Piątek, 30 lipca 2021

¨Warszawa buduje coraz mniej biur¨
¨Podatkowy hamulec¨
¨Trudno oczekiwać, by wzrost cen mieszkań wyhamował¨
¨Więcej za apartament z widokiem na morze¨
¨Nie każda wydana złotówka pozwoli obniżyć podatek¨
¨Rynek małych formatów handlowych wraca do stanu sprzed pandemii¨
¨Coraz większa szansa na przepisy o polskich REIT- ach¨
¨Resort finansów wydłuża podatkowe konsultacje¨
¨Szaleństwo na rynku wtórnym¨

Więcej poniżej.

Piątkowa ¨Rzeczpospolita¨ w dodatku ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ odnotowuje obszernie: ¨Warszawa buduje coraz mniej biur¨. Deweloperzy i najemcy są wciąż ostrożni. Za dwa lata problemem może być niedobór powierzchni w stolicy. W I półroczu w Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 226 tys. mkw. biur, przy czym 67 proc. przypadło na trzy kompleksy przy rondzie Daszyńskiego na Woli- wynika z danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. W budowie na koniec czerwca było 360 tys. mkw., najmniej od 2020 r., z czego ponad jedna trzecia ma trafić na rynek w tym roku. Jedynym projektem deweloperskim uruchomionym w 2021 r. był The Bridge Ghelamco. W I połowie br. wynajęto 250 tys. mkw., o 26 proc. mniej rok do roku i najmniej od dekady w skali półrocza. Co więcej, gros popytu zgłosiły spółki Skarbu Państwa i jednostki administracji publicznej. Wskaźnik pustostanów wzrósł do 12,5 proc., o 4,6 pkt proc. rok do roku. Dane PINK wskazują, że wraz z powrotem popytu na biura już za dwa lata firmy w stolicy nie będą miały z czego wybierać. Eksperci firmy Colliers komentują, że deweloperzy bacznie przyglądają się tynkowi biurowemu i reagują stosownie do aktualnych ruchów najemców. Obie strony są przy tym bardzo ostrożne w decyzjach. W efekcie spodziewany jest spadek podaży w najbliższych latach. Według Colliers na warszawski rynek biurowy ma trafić ok. 337 tys. mkw., w przyszłym- 239 tys. mkw., a w 2023 r.- jedynie 50 tys. mkw. Cytowani w tekście analitycy są zdania, że stopniowe powroty do biur, których obłożenie w II kw. według szacunków sięgało średnio do 30 proc., dowodzi, że pandemia nie zmieniła na trwałe modelu pracy na zdalny. Jednak tempo, w jakim pracownicy wracają za biurka świadczy o tym, że wciąż sporo firm nie określiło jeszcze ostatecznej formuły, w jakiej będą funkcjonować w przyszłości i jaką rolę odegra w niej praca zdalna. To z kolei wstrzymuje ruchy związane z aranżacją powierzchni i przystosowaniem ich do nowych realiów- czytamy. Więcej- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

W ¨Nieruchomościach…¨ czytamy również: ¨Podatkowy hamulec¨. Polski Ład drastycznie zmieni sytuację setek tysięcy osób, które już nabyły nieruchomości pod wynajem, kalkulując opłacalność inwestycji na obecnych zasadach- wskazuje ekspert. Zgodnie z projektem resortu finansów, od 2022 r. rozliczanie prywatnego najmu mieszkań będzie możliwe tylko na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Aktualnie mamy wybór- albo rozliczamy się na zasadach ogólnych, albo na ryczałcie. Pierwszy sposób w praktyce potrafi być dużo bardziej atrakcyjny finansowo. Obniżając podstawę opodatkowania kosztami remontu, czynszu, obsługi kredytu czy amortyzacją, można w ogóle nie płacić podatku od wynajmowanego mieszkania. Od przyszłego roku wyboru już nie będzie- rozliczanie najmu prywatnego mieszkań zostanie wyłączone ze skali podatkowej. Przy rozliczeniu ryczałtem opodatkowaniu podlega więc cały przychód, bez możliwości obniżenia kosztami jego uzyskania. Nie ma też opcji skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Istotną zmianą, którą mają wprowadzić przepisy Polskiego Ładu, ma być też kwestia amortyzacji zakupu mieszkania. Jeśli wszystko zostanie zrealizowane wedle zapowiedzi rządu, niemożliwym stanie się amortyzowanie kosztów nabycia nieruchomości. Co więcej, nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, ale również nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych. Ministerstwo Finansów uzasadnia reformę podatkową potrzebą urealnienia dochodu z wynajmowania mieszkań oraz wyhamowania wzrostu cen. Czy to zadziała? Nie wiemy. Pewne jest jednak, że przede wszystkim stracą ci podatnicy, którzy rozliczali najem na zasadach ogólnych i wykazywali wysokie koszty uzyskania przychodu z tego tytułu. Wynajmujący utracą także możliwość amortyzowania kosztu zakupu mieszkania. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

Z ¨Barometru Cen Nieruchomości…¨ wynika natomiast, że rośnie różnica między możliwościami kupujących a cenami mieszkań. Mimo to lokale wciąż sprzedają się szybko. Według Barometru nastrojów na rynku nieruchomości, przygotowanego przez Obido i JLL, najbardziej optymistycznie sytuacja kształtuje się na rynku wrocławskim, gdzie wprawdzie wartość Barometru w czerwcu zmniejszyła się w stosunku do maja, ale od dziesięciu miesięcy utrzymuje się powyżej zera. To jednoznacznie wskazuje, że pomimo rosnących cen potencjalni kupujący wciąż mogą na rynku wrocławskim zapłacić za mieszkanie tyle, ile oczekują tego deweloperzy. Od kilku miesięcy największa przestrzeń dla podwyżek cen jest widoczna w kategorii mieszkań jednopokojowych, które stanowią obecnie ok. 24 proc. oferty deweloperskiej. Jeśli chodzi o Warszawę, dane pokazują, że średnie ceny mieszkań są o ok. 5 proc. wyższe od możliwości deklarowanych przez kupujących. Największe rozbieżności dotyczą obecnie mieszkań czteropokojowych. W Krakowie rozbieżności między deklaracjami potencjalnych nabywców a cenami oferowanymi przez deweloperów są coraz większe i pogłębiają się w trzech kategoriach mieszkań: dwu-, trzy- i czteropokojowych- czytamy także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

Obok w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Trudno oczekiwać, by wzrost cen mieszkań wyhamował¨. Dopóki stopy procentowe nie zaczną rosnąć, popyt na mieszkania będzie się utrzymywał- mówił w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator. W I połowie br. padł nowy rekord sprzedaży mieszkań przez deweloperów na sześciu głównych rynkach, wcześniej bardzo wysoką sprzedaż raportowały spółki z rynku kapitałowego. Rozmówca ¨Rz¨ ocenia, że branża jest w bardzo dobrej sytuacji, wyniki spółek notowanych na Catalyst są równie wysokie. Na mocny popyt składają się przede wszystkim rekordowo niskie stopy procentowe. Od pewnego czasu widzimy też coraz większy popyt zgłaszany przez inwestorów z rynku PRS (instytucjonalnego najmu mieszkań). Z drugiej strony mamy ograniczoną podaż lokali. Deweloperom coraz trudniej o grunty, zwłaszcza takie umożliwiające szybką zabudowę. Do tego dochodzi wydłużony proces administracyjny. Rosną też ceny materiałów, a do tego dojdzie presja na płace budowlańców. Spodziewamy się więc dalszego wzrostu cen mieszkań. Mogłoby to zostać ustabilizowane przy zwiększeniu oferty deweloperów. Co prawda dane GUS o rozpoczynanych budowach i pozwoleniach na budowę są rok do roku wyższe, ale sytuacja w dużych aglomeracjach nie jest różowa. Statystyki rosną przede wszystkim w mniejszych miastach. Całość rozmowy- również na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

¨Nieruchomości…¨ informują też: ¨Więcej za apartament z widokiem na morze¨. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane za pośrednictwem profesjonalnej firmy, podatek od nieruchomości płaci się według najwyższej stawki- uważa fiskus. Rosnąca inflacja i niskie oprocentowanie lokat bankowych powoduje, że coraz więcej Polaków swoje oszczędności inwestuje w nieruchomości. Niestety, podatkowe rozliczenie zysków z najmu nie wygląda już tak różowo. Przepisy zmieniają się często i nie są jasne, co wywołuje wiele sporów z fiskusem. Kolejny kamyczek do podatkowego ogródka właścicieli wynajmujących nieruchomości dorzuciło niedawno Ministerstwo Finansów. A chodzi o stawkę podatku od nieruchomości wynajmowanych z pomocą profesjonalnych firm zarządzających. Niekorzystna w tym zakresie wykładnia jest pokłosiem interpelacji poselskiej. W odpowiedzi na nią, wiceminister Jan Sarnowski wyjaśnił, że przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości, który ma charakter majątkowy, jest posiadanie określonego majątku, a wysokość obciążenia zależy od rodzaju i sposobu jego wykorzystania. Zgodnie zaś z przepisami budynki mieszkalne lub ich części w okoliczności zajęcia ich na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości. W interpretacji zauważono, że pojęcie owej ¨zajętości¨ nie jest określone w przepisach. Dlatego w ocenie resortu przy jego interpretacji należy posiłkować się jego językowym znaczeniem. W ocenie MF w przypadku wynajęcia przez właściciela lokalu mieszkalnego profesjonalnemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wynajmu obiektów turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, spełniona jest przesłanka zajęcia ich na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji resort odpowiedział, że jeśli w lokalu mieszkalnym świadczone są usługi hotelowe przez przedsiębiorcę, a prowadzona działalność spełnia warunki uznania jej za działalność, to jest on zajęty na prowadzenie działalności. A to z kolei uzasadnia zastosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

Niżej ¨Nieruchomości…¨ odnotowują: ¨Nie każda wydana złotówka pozwoli obniżyć podatek¨. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia, kosztami są wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu jej nabycia do czasu zbycia, które są jednocześnie wydatkami wynikającymi z realizacji zobowiązań umownych. WSA w Szczecinie oddalił skargę podatniczki, która spierała się z fiskusem o podatkowe skutki sprzedaży domu. Kobieta wyjaśniła, ze stała się właścicielką nieruchomości. Jej własność nabyła na podstawie umowy dożywocia z dziadkami. W zamian za dom zobowiązała się zapewnić im dożywotnie utrzymanie. Dom jednak sprzedała, a- żeby wywiązać się z umowy dożywocia- część pieniędzy przeznaczyła na mieszkanie dla dziadków oraz spłatę kredytów zaciągniętych przez nich na remont. Podatniczka nie kwestionowała, że ponieważ zbycie nieruchomości nabytej w ramach dożywocia nastąpiło przed upływem pięciu lat, to jej sprzedaż podlega opodatkowaniu PIT. Jednak uważała, że skoro poniosła koszty związane z zakupem dla dożywotników nowego mieszkania, spłaciła zaciągnięte przez nich kredyty oraz utrzymuje ich, to wszystkie stanowią koszt uzyskania przychodu pomniejszający przychód z tytułu zbycia nieruchomości otrzymanej w ramach umowy dożywocia. Fiskus co do kwestii kosztów stanowiska podatniczki nie potwierdził. Stanowisko fiskusa potwierdził również WSA, wskazując, że do kosztów nie mogły zostać zaliczone wydatki wskazane przez skarżącą, poniesione po dniu zbycia nieruchomości, jak również wydatki poczynione ze środków uzyskanych z tego zbycia. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

W ¨Nieruchomościach…¨ znajdziemy również tekst: ¨Rynek małych formatów handlowych wraca do stanu sprzed pandemii¨. Popyt jest silny, wyzwaniem dostępność gruntów i koszty budowy- mówi Bartosz Kazimierczuk, szef Tower Investments. Mniejsze formaty, czyli parki handlowe, centra convenience i sklepy dyskontów obronną ręką wyszły z pandemii. CBRE spodziewa się, że w 2021 r. przybędzie ponad 300 tys. mkw. powierzchni handlowych, o 22 proc. więcej rok do roku i o 7 proc. więcej względem 2019 r. Rozmówca ¨Rz¨ wskazuje, że pandemia niewątpliwie miała ogromny wpływ na cały rynek nieruchomości handlowych, najmocniej ucierpiały wielkoformatowe obiekty. Te mniejsze cały czas były otwarte, chociaż również objęto je ograniczeniami. Nieobecność dużych galerii w przytoczonych badaniach CBRE to konsekwencja tego, co wydarzyło się w czasie pandemii. Galerie są dziś passé, ludzie preferują szybkie zakupy blisko domu. Nie dziwi zatem renesans parków handlowych i mniejszych formatów, który utrzyma się przez dobrych kilka, jeśli nie kilkanaście kwartałów. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

¨Nieruchomości…¨ informują też: ¨Coraz większa szansa na przepisy o polskich REIT- ach¨. Ministerstwo Rozwoju jest zdeterminowane: założenia ustawy o polskich REIT- ach mają być gotowe w listopadzie. Przedstawiciele branży nie kryją optymizmu. W tym tygodniu po raz pierwszy zebrał się zespół kierowany przez wiceminister rozwoju Annę Kornecką, który ma przygotować założenia ustawy o polskich REIT- ach, czyli spółkach inwestujących w nieruchomości i wypłacających zyski z najmu udziałowcom. Kluczowe zagadnienia wybrane przez wiceminister Kornecką to: forma prawna REIT- ów, nadzór nad tymi podmiotami i obowiązki informacyjne, w co REIT- y miałyby lokować, kto miałby być ich inwestorem oraz rozwiązania podatkowe. W pierwszej kolejności zagadnienia te mają zostać omówione przez instytucje wchodzące w skład międzyresortowego zespołu, tj. Ministerstwa Rozwoju i Finansów, NBP, GPW, KNF i UOKiK. Instytucje mają na to trzy tygodnie. Kolejnym krokiem będzie analiza dokumentu przygotowanego w oparciu o stanowiska  tych podmiotów przez doradców zespołu, do których zalicza się też Stowarzyszenie REIT. Finalnie założono, że projekt ustawy będzie gotowy na przełomie listopada i grudnia. Więcej szczegółów- także na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

¨Rz¨ odnotowuje w innym miejscu: ¨Resort finansów wydłuża podatkowe konsultacje¨. W odpowiedzi na artykuł ¨Rz¨ Ministerstwo Finansów przesłało swoje stanowisko, w którym ogłasza wydłużenie konsultacji podatkowych z dwóch do pięciu tygodni. W poniedziałek Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt ustawy podatkowej stanowiącej element programu Polski Ład. Przewiduje on podwyżkę kwoty wolnej od podatku dochodowego, podniesienie progu podatkowego, ale tez niekorzystne zmiany w zasadach odliczania składki na ubezpieczenie zdrowotne, oznaczające wyższe podatki dla dużej części przedsiębiorców i osób z wyższymi zarobkami. Na konsultacje społeczne projektu resort dał tylko dwa tygodnie. Szczegóły- na 16 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 30.07.2021.).

¨Gazeta Wyborcza¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Szaleństwo na rynku wtórnym¨. ¨Od 15 lat, od kiedy działam na rynku nieruchomości, nigdy nie było takich cen i tak szybko nie rosły¨- mówi właścicielka biura nieruchomości. Ceny mieszkań z rynku wtórnego biją rekordy, ale nabywców to nie odstrasza. Z najnowszych danych GUS wynika, że ceny nieruchomości z rynku wtórnego rosną szybciej niż tych z pierwotnego. W pierwszym kwartale 2021 roku ceny mieszkań wzrosły o 7,2 proc. w skali roku. Wzrost na rynku pierwotnym wyniósł 6,5 proc., a na wtórnym- 7,8 proc. Z analizy GetHome.pl przeprowadzonej na podstawie danych NBP wynika, że ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego były w I kw. tego roku w wielu miastach wyższe niż te z rynku pierwotnego. Tak było w Białymstoku (6,5 tys. zł za mkw. na rynku pierwotnym, 6,7 tys. zł na wtórnym), Gdańsku (10 tys. zł- pierwotny, 10,5 tys. zł- wtórny), Krakowie (9,8 tys. zł- pierwotny, 9,9 tys. zł- wtórny), Lublinie (7 tys. zł i 7,3 tys. zł), Rzeszowie (6,3 tys. zł i 7,2 tys. zł), Warszawie (10,9 tys. zł i 12,2 tys. zł). Ceny nieruchomości cały czas rosną i na razie nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić. Stawki na rynku wtórnym rosną też z innego powodu. Ich przewaga jest lokalizacja. Deweloperzy muszą zadowalać się działkami coraz bardziej oddalonymi od centrów miast. Do mieszkań z rynku wtórnego można się również często niemal od razu wprowadzić- czytamy na 12 stronie ¨Gazety¨.

(Źródło: ¨Gazeta Wyborcza¨– 30.07.2021.).