Piątek, 23 grudzień 2022

¨Domiar za pusty lokal¨
¨Podatek za pustostany i powrót ulgi na wynajem¨
¨Z drugiej ręki ma być taniej¨
¨Luka podażowa i metamorfozy¨
¨Przed nami rok wyzwań na rynku nieruchomości¨
¨Tani kredyt to nie rewolucja¨
¨Świeży pomysł na budownictwo: dom z konopi¨
¨W kilka lat chcemy w Polsce zbudować portfel paru tysięcy mieszkań¨

Więcej poniżej.

Piątkowa ¨Rzeczpospolita¨ odnotowuje: ¨Domiar za pusty lokal¨. Właściciele nieużywanych mieszkań mają płacić większe podatki- wynika z planów rządu. ¨Rz¨ poznała szczegóły opodatkowania pustostanów, czyli mieszkań, które są kupowane w celach inwestycyjnych. Ministerstwo Finansów pracuje obecnie nad dwiema koncepcjami. Pierwsza, to obciążenie pakietowych zakupów mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Na transakcje na rynku wtórnym stawka PCC zostanie podwyższona. Natomiast przy zakupach od deweloperów byłby to dodatkowy podatek, oprócz 8 proc. VAT. Eksperci wskazują natomiast: Na jedną transakcję zostanie nałożony VAT będący podatkiem obrotowym, a także PCC, który można traktować jak obrotowy. Powstają wątpliwości, czy pozwalają na to unijne dyrektywy. Drugi pomysł to zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Chodzi o przyznanie samorządom uprawnień do uchwalania wyższych stawek podatku od nieruchomości na lokale, które nie są zamieszkane np. przez przynajmniej trzy miesiące. Zaplanowano wstępnie, że wyższy podatek obejmie nadwyżkę ponad określoną powierzchnię lokali niewykorzystywanych na cele mieszkaniowe, które są położone na terenie danej gminy. Ministerstwo Finansów pracuje też nad zmianami mającymi złagodzić zakaz amortyzacji, czyli rozliczania w podatkowych kosztach wydatków na nabycie mieszkań i domów, który definitywnie ma obowiązywać od 1 stycznia 2023 r. (teraz są jeszcze wyjątki). Rozważa wprowadzenie ulgi na wynajem. Taka ulga obowiązywała już w polskich przepisach do końca 2000 r. Dawała duże korzyści inwestorom, kupując mieszkanie na wynajem można było odliczyć od dochodu nawet 189 tys. zł- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.12.2022.).

¨Prawo co dnia¨ w ¨Rz¨ wraca do sprawy, zamieszczając rozmowę z wiceministrem finansów Arturem Soboniem. W tekście ¨Podatek za pustostany i powrót ulgi na wynajem¨ rozmówca ¨Rz¨ podkreśla: Chcemy utrzymać wysoki poziom podaży mieszkań, ale też ograniczyć ich wykupywanie przez fundusze inwestycyjne. Pełny tekst rozmowy- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 23.12.2022.).

Piątkowy dodatek ¨Rz¨¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Z drugiej ręki ma być taniej¨. Jeśli w 2023 r. nie zostaną odblokowane kredyty hipoteczne, to stagnacja na rynku nieruchomości się utrzyma. Tydzień temu rząd zapowiedział prace nad nowym programem ¨Bezpieczny kredyt 2 proc.¨. Kupujący swoje pierwsze mieszkanie (limit wieku kredytobiorcy: 45 lat) mieliby korzystać z nisko oprocentowanych kredytów, do których prze dziesięć lar dopłacałoby państwo. Program miałby wejść w życie w III kw. 2023 r. Miałby. Problem w tym, jak wyliczać zdolność kredytową klientów. Banki szacowałyby ją, biorąc pod uwagę wysokość rat kredytu bez rządowej dopłaty. A to brak zdolności kredytowej- po serii podwyżek stóp procentowych- sparaliżował rynek. Czy nowy program coś zmieni? Dla wielu ¨pierwszych kupujących¨ może być to koło ratunkowe, które pozwoli myśleć o możliwości zakupu nieruchomości- ocenia cytowany w tekście ekspert. Jeśli jednak banki będą podobnie wyliczać zdolność kredytową klienta podobnie jak dziś- powiększając bieżące stopy procentowe o 5 pkt proc.- program nie wpłynie istotnie na dostępność kredytów, nie zwiększając tym samym popytu. Pośrednik BIG Property przewiduje, że w 2023 r. będą się sprzedawały mieszkania i domy z każdego segmentu, ale transakcji będzie zdecydowanie mniej. Także analityczka Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości jest zdania, że jeśli w 2023 r. nie zostaną odblokowane kredyty, to stagnacja na rynku nieruchomości się utrzyma. Z kolei ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości przewiduje, że zarówno osoby szukający nieruchomości na własne cele, jak i inwestorzy będą kupowali mieszkania małe: jedno-, dwupokojowe. Według prognoz ekspertów, Polacy najprawdopodobniej zaczną kupować mieszkania bardziej racjonalnie, czyli biorąc kredyt na np. 30- 40 proc. wartości nieruchomości. Powoli też zaczną wracać zakupy inwestycyjne mieszkań na wynajem. Nawet jeśli rata kredytu za lokal na wynajem wyniesie 2,5 tys. zł, a czynsz 2,8 tys. zł, nadal będzie to dobra inwestycja. Pośredniczka i ekspertka PFRN zauważa, że 2023 r. wszystkim uczestnikom rynku jawi się  na razie jako przełomowy i gorszy od poprzednich. Decyduje o tym kilka czynników o kluczowym znaczeniu dla płynności rynku nieruchomości. Pierwszym jest obniżenie zdolności kredytowej Polaków. W ocenie banków w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku zdolność ta spadła o 75 proc. Tak źle dawno nie było.  W okresie 2008- 2012 było pięć chudych lat, a odbicie rynku w niektórych sektorach nastąpiło przy korekcie cen w dół o 30- 40 proc. Jak będzie teraz, jak długo to potrwa, to jedna wielka niewiadoma. Wszystko zależy od wielu czynników- odnotowano na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.12.2022.).

W ¨Nieruchomościach…¨ znajdziemy również tekst pod hasłem: ¨Luka podażowa i metamorfozy¨. Budowa części planowanych biurowców zależy od pozyskania kluczowego najemcy. Deweloperzy stawiają na mixed- use. Rok 2023 na rynku biur upłynie pod znakiem kalibracji. Firmy, pracownicy, właściciele, ale i sama powierzchnia będą przechodzić przez rozpoczęty już proces dostosowywania się do nowych realiów- ocenia ekspertka CBRE. Podkreśla też, że rynek odczuje skutki tzw. luki podażowej. To konsekwencja nałożenia się pandemii i ¨momentu¨cyklu rynkowego. O potencjalne luce podażowej mówi też ekspertka Knight Frank. Szczególnie jest narażony na nią rynek warszawski, na którym nieprzerwanie od 20 lat deweloperzy byli bardzo aktywni. Tymczasem pod koniec III kw. w stolicy powstawało najmniej od dekady powierzchni- 155,7 tys. mkw. To ponad cztery razy mniej niż średnia podaż w budowie notowana w ostatnich pięciu latach. Liderem w III kw. był Wrocław, gdzie w budowie było niemal 154 tys. mkw. biur. Na trzecim miejscu uplasował się Kraków (152 tys. mkw.). Na prognozowaną na 2023 r. lukę podażową zwraca również uwagę ekspert JLL. Analogicznie, choć z lekkim przesunięciem w czasie, wygląda sytuacja na największych rynkach regionalnych. Jeszcze do niedawna w budowie było niemal 800 tys. mkw. biur. W ostatnim czasie widać spowolnienie. Z uwagi na m.in. rosnące koszty finansowania deweloperzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji. Na koniec III kw. w budowie było niemal 560 tys. mkw., z czego większość trafi na rynek do końca 2024 r. Istnieje prawdopodobieństwo, że nie wszystkie inwestycje zostaną ukończone w terminie. Eksperci nie mają natomiast wątpliwości, że pojawią się nowe obiekty, chociaż będzie ich mniej. Czekają nas nowe, ciekawe projekty rewitalizacyjne mixed- use (Drucianka i Towarowa 22 w Warszawie, Stara Rzeźnia w Poznaniu, Doki Office w Gdańsku), ale też kilka wież (Skyliner II i Vibe w Warszawie), czy centralnie zlokalizowanych niższych obiektów o dużej powierzchni piętra. Będzie coraz więcej spektakularnych metamorfoz starszych obiektów, czasem jako gruntowna modernizacja. Będą też wyburzenia i budowy nowych obiektów wykorzystujących potencjał lokalizacji. Zdaniem eksperta JLL po niemal trzech latach rynek nieruchomości klasy A z rynku najemcy przekształca się w rynek wynajmującego. Malejąca dostępność nowych powierzchni (w przyszłym roku na warszawski rynek trafi raptem 60 tys. mkw. nowych biur) przy stabilnym popycie pociąga za sobą rosnące stawki najmu oraz mniej atrakcyjne pakiety zachęt. Dynamicznie rosnące koszty budowy sprawiają, że najemcy coraz częściej muszą sporo dopłacić do wykończenia wymarzonego biura. Wielu z nich skłania się do przedłużenia obowiązujących umów najmu, by przeczekać niekorzystną sytuację rynkową. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Przed nami rok wyzwań na rynku nieruchomości¨. Ze względu na wysoką inflację, koszty energii, prognozowany niski wzrost PKB, firmy z roztropnością podchodzą do planów na 2023 r.- powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Tomasz Buras, szef Savills w Polsce. Wspominając pierwsze tygodnie 2022 r. zaznaczył, że początki były bardzo optymistyczne. Po mocnym pocovidowym odbiciu w 2021 r., kolejny zapowiadał się dobrze, ale wszystko zmieniło się po 24 lutego. Pierwszą reakcją, trwającą dwa, trzy miesiące było zatrzymanie inwestycji, powrót do sytuacji znanej z pandemii, czyli zaburzenia łańcuchów dostaw. Oprócz tego mierzyliśmy się z rosnącą inflacją i stopami procentowymi. Przy wysokim koszcie kredytu i niskiej akcji kredytowej zakupy mieszkań przez klientów indywidualnych są ograniczone, co przekłada się na zmniejszenie inwestycji przez deweloperów. Z drugiej strony jest mocny popyt na wynajem, lokali brakuje, co przełożyło się na wzrost czynszów najmu. To impuls dla inwestorów PRS. Dla nich też wyzwaniem są koszt finansowania i budowy, ale trudno zignorować ten wzrost czynszów, który nie jest chwilowy, a stanowi trend średnio-, a nawet długoterminowy. Jeśli chodzi o rynek magazynowy, tutaj popyt jest stabilny. W 2023 r. jego zasoby przekroczą 30 mln mkw. i będziemy czwartym rynkiem w Europie, pod względem najmu. Kolejny ważny segment to biura- cały czas trwa zmian a odnośnie do funkcji, tego, jak pracownicy mają korzystać z biur. Widać, że ze względu na wysoką inflację, koszty energii, prognozowany niski wzrost PKB, firmy z rozwagą i roztropnością podchodzą do planów na 2023 r. Widać, że w Warszawie przybywa powierzchni dostępnej na podnajem. Z tej perspektywy to nawet dobrze, że deweloperska podaż w stolicy będzie w przyszłym roku rekordowo niska, tylko 60 tys. mkw. przy średniorocznym poziomie 250- 350 tys. mkw. Przez sytuację makroekonomiczną inwestorzy będą mniej skłonni do długofalowych, odważnych ruchów. Kolejny trend to wzrost czynszów w obiektach komercyjnych- z powodu umownego mechanizmu indeksowania o inflację. Pełny tekst rozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ zwracają również uwagę: ¨Tani kredyt to nie rewolucja¨. Rządowy program pobudzi popyt, ale nie rozwiąże strukturalnego problemu niskiej dostępności mieszkań. W ostatnich dniach rynek dokonuje ocen założeń nowych programów mieszkaniowych zapowiedzianych przez resort rozwoju. Na razie informacji jest za mało, by można było określić skuteczność. Eksperci zaznaczają, że biorąc pod uwagę naszkicowane warunki, program będzie wspierać osoby, które nie mają dziś problemu ze zdolnością kredytową, a niedostępny będzie dla tych z małymi i średnimi dochodami. Program może więc nieco rozruszać popyt, ale nie będzie panaceum na brak dostępności mieszkań. Oceniając rządowy projekt programu ¨Pierwsze mieszkanie¨ dla osób do 45. roku życia, ekspert PZFD wskazuje na podobieństwo do ¨Rodziny na swoim¨. Tu również państwo ma dopłacać przez dekadę do kredytu tak, by oprocentowanie było niskie. W jego ocenie może cieszyć, że naprawiono niedoskonałości wcześniejszych programów, takie jak limity wiekowe czy maksymalne ceny mieszkań, które w rzeczywistości ograniczały znacznie możliwości korzystania z ich dobrodziejstw. Korzystnie jawi się również system spłat oparty na ratach malejących, minimalizujących ryzyko braku spłaty po upływie wskazanych dziesięciu lat. Jednak nie mamy jeszcze najważniejszych informacji, czyli ile osób będzie mogło skorzystać z programu i czy będzie on miał formułę cykliczną. Zdaniem eksperta PZFD szczególnie interesująco zapowiada się idea konta mieszkaniowego. W przeciwieństwie do programów o charakterze dotacyjnym stawia ona na rozwiązanie problemów z niską dostępnością mieszkań u ich źródła, w długoterminowej perspektywie. Zdaniem cytowanego w tekście szefa zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, program taniego kredytu ma potencjał do wygenerowania kilkunastu procent dodatkowego popytu na mieszkania w latach 2024- 2027, co jest bardzo dobrą informacją dla sektora mieszkaniowego i sektorów powiązanych. Jednak zanim program wejdzie w życie, możemy mieć do czynienia z okresem odkładania decyzji o zakupie w oczekiwaniu na szczegóły. Dlatego zwłaszcza w I połowie 2023 r. sprzedaż mieszkań na rynku może być dalej niska. W tym kontekście prognozy spadku cen w perspektywie najbliższego roku o 5- 10 proc. pozostają aktualne, choć wejście w życie programu będzie stanowiło istotne wsparcie dla cen w przyszłości. Resort rozwoju pracuje nad szczegółowymi założeniami programu. Według ministra Waldemara Budy pierwsze kredyty na nowych zasadach mają być udzielane nie później niż w III kw. 2023 r.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.12.2022.).

Niżej ¨Nieruchomości…¨ informują: ¨Świeży pomysł na budownictwo: dom z konopi¨. Technologie te mogą wydawać się prymitywne, jednak są genialne w swojej prostocie. W Kanadzie jeden ze start- upów drukuje ściany za pomocą mieszanki z betonu konopnego jako osłonę szkieletu drewnianego ścian. Aż 30 proc. budżetu UE ma być przeznaczone na finansowanie Europejskiego Zielonego Ładu, z czego znaczna część na zmiany w budownictwie. Będzie to dotyczyć zarówno nowych budynków, jak i termomodernizowanych. Technika realizacji ścian z tzw. betonu konopnego czy konoplitu (konopny monolit) opiera się na wypełnieniu konstrukcyjnego, drewnianego szkieletu kompozytem konopnym. W jego skład wchodzi paździerz konopny, wapno hydrauliczne, wapno hydratyzowane oraz specjalne spoiwo glinkopodobne do wiązania połączone z niewielką ilością wody. Te elementy zmieszane w odpowiedniej proporcji z wodą stanowią lekko lepką substancję, która po ubiciu i podczas schnięcia wiąże. Wtedy tworzy twardy i trwały kompozyt, twardy jak beton, ale bez użycia cementu. Materiał ten ma wysoką odporność na próby ogniowe oraz doskonałe właściwości termiczne. Dodatkowo dzięki zastosowaniu w mieszance wapna, nie jest to materiał, którym interesują się grzyby lub szkodniki. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają w innym miejscu obszerny tekst pod hasłem: ¨W kilka lat chcemy w Polsce zbudować portfel paru tysięcy mieszkań¨. PRS będzie odgrywać integralną rolę na rynku mieszkaniowym- mówi Roee Shamir, szef LivUp. Platforma LivUp ruszyła w kwietniu 2020 r., rozmówca ¨Rz¨ informuje, że obecnie posiada ok. 800 mieszkań w Warszawie i Krakowie, poszukuje też kolejnych projektów inwestycyjnych w Polsce, nie wykluczając wejścia do następnych miast. Docelowo, w perspektywie kilku lat, chce osiągnąć większą skalę, rzędu kilku tysięcy lokali. Analizując nowe inwestycje, firma zwraca dużą uwagę na lokalizację, która powinna  być zgodna z przyjętą strategią 15- minutowego konceptu  miasta.  W Warszawie projekty LivUp znajdują się blisko stacji metra, a w Krakowie przy linii tramwajowej. Odnosząc się do perspektyw rynku, szef platformy mieszkań na wynajem podkreśla: PRS w Polsce wciąż nie jest w pełni rozwinięty, a raczej znajduje się na wczesnym etapie. Wierzymy jednak, że najem instytucjonalny będzie odgrywał integralną rolę na rynku mieszkaniowym, a nasze projekty już teraz są  świadectwem tworzenia się tego sektora. PRS jest stabilny, zdywersyfikowany, jeśli chodzi o źródła dochodu i wciąż znajduje się we wczesnym stadium rozwoju, dając pole do większego wzrostu. Umowy najmu zawierane są zazwyczaj na rok. Takie są też oczekiwania najemców, ponieważ daje to gwarancję stałej ceny przez cały okres trwania umowy. Ponadto umowa podpisana na rok pozwala jednak dalej zachować elastyczność- gdy najemcy zmieni się sytuacja życiowa. Dodatkowo, gdy umowa dobiega końca, obecny najemca ma pierwszeństwo, by ją przedłużyć. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 23.12.2022.).

Zobacz również