Piątek, 4 kwiecień 2025

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Fiskus chce VAT od działek. Po wyroku TSUE ma łatwiej”. Jeśli sprzedawca działki korzysta z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który przygotowuje transakcję, dla fiskusa jest podatnikiem VAT. Takie podejście nie jest sprzeczne z unijnym prawem. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w polskiej sprawie, ważny dla wszystkich sprzedających działki. Stanął po stronie skarbówki i będzie jej teraz łatwiej opodatkować transakcje- komentują eksperci. Spory o VAT od działek toczą się od lat, przepisy są niejasne, a wielu sprzedawców w ogóle nie wie o podatkowych obowiązkach. Orzeczenie TSUE może zachęcić fiskusa do wnikliwszych kontroli. Wrocławski WSA w opisywanej szczegółowo sprawie zadał pytanie do TSUE, czy zlecenie przygotowania transakcji sprzedaży działki profesjonalnemu przedsiębiorcy powoduje, że sprzedawcę należy uznać za prowadzącego działalność gospodarczą. Unijny sąd przypomniał, że definicja podatnika w Dyrektywie VAT jest bardzo szeroka. Staje się nim także osoba, podejmująca aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może polegać to przykładowo na uzbrojeniu terenu albo czynnościach marketingowych. Takie działania zostały podjęte w rozpatrywanej sprawie. Wprawdzie wykonywał je w większości pełnomocnik, ale występował ona w imieniu właścicieli i na ich rzecz, i to oni ponoszą ostateczne ryzyko gospodarcze. Za podatnika można uznać więc sprzedawcę, który powierzył przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, jeśli ten pełnomocnik podjął aktywne działania w celu sfinalizowania transakcji, postępując jak klasyczny handlowiec. Eksperci obawiają się, że ten wyrok jeszcze bardziej ośmieli polskiego fiskusa. Jakie są konsekwencje uznania sprzedawcy działek za podatnika? Musi się zarejestrować w urzędzie skarbowym, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie Jednolity Plik Kontrolny i zapłacić 23 proc. VAT- czytamy na 11 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.04.2025.).

„Prawo co dnia” zauważa też: „Antycovidowe zasady także w spółdzielniach mieszkaniowych”. Wprowadzone w czasie covidu pisemne walne zgromadzenie stosuje się także do spółdzielni mieszkaniowych. To sedno czwartkowej uchwały Sądu Najwyższego. Choć faktyczna i formalnie ogłoszona epidemia minęła, jak też stan zagrożenia covidowego, wprowadzone wtedy ułatwienia (i środki ostrożności) przez dopuszczenie pisemnych walnych zgromadzeń budzą kontrowersje w spółdzielniach mieszkaniowych, gdyż w wielu z nich są nadal stosowane. Są też rozbieżności w orzecznictwie. Chodzi o to, jak rozumieć wprowadzony w czasie covidu do prawa spółdzielczego art. 36 par. 9- 12. Stanowi on, że zarząd lub rada nadzorcza spółdzielni może zarządzić podjęcie określonej uchwały poprzez  walne zgromadzenie na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, jeżeli wszyscy członkowie zostali powiadomieni o głosowaniu. W omawianej sprawie SN podjął uchwałę, że przepisy art. 36 prawa spółdzielczego stosuje się do walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Już wcześniej rzecznik praw obywatelskich i jego zastępca, otrzymując informacje, że mimo ustania zagrożenia epidemicznego ten antycovidowy tryb prowadzenia walnego zgromadzenia jest wykorzystywany przez niektóre spółdzielnie mieszkaniowe, występowali do rządu o pilne dokonanie zmian legislacyjnych, by usunąć tę bezpodstawną praktykę i prace te podjęto. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.04.2025.).

„Rz” informuje w innym miejscu: „Gołębi zwrot RPP. Rada szykuje się do ciecia stóp”. W najbliższym czasie może pojawić się przestrzeń do obniżenia stóp procentowych- zapowiedział szef NBP. To wyraźnie „gołębi” zwrot w przekazie z Rady Polityki Pieniężnej. Jej członkowie wciąż jednak nie ulegają apelom o obniżkę stóp. Jednocześnie prezes NBP potwierdził to, co analitycy zauważyli w środowym komunikacie po środowym posiedzeniu RPP. Rada zmieniła nastawienie na bardziej sprzyjające obniżkom. Jeszcze przed konferencją rynek i ekonomiści jako pierwszy realny termin na obniżkę wskazywali lipiec, ale czwartkowa konferencja wyglądała jak przygotowanie gruntu pod obniżkę już w maju. Pierwszych lekkich cięć kredytobiorcy nie odczuliby zbyt mocno, ale m więcej  by ich było, tym większa ulga. Dla modelowego kredytu na 300 tys. zł na 25 lat, ze stycznia 2018 r. (ze zmiennym oprocentowaniem WIBOR 3M plus marża), obecnie rata wynosi ok. 2160 zł. Przy cięciu stóp o 75 pkt bazowych rata byłaby już o ponad 100 zł niższa, kolejne obniżki łącznie o 100 pkt bazowych (do 4 proc.), oznaczałyby ratę już w okolicach 1920 zł. Co ważne, obniżki stóp procentowych nie oznaczałyby automatycznego  spadku rat kredytów o stałym oprocentowaniu, które w ostatnich kwartałach stanowią zdecydowaną część całej mieszkaniowej akcji kredytowej. Więcej- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.04.2025.).

„Rz” odnotowuje również: „Mieszkania, akademiki, PRS. Grupo Lar na nowych rynkach”. W Warszawie wybudowaliśmy do tej pory 3 tys. mieszkań. W stolicy i poza nią będziemy inwestować w akademiki. Myślimy też o budowie mieszkań na wynajem- mówi Renata McCabe- Kudła, prezes spółki Grupo Lar Polska. W tekście pojawia się m.in. wątek dotyczący spodziewanych zmian w prawie, które mogą mięć pozytywny wpływ na rynek mieszkań.  Jak dalej czytamy, w lutym resort rozwoju i technologii przedstawił projekt tzw. ustawy podażowej. Rząd chce uwolnić obrót prywatną ziemią rolną w miastach. Działki Skarbu Państwa- pod budownictwo społeczne- miałyby przejmować gminy, ale jest też mowa o „lokalu za grunt”. Deweloper mógłby zabudować taką ziemię, jeśli część mieszkań oddałby gminie. Jak zauważa rozmówczyni „Rz”, na razie nie wiadomo, w jakim kształcie i w jakim trybie ustawa podażowa wejdzie w życie. Przepisy, które uwalniają ziemię, na pewno będą mieć pozytywny wpływ na rynek mieszkań. W Warszawie, w porównaniu ze średnią europejską, jest olbrzymia ilość gruntów, na których nie można budować z bardzo różnych powodów. W rozmowie odnosi się też do projektu wsparcia budownictwa  komunalnego i społecznego zaprezentowanego przez resort rozwoju. Najwięcej emocji wzbudził pomysł dopłat do kredytów, z których mogliby korzystać tylko kupujący nieruchomości z rynku wtórnego. Rozmówczyni „Rz” niespecjalnie wierzy, że klienci  będą szli na rynek wtórny tylko ze względu na dopłaty. Oczywiście, brak wsparcia dla kupujących nowe nieruchomości nie jest korzystny dla deweloperów, a tym bardziej dla ich klientów. Jak dalej zauważa, branża bardziej niż na tanie kredyty czeka na spadek stóp procentowych. Firma Grupo Lar Polska sprzedała 3 tys. mieszkań, niewielu klientów korzystało z programów rządowych. Pełny tekst rozmowy- na 20 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.04.2025.).

Kolejny dodatek „Rz”– „Tygodnik Przedsiębiorców”– obszernie radzi natomiast: „Jak prawidłowo refakturować media przy najmie nieruchomości?”. Świadczeniu usług najmu nieruchomości (budynki, lokale) zazwyczaj towarzyszy refaktura mediów (np. woda, ścieki, prąd, gaz, ciepło). Czy przedsiębiorca powinien traktować refakturowane media jako odrębne czynności? Problem refakturowania mediów dotyczy zarówno wynajmowanych nieruchomości w działalności gospodarczej, jak tzw. najmu prywatnego, gdyż w przypadku obu tych umów przedsiębiorca zazwyczaj występuje w charakterze podatnika VAT. Jak dalej czytamy, usługa najmu wypełnia definicję usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Art. 8 ust. 2a ustawy o VAT jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejszą odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe. Świadczeniu usług najmu nieruchomości (budynki, lokale) zazwyczaj towarzyszy refaktura mediów (np. woda, ścieki, prąd, gaz, ciepło). Taka refaktura mediów może stanowić odrębne czynności, od usługi najmu, z którą są one związane. Często w takim przypadku powstaje problem: czy mamy do czynienia ze świadczeniem o charakterze kompleksowym (tj. usługą najmu) czy szeregiem odrębnych czynności, tj. (najmem i refakturą poszczególnych mediów). Problem refaktury mediów przy usługach najmu stał się przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Jak wskazał TSUE w wyroku z 16 kwietnia 2015 r., najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zadaniem sądu krajowego jest dokonanie niezbędnej oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnieniu treści samej umowy. Jak wskazał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 29 listopada 2024 r.,  towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Lektura dla zainteresowanych- na szóstej i siódmej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.04.2025.).

„Tygodnik…” zamieszcza również tekst pod hasłem: „Dzierżawa, czyli współpraca publiczno- prywatna na nieco innych warunkach”. Dzierżawa nie jest intuicyjnie kojarzona ze współpracą publiczno-prywatną. Stanowi ona jednak przydatne narzędzie zagospodarowania nieruchomości należących do podmiotów publicznych przy jednoczesnym umożliwieniu sektorowi prywatnemu rozwoju swojej działalności. Zgodnie z kodeksem cywilnym przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Przedsiębiorcy dobrze znają ten mechanizm z praktyki, choć rzadziej jako mechanizm współpracy publiczno- -prywatnej. Dzierżawa stanowi partnerstwo publiczno-prywatne w szerokim tego słowa znaczeniu. Cechuje się ona większym stopniem swobody oraz mniejszym sformalizowaniem procedury, przez co może być ona zastosowana jedynie w określonych sytuacjach i wobec wąskiej grupy przedsięwzięć. Przedsiębiorca angażujący się w tego rodzaju przedsięwzięcia powinien wziąć pod uwagę podstawowe różnice między tego typu współpracą, a klasycznym zamówieniem publicznym, partnerstwem publiczno-prywatnym oraz koncesją na roboty budowlane lub usługi, czytamy w ramach wstępu- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 04.04.2025.).

„Dziennik Gazeta Prawna” informuje z kolei: „Co dalej z inflacją w Polsce? Oto najnowsza prognoza NBP”. Przewidujemy, że inflacja będzie niższa i będzie maleć, także inflacja bazowa – przekazał w czwartek podczas konferencji prasowej prezes NBP Adam Glapiński. Dodał, że zmieniło się nastawianie Rady Polityki Pieniężnej. Wskazał, że zmiana „w dużym stopniu” wynika ze zmiany koszyka Głównego Urzędu Statystycznego. „Z racji zmiany tego koszyka inflacja spadła o 0,4 punktu procentowego – zamiast 5,3 mamy 4,9” – ocenił. Glapiński zwrócił również uwagę, że na zakończonym w środę posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o utrzymaniu stóp procentowych NBP na niezmienionym poziomie, wskazując jednak, że nastawienie członków Rady zmienia się na „bardziej gołębie”, co sugeruje zbliżającą się perspektywę cięcia stóp. Ale na zakończonym w środę posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła stóp procentowych. Główna stopa NBP, referencyjna, nadal wynosi 5,75 proc. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 04.04.2025.).