Piątek, 30 sierpnia 2024

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Ostatni dzwonek na uwłaszczenie”. 31 sierpnia upływa roczny okres, w którym firmy mogą występować o uproszczony wykup użytkowanego wieczyście gruntu. Tym samym kończy się drugi etap reformy uwłaszczeniowej. Pierwszy dotyczył tzw. mieszkaniówki. W jego ramach od 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów pod blokami i domami jednorodzinnymi stali się ich właścicielami. Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, lecz mieszkańcy chcący szybko domknąć formalności musieli uiścić określoną opłatę. W zależności od lokalizacji i ustalonej przez dany samorząd wysokości bonifikaty wynosiła ona z reguły od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych. Z kolei obowiązująca od 31 sierpnia 2023 r. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwoliła uwłaszczyć się firmom użytkującym wieczyście grunty komercyjne należące do Skarbu Państwa lub samorządu. Przy czym chodzi tylko o tereny zabudowane i oddane w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r. W tym przypadku ustawodawca zdecydował, że nowe uprawnienie jest skierowane tylko do przedsiębiorców chcących z niego skorzystać, którzy muszą w tym celu złożyć stosowny wniosek (urząd nie może go odrzucić). Wygląda jednak na to, że przewidywania ekspertów spodziewających się stosunkowo małego zainteresowania nowymi rozwiązaniami, sprawdziły się. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekazało „Rz”, że w skali kraju do 30 kwietnia 2024 r. w ramach roszczenia o nabycie gruntu Skarbu Państwa wpłynęły 3554 wnioski. Precyzyjne dane będą znane po 31 sierpnia. Tymczasem rząd w Ocenie Skutków Regulacji projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami szacował, że ułatwienia w wykupie obejmą ok. 405 tys. nieruchomości. Prawnicy podkreślają, że przyjęte zasady i rygory uwłaszczenia w przypadku firm sprawiły, że cała operacja biznesowi zwykle się po prostu nie opłaca. – Głównym hamulcem są zasady odpłatności. Koszt sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego może zostać ustalony na jej pełną wartość, według stanu na datę zawarcia umowy sprzedaży. Często wielomilionowy koszt wykupu musi zatem samodzielnie ponieść przedsiębiorca wynajmujący powierzchnie. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

„Prawo co dnia” zauważa też: „Fiskus nie zrzuci się na czyste powietrze”. Przedsiębiorca, który kupił oczyszczacz powietrza do mieszkania wykorzystywanego do prowadzenia biznesu, nie zaoszczędzi na podatku. Skarbówka nie zgadza się na rozliczenie kosztów. Kurz, dym z grilla i ogólne zanieczyszczenie przeszkadzają w prowadzeniu działalności. Ten argument nie przekonał urzędników, którzy wydali negatywną interpretację w sprawie rozliczenia wydatków na oczyszczacz powietrza. Z pytaniem do skarbówki wystąpił przedsiębiorca zarabiający na produkcji filmów do internetu. Działalność prowadzi w wynajmowanym mieszkaniu. Za złą atmosferę w biurze wstydzi się też przed klientami. Jak temu wszystkiemu zaradzić? Przedsiębiorca znalazł wyjście i zainwestował w oczyszczacz powietrza. Czy wydatek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów? Przedsiębiorca twierdzi, że tak, ponieważ oczyszczacz jest „potrzebny do zapewnienia ciągłości i komfortu pracy”. Co na to fiskus? Zgodził się, że o jakość powietrza trzeba dbać. Ale nie znalazł związku między zakupem oczyszczacza a przychodami z działalności gospodarczej. Skarbówka uznała, że jest to wydatek osobisty, mający na celu poprawę poziomu życia. Niemniej jednak wydatek ten nie pozostaje w ścisłym związku z ewentualnymi przychodami, które będzie Pan osiągać prowadząc działalność związaną z tworzeniem treści wideo na portale internetowe” – czytamy w interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej- czytamy na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

„Rz” informuje również w innym miejscu: „Zaskakujące ożywienie inwestycji”. GUS potwierdził, że PKB w drugim kwartale wzrósł o 3,2 proc. Konsumpcja jest siłą napędową, ale inwestycje też zaskoczyły pozytywnie. Polska gospodarka urosła w II kwartale o 3,2 proc. w skali roku i o 1,5 proc. w ciągu kwartału. Jest to lepsza dynamika niż kwartał wcześniej, kiedy PKB w skali roku wzrósł o 2 proc., a w ciągu kwartału o 0,8 proc. Potwierdziły się zatem wstępne dane GUS sprzed kilkunastu dni i okazały się lepsze, niż przewidywali ekonomiści. Wpływ popytu krajowego na tempo wzrostu gospodarczego w II kw. 2024 r. wyniósł +4 pkt proc. (wobec +1,6 pkt w poprzednim kwartale), natomiast wpływ popytu inwestycyjnego na wzrost PKB wyniósł +0,4 pkt proc. wobec -0,2 pkt proc. w poprzednim kwartale – podał GUS. Główną siłą napędową gospodarki jest konsumpcja gospodarstw domowych. Popyt krajowy zwiększył się o 4,3 proc. (w I kwartale było to 1,7 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę na to, że część gospodarstw domowych odbudowuje oszczędności. Pozytywnym zaskoczeniem jest wzrost inwestycji w gospodarce. Z danych GUS wynika, że wzrosły one o 2,7 proc. (przy spadku o 1,8 proc. w I kw.). Wcześniej było wiadomo, że w drugim kwartale silnie spadły (o ponad 8 proc. r./r.) inwestycje dużych firm (zatrudniających powyżej 49 osób), co sugerowało pogłębienie spadku inwestycji ogółem w gospodarce.  Tak się jednak nie stało, dynamika powróciła do wartości dodatnich. Więcej szczegółów- na 20 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

Dodatek piątkowej „Rz”- „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza z kolei tekst” „Polski kapitał pokazuje pazur”. Inwestorzy szukają zwrotów z projektów deweloperskich, ale coraz chętniej lokują w nieruchomości długoterminowo. Polska od lat uchodzi za specyficzny rynek, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości komercyjne: udział rodzimego kapitału w wartości transakcji to poniżej 5 proc. Ubiegły rok przyniósł mocne schłodzenie nastrojów globalnych graczy, co przełożyło się na lekki wzrost udziału polskiego pieniądza. A już I połowa 2024 r. przyniosła dwucyfrowy odsetek wartości transakcji. Firmy monitorujące rynek transakcyjny różnią się pod względem metodologii. Cushman & Wakefield szacuje, że rodzimy kapitał odpowiadał w I połowie br. za 10 proc. wartości transakcji (175 mln euro), JLL mówi o 15 proc. (260 mln euro), a Avison Young o nawet 25 proc. (364 mln euro). Na tegoroczny wysoki wynik wpłynęły w dużej mierze transakcje podmiotu z grupy Terg (właściciel marki Media Expert), kolejne zakupy parków handlowych przez Falcon Investment Management oraz przejęcia budynków biurowych przez Echo Investment w celu ich zastąpienia przez projekty mieszkaniowe. Jak dalej czytamy, podwyższony udział polskiego kapitału jest związany z panującą obecnie na wszystkich rynkach światowych ostrożnością największych funduszy, co w połączeniu z wciąż dużą różnicą między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących (przy wciąż relatywnie wysokich kosztach finansowania) ogranicza obroty na rynku nieruchomości komercyjnych. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

W „Nieruchomościach…” czytamy też: „Parki rozpychają się na rynku”. Mimo rozwoju rynku handlowego w Polsce wciąż jest miejsce na nowe obiekty. Ale nie na każdy ich rodzaj. Pozwolenie na budowę parku handlowego w Pyrzycach dostała spółka PKB Inwest Budowa. Obiekt zaoferuje ok. 2 tys. mkw. powierzchni najmu. Ta sama firma wybuduje park handlowy w Nowej Rudzie. Utworzą go trzy budynki o powierzchni 5,7 tys. mkw. Rock Capital postawi kompleks handlowy (26 tys. mkw.) w Pruszczu Gdańskim. To kilka przykładów nowych inwestycji na rynku handlowym. Z danych firmy doradczej CBRE wynika, że pod koniec II kw. 2024 r. w Polsce było ok. 14,25 mln mkw. tradycyjnej powierzchni handlowej. 34 proc. przypada na małe lub średnie miejscowości (do 150 tys. mieszkańców). Największą część zasobów stanowiły centra handlowe – 10,61 mln mkw., parki handlowe to 3,39 mln mkw., outlety – 253,2 tys. mkw.  Udział parków handlowych jest większy w małych i średnich miejscowościach, stanowi 36 proc. powierzchni handlowej, w aglomeracjach jest to 19 proc. – wskazuje CBRE. W Polsce powstaje ok. 70 budynków handlowych o powierzchni 579,7 tys. mkw. Aż 60 proc. budowanej powierzchni planowano oddać w 2024 r. Eksperci CBRE mówią też o modernizacji starszych galerii handlowych, tak aby spełniały współczesne potrzeby konsumenta. Z danych firmy Colliers wynika, że wskaźnik nasycenia centrami handlowymi w Polsce to 343 mkw. na 1 tys. mieszkańców.  Mimo intensywnego rozwoju rynek wciąż oferuje przestrzeń do dalszych wzrostów, szczególnie w segmencie parków handlowych i konceptów food hal. Klienci cenią parki handlowe m.in. za wygodę, szeroki wybór marek, zwłaszcza w segmencie ekonomicznym, dyskontowym i off-price. Parki handlowe są często ulokowane blisko osiedli mieszkaniowych, są więc atrakcyjne, jeśli chodzi o codzienne zakupy. Z tego powodu rynek handlowy w Polsce przyciąga zagraniczne marki. Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

Niżej „Nieruchomości…” informują: „Pakiet mieszkaniowy z jedną preferencyjną stawką”. Deweloper, który sprzedaje mieszkanie obligatoryjnie z komórką lokatorską na jednej księdze wieczystej, ma prawo całą transakcję objąć 8-procentowym VAT. Tak wynika z jednej z najnowszych wiążących informacji stawkowych (WIS) wydanych przez administrację skarbową. O oficjalne sklasyfikowanie towaru dla celów określenia stawki VAT wystąpiła spółka zajmująca się działalnością deweloperską. Jej wątpliwości dotyczyły sprzedaży mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 150 mkw. w pakiecie z komórką lokatorską. We wniosku z połowy 2024 r. wyjaśniła, że po zakończeniu inwestycji zamierza uzyskać decyzję o samodzielności lokali mieszkalnych. W momencie sprzedaży będą one spełniać warunki uznania ich za lokale mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ich nabywcami mogą być zarówno osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej, jak również przedsiębiorcy. Deweloper podkreślił, że do każdego mieszkania obligatoryjnie będzie przyporządkowana komórka lokatorska, która będzie wpisana w jednej księdze wieczystej lokalu. Chodziło o to, czy taka transakcja może zostać objęta jedną preferencyjną 8-proc. stawką VAT. Fiskus uznał, że tak. Po analizie przepisów dotyczących obniżonej stawki przewidzianej dla tzw. budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zauważył, że ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Dlatego odwołał się do ustawy o własności lokali. Przypomniał, że zgodnie z nią samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ponadto do lokalu – jako jego części składowe – mogą przynależeć pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal- odnotowano także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również tekst pod hasłem: „SKO nie oceni postanowienia starosty”. Zażaleniem na odmowę zaświadczenia o milczącym załatwieniu sprawy zgłoszenia zamiaru robót zajmuje się wojewoda. Inwestycje budowlane wymagają nie tylko dobrego planu i środków, ale też dopełnienia określonych formalności. Inwestorzy nie zawsze wiedzą, jak się do tego zabrać, a zdarza się, że wątpliwości, kto ma załatwić daną sprawę, mają nawet sami urzędnicy. Potwierdza to jedno z ostatnich orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, który musiał przeciąć spór kompetencyjny w sprawie ważnej dla niejednego inwestora. W tym konkretnym przypadku chodziło o zgłoszenie budowy czterech budynków rekreacji indywidualnej. Inwestor – przedsiębiorca – dokonał go w marcu 2022 r. Czekał cierpliwie prawie dwa lata, aż w końcu wystąpił o wydanie zaświadczenia o milczącym załatwieniu sprawy. Na początku 2024 r. starosta jednak odmówił jego wydania. Urzędnicze korowody zaczęły się, gdy inwestor zgodnie z pouczeniem starosty zażalił jego postanowienie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W marcu 2024 r. zażalenie zostało bowiem odesłane do wojewody. Kolegium tłumaczyło, że zażalenie zostało wniesione na postanowienie starosty odmawiające wydania zaświadczenia o milczącym załatwieniu sprawy zgłoszenia budowy czterech budynków rekreacji indywidualnej. A skoro wojewoda jest organem administracji wyższego stopnia w stosunku do starosty, to on jest właściwym do merytorycznego rozpatrzenia wniesionego zażalenia. Wojewoda do tego się jednak nie poczuwał. Spór o to, kto powinien ocenić postanowienie starosty, blokujące plany przedsiębiorcy – z inicjatywy wojewody – trafił do NSA. I okazało się, że rację ma jednak SKO. NSA uznał bowiem, że organem wyższego stopnia, właściwym do rozpoznania zażalenia na postanowienie starosty o odmowie wydania zaświadczenia o milczącym załatwieniu sprawy, dotyczącym zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych, jest wojewoda. Sąd zaczął od przypomnienia, że spory, których rozstrzyganie należy do jego właściwości, powstają w związku z odmienną oceną zakresu kompetencji organów jednostek samorządu terytorialnego w rozumieniu k.p.a., a organów administracji rządowej określonej w przepisach prawa- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

W „Nieruchomościach…” czytamy również: „Sytuowanie budynków- przepisy przejściowe”. Jeszcze przez kilka lat możemy spotkać się przynajmniej z dualizmem prawnym w zakresie realizacji inwestycji budowlanych – pisze partnerka w SMM Legal. W sierpniu br. weszły w życie dwie zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie WT). Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie nowych uwarunkowań odnoszących się do sytuowania budynków. Już od 1 sierpnia 2024 r. obowiązują przepisy, w świetle których wprowadzono nowe odległości odnoszące się do sytuowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W sytuacji gdy projektowany budynek będzie posiadał ponad cztery kondygnacje nadziemne, wówczas odległość takiego budynku od granicy działki sąsiedniej powinna wynosić nie mniej niż 5 m. Odległość ta powinna być zachowana niezależnie od okoliczności, czy projektowany budynek będzie zwrócony w stronę granicy ścianą z oknem lub drzwiami czy ścianą bez okien lub drzwi. Z kolei w świetle zmian rozporządzenia WT, które weszły w życie od 15 sierpnia 2024 r., wprowadzono m.in. możliwość zmniejszenia dopuszczalnej minimalnej odległości budynku od granicy działki budowlanej. Zasadą jest sytuowanie budynków na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. Ustawodawca od 15 sierpnia 2024 r. dopuścił w tym zakresie wyjątek. W przypadku budynków zwróconych ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy dopuszczono usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie dwóch warunków: ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki; odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki. Autorka tekstu zauważa dalej: Niewykluczone, że w okolicznościach danego przypadku organ będzie zobligowany stosować przepisy dotychczasowe. Tym samym jeszcze przez kilka lat możemy spotkać się przynajmniej z dualizmem prawnym w zakresie realizacji inwestycji budowlanych. Więcej- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również obszerny tekst: „Duże galerie odnotowują wzrost odwiedzalności i obrotów”. Zrzeszamy podmioty komercyjne, zależy nam na podnoszeniu wartości aktywów, ale równie ważnym aspektem jest społeczna odpowiedzialność biznesu – mówi Marcin Klammer, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych. Rozmówca „Rz” podkreśla: Handel, który odbywa się w centrach handlowych, stanowi 40 proc. całego handlu detalicznego w Polsce – mówimy o 600 galeriach mieszczących około 40 tys. sklepów. Ich działalność przekłada się na znaczące wpływy na rzecz Skarbu Państwa z tytułu podatków. Zajmując stanowisko w wielu kwestiach gospodarczych, jesteśmy więc głosem firm, które mają istotne znaczenie dla polskiej gospodarki. Odpowiadając na pytanie w jakim miejscu jest dzisiaj branża, po wstrząsach spowodowanych pandemią i wojną w Ukrainie wskazuje: Okres pandemii dowiódł silnej pozycji obiektów handlowych, odwiedzalność w wielu miejscach wróciła już do poziomu sprzed pandemii, a obroty przeważającej większości najemców przekroczyły poziom z 2019 r. Wydaje się, że te centra handlowe, które miały swoją pozycję na rynku, utrzymują ją. Handel oczywiście podlega prawom rynku i pewnej ewolucji. W ostatnich latach poza ustabilizowaną pozycją centrów handlowych istotnym elementem rozwoju naszej branży stały się parki handlowe, które lokalizowane są w coraz mniejszych miastach. W jego ocenie prognozy o zastąpieniu galerii przez handel internetowy okazały się mocno przesadzone. Jak dalej wskazuje, galerie i parki to obiekty komplementarne. Myślę, że w Polsce jest jeszcze kilka miejsc, w których obiekty handlowe większej skali mogłyby powstać. Ten format będzie jednak nieco inny niż ten znany z początków lat dwutysięcznych – będą to bardziej obiekty mixed-use z udziałem funkcji rozrywkowych, rekreacyjnych. Nie wróży jednak jakichś dramatycznych zmian. Duże galerie odnotowują wzrosty odwiedzalności i obrotów najemców, pojawiają się nowe marki. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

Kolejny dodatek „Rz”– „Biznes” zamieszcza tekst: „Świadectwa charakterystyki energetycznej- jakie obowiązki ma właściciel nieruchomości”. Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r. wprowadziła sankcje za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy budynku bądź lokalu przy podpisywaniu umowy. Jak zabezpieczyć się przed ryzykami prawnymi związanymi z tymi obowiązkami? Zaostrzanie wymogów co do parametrów charakterystyki energetycznej budynków można nazwać już światowym trendem. Również przepisy ostatniej nowelizacji unijnej dyrektywy EPBD sugerują, że zarządzający aktywami polskiego rynku nieruchomości powinni zaprzyjaźnić się ze wskaźnikami technicznymi zapotrzebowania energetycznego budynku – i zastanowić, jak z obowiązków związanych ze świadectwami charakterystyki energetycznej uczynić atut swoich inwestycji. A obowiązki na gruncie polskiej ustawy w tym zakresie są liczne i… coraz surowiej egzekwowane. Obowiązująca w Polsce ustawa o charakterystyce energetycznej budynków zakłada obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy budynku bądź lokalu przy podpisywaniu umowy. Ten prawny wymóg istniał już od 2009 r., jednak do niedawna był pomijany. Zmieniła to dopiero nowelizacja ustawy, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r. Wprowadziła ona sankcje za niewypełnienie obowiązku i uszczegółowiła go, zobowiązując sprzedających i wynajmujących do przekazywania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczącego również części budynku, do którego odnosi się dana umowa. Nieprzekazanie oryginału lub kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części, wiąże się z karą grzywny. Lektura dla zainteresowanych- na czwartej i piątej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 30.08.2024.).

Natomiast „Dziennik Gazeta Prawna” przypomina: „Nawet 1200 zł wsparcia na rachunki. Ostatnia szansa na złożenie wniosku”. Do 30 września 2024 roku trwa nabór wniosków o bon energetyczny, który może przynieść nawet 1200 zł wsparcia na pokrycie kosztów energii elektrycznej i ogrzewania. To jednorazowe dofinansowanie jest dostępne dla członków gospodarstw domowych spełniających określone kryteria dochodowe. Warto się pospieszyć. Wniosek można złożyć przez internet, aplikację mObywatel lub osobiście w urzędzie gminy. Bon energetyczny przysługuje gospodarstwom domowym, które spełniają określone kryteria dochodowe. Aby otrzymać pełne dofinansowanie miesięczny dochód netto nie może przekraczać 2500 zł na osobę w gospodarstwie jednoosobowym lub 1700 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym– przypomina Portal Samorządowy. Wysokość bonu zależy od liczby osób w gospodarstwie domowym i może wynieść od 300 zł do 1200 zł.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 30.08.2024.).