, magazynowe oraz przemysłowe- podało w raporcie BNP Paribas Real Estate. Po trzech kwartałach transakcje na rynku inwestycyjnym wyniosły ponad 4,25 mld euro.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ odnotowuje natomiast: ¨Drożyzna zbiera żniwo w hotelach¨. Od 20 do 40 proc. będą droższe świąteczne i noworoczne pobyty w hotelach. Część obiektów może się zamknąć na zimę. Ceny energii elektrycznej w hotelach wzrosły średnio aż o 200 proc. w porównaniu z ub. rokiem. To o 50 pkt proc. więcej niż jeszcze w lipcu. Jeszcze gorzej jest z cenami gazu, które wzrosły średnio o 312 proc. To aż o 90 pkt proc. więcej niż w lipcu- wskazuje Izba Gospodarcza Hotelarstwo Polskie. Dotkliwe dla hoteli są też podwyżki cen żywności i napoi, które wyniosły średnio 34 proc. W tej sytuacji makroekonomiczne realia i sytuacja geopolityczna nie pozwalają hotelom na odrabianie pandemicznych strat z 2020 r. Tego procesu nie ułatwia ani szalejąca inflacja, ani obawy klientów o własne finanse- czytamy. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 04.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ zauważają też: ¨Trudno pozbyć się wielkiego domu¨. Popyt na domy spada. Sprzedają się nieduże energooszczędne budynki. Część pośredników spodziewa się przecen. Wzrost oferty domów na sprzedaż w IV kw. przewiduje połowa pośredników, którzy wzięli udział w badaniu nastrojów portalu Nieruchomosci-online.pl. Ankiety wypełniło niemal 700 agentów i biur z całej Polski. Domów będą się próbowali pozbyć m.in. ci, których przerastają raty kredytów czy koszty utrzymania nieruchomości 55 proc. agentów spodziewa się spadku zainteresowania domami. Ekspertka portalu przypomina, że intensywna wyprzedaż domów trwała do końca ub.r. Oferta w porównaniu z 2019 r. skurczyła się prawie o połowę. Od początku br. podaż już rośnie. Ofert jest więcej niż rok temu o 20 proc., ale o 20 proc. mniej niż w październiku 2020 r., czyli przed sprzedażowym boomem. Wielkich przecen nie widać. Porównanie II i III kw. pokazuje, że rynek domów zmierza w kierunku stabilizacji. Spadków cen domów spodziewa się z kolei inny ekspert, który zwraca uwagę na spadek sprzedaży kredytów, wysokie ceny energii, wysokie stopy procentowe. Ma to bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. I choć ofertowe ceny domów nie spadają, to transakcyjne są już dużo niższe. Przy czym do oferty trafiają często budynki starszego typu. Dziś bardzo trudno jest sprzedać dom o powierzchni 200 mkw. Przy obecnych cenach prądu, gazu, opału klienci coraz częściej zwracają uwagę na stan i ocieplenie budynku, technologię ogrzewania, systemy generowania lub odzyskiwania energii. Czas sprzedaży domów w porównaniu z ub.r. wydłużył się także co najmniej dwukrotnie. Klienci gotówkowi zdają sobie sprawę, że nie muszą już konkurować z klientami kredytowymi. A to skłania sprzedających do większej elastyczności- czytamy na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ niżej odnotowują: ¨Teraz właściciele biurowców w stolicy będą dyktować warunki¨. W Warszawie utrzymuje się dobry popyt na biura, a nowych budynków powstaje niewiele. Nasila się więc presja na wzrost czynszów. W III kw. br. na największym rynku biurowym w Polsce- warszawskim- deweloperzy oddali do użytkowania 99,1 tys. mkw. powierzchni, przez co zasób wzrósł do 6,34 mln mkw., czyli o 3 proc. rok do roku- wynika z szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. Gros podaży zapewnił ostatni etap kompleksu Varso, czyli Varso Tower- najwyższy (z iglicą) w UE wieżowiec, oferujący prawie 64 tys. mkw. powierzchni. W III kw. wynajęto w stolicy 129 tys, mkw. biur. Nowe umowy, w tym przednajmu, odpowiadały za 48 proc. popytu, a za 45,5 proc. renegocjacje. Minione dwa lata upłynęły pod znakiem wyraźnego spowolnienia u deweloperów, co przekłada się na znaczący spadek podaży. W ocenie eksperta JLL, po blisko trzech latach segment nieruchomości klasy A w centrum Warszawy z rynku najemcy zmienia się w rynek wynajmującego. Popyt jest bowiem na stabilnym poziomie, choć niższym niż w latach 2018- 2019, a dostępność powierzchni prime maleje. W efekcie obserwujemy wzrost cen, szczególnie widoczny w centrum i najlepszych budynkach poza centrum. Sytuacja rynkowa sprzyja ponadprzeciętnemu popytowi na powierzchnie elastyczne. Jak szacuje JLL, średnie obłożenie u największych operatorów w III kw. przekraczało 70 proc., a w centrum 90 proc. W kontekście spodziewanej luki podażowej powierzchnie typu flex stają się dobrą alternatywą dla firm, które chcą rozwijać się w centrum stolicy. Więcej szczegółów- także na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również tekst pod hasłem: ¨Mieszkańcy urządzą sobie gminę po swojemu¨. Projektowana zmiana ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zastąpi lex deweloper. Ma być przyjazna gminom, a nawet sądom, ale czy deweloperom? Lex deweloper przewiduje możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej w specjalnym trybie. Jednakże dotychczas niewielu inwestorów z tego korzysta. Ministerstwo Rozwoju i Technologii uważa, że reforma systemu planowania to naprawi. Oczekiwanie wobec nowelizacji ustawy było takie, że zaimplementuje ona to, co dobre w lex deweloper i rozbuduje o inne oczekiwane przez rynek rozwiązania prawne. ZPI, czyli zintegrowany plan inwestycyjny, to nowa odsłona planu miejscowego. Z tą różnica, że uchwalane będą nie dla większego obszaru, ale dla konkretnej inwestycji. Wejście ZPI, co stanowi novum, skutkowało będzie utratą mocy obowiązującego planu miejscowego. Te dotychczas współistniały z uchwałami lokalizacyjnymi, a inwestorzy mieli możliwość realizacji inwestycji w oparciu o jeden z tych dokumentów planistycznych według własnego wyboru. Przyjęcie ZPI nie będzie jednak możliwe bez uprzedniego przeprowadzenia negocjacji i zawarcia umowy urbanistycznej, co stanowi kolejną nowość. Stronami umowy będą inwestor i gmina, którzy określą w niej warunki realizacji konkretnej inwestycji. Uchwalenie ZPI będzie wymagało również udziału społeczeństwa. Dotychczas lex deweloper mogło być stosowane wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących. Teraz inwestycje mieszkaniowe zostaną włączone do inwestycji głównych, które będą także obejmować inwestycje usługowe, produkcyjne a także rolnicze. Jak podkreślają eksperci, argumentem za wprowadzeniem ZPI może być możliwość uzyskania w nim zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Obecnie wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych nie może się odnosić do tego typu terenów. Nowelizacja ustawy powinna też ułatwić sędziom sądów administracyjnych kontrolowanie planów ogólnych i miejscowych. I ustawodawca chce im to dać. Wprost wskazuje, co w ramach postępowań powinni kontrolować. W części tekstowej planu ogólnego gmina będzie musiała wskazać przyczyny wyznaczenia stref planistycznych w granicach wyznaczonych w planie ogólnym. Będzie również musiała uzasadnić przyczyny wyznaczenia obszarów uzupełnień zabudowy lub obszaru zabudowy śródmiejskiej w granicach określonych w projekcie. Zmienia się także zakres negocjacji inwestora z gminą. Porozumienie obecnie ma charakter fakultatywny. Po nowelizacji będzie obligatoryjne i nie będzie możliwości uchwalenia ZPI bez zobowiązania się do jakiegoś rodzaju świadczenia na rzecz gminy. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
Obok w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Centra danych to wciąż rosnący na świecie rynek¨. Warszawa jest jednym z trzech europejskich miast, gdzie podaż centrów danych rośnie najmocniej. Inwestorzy pokochali tę klasę aktywów, określanych mianem nieruchomości alternatywnych. Zurych, Johannesburg i Warszawa to trzy największe rynki w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) spośród jedenastu, które firma Knight Frank wzięła pod lupę w najnowszej edycji ¨Data Centre Report¨. W przypadku tych nietypowych nieruchomości komercyjnych podaż liczona jest nie wielkością wynajmowanej powierzchni, tylko mocą obliczeniową. Całkowita podaż to projekty działające, w budowie i planowane. Na koniec czerwca br. jedenaście miast z listy oferowało łącznie 1,4 GW. Ponad 250 MW przypadało na Zurych, 241 MW na Johannesburg i 220 MW na Warszawę. Zapotrzebowanie na centra danych napędzane jest wdrażaniem w biznesie usług opartych na chmurze oraz ciągłym przyrostem użytkowników mediów społecznościowych. W zeszłym miesiącu firma Knight Frank informowała o rozbudowie zespołów rynków kapitałowych z naciskiem na tzw. nieruchomości alternatywne, jak living (PRS, akademiki), czy właśnie centra danych. Nic dziwnego, bo to coraz atrakcyjniejsza nisza. Według szacunków Synergy Research Group w ciągu trzech kwartałów br. wartość rynku fuzji i przejęć w sektorze centrów danych sięgnęła 30 mld dol., a na 17 mln dol. Szacowano transakcje na etapie negocjacji. Uwagę zwraca, że za aż 88 proc. transakcji odpowiadały fundusze private equity- czytamy na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również obszerny tekst pod hasłem: ¨Inwestorzy czekają na ustabilizowanie sytuacji makro i spadek wycen¨. W przypadku biur, centrów handlowych i PRS- ów korekta wycen trwa- mówi Piotr Trzciński, szef Savills IM w Polsce. ¨Rz¨ zwraca uwagę, że ostatnią dużą rozmowę przeprowadziła w wakacje zeszłego roku, w zupełnie innej epoce- taniego pieniądza, rozgrzanego popytu na nieruchomości, nie było wojny. Rozważa teraz, jak zmieniło się postrzeganie Polski i regionu po inwazji Rosji na Ukrainę. Ze spływających właśnie danych o wartości transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości komercyjnych wynika, że sytuacja jest stabilna: 4,3 mld euro po dziewięciu miesiącach, w tym 1,4 mld euro w samym III kw. W ocenie rozmówcy ¨Rz¨ wydaje się, że rynek już zdyskontował ryzyko wojny i jej wpływu na Polskę- zakładając oczywiście, że sytuacja się nie zaostrzy. Obecnie większa jest zwrócona na gospodarcze skutki agresji: dynamicznie rosnącą w ostatnich miesiącach inflację i stopy procentowe oraz stopień osłabienia wzrostu gospodarczego, zarówno w Polsce, jak i w krajach europejskich. Rynek dostrzega ryzyko stagflacji. Ośrodki analityczne i główne banki zrewidowały w dół prognozy wzrostu PKB dla Polski w obawie przed długotrwale wysoką inflacją, której nie ograniczył cykl podwyżek stóp procentowych. Spodziewać się także należy, że IV kw. będzie jeszcze gorszy, bo firmy będą już odczuwać skutki zmniejszenia siły nabywczej konsumentów. Ponieważ stan gospodarki bezpośrednio wpływa na stan rynku nieruchomości, dobrym wyznacznikiem jego kondycji będą wyniki za cały 2022 r. oraz dwa pierwsze kwartały 2023 r. Warto zauważyć, że na wartość inwestycji po trzech kwartałach br. składają się transakcje, które miały zostać zamknięte w 2021 r., ale się przesunęły w czasie. Jak tylko ustabilizują się koszty finansowania i oczekiwania inflacyjne, a rynek uwierzy, że polski rząd rzeczywiście walczy z inflacją zamiast prowadzić sprzeczną politykę fiskalną i monetarną, płynność powinna wrócić na rynek. Rozmówca ¨Rz¨ obawia się jednak, że nie nastąpi to przed rozstrzygnięciem wyborów parlamentarnych w 2023 r. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
Nowy poradnik ¨Rz¨– ¨Biznes w czasie kryzysu¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Wakacje czynszowe, fit- outy i logo firmy na budynku¨. W czasach galopującej inflacji rosną czynsze za biura i magazyny. Najemcy mogą jednak wynegocjować okresowe zwolnienie z płatności. Co jeszcze jest w pakietach zachęt stosowanych przez właścicieli budynków komercyjnych? Najwyższe stawki dyktują właściciele biur w Warszawie- średnio 14 euro miesięcznie za mkw. powierzchni biurowej- podaje platforma REDD. Najniższe czynsze, 9,5 euro za mkw. biura są w Łodzi. W Krakowie za najem mkw. płaci się przeciętnie 12,6 euro, we Wrocławiu 12,4 euro, w Trójmieście- 12 euro, w Katowicach- 9,8 euro a w Poznaniu- 11,8 euro. W porównaniu z czasem sprzed pandemii uśrednione stawki najmu wzrosły. Wpływ na wysokość czynszu ma wiele czynników, m.in. koszty materiałów budowlanych, energii, pracy, które w tym czasie poszły mocno w górę. Na cenach najmu odbija się też wysoka inflacja. Wyjściowe stawki czynszu zazwyczaj nie ulegają zmianie. Możliwe jest jednak negocjowanie tzw. pakietów zachęt. Wśród nich jest m.in. okres rent free czyli wakacji czynszowych, gdzie w danym czasie najemca jest zwolniony z płacenia czynszu. Negocjować też można inne warunki umowy. Np. wydłużenie kontraktu przekłada się na lepszą ofertę. Więcej szczegółów- na siódmej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.11.2022.).
¨Dziennik Gazeta Prawna¨ piątkowy ¨Poradnik Gazety Prawnej¨ poświęca jednej kwestii: ¨Tarcza prawna. Uproszczenia w postępowaniach administracyjnych ważne nie tylko dla przedsiębiorców¨. Uproszczenie procedur administracyjnych, przyspieszenie wydawania decyzji, likwidacja obciążeń regulacyjnych, które są niekorzystne z punktu widzenia obywateli lub utrudniają prowadzenie działalności gospodarczej ? to główne zadania tarczy prawnej, czyli ustawy z 7 października 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w celu uproszczenia procedur administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. I choć pakiet trudno nazwać rewolucją, to niewątpliwie jest on obszerny, co sprawia, że będzie miał istotny wkład w proces zmiany polskiego prawa, tak aby obywatele i przedsiębiorcy mogli załatwiać swoje sprawy szybciej i prościej, bez zbędnego formalizmu. W tym celu tarcza przewiduje m.in. szersze wykorzystanie postępowania uproszczonego. Przypomnijmy, że w porównaniu z tradycyjnym trybem jest ono szybsze, jako że postępowanie dowodowe w tym trybie ogranicza się w zasadzie do dowodów zgłoszonych przez stronę w chwili wszczęcia postępowania. Ponadto w szerszym niż do tej pory stopniu ma być wykorzystywana instytucja milczącego załatwienia sprawy, m.in. przy uzyskiwaniu zgody ministra właściwego do spraw kultury fizycznej na zawarcie umowy dotyczącej utworzenia ligi zawodowej czy przy zatwierdzaniu przez niego statutu polskiego związku sportowego. Najwięcej zmian wiąże się z elektronizacją procedur. Szczególnie dużo kontrowersji budziła kwestia elektronizacji sprawozdawczości fundacji ? roczne sprawozdania będą składane wyłącznie na elektronicznym formularzu, co więcej ? zostanie określony jego jednolity wzór. Z kolei dla rzeszy przedsiębiorców istotna może być dalsza elektronizacja składania wniosków, np. o wydanie pozwolenia wodnoprawnego czy oceny wodnoprawnej. Będzie je można składać nie tylko na papierze jak dotychczas, lecz także w formie elektronicznej. Z kolei dla szerokiego kręgu obywateli istotne może być wprowadzenie elektronicznego wniosku w sprawie zezwolenia na wycinkę drzewa; tym bardziej że będzie on wkrótce jednakowy w całym kraju. Przy okazji wprowadzono wiele zmian w innych ustawach, które rozwiązują różnorodne aktualne problemy. Do najważniejszych należą zmiany w prawie zamówień publicznych, które mają ułatwiać waloryzację umów o zamówienie publiczne. Większość rozwiązań wejdzie w życie już 10 listopada, choć są i takie, dla których przewidziano dłuższe vacatio legis- czytamy w ramach wstępu na pierwszej stronie ¨Poradnika…¨.
(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 04.11.2022.).
