Piątek 27 grudnia 2024

Piątkowa „Rzeczpospolita” odnotowuje: „Budynki w Polsce dają zarobić, ale zagranicy”. Wartość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w tym roku ma się podwoić do 4–5 mld euro (17–21 mld zł) – prognozują analitycy i spodziewają się kontynuacji trendu. Inwestorzy wracają na rynek na fali obniżek stóp w eurozonie, przekładających się na tańsze finansowanie. Zyski z czynszów płaconych przez najemców biurowców czy magazynów znów stają się atrakcyjną lokatą. Polska sprawnie przyciąga inwestorów, niestety – inaczej niż choćby Czesi – nie wypracowaliśmy mechanizmów pozwalających rodzimemu kapitałowi lokować na dużą skalę. Zyski z czynszów płyną więc do zagranicznych funduszy emerytalnych, powierniczych czy firm ubezpieczeniowych. Szansą jest ustawa o REIT- ach pozwalająca stworzyć podobny system, ale resorty finansów i rozwoju dotąd nie pokazały nawet jej projektu- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

„Rz” szerzej wraca do sprawy w kolejnym tekście: „Mocne odbicie na rynku inwestycji w obiekty komercyjne”. Obniżki stóp w strefie euro zachęcają inwestorów do zakupu takich obiektów. W br. wartość transakcji powinna być dwa razy większa niż w kryzysowym 2023 roku. Z uwagi na powrót globalnego zainteresowania inwestycjami po okresie niepewności gospodarczej i rosnących stóp procentowych, w 2025 r. w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej powinno nastąpić ożywienie aktywności inwestorów. Ma to związek z dalszymi obniżkami stóp procentowych oraz wieloma nowymi możliwościami pojawiającymi się zarówno w głównych, jak i alternatywnych segmentach rynku nieruchomości. Rynek najmu w Polsce stabilizuje się, a czynsze przestają gwałtownie rosnąć, jak to miało miejsce w ostatnich latach. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dzięki korzystnym stopom zwrotu, dobrym perspektywom gospodarczym i rosnącej roli w regionie. Inwestorzy oczekują dalszych możliwości rozwoju, a na rynku pojawiają się nowi gracze z kapitałem na inwestycje – podsumowuje. Na rynku nieruchomości komercyjnych karty rozdają zagraniczni inwestorzy – polski kapitał ma zazwyczaj kilkuprocentowy udział w wartości transakcji. Spowolnienie na świecie pozwoliło rodzimym graczom zwiększyć udział, co było widoczne na rynku biurowym – o czym mówił Zagrodnik. Zdaniem ekspertów przełomem mogłoby być przyjęcie ustawy o REIT-ach – spółkach inwestujących w nieruchomości przynoszące dochód z najmu, która zwiększyłaby możliwości inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych, a także płynność rynku. Nad przepisami pracują resorty finansów i rozwoju. Jak dotąd nie opublikowano założeń projektu ustawy. Eksperci Savillsa prognozują, że w całym 2024 r. inwestorzy ulokują w nieruchomościach na Starym Kontynencie około 170 mld euro, co oznaczałoby wzrost o 15 proc. względem ubiegłego roku. W 2025 r. spodziewana jest kontynuacja odbicia, wartość inwestycji może sięgnąć 219 mld euro, czyli o 29 proc. więcej niż rok wcześniej. Eksperci Cushman & Wakefield szacują, że w 2024 r. w Polsce w nieruchomości komercyjne zainwestowano 4,7 mld euro i to 62 proc. wartości transakcji w naszym regionie Europy. Za nami są Czechy z 25- proc. udziałem, Słowacja z 9-proc. i Węgry z 4-proc. Wygląda na to, że region CEE będzie odpowiadać za 6 proc. wartości transakcji zawartych na Starym Kontynencie. Więcej szczegółów- na 15 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

„Rz”opisuje w innym miejscu wyniki sektora bankowego w tekście: „Kolejny ciekawy rok”. Rekordowe dywidendy, zaskakujące transfery, niespełnione oczekiwania – tak minął 2024 r. w sektorze finansowym. Przyszły zapowiada się równie ciekawie. Zysk sektora bankowego prawdopodobnie przekroczy w tym roku 37 mld zł – szacuje Związek Banków Polskich. Taki wynik to absolutny rekord i – co więcej, o niemal 50 proc. wyższy niż w 2023 r., gdy i tak był już najwyższy w historii (wynosił 27,6 mld zł). Jak wskazują analitycy, to m.in. zasługa zaskakująco wysokiego poziomu marży odsetkowej, którą udało się utrzymać, a nawet zwiększyć w 2024 r. mimo niższych stóp procentowych niż w 2023 r. Do tego nie pogorszyła się jakość portfela kredytowego, choć można się było tego obawiać, skoro koszty pożyczania pozostają w Polsce w czołówce UE. Mijający rok obfitował też w wiele ciekawych wydarzeń pozafinansowych. Nowy rząd puścił w ruch karuzelę kadrową w bankach z udziałem Skarbu Państwa. Nie ziściły się natomiast oczekiwania co do nowego rządowego programu „Kredyt na start”, co negatywnie wpłynęło na wzrost akcji kredytowej. Dalej, wbrew wielkim nadziejom bankowców, niemal nie ruszyła akcja kredytowa dla przedsiębiorstw, bo też nie zaczął się boom inwestycyjny w gospodarce. Jeśli chodzi o sagę frankową, to nadal stanowiła ona bardzo duże obciążenie dla banków (pod względem wysokości rezerw na kredyty CHF), choć z drugiej strony na szczęście nie wydarzyło się nic takiego, co by spowodowało wzrost tych kosztów. Jak dalej czytamy, można mieć nadzieję, że koszty ryzyka frankowego zaczną istotnie spadać, rząd określi, jak chce wspomagać mieszkalnictwo, do tego ruszą inwestycje w ramach transformacji energetycznej. Dowiemy się też, czy stopy procentowe zostaną obniżone.  Prognozy dla wyników sektora w 2025 roku uzależnione są w bardzo dużym stopniu od ruchów w polityce pieniężnej. Więcej- na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

Piątkowy dodatek „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe”– zamieszcza z kolei tekst: „Nieruchomości mogą jeszcze stanieć”. Malejący popyt, rosnąca oferta, stabilizacja, a nawet korekty cen – oto rynek pierwotny w 2024 r. Co przyniesie kolejny? Rok 2024 zamknie się sprzedażą nowych mieszkań na poziomie 38 tys. To o 30 proc. mniej niż w 2023 r. – szacuje Otodom. O dużo gorszych niż w ub.r. wynikach sprzedaży mówią też eksperci JLL.  Zgodnie z przyjętą przez nich metodologią, zaliczającą do sprzedaży płatne rezerwacje, liczba mieszkań sprzedanych na sześciu największych rynkach będzie ok. 30 proc. mniejsza niż w 2023 r. W poszczególnych miastach różnice wyniosą 20–40 proc. Według JLL w 2023 r. deweloperzy sprzedali 57,6 tys. mieszkań, w 2022 r. – 35 tys., w br. może to być 41 tys. (szacunki). W 2024 r. największy negatywny wpływ na sprzedaż mieszkań miało zamieszanie z zapowiadanym programem wsparcia kredytobiorców „Na start”. O spadku popytu na mieszkania mówi też prezes Emmerson Evaluation. Podkreśla, że na rynku prawie cały rok panowała niepewność związana z nowym rządowym programem. Potwierdza, że jego zapowiedzi i prezentowane założenia wpłynęły na decyzje potencjalnych nabywców. Część wstrzymała się z zakupem nieruchomości. A jednocześnie ze względu na wysokie stopy procentowe, niełatwo było uzyskać kredyt na warunkach rynkowych. Przez cały 2024 r. stopy wynosiły 5,75 proc., co obniżało zdolność kredytową klientów. Dla większości deweloperów mijający rok był więc mniej korzystny. Prowadzili sprzedaż mieszkań na umiarkowanie zadowalającym poziomie, o czym świadczy skorygowanie rocznych celów sprzedażowych przez część firm. Część potencjalnych nabywców, którzy mogli sobie pozwolić na kredyt rynkowy, uznała, że nie warto dłużej zwlekać z zakupem. Tym bardziej że deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej lokali na kieszeń kredytobiorców. Jednak cały I i II kwartał przyniósł spadek sprzedaży. W IV kwartale deweloperzy mogą sprzedać ich więcej, m.in. dlatego, że zaczęli stosować promocje. Oferta mieszkań jest duża, a w niektórych metropoliach wręcz rekordowa. Na przykład w stolicy jest już ponad 15,8 tys. nowych lokali. W 2024 r. oferta mieszkań rosła.  Odnotowano też dalszy, choć znacznie wolniejszy niż w ubiegłych latach wzrost cen mieszkań.  Pod koniec 2024 r. średnia cena ofertowa we wszystkich największych miastach będzie wyższa niż na koniec 2023 r. o kilka procent, wzrosty nastąpiły głównie w I połowie roku. Dla przypomnienia: w 2023 r. ceny mieszkań w największych miastach wzrosły od 14 do 21 proc. Najlepsze nieruchomości powinny utrzymać ceny – czytamy dalej.  Problemem pozostaje ograniczona dostępność działek, wysokie koszty, przewlekłe procedury administracyjne, co będzie hamować możliwość istotnych obniżek przez deweloperów. Popyt w największych miastach wciąż jest duży, ograniczany jedynie dostępnością (kosztem) kredytu. Jeszcze więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

W „Nieruchomościach…” znajdziemy również tekst: „Biura, czyli hybryda, elastyczność i konwersja”. Trwa optymalizacja wykorzystywanej przez najemców powierzchni i krystalizują się proporcje pracy z domu i biura. Deweloperzy biorą się bardziej za przerabianie starych budynków niż nowe projekty. Według wstępnych prognoz zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec 2024 r. można szacować na nieco ponad 13 mln mkw., z czego 6,3 mln mkw. w Warszawie, a 6,8 mln mkw. w ośmiu miastach regionalnych. Całkowity popyt prognozowany jest na 1,45 mln mkw., z czego 700 tys. mkw. w regionach – i będzie to drugi wynik po rekordowym 2023 r. Średni wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymywał się na poziomie 14 proc.: z 1,84 mln mkw. wolnej powierzchni 1,17 mln mkw. przypadało na rynki poza stolicą. Jak rysuje się najbliższa przyszłość? Prognozy na 2025 r. wskazują na kontynuację obecnych trendów, z dalszym ograniczeniem aktywności deweloperskiej- wskazuje ekspertka w Knight Frank. Jej zdaniem większej aktywności budowlanej można spodziewać się dopiero po 2026 r. W związku z ograniczoną nową podażą i stabilnym popytem przewiduje dalszą stabilizację stawek czynszów oraz stopniowy spadek współczynnika pustostanów, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Widać również, że coraz więcej firm decyduje się na powrót do biur w modelu hybrydowym, z co najmniej trzema dniami pracy stacjonarnej. Zaznacza, że biura przetrwały kryzys związany z pracą zdalną, udowadniając swoją istotną rolę jako przestrzeń sprzyjającą integracji zespołów. Coraz większą rolę odgrywała elastyczność najmu, a sektor biur flex dynamicznie się rozwijał, stając się popularny nie tylko wśród start-upów, ale także większych organizacji. Perspektywy na 2025 rok wskazują na kontynuację trendów optymalizacji i wzrost znaczenia elastycznych form najmu. Perspektywy na 2025 rok wskazują na kontynuację trendów optymalizacji i wzrost znaczenia elastycznych form najmu. W IV kwartale 2024 r. aktywność najemców znacznie wzrosła. W 2025 r. eksperci spodziewają się wyraźnego wzrostu liczby transakcji wynajmu, w tym dużych, przekraczających 20 tys. mkw. Umacnia się trend przedłużania kontraktów w dotychczasowych lokalizacjach. Koszty wykończenia powierzchni rosną, a właściciele są w stanie zaoferować ich pokrycie tylko przy wydłużonych do siedmiu i więcej lat umowach najmu przy stanie shell and core. Dlatego najemcy, jeśli są w dość nowoczesnych obiektach i w dobrych lokalizacjach, coraz częściej decydują się na pozostanie. Tego typu przykładów będziemy mieli coraz więcej również w 2025 r. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

W „Nieruchomościach…” czytamy również: „Interes sąsiada też ma znaczenie”. Kwalifikacja prawna inwestycji ma opierać się na rzeczywistych rozwiązaniach funkcjonalnych przyjętych w projekcie.  Kością niezgody w sprawie rozpatrywanej przez gliwicki WSA było pozwolenie budowlane. Spór zaczął się w czerwcu 2023 r., gdy starosta zatwierdził projekt zagospodarowania działki oraz architektoniczno- budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę z rozbudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Stwierdził m.in., że inwestycja jest zgodna z obowiązującymi przepisami i wymogami uchwały rady miasta w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydawało się, że nic już nie stoi na przeszkodzie realizacji planów inwestorki. Okazało się jednak, że odwołanie od udzielonego jej pozwolenia złożyła niezadowolona właścicielka sąsiedniej nieruchomości. Sąsiadka tłumaczyła, że w ramach rozbudowy planowanej przez inwestorkę zaprojektowano w linii granicy z jej działką od strony zachodniej ścianę o wysokości 7,65 m na długości 33 m. Tymczasem należąca do niej posesja ma zaledwie 15,5 m szerokości.  Zdaniem kobiety projekt nie spełnia wymogów rozbudowy domu jednorodzinnego. Sąd zauważył, że organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Tymczasem w ramach postępowania wyjaśniającego przed wojewodą został zmieniony projekt budowlany. W konsekwencji zaskarżona decyzja obarczona jest wadą, bo nie wynika z niej, który projekt budowlany został przyjęty i ma stanowić podstawę ewentualnych prac. I nie było to jedyne uchybienie. Zdaniem WSA w sprawie przedwcześnie uznano, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi. Nie ma wątpliwości, że w przypadku spornej inwestycji w części nie została zachowana minimalna odległość od granicy z sąsiednią działką. Takie rozwiązanie jest co prawda dopuszczalne, ale wyjątkowo. Wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w stosownych przepisach. Jak podkreślił sąd, wymaga także dbałości organu architektoniczno- budowlanego o poszanowanie interesów osób trzecich będących właścicielami sąsiedniej nieruchomości, w pobliżu której planowany obiekt ma powstać. Więcej- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

„Nieruchomości…” informują też: „Nadszedł czas kupującego. Górą gotówkowicze”. Klienci na rynku wtórnym mogli liczyć na średnie rabaty od 5 do 15 proc. Droższe lokale były przeceniane nawet o 30 proc. Co dalej z mieszkaniami z drugiej ręki? W mieszkaniach można przebierać. W 2024 r. oferta rynku wtórnego puchła. Ceny przestały galopować. W Warszawie po latach szybkich podwyżek cen mieszkań nastąpiło wyhamowanie trendu. O ile w I kwartale roku ceny wciąż rosły, o tyle późniejsze miesiące przyniosły stabilizację, a w końcu korektę cen – podkreśla pośredniczka z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). Sprzedający musieli obniżyć wymagania, bo wielu potencjalnych nabywców nie miało odpowiedniej zdolności kredytowej. Wskazuje, że w Warszawie klienci poszukiwali kompaktowych mieszkań – jedno- i dwupokojowych do 50 mkw. Wysokie ceny nowych nieruchomości sprawiły, że mieszkania z drugiej ręki zyskały na popularności, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach, jak Mokotów, Wola, Ursynów czy Praga. Jej zdaniem w 2024 r. ożywił się w stolicy rynek najmu, a to m.in. za sprawą napływu nowych mieszkańców, także z zagranicy. A inwestorzy zamiast jednej dużej nieruchomości częściej wybierali kilka mniejszych lokali na wynajem. Także w Łodzi najlepiej sprzedawały się mieszkania małe, dwupokojowe, w dobrej lokalizacji i w przystępnej cenie. Ważnym trendem jest odwrót kupujących od wielkiej płyty na rzecz lokali w nowych budynkach- zauważa pośredniczka z Freedom Poznań Centrum. Wynika to z pewnego paradoksu. Właściciele używanych mieszkań na starych osiedlach, przyzwyczajeni do ciągłych wzrostów cen, wyceniali lokale na porównywalnym poziomie do świeżo wykończonych wnętrz w nowych lub kilkuletnich budynkach. Największy od lat wybór ofert i szybki przyrost nowej substancji mieszkaniowej w Poznaniu skutkował więc jeszcze większym powodzeniem estetycznych, spójnych wizualnie wnętrz, których ceny nie odbiegały znacząco od lokali w starszych budynkach. Jak dodaje, na spadek zainteresowania nie narzekały także nieruchomości premium i mieszkania w starannie zrewitalizowanych kamienicach. Z kolei we Wrocławiu sprzedaż mieszkań w 2024 r. znacznie wyhamowała.  Transakcje obejmowały klasyczne oferty, czyli małe mieszkania dwu- i trzypokojowe- czytamy także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 27.12.2024.).

„Nieruchomości…” w innym miejscu zamieszczają obszerny tekst: „Polityka kosztów finansowania jest zbyt restrykcyjna”. Apelujemy o zaniechanie prac nad dopłatami do kredytów. Liczymy na większą aktywność państwa, jeśli chodzi o sektor bankowy i koszty kredytów – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. III kwartał 2024 r. był kolejnym dołkiem sprzedaży, z dwóch poprzednich (2020 r. – pandemia i lockdown, 2022 r. – kryzys kredytowy) branża wyszła szybko. Dane za październik i listopad wskazują na odbicie sprzedaży po słabych wakacjach, ale nie spektakularne. Odpowiadając na pytanie, jak zapowiada się końcówka 2024 r  i przyszły rok, rozmówca „Rz” podkreśla: Wchodzimy w nowy rok z mieszanymi uczuciami. Z jednej strony utrzymujemy wysoką dynamikę produkcji mieszkań, to trzecia pozycja w UE – za Francją i Niemcami. Deweloperzy dostarczają ponad 98 proc. mieszkań w zakresie budownictwa wielorodzinnego, widzimy małą aktywność państwa. Mamy niższą sprzedaż i wypłaszczenie cen, co jest pochodną kilku czynników. Po pierwsze, jest rekordowa podaż mieszkań. Po drugie, niestety, wysokie stopy i koszty finansowania: kredyty kosztują 8 proc. rocznie. Jest wreszcie chocholi taniec polityków wokół tej kroplówki, która funkcjonuje pod różnymi nazwami, m.in. „Kredyt 0 proc.”. Popyt jest więc hamowany i liczymy, że w 2025 r. sytuacja się poprawi. Liczymy na większą aktywność państwa, jeśli chodzi o sektor bankowy – tutaj widzimy największe perspektywy poprawy. Z jednej strony RPP decyduje o wysokości stóp, ale pamiętajmy, że ponad 60 proc. banków w Polsce to kapitał publiczny – nie powinno być tak, że z jednej strony mamy dobrą kondycję gospodarczą kraju, a z drugiej tak restrykcyjną politykę w zakresie kosztów finansowania. Dzisiaj ponad połowa Polaków jest wykluczona z możliwości zaciągnięcia kredytu. Od dłuższego czasu deweloperzy co miesiąc wprowadzają do oferty więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedają, dane GUS pokazują, że aktywność inwestycyjna wcale się nie zmniejsza jak w kryzysie kredytowym w 2022 r. W niektórych miastach mamy nadpodaż – wskaźnik wyprzedaży oferty to 13 kwartałów w Szczecinie, 11 w Katowicach, 9 w Łodzi, po 8 w Lublinie, Poznaniu czy Bydgoszczy. Z drugiej strony są Warszawa i Trójmiasto, gdzie wskaźnik jest bliższy 4 kwartałom, co książkowo oznacza równowagę rynku. W ocenie prezesa PZFD, te dane przeczą narracji, że deweloperzy celowo zmniejszają podaż, żeby uzyskiwać wzrost cen. Wysoka podaż to znów efekt kilku czynników. Jako kraj mamy dużo do nadrobienia, jeśli chodzi np. o liczbę lokali na 1 tys. mieszkańców czy metraż – i jeszcze zajmie nam trochę czasu dogonienie tych wskaźników. Jak dalej czytamy, „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodował dużo szkód, popłynął w dużej mierze do osób, które miały zdolność kredytową. Napędzono popyt, rynek został wydrenowany z mieszkań, ceny wzrosły. Państwo powinno zwiększyć aktywność na rynku budownictwa społecznego, w ten sposób wspierając osoby, które są najbardziej wykluczone z możliwości posiadania lub wynajmowania mieszkania. Tu jest najwięcej frustracji. Projekt ustawy o zwiększeniu nakładów na budownictwo społeczne jest jednym z aktów prawnych czekających od miesięcy w zamrażarce. Bardzo ważne są działania w zakresie reformy planów miejscowych. Apelujemy razem z samorządami o przedłużenie terminu na sporządzenie planów ogólnych – koniec 2025 r. to dla wielu samorządów termin nierealny. Resort rozwoju pokazał założenia projektu ustawy propodażowej, która częściowo odpowiada na oczekiwania gmin i branży. Poprawienie procedur może wpłynąć na obniżenie kosztów inwestycji, a to wpłynęłoby na zwiększenie dostępności mieszkań. Tu również oczekujemy większej aktywności państwa. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

Kolejny dodatek „Rz”– „Biznes” zamieszcza natomiast tekst pod hasłem: „Zalety i pułapki zintegrowanych planów inwestycyjnych”. Zintegrowany plan inwestycyjny daje inwestorom możliwość zrealizowania inwestycji w sytuacji, gdy inne okoliczności na to nie pozwalają. Taką procedurę możemy stosować już od ponad roku, bez czekania na uchwalenie w gminie planu ogólnego – mówi adwokat Maciej Górski, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Wraz z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojawiło się nowe narzędzie, czyli zintegrowany plan inwestycyjny (dalej: ZPI). Czym jest i do kogo jest skierowany? Zintegrowany plan inwestycyjny jest to mikroplan miejscowy uchwalany na wniosek inwestora po zawarciu umowy urbanistycznej przez radę gminy. Precyzując, inwestor składając wniosek rozpoczyna taką procedurę, gmina nie może jej samodzielnie wszcząć. Ustawa nie przewiduje, aby taki wniosek mógł złożyć jedynie właściciel nieruchomości, zatem teoretycznie może go złożyć każdy. Biorąc natomiast pod uwagę fakt, że w ramach tej procedury niezbędne jest zawarcie umowy urbanistycznej, na podstawie której podmiot wnioskujący, czyli inwestor będzie zobowiązany do dokonania jakichś nakładów na infrastrukturę techniczną lub społeczną, wniosek o uchwalenie ZPI powinien złożyć właściciel nieruchomości, dzierżawca lub przedsiębiorca, który ma zawartą przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Jest to ważne, aby wnioskować o zintegrowany plan inwestycyjny, mając zabezpieczoną nieruchomość. W przeciwnym razie, po przejściu procedury dotyczącej ZPI, mogłoby się okazać, że nie będzie mogła zostać sfinalizowana z uwagi na to, że przedsiębiorca nie ma do tej nieruchomości tytułu prawnego. Procedura uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego nie jest łatwa. Po pierwsze dlatego, że zależy od woli gminy, co oznacza że gmina nie musi zgodzić się na uchwalenie ZPI. Z przepisów dotyczących ZPI wynika wprost, że wójt, burmistrz lub prezydent w każdej chwili bez podania przyczyny może się wycofać z negocjacji. Pamiętajmy, że pomiędzy inwestorem a gminą zostanie zawarta umowa urbanistyczna, która zobowiąże inwestora do poniesienia nakładów na infrastrukturę techniczną lub społeczną, czyli zrealizowania inwestycji uzupełniającej do inwestycji głównej, np. drogi. Mimo możliwości osiągnięcia przez gminę korzyści, może nie być zainteresowana realizacją inwestycji. Drugim powodem, który pokazuje, że procedura ZPI nie jest łatwa, to właśnie brak ram dotyczących prowadzonych negocjacji. W przepisach nie wskazano, jak wysokie nakłady musi ponieść inwestor budując inwestycję uzupełniającą. Oznacza to, że gmina może się swobodnie poruszać co do swoich oczekiwań odnośnie wysokości nakładów ze strony inwestora. Na szczęście, miasta mogą samodzielnie ustalać takie granice. Dla przykładu, w Krakowie ustalono, że wartość oczekiwanych świadczeń od inwestora w oparciu o umowę urbanistyczną nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.  Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

„Prawo i podatki” w „Rz” zamieszcza z kolei tekst: „Zwrot pieniędzy za powierzchnię użytkową pod ścianami działowymi”. Nadal jest jeszcze duże grono nabywców, którzy mogą się upomnieć od dewelopera o zwrot przeciętnie 20–40 tysięcy złotych za metry pod ściankami działowymi. Każdy, kto kiedykolwiek kupował mieszkanie, najprawdopodobniej spotkał się z tym, że ostateczną cenę mieszkania oblicza się na podstawie konkretnej stawki za metr kwadratowy. Kilka lat temu najczęściej płaciło się za tzw. powierzchnię użytkową, czyli w potocznym rozumieniu za podłogę wewnątrz ścian, na której możemy postawić stopę i którą możemy zaaranżować według własnego uznania. Rozumienie „powierzchni użytkowej” przez deweloperów bywało jednak zupełnie inne. Otóż deweloperzy bardzo często wliczali do niej również powierzchnię pod ścianami, a konkretnie ścianami dzielącymi poszczególne pomieszczenia. Taką powierzchnię podłogi pod ścianami „użytkować” jest już trudno. Ani stopy, ani kanapy się tam nie postawi. W efekcie, kupując np. 70-metrowe mieszkanie, tak naprawdę odejmując metraż zajęty przez ściany, można było otrzymać ok. 67 metrów kwadratowych. To istotna różnica, zważywszy, że 3 metry kwadratowe to często powierzchnia np. całej łazienki. Taka praktyka podwyższała cenę lokalu liczoną za każdy metr powierzchni użytkowej. Konsumenci tracili na tym procederze nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Obecnie coraz więcej właścicieli lokali decyduje się na próbę odzyskania „nadpłaty” od deweloperów za metry pod ścianami działowymi. Chociaż trudno jeszcze mówić o jednolitej linii orzeczniczej, to mijający rok może być dla nabywców w tym względzie przełomowy. W kwietniu 2024 roku Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie wydał prawomocny wyrok w pełni korzystny dla nabywców (zasądzający w całości zwrot ceny obliczonej według metrów pod powierzchnią użytkową). Do wyroku sąd sporządził obszerne, szczegółowe i przekonujące uzasadnienie. Z uzasadnienia można wywnioskować, że fakt podpisania przez konsumenta umowy, w której powierzchnia użytkowa jest obliczana również pod ścianami działowymi, nie przesądza sprawy. Argument – skoro podpisał, to się zgadzał – tutaj nie obowiązuje. Istotne jest, że właściwe normy na to nie pozwalały, a od konsumentów nie można oczekiwać wiedzy co do tego, jak zgodnie z prawem i normami deweloper powinien obliczać powierzchnię użytkową. Szczegóły- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 27.12.2024.).

„Kurier Szczeciński” zauważa: „Będzie podwyżka, możliwa także obniżka. Kryteria: dochód, metraż i brak zadłużenia”. Co prawda dopiero od 1 marca 2025 roku drożeją czynsze w szczecińskich mieszkaniach komunalnych o zapowiadane dziesięć procent, ale Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych oraz Towarzystwo Budownictwa Społecznego już teraz przypominają, że każdy najemca w trudnej sytuacji finansowej może wystąpić o obniżkę komornego. Przewidziano kilka rozwiązań, ale trzeba pamiętać, że wciąż brane są pod uwagę kryteria dochodowe oraz metraż lokalu. Najemcy mieszkań komunalnych mogą cały czas korzystać z atrakcyjnego systemu obniżek czynszu, nie tylko przy okazji nowych podwyżek. System zniżek dla mieszkań o czynszu komunalnym to element przyjętej przez Radę Miasta uchwały w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin. Dokument przewiduje regulacje, które mają doprowadzić do wyrównania stawek czynszu i zakłada m.in. ułatwienie spłaty zadłużenia osobom zajmującym mieszkania o czynszu komunalnym. Od stycznia do listopada 2024 r. udzielono 1017 obniżek – wyjaśnia Tomasz Klek, rzecznik prasowy miasta ds. mieszkalnictwa.  Miesięczna kwota udzielonych obniżek- Od stycznia do listopada 2024 r. udzielono 1017 obniżek- odnotowano.

(Źródło: „Kurier Szczeciński”-27.12.2024.).