Piątek, 4 grudnia 2020
¨Nie doczekali się mieszkania, zażądali pieniędzy i wygrali¨
¨Dług cudzy, ale lokal zajęty¨
¨Nieruchomości pod okiem urzędników¨
¨Rząd pozbawia gminy środków¨
¨Wiele hałasu o REIT- y¨
¨50 mln złotych za hektar działki¨
¨Choć się przekształcili, płacą za użytkowanie¨
¨Srebrne nieruchomości wciąż na celowniku¨
¨Ziemia nadal będzie reglamentowana¨
¨Mariaż inwestora z gminą nie zawsze opłacalny¨
¨Koniec z fejkowymi ofertami¨
¨Apartamenty na kółkach już w grudniu ruszą w Polskę¨
Więcej poniżej.
¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Nie doczekali się mieszkania, zażądali pieniędzy i wygrali¨. Deweloper ma zapłacić odszkodowanie, bo przez dwa lata nie podpisał umowy, a ceny poszły w górę. Klienci Robyga wygrali spór w Sądzie Okręgowym w Warszawie o 137 tys. zł odszkodowania. Dwa lata czekali bowiem na zawarcie umowy deweloperskiej na osiedlu Young City 2 na warszawskim Bemowie. I się nie doczekali. W tym czasie cena mkw. w Warszawie poszła w górę o ponad 3 tys. zł. Teraz za te same pieniądze nie kupią już mieszkania o tej samej powierzchni u innego dewelopera. Zażądali więc zwrotu różnicy między ceną za mkw. z daty zawarcia umów rezerwacyjnych, a tą z daty jej rozwiązania. Wyrok jest precedensowy. To pierwsza taka wygrana. W kolejce na rozstrzygnięcie czekają kolejne sprawy przeciwko deweloperowi. W 2019 r. deweloper oświadczył, że nie zamierza kontynuować umów, ponieważ nie otrzymał pozwolenia na budowę. W tym samym jednak czasie trwała budowa na innym etapie osiedla. Proponował też swoim klientom nabycie innego lokalu po cenach rynkowych, dużo wyższych od tych umówionych. Gdy odmówili, zerwał umowę. Wyrok wydano w trybie zaocznym, ponieważ deweloper nie odpowiedział na pozew. Sąd uwzględnił powództwo w całości. Wyrok ma rygor natychmiastowej wykonalności. Na wcześniejszym bowiem etapie sąd uwzględnił wniosek o zabezpieczenie roszczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości dewelopera. Przy okazji podano w tekście, że deweloperzy budują rocznie 200 tys. mieszkań, najwięcej w dużych miastach. Mkw. mieszkania w stolicy średnio kosztuje zaś 10 tys. zł- najdrożej w Polsce. Więcej szczegółów- na ósmej stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
¨Prawo co dnia¨ zauważa też: ¨Dług cudzy, ale lokal zajęty¨. Wygrana nie zatrzyma egzekucji przeciwko osobie wadliwie wpisanej do księgi wieczystej. Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego nie wyznacza prostej drogi do zwalczania egzekucji z naszej własności cudzego długu. Pokazuje jednak, co zagrożony może zrobić. W omawianej sprawie Sąd Okręgowy wskazał, że możliwe są różne podejścia. Wyrok nakazujący wykreślenie dłużnika z księgi i wpis rzeczywistego właściciela jest przeszkodą w kontynuowaniu egzekucji z nieruchomości, co odpowiada ogólnej zasadzie, że dług można ściągać, ale z majątku dłużnika. Odmienne stanowisko jest takie, że wpis innego właściciela do księgi na skutek sądowego orzeczenia nie stanowi podstawy do umorzenia egzekucji z tej nieruchomości. Daje tylko argument właścicielowi w obronie przed nadal prowadzoną egzekucją. I to stanowisko zawiera uchwała SN, z której wynika, że nie wstrzymuje się egzekucji z nieruchomości z chwilą wykreślenia dłużnika z księgi wieczystej w następstwie powództwa o uzgodnienie jej treści. Właścicielowi nieruchomości, którego prawa narusza egzekucja, przysługuje natomiast powództwo o zwolnienie z jej egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.). Szczegóły- na dziewiątej stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
Niżej ¨Prawo co dnia¨ informuje: ¨Nieruchomości pod okiem urzędników¨. Spółki posiadające grunty i budynki warte ponad 10 mln zł będą miały nowe obowiązki podatkowe. Władze skarbowe, zarówno w Polsce, jak i na świecie, przyglądają się spółkom, które inwestują w nieruchomości. Przejawem tego było m.in. wprowadzenie już przed kilku laty do międzynarodowych umów podatkowych tzw. klauzuli nieruchomościowej. Jej głównym cele jest to, by zysk ze sprzedaży udziałów w spółce posiadającej nieruchomości jako główne aktywa był opodatkowany w kraju, gdzie ta nieruchomość się znajduje. Kontynuacją tego trendu było wprowadzenie do ustaw o podatkach dochodowych definicji spółki nieruchomościowej, a także określenie jej obowiązków jako płatnika i sprawozdawczych. Nowe przepisy, które wejdą w życie z początkiem 2021 r., definiują spółkę nieruchomościową jako podmiot niebędący osobą fizyczną, który sporządza bilans i ma w swoich aktywach nieruchomości warte co najmniej 10 mln zł, przy czym nieruchomości te stanowią powyżej 50 proc. aktywów. Taka spółka będzie miała szczególne obowiązki sprawozdawcze. Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego będzie musiała przedstawić informację o tym, kto i jakie udziały w niej posiada, a także jakie ma z tego tytułu prawa i obowiązki. Więcej szczegółów- także na dziewiątej stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
¨Prawo co dnia¨ odnotowuje również: ¨Rząd pozbawia gminy środków¨. Samorządy nie chcą zmian w zryczałtowanym podatku dochodowym. Stracą aż 1,4 mld zł. Apelują więc do prezydenta, by nie podpisywał noweli w tej sprawie. Samorządy bronią się do końca przed niekorzystnymi dla siebie rozwiązaniami podatkowymi. Związek Miast Polskich zaapelował w tej sprawie do prezydenta. Chce, by nowe przepisy trafiły do Trybunału Konstytucyjnego lub z powrotem do parlamentu. Chodzi o nowelizację z 28 listopada 2020 r. ustaw: o podatku dochodowym od osób fizycznych; o podatku dochodowym od osób prawnych; o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zdaniem ZMP art. 3 noweli wprowadza zasadnicze zmiany w zryczałtowanym podatku dochodowym, które znacznie zmniejszą wpływy z PIT pobieranego na ogólnych zasadach. Więcej- na 11 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
W dodatku ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ znajdziemy natomiast tekst pod hasłem: ¨Wiele hałasu o REIT- y¨. Czy jest szansa na wskrzeszenie prac nad ustawą? Minister finansów na branżowej imprezie sugeruje, że tak. Oficjalnie resort w tej sprawie milczy. W zeszłym tygodniu na CEE Summit minister finansów Tadeusz Kościński powiedział, że REIT- y są elementem strategii rozwoju rynku kapitałowego w Polsce, nie są jednak na szczycie listy priorytetów resortu. Jeśli jednak branża zrobi hałas, sprawie mógłby zostać nadany wyższy priorytet. Pomysł utworzenia REIT- ów inwestujących w nieruchomości komercyjne pojawił się w 2016 r., ale po krytycznej opinii NBP ograniczono koncepcję do inwestowania w mieszkania. Mimo modyfikacji projekt ustawy nie wyszedł poza pierwsze czytanie w poprzedniej kadencji. Nieco ponad rok temu nadzieje na wskrzeszenie prac dało spotkanie wiceministra finansów z Polską Izbą Nieruchomości Komercyjnych, ale nie poszły za tym żadne działania. Według szacunków firmy JLL w ostatnich 22 latach w nieruchomości komercyjne w Polsce inwestorzy ulokowali 64 mld euro, jednak rodzimy kapitał miał w tym zaledwie 3,9- proc. udział. Dla polskich inwestorów indywidualnych to rynek zupełnie niedostępny, a sprzedaż mieszkań świadczy o dużym zainteresowaniu lokowaniem w nieruchomości. Cytowana w tekście wiceprezes JLL wskazuje, że REIT- y mają długi horyzont inwestycyjny i nawet jeśli teraz mamy do czynienia z niespodziewanymi problemami wywołanymi pandemią, to w dłuższej perspektywie tego typu spółki udowodnią, że są bezpieczną formą inwestowania. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
Obok w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨50 mln złotych za hektar działki¨. Trójmiejski rynek gruntów bije rekordy cen. Deweloperzy biurowi nie przestawiają się na budowę mieszkań- mówi pośrednik Paweł Grabowski, właściciel agencji BIG Property. Jego zdaniem pandemia nie zatopi rynku biurowców. Firmy w znaczącym stopniu nie redukują powierzchni biurowej. Starają się raczej zmniejszyć koszty najmu czy też podnajmować powierzchnie. Odpowiadając na pytanie, czy pandemia pozwoli wypłynąć na szersze wody operatorom elastycznych biur, wskazuje, że na trójmiejskim rynku liczba operatorów biur serwisowanych rośnie, a z drugiej strony pojawiają się prywatne biura serwisowane czy coworkingowe, które pozyskują najemców. To raczej przeciwwaga dla dużych powierzchni w budynkach klasy A w dużych centrach biurowych. Rozmówca ¨Rz¨ nie widzi także gwałtownego przejścia deweloperów komercyjnych na inwestycje mieszkaniowe. Wprawdzie na trójmiejskim rynku w miejscu starych, niedużych biurowców powstają mieszkania, ale nie słyszano, by inwestor zarzucił nagle plany budowy biurowca, chcąc budować osiedle. Nie ma zbyt wielu działek pod budownictwa wielorodzinne, co w Trójmieście winduje do niebotycznych poziomów ceny gruntów. Hektarową działkę w gdańskiej Oliwie kupiono ostatnio za ponad 50 mln zł- czytamy także na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
¨Nieruchomości…¨ informują też: ¨Choć się przekształcili, płacą za użytkowanie¨. Właściciel mieszkania uwłaszczył się na fragmencie drogi położonej na tej samej działce co blok. Za resztę ciągle płaci. WSA w Łodzi doszedł do wniosku, że władze miasta miały prawo podnieść małżeństwu opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu pod drogą. Okazało się bowiem, że fragment uliczki, który biegnie przez niezabudowaną działkę, nie został objęty przekształceniem. Małżeństwo nie wiedziało o tym, zaskoczone pismem o podwyżce rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, przez który przebiegała droga. Postanowili zakwestionować podwyżkę przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Łodzi. Tłumaczyli, że doszło z mocy prawa do przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu pod blokami i infrastrukturą towarzyszącą, do której zalicza się drogi. SKO umorzyło postępowanie w sprawie aktualizacji, gdyż właściciel gruntu nie przedstawił dowodów na to, że wszystkie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty zostały doręczone w okresie do 31 grudnia 2018 r. Wówczas władze miasta odwołały się do WSA, a ten uznał podwyżkę za zasadną. Powołał się na art. 1 ust. 2 punkt 1, 2 i 3 ustawy przekształceniowej. Pozwala on na przekształcenie prawa użytkowania gruntu umożliwiającego prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Oznacza to, że wymienione w tym przepisie obiekty i urządzenia budowlane muszą znajdować się na tym samym gruncie, co budynki mieszkalne. W przeciwnym razie nie dojdzie do przekształcenia. Skoro więc działka, przez którą przebiega droga, nie jest zabudowana, to do przekształcenia nie doszło. To kolejne orzeczenie pokazujące absurdalność przepisów ustawy przekształceniowej. Efekt bowiem jest taki, że właściciel mieszkania uwłaszczył się na fragmencie drogi biegnącej przez działkę, na której stoi jego blok. A gdy już ta sama droga przebiega następnie przez pustą działkę, to już do przekształcenia nie doszło. O tym problemie wie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, autor ustawy przekształceniowej. Do tej pory już trzykrotnie zmieniało ustawę w celu wyeliminowania luk w przepisach, ale o tej zapomniało- odnotowano na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
Obok w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Srebrne nieruchomości wciąż na celowniku¨. 5 mld euro może w tym roku wynieść wartość inwestycji w nieruchomości dla seniorów. Kapitał szuka bezpiecznych przystani. W ciągu trzech pierwszych kwartałów br. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach dla seniorów (domy opieki i mieszkania serwisowane) w zachodniej Europie ok. 3,6 mld euro- oszacowała firma Savills. To o 8,1 proc. mniej niż przed rokiem. Analitycy podkreślają, że wynik należy uznać za bardzo dobry, zważywszy na pandemię. Ponadto, biorąc pod uwagę transakcje zawarte w październiku oraz te w toku, Savills prognozuje, że w całym 2020 r. wartość transakcji wyniesie lekko ponad 5 mld euro- tyle samo co rok wcześniej. O ile rynek najmu instytucjonalnego w Polsce raczkuje, o tyle segment dla seniorów jest w powijakach. Według ekspertów Savills, polski rynek budownictwa senioralnego ma duży potencjał- według raportu Eurostatu udział osób w wieku 65+ w ogólnej populacji jest ciągle niższy, ale rośnie szybciej niż w pozostałych krajach UE. Rynek nad Wisłą ciągle jednak nie osiągnął etapu rozwoju, który przyciągnąłby zainteresowanie większej grupy międzynarodowych inwestorów. Więcej szczegółów odnośnie projektów, realizowanych w Polsce przez prywatnych inwestorów- także na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
¨Nieruchomości…¨ przypominają też: ¨Ziemia nadal będzie reglamentowana¨. Rząd chce pozwolić na swobodny obrót większymi niż dotąd działkami rolnymi Skarbu Państwa. Ale nie wszystkimi. Od 30 kwietnia 2021 r. będzie można kupić nie 2, ale 5 ha państwowej ziemi rolnej. To propozycja Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Eksperci i deweloperzy zmiany oceniają pozytywnie. Ich zdaniem warto jednak rozważyć całkowite uwolnienie obrotu ziemią rolną. Brakuje bowiem gruntów pod inwestycje. Proponowane zmiany zawiera projekt nowelizacji ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej: ustawa rolna). Nowe przepisy przedłużają zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa o kolejne pięć lat, tj. do 30 kwietnia 2026 r. Proponuje również, by zakaz nie obejmował działek rolnych do 5 ha. Wstrzymanie sprzedaży nie będzie dotyczyło również udziałów we współwłasności nieruchomości nieobjętych zakazem. Eksperci nie mają wątpliwości, że propozycja, by ¨wyjąć¨ spod zakazu sprzedaży państwowe grunty rolne do 5 ha, będzie miała wpływ na rynek. Pomoże uzupełnić bank ziemi. Ale wiele się po niej nie należy spodziewać. Własność Skarbu Państwa stanowi obecnie 1,3 mln ha gruntów rolnych. Według szacunków, blisko 90 tys. ha ziemi rolnej znajduje się w granicach administracyjnych miast. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Mariaż inwestora z gminą nie zawsze opłacalny¨. Rząd chce, by deweloperzy budowali na gruntach komunalnych w zamian za pulę mieszkań. Nie wszystkim jednak może się to kalkulować. Projekt wchodzący w skład rynkowej części pakietu mieszkaniowego ma zwiększyć podaż gruntów pod inwestycje oraz skrócić kolejkę oczekujących na mieszkanie gminne. Prace nad nim trwają w Sejmie. Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia propozycję pozytywnie, ale ma też zastrzeżenia. Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Chodzi m.in. o rozwiązania projektu dotyczące ceny mkw. mieszkania. Nowe przepisy przewidują bowiem, że najpierw rady gmin będą decydowały, czy chcą przeznaczyć swoje działki budowlane na sprzedaż w zamian za pulę mieszkań od inwestora. Jeżeli się na to zdecydują, określą podstawowe wymagania dla mieszkań z puli, tj. minimalną liczbę, rodzaj, standard oraz cenę w przeliczeniu na 1 mkw. według średniego wskaźnika przeliczeniowego w rozumieniu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Cena metra odtworzeniowego jest niższa od ceny rynkowej. Przy jej ustalaniu bierze się pod uwagę inwestycje towarzystw budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowych. Oba te podmioty budują na własnych gruntach i nie uwzględniają kosztów poniesionych na nabycie gruntu. Nie uwzględnia się również w niej budownictwa jednorodzinnego czy kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości czy administrację- wylicza PZFD. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
W ¨Nieruchomościach…¨ znajdziemy również tekst pod hasłem: ¨Koniec z fejkowymi ofertami¨. Rząd powinien uregulować rynek- mówi Michał Lech, specjalizujący się w wynajmie i sprzedaży apartamentów. Mieszkania na własność czy wynajem? Szef HRE Think Tanku uważa, że powinniśmy wspierać własność, bo przejęcie rynku najmu przez wielkie fundusze i spekulantów prowadzi do dramatów. W Berlinie czynsze, drastycznie rosną, lokatorzy protestują… Odnosząc się do tak postawionej tezy, rozmówca ¨Rz¨ podkreśla: Własność, ale nie za wszelką cenę. Kredyty? Tak, ale dla inteligentnych finansowo. Nie zadłużajmy na 30 lat ludzi pracujących na etatach w korporacjach. To przestarzały model kupowania nieruchomości. I dalej czytamy: Coraz większa oferta mieszkań na wynajem wymusi spadek stawek. Należałoby więc przyklasnąć pomysłowi, by deweloperzy budowali bloki na wynajem dla funduszy. Pod warunkiem że nie powstanie jedna wielka korporacja, jeden wielki hotel, gdzie jest 1,5 tys. mieszkań. Sytuacja, kiedy wynajem zorganizowany gra pierwsze skrzypce, musi budzić niepokój i sprzeciw. Zwraca także uwagę: Rząd powinien uregulować rynek najmu, sprzedaży i ogłoszeń na wzór amerykański lub brytyjski. Trzeba wprowadzić zapis, zgodnie z którym oferta w internecie musi być prawdziwa. Połowa ofert jest albo nieaktualna, albo nieprawdziwa, albo właściciel nie ma pojęcia, że jakaś agencja wystawia jego mieszkania, podkradając ofertę. W Polsce można jednego dnia założyć agencję i zaprezentować nielegalnie skopiowane oferty. Dziś ani portale, ani agenci, ani właściciele nie biorą żadnej odpowiedzialności za prezentowaną ofertę, bo nie jest ona ofertą w rozumieniu prawa cywilnego. To niech zacznie być. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
I jeszcze ciekawostka na łamach ¨Nieruchomości…¨: ¨Apartamenty na kółkach już w grudniu ruszą w Polskę¨. W mobilne pokoje hotelowe zmieniły się już trzy dawne naczepy- chłodnie. Mogą stanąć niemalże wszędzie. Sieć Good Spot zaprasza do współpracy właścicieli ziemi. To pierwsza w Polsce mobilna sieć całorocznych hoteli, które mogą pojawiać się w najróżniejszych miejscach: we wsi, na łące, polanie, w lesie. Odjeżdżają, nie pozostawiając śladu. Hotele chcą ruszyć w trasę w grudniu. Testowały już rynek w Karpaczu. Jak tłumaczą przedstawiciele Good Spot, każdy, kto ma ziemię w atrakcyjnym miejscu, może się zgłosić do współpracy. Sieć proponuje dwa sposoby rozliczeń: ryczałtową miesięczną stawkę za dzierżawę gruntu lub procentowy udział w zyskach w danej lokalizacji. Sieć powołuje się na badanie ¨Plany wakacyjne Polaków 2020¨ Polskiej Organizacji Turystycznej. Wynika z niego, że aż 64 proc. rodaków pod wpływem pandemii zmieniło tegoroczne urlopowe zamiary. Chętnie wybieramy miejsca z dala od tłumów, a w tej konfiguracji hotel może podążać za nami… Więcej szczegółów- na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 04.12.2020.).
