Piątek, 24 lipiec 2026

• „Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” zamieszcza obszerny tekst pod hasłem: „Nowe warunki uderzą w patodeweloperów”. Po blisko dwóch latach prac nad nowymi warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Ministerstwo Rozwoju i Technologii sfinalizowało prace. Eksperci tłumaczą istotne dla rynku zmiany i przepisy, z których interpretacją mogą być problemy. Resort zamieścił na stronie Rządowego Centrum Legislacji ostateczną wersję projektu, kierując go do komisji prawniczej. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych ma fundamentalne znaczenie dla producentów materiałów budowlanych, architektów, inżynierów budownictwa, osób pracujących w administracji architektoniczno-budowlanej i nadzorze oraz inwestorów. Małych i dużych. Trzeba się z nim liczyć przy budowie, przebudowie, nadbudowie czy zmianie sposobu użytkowania. Rozporządzenie, które ma 234 strony bez załączników, trzeba czytać z uzasadnieniem, które ma kolejne 180 stron i to jest istotny minus tej regulacji, ponieważ będzie to źródłem sporów interpretacyjnych. O ile prawnicy mają skłonność do czytania obu tych dokumentów, to przedsiębiorcy sięgają po rozporządzenie i poszukują tam odpowiedzi na pytania – wskazuje cytowana w tekście ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. M.in. wyłączenie lokali w hotelach z definicji lokali użytkowych może mieć ogromne znaczenie w kontekście dopuszczalności uzyskania zaświadczeń o samodzielności takich lokali. Już obecnie często urzędy blokują tego rodzaju działania, co komplikuje inwestorom proces sprzedaży. Wątpliwości interpretacyjne o bardzo poważnych skutkach budzi też minimalny wskaźnik mieszkań dostosowanych dla osób ze specjalnymi potrzebami. W rozporządzeniu jest to sztywne 6 proc., ale w uzasadnieniu mowa jest o minimum 6 proc. lokali w inwestycji. To jest zasadnicza różnica. Treść rozporządzenia „zabija” budownictwo senioralne, o którym tyle się teraz i słusznie mówi. Wielu inwestorów wchodzi w ten segment rynku i przygotowuje inwestycje, dostosowując je do potrzeb seniorów. Tymczasem z nowego rozporządzenia wynika, że nie może powstać budynek, w którym więcej niż 6 proc. mieszkań dostosowano dla osób ze szczególnymi potrzebami. Przepis, tak, jak uzasadnienie powinien mówić o minimum 6 proc. Ale to nie ten fragment projektu najbardziej boli architektów.  Chodzi o wprowadzenie korekty do zmian już uzgodnionych w ramach zespołu przepisów regulujących przesłanianie i nasłonecznienie.  Więcej szczegółów- na 11 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 24.07.2026.).

• „Rz” odnotowuje w innym miejscu: „Jaki <<bunkier>> dla Polaka?”. Deweloperzy przymierzają się do projektowania na osiedlach miejsc doraźnego schronienia. Padają propozycje, by zamiast prostych MDS-ów budować tzw. ukrycia, dające większy poziom ochrony. Przepisy o miejscach doraźnego schronienia (tzw. MDS-y) obowiązują od stycznia. Deweloperzy muszą je uwzględniać w składanych od tej daty wnioskach o pozwolenia na budowę bloków z podziemnymi kondygnacjami. Choć potocznie mówi się o „ustawie schronowej”, MDS-y to podstawowy poziom ochrony. Wyższy dają ukrycia i schrony. MDS-y na nowych osiedlach pojawią się jednak nieprędko. Konrad Płochocki, członek rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich i dyrektor współzarządzający Alides w Polsce, zwraca uwagę, że ze względu na skomplikowane procedury i wymogi formalne przygotowanie działki do budowy zajmuje nawet kilka lat. Inwestycje, które są dopiero planowane, w optymistycznym scenariuszu trafią do sprzedaży w 2028–2029 r., a będą ukończone w 2031 r. Szanse, że wydano już pozwolenia na budowę osiedli z MDS-ami są niewielkie, być może znajdą się w Polsce sporadyczne przypadki. Wymagane na osiedlach MDS-y chronią tylko przed zagruzowaniem i odłamkami z ostrzału z broni małokalibrowej. Wzmocnione stropy mają wytrzymać obciążenia spowodowane zawaleniem się budynku. A wymogi dotyczące obiektów ochronnych w Polsce są nieporównywalnie bardziej restrykcyjne niż w Finlandii czy w Szwajcarii. Jak dalej czytamy, o ile koszty MDS to 1–3 proc. całości inwestycji, o tyle w pełni funkcjonalne schrony to już kwestia kilkunastu i więcej procent. Im wyższa klasa ochrony, tym większe koszty. Nabywcy mieszkań nie są skłonni za nie dopłacać, a decyzji o zakupie nie podejmują na razie na podstawie parametrów obronnych. Dlatego inwestorzy w naturalny sposób kierują się ku minimalnemu dopuszczalnemu standardowi, który spełnia oczekiwania rynku. Nowa formuła wydatków na bezpieczeństwo zakłada przeznaczanie 1,5 proc. PKB rocznie na odporność cywilną. Według szacunków JLL nawet 18–27 mld zł z tej puli mogłoby trafiać każdego roku na inwestycje w nieruchomości. Gdyby część z tych środków została przeznaczona na infrastrukturę schronową na osiedlach, które i tak powstają, zyskalibyśmy optymalny mechanizm: kapitał prywatny współfinansowałby odporność kraju, a środki publiczne działałyby jak dźwignia, uruchamiając zdolność ochronną, której rynek sam by nie wytworzył. Kluczowe jest przy tym, aby pieniądze publiczne były wydatkowane na zasadzie tzw. „dodatkowości”: uzupełniały, a nie zastępowały nakłady prywatnych inwestorów. Słychać też głosy, że wielu działek, które deweloperzy kupili przed wejściem w życie ustawy schronowej, nie będzie można zabudować tak, jak pierwotnie planowano. Część inwestorów obawia się, że chłonność terenów może się zmniejszyć ze względu na zapasowe wyjścia ewakuacyjne, które w przypadku zawalenia się budynku mają być wyprowadzone poza tzw. obszar zagruzowania. Więcej szczegółów- na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 24.07.2026.).

• „Rz” informuje też: „Czesi uruchamiają fundusz z Ipopema TFI”. Czeska firma NASA Capital, inwestująca środki najbogatszych Czechów, we współpracy z Ipopema TFI stworzy zamknięty fundusz inwestycyjny w Polsce. FIZAN liczy na zebranie i ulokowanie docelowo 500 mln euro. Czeska grupa inwestycyjna NASA Capital, zajmująca się zarządzaniem kapitałem zamożnych klientów (High–Net– Worth Individuals), wraz z Ipopema TFI uruchomi w Polsce fundusz inwestycyjny zamknięty aktywów niepublicznych (FIZAN) skupiony na inwestowaniu w dochodowe budynki komercyjne. Brak silnego kapitału instytucjonalnego to jedna z największych bolączek naszego rynku. Przyjęty przez NASA i Ipopemę model FIZAN oznacza, że minimalny próg wejścia to równowartość 40 tys. euro (ponad 170 tys. zł). Na radarze są głównie biurowce, ale też inne klasy nieruchomości, w Warszawie i największych miastach regionalnych. Pierwsza transakcja jest w toku. NASA Capital chwali się 30–letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości komercyjnych, członkowie zespołu uczestniczyli w 95 projektach i transakcjach o łącznej wartości przekraczającej 570 mln euro i zarządzali portfelem ponad 350 tys. mkw. W ostatnich latach Polska przyciągnęła znaczący kapitał z Czech, w tym wiele funduszy inwestycyjnych (jako kupujących nieruchomości). Fundusze są bardzo aktywne w Polsce. W I połowie tego roku w nieruchomości komercyjne w Polsce zainwestowano ponad 3 mld euro, z czego 766 mln euro ulokowały czeskie fundusze, a ok. 300 mln euro to polski kapitał. Więcej- także na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 24.07.2026.).

• „Tygodnik Przedsiębiorców” zamieszcza z kolei tekst: „Co zmienia nowela ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?”. Nowe przepisy o planowaniu przestrzennym wprowadzają kluczowe zmiany dla gmin i inwestorów – od planów ogólnych i decyzji o warunkach zabudowy po zintegrowane plany inwestycyjne. Ustawa z 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadza istotne zmiany w dotychczasowym stanie prawnym. Po pierwsze, termin na sporządzenie i uchwalenie przez gminy planów ogólnych został wydłużony do 31 sierpnia 2026 r. Po drugie, przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy ograniczono krąg podmiotów uprawnionych do występowania z wnioskiem o ich wydanie. Ustawa przewiduje także szereg innych modyfikacji mających usprawnić procesy planistyczne, w szczególności dotyczących zintegrowanych planów inwestycyjnych. Plany ogólne mają docelowo zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Zgodnie z przepisami przejściowymi studia zachowują moc obowiązującą do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 r. Po upływie tego terminu studia utracą moc niezależnie od stopnia zaawansowania prac nad planem ogólnym. Lektura dla zainteresowanych- na czwartej i piątej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 24.07.2026.).

• „Dziennik Gazeta Prawna” zauważa z kolei: „Koniec eldorado dla nieuczciwych lokatorów? Projekt w Sejmie. Jakie narzędzia zyskają właściciele?”. To może być zmiana, na którą właściciele mieszkań czekali od lat. Do Sejmu trafił projekt ustawy, który ma raz na zawsze ukrócić bezkarność nieuczciwych lokatorów. Od możliwości wypowiedzenia umowy już po miesiącu zwłoki, po brak kary za odcięcie mediów. Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego zakłada rewolucję w przepisach: koniec z bezkarnym zajmowaniem cudzych lokali i wyrozumiałością dla osób celowo unikających opłat. Priorytetem będzie ochrona własności prywatnej. Co to oznacza dla wynajmujących? Jeśli proponowane zapisy wejdą w życie, procedura odzyskiwania lokalu ulegnie skróceniu, a ryzyko finansowe właścicieli wyraźnie spadnie. Dotychczasowe przepisy stawiały wynajmujących w trudnej pozycji. Osoba, która przestała płacić za mieszkanie, w praktyce korzystała z szerokiej ochrony prawnej. Właściciel nieruchomości pozostawał bezradny. Projekt ustawy wprowadza konkretne mechanizmy prawne mające na celu ukrócenie nadużyć na rynku najmu w Polsce. Dotychczasowy obowiązek czekania na zaległości z co najmniej trzech okresów płatności (plus dodatkowego miesiąca po upomnieniu) ma zostać zastąpiony krótszym rygorem. Właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę już przy jednym pełnym okresie zaległości, po uprzednim pisemnym wezwaniu do zapłaty.  Projekt rozszerza zastosowanie tzw. fikcji doręczenia. Unikanie odbierania korespondencji sądowej czy komorniczej przez lokatora nie zatrzyma już biegu spraw – pismo wysłane na ostatni znany adres zamieszkania uznaje się za doręczone. Nowe przepisy nakazują sądom weryfikację postawy najemcy. Lokatorzy, którzy z własnej woli i ze złej woli uporczywie uchylali się od opłat, stracą prawo do lokalu socjalnego. Gdy gmina nie dysponuje wolnym lokalem socjalnym, komornik będzie mógł wykonać eksmisję do placówki w innej gminie – pod warunkiem, że znajduje się ona w granicach tego samego województwa. Ma to całkowicie odblokować zastój egzekucyjny. 

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”- 24.07.2026.).