Piątek, 20 październik 2023
„Frankowicz może pozwać bank bez byłego małżonka”
„Wdrożenie obowiązkowego KSeF warto przesunąć”
„Zaczyna brakować mieszkań”
„Czy mikrolokale muszą urosnąć”
„Wyzwaniem i nowy, i stary zasób”
„Akademiki a koszty finansowania”
„W 2024 r. oddamy do użytku kilka projektów w Polsce”
„Firma posiada nieruchomości rolne? Będą (większe) problemy”
„Przetargi pod lupą prokuratora”
„Rynek najmu mieszkań w Szczecinie jest rozgrzany, a to przez studentów, którzy wciąż szukają mieszkań”
Więcej poniżej.
„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Frankowicz może pozwać bank bez byłego małżonka”. W sprawie przeciwko bankowi o unieważnienie umowy kredytu była żona nie musi liczyć, że sprawą będzie też zainteresowany były mąż. To sedno uchwały Sądu Najwyższego. Rozstrzygnięcie jest ważne dla prowadzenia spraw frankowych, zwłaszcza przez kredytobiorców rozwiedzionych. O rozstrzygnięcie tej kwestii zwrócił się do SN Sąd Apelacyjny w Katowicach rozpatrujący apelację od wyroku SO, który oddalił żądanie frankowiczki unieważnienia umowy kredytu na milion złotych indeksowanego do franka szwajcarskiego na budowę domu. Kredyt został zaciągnięty wraz z ówczesnym mężem na zasadach wspólności małżeńskiej. Sąd okręgowy uznał, że w takiej sprawie przeciwko bankowi muszą uczestniczyć wszyscy kredytobiorcy (tzw. współuczestnictwo konieczne). Rozpatrując apelację powódki, SA powziął wątpliwości, które zawarł w pytaniu do SN, wskazując, tak jak powódka, że po rozwodzie kredytobiorców i dokonaniu podziału majątku mąż nie jest już zainteresowany wynikiem postępowania i udziałem w nim, więc przyjęcie, że w takiej sprawie zachodzi współuczestnictwo konieczne byłych małżonków pozbawia występującego o unieważnienie umowy ochrony sądowej. Jak dalej czytamy, uchwał SN otwiera rozwiedzionym kredytobiorcom możliwość skutecznego, samodzielnego dochodzenia swoich praw przed sądem. Kwestia ta budziła rozbieżności i wątpliwości w orzecznictwie. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
„Prawo co dnia” radzi też w innym miejscu: „Wdrożenie obowiązkowego KSeF warto przesunąć”. Setki tysięcy drobnych przedsiębiorców nie mają zapewne świadomości zbliżających się wyzwań. Wprowadzenie obowiązkowego Krajowego Systemu e- Faktur to jedno z największych organizacyjnych wyzwań najbliższych miesięcy. Ta wiedza dociera bardzo wolno do zbyt wąskiego grona zainteresowanych. Tymczasem jeśli chodzi o drobnych przedsiębiorców, żaden nie uzmysławia sobie czekających wyzwań i problemów. W momencie wejścia w życie nowych przepisów o obligatoryjnym KSeF będzie funkcjonował już nowy rząd, prawdopodobnie w zupełnie innym składzie. Kto zostanie obarczony odpowiedzialnością za zamieszanie, jaki się pojawi za kilka miesięcy, gdy będzie obligatoryjnie uruchamiany KSeF? Czy można tego zamieszania uniknąć, jeżeli wciąż niemal żadna osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą nie słyszała o tym, co ją czeka? Być może warto więc przesunąć wprowadzenie KSeF o kolejne pół roku- czytamy na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
„Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe”– dodatek piątkowej „Rz” zamieszczają z kolei tekst: „Zaczyna brakować mieszkań”. Maleje podaż lokali z drugiej ręki. Właściciele wstrzymują się ze sprzedażą. Ceny mieszkań biją kolejne rekordy. Aż o 21 proc. spadła w ciągu roku oferta mieszkań na sprzedaż (III kw. 2022 r./ III kw. 2023 r.). Podaż jest dziś najmniejsza od kilku lat- wynika z analiz portalu Nieruchomosci- online.pl. Trend spadku w podaży mieszkań widać już od marca, a więc momentu, w którym skrzyżowały się ważne czynniki propopytowe. Po pierwsze- KNF obniżyła bufor przy wyliczaniu zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Po drugie, zaczęły pojawiać się bardziej konkretne informacje na temat programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W konsekwencji część osób z gotówką, które odkładały zakup mieszkania, przyspieszyła transakcje w obawie przed wzrostem cen. Z oferty najszybciej znikają kawalerki. Ponad 50 proc. pośredników wskazało, że sprzedaż takich mieszkań trwa od miesiąca do trzech miesięcy. W ocenie jednej czwartej- nawet krócej niż miesiąc. Zmniejsza się również oferta mieszkań dwupokojowych. Jak dalej czytamy, kurcząca się podaż wpływa na zachowanie zarówno kupujących, jak i sprzedających. Niewielka podaż przy rosnącym popycie to również perspektywa dalszego wzrostu cen. Realne stawki za mieszkania objęte „Bezpiecznym kredytem” wzrosły już o 15 proc. Kwartalne zmiany cen na rynku wtórnym podaje serwis Nieruchomosci-online.pl. Średnia cena kawalerek z drugiej ręki w Warszawie w III kw., to już niemal 17 tys. zł za mkw., o 6,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Dwupokojowe lokale na stołecznym rynku wtórnym w ciągu kwartału zdrożały o 9,1 proc., średnio do ponad 16 tys. zł za mkw. W Krakowie ceny kawalerek poszły w górę o 2,6 proc. do 14,8 tys. zł za mkw., dwóch pokoi- o 8,7 proc. do ponad 14,3 tys. zł za mkw., we Wrocławiu o 8,5 proc., do niespełna 13,5 tys. zł za mkw. (kawalerki) i 7,6 proc., do ponad 11,9 tys. zł za mkw. (dwa pokoje), w Gdańsku o 5,5 proc., do niespełna 14,9 tys. zł i o 6,8 proc., do 13,9 tys. zł, a w Łodzi o 2 proc., do ponad 7,8 tys. zł i o 4,5 proc., do ponad 7,5 tys. zł za mkw. W ocenie prezesa Estatic Nieruchomości, dla kupujących, którzy spełniają kryteria programu dopłat, toczy się gra o wielką stawkę. Presja i emocje powodują, że decyzje zakupowe podejmowane są w pośpiechu, co nie zawsze skutkuje najkorzystniejszym wyborem. Zdaniem cytowanej w tekście pośredniczki i ekspertki Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, prawdopodobnie mamy schyłkową fazę „rynku nieruchomości w panice”. W jej ocenie mamy teraz do czynienia z przesileniem cenowym i jak zawsze w takim momencie jesteśmy świadkami nerwowego poszukiwania kupujących oraz „przeczekiwania” sprzedających, liczących na jeszcze wyższe ceny. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
W „Nieruchomościach…” znajdziemy również tekst: „Czy mikrolokale muszą urosnąć”. Lokale użytkowe w nowych budynkach miałyby mieć nie mniej niż 25 mkw. Czy to koniec mikroapartamentów? Walka z patodeweloperką to jedno z haseł wyborczych ustępującego- na co wszystko wskazuje- rządu. Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada m.in. rozrzedzenie osiedli: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów. Jest też mowa o lokalach użytkowych w nowych budynkach: musiałyby urosnąć do co najmniej 25 mkw. Argument: lokale użytkowe są sprzedawane jako apartamenty inwestycyjne i wykorzystywane jako mieszkania. Deweloperzy oferują mikroapartamenty o powierzchni 15, 18, 22 mkw. Tymczasem nowe mieszkanie nie może być mniejsze niż 25 mkw. Losy noweli po wyborach nie są pewne. Dokument nie ma podpisu ministra rozwoju i technologii. W ocenie eksperta Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, jeśli nowelizacja rozporządzenia wejdzie w życie, wpłynie na pewno na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a tym samym także mieszkań. Wskazuje także, dlaczego mikroapartamenty cieszą się dużą popularnością wśród nabywców: Popyt na takie lokale wynika z wysokich cen mieszkań, które są konsekwencją przede wszystkim małej dostępności gruntów inwestycyjnych i długoletniego procesu uzyskiwania zgód administracyjnych. Jak dalej czytamy, nie powinno się ustalać jednolicie minimalnej powierzchni dla wszystkich lokali użytkowych, skoro nie wszystkie są wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Czy zatem prawo powinno określać minimalną powierzchnię mieszkania? Zdaniem części ekspertów rolą państwa jest dbanie o zdrowie i elementarne standardy życia obywateli. Tak jak wprowadzane jest minimalne wynagrodzenie za pracę, tak w przypadku określenia minimalnej przestrzeni życiowej jest to uzasadnione. Z drugiej strony można argumentować, że klienci powinni mieć swobodę wyboru. Tym bardziej, że mikromieszkania zdobywają popularność u osób, które cenią sobie mobilność i mniejsze koszty utrzymania. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
„Nieruchomości…” zamieszczają równie tekst: „Wyzwaniem i nowy, i stary zasób”. W programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH gościła Hanna Milewska- Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Wszystko wskazuje na to, że szykuje się nam szeroka koalicja rządowa, a jej członkowie mają dość zróżnicowane podejście do rynku mieszkaniowego: od kredytu 0 proc., przez dopłaty do czynszów dla młodych, plany uwalniania gruntów, budowy 300 tys. lokali na wynajem. Odpowiadając na pytanie, czym państwo w ogóle powinno się zajmować w kwestii mieszkalnictwa, przypomina: Tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli przede wszystkim stabilne ustawodawstwo, długofalowe plany, a także finansowanie- z jednej strony budowy mieszkań, ale mamy przecież coraz większe wyzwania dotyczące remontów poprawy jakości. To nie jest tylko termomodernizacja. Zwraca również uwagę, że bardzo dobrym objawem jest dyskusja wokół programów mieszkaniowych prowadzona przez wszystkie partie. Czego zabrakło w tej kampanii? W ocenie rozmówczyni „Rz” nie mieliśmy w ogóle wątku efektywności energetycznej budynków. To ważny temat, bo musimy rocznie remontować dwa razy więcej mieszkań i domów niż wynosi nowa podaż, czyli ok. 500 tys., żeby doprowadzić nasze zasoby do stanu w miarę dobrego jakościowo. Mamy już programy związane z wymianą pieców dla osób fizycznych, mamy wsparcie dla spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych w postaci programu OZE, samorządy również mogą z tego korzystać. Bardzo dużym źródłem funduszy na remonty, poprawę jakości zamieszkiwania, usunięcie wszystkich źródeł zanieczyszczających powietrze jest po prostu KPO i kolejny unijny budżet, więc odblokowanie współpracy z UE i źródeł finansowania będzie miało duży wpływ na to, jak będzie wyglądał nasz rynek mieszkaniowy. Pełny tekst rozmowy- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Akademiki a koszty finansowania”. Prywatny dom studencki to nie długoterminowy projekt z zakresu infrastruktury publicznej- o podatkowych skutkach orzeczenia piszą eksperci MDDP. Koszty finansowania dłużnego (KFD) poniesione na budowę i utrzymanie prywatnego domu studenckiego nie korzystają z wyłączeń przy wyliczaniu nadwyżki KFD, o którym jest mowa w art. 15c ustawy o CIT. Tak orzekł NSA w wyroku z 27 września 2023 r. Jest to pierwszy wyrok NSA poruszający kwestię uznania prywatnego domu studenckiego za długoterminowy projekt z zakresu infrastruktury publicznej. Dla przedsiębiorców oferujących studentom usługi zakwaterowania w prywatnych akademikach oznacza to, że przy wyliczaniu nadwyżki KFD, która nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów podatnika, powinni również brać pod uwagę wydatki na finansowanie budowy i działalności prywatnych domów studenckich. NSA, oddalając skargę spółki zgodził się, że przepisy ustawy o CIT dotyczące „długoterminowego projektu z zakresu infrastruktury publicznej” są nieprecyzyjne. Przy czym sąd również stwierdził, że uznanie domu studenckiego za długoterminowy projekt z zakresu infrastruktury publicznej prowadziłoby do zbyt szerokiego rozumienia tego pojęcia. Przyjmując stanowisko spółki, można by uznać, że również przedsięwzięcie polegające na budowie np. galerii handlowej, kina czy teatru służy zaspokajaniu potrzeb publicznych. W ocenie autorów tekstu NSA jednak dość arbitralnie orzekł, że prywatny dom studencki nie może być uznany za długoterminowy projekt z zakresu infrastruktury publicznej. Zapewnienie dostępu do zakwaterowania studentom (co jest obecnie utrudnione, biorąc pod uwagę problemy rynku najmu i rosnącą lukę mieszkaniową w Polsce) i tym samym ułatwienie większej grupie studentów podjęcia nauki na uczelniach wyższych służy interesowi publicznemu. Nie powinien mieć przy tym znaczenia komercyjny charakter inwestycji. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
„Nieruchomości…” zamieszczają też obszerną rozmowę pod hasłem: „W 2024 r. oddamy do użytku kilka projektów w Polsce”. Mocno powiększamy portfel pracujących budynków, tempo nowych inwestycji dostosowujemy do sytuacji rynkowej. Dbamy o jakość, a nie ilość- mówi Maximilian Mendel, dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management w Polsce. Firma rozpoczęła działalność w naszym kraju w 2016 r., jako jeden z pierwszych podmiotów zainteresowanych tworzeniem rynku najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS), a także budową prywatnych domów studenckich. Informując o strategii firmy, rozmówca „Rz” wskazuje: Interesują nas nieruchomości zabytkowe, do rewitalizacji, dobrze zlokalizowane, ale nie wykluczamy też inwestycji w nowe projekty deweloperskie czy kupowania gotowych, funkcjonujących już budynków. Od 2017 r. zgromadziliśmy w Polsce bank kilku projektów rewitalizacyjnych: kamienice przy ul. Wrzesińskiej i Długiej w Warszawie, stary biurowiec na Solcu, który przerabiamy na akademik, kompleks dawnego Urzędu Telekomunikacji i Telegrafu przy ul. Nowogrodzkiej w Warszawie, oraz dawną Pocztę Główną w Krakowie. Te projekty są w toku lub w przygotowaniu. Dalej podkreśla: My nie jesteśmy typowym deweloperem, któremu zależy, żeby zbudować coś szybko i szybko sprzedać. Bardziej niż deweloperem jesteśmy firmą zarządzającą aktywami, współpracujemy z długoterminowymi inwestorami instytucjonalnymi. Mamy określone oczekiwania: stawiamy na nieruchomości jakościowe, które będą zapewniać przepływy pieniężne w długim terminie. Firma w ramach całego europejskiego portfela zarządza aktywami o wartości 1 mld euro. To 60 projektów w pięciu krajach. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
Kolejny dodatek „Rz”– „Biznes w czasie kryzysu” zamieszcza tekst: „Firma posiada nieruchomości rolne? Będą (większe) problemy”. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 5 października miała doprecyzować obowiązujące przepisy, ale zaostrzyła je ograniczając jeszcze bardziej obrót nieruchomościami rolnymi. Zmiany szczególnie odczują fundacje rodzinne i grupy kapitałowe. Nowe obowiązki ustawa nakłada też na notariuszy- czytamy w ramach wstępu. Szczegóły- na pierwszej i ósmej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
„Biznes w czasie kryzysu” zauważa też: „Przetargi pod lupą prokuratora”. Nowelizacja kodeksu karnego, która obowiązuje od 1 października br. wprowadziła istotne zmiany w zakresie przestępstw przetargowych. Pole kryminalizacji jest szersze, a kary surowsze. Zmiany rodzą bardzo duże ryzyka karnoprawne dla osób występujących w przetargach i postępowaniach o udzielenie zamówienia. Po wejściu w życie ustawy z 27 lipca 2023 r. o zmianie ustawy- Kodeks karny oraz niektórych innych ustaw, nadal istnieją dwa podstawowe rodzaje przestępstw przetargowych. Pierwszym z nich jest przestępstwo utrudniania lub udaremnienia przetargu. Drugim- przestępstwo tzw. zmowy przetargowej, które oprócz wejścia w porozumienie z inną osobą może polegać również na rozpowszechnianiu informacji lub przemilczaniu istotnych okoliczności mających znaczenie dla zawarcia umowy będącej przedmiotem przetargu. Chociaż rodzaje przestępstw pozostały te same, ustawodawca wprowadził w nich liczne modyfikacje, które diametralnie zmieniają zakres kryminalizacji i rodzą duże ryzyka karnoprawne dla uczestników przetargów. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: „Rzeczpospolita”– 20.10.2023.).
„Głos Szczeciński” informuje: „Rynek najmu mieszkań w Szczecinie jest rozgrzany, a to przez studentów, którzy wciąż szukają mieszkań”. W tej chwili w Szczecinie przeciętny koszt najmu metra kwadratowego mieszkania kosztuje 54 zł miesięcznie. To o 2 procent więcej niż rok temu. Mieszkanie o powierzchni około 40 metrów kwadratowych kosztuje więc najemcę ok. 2160 zł miesięcznie nie licząc opłat administracyjnych i licznikowych. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że jeszcze w sierpniu mocno wzrosła liczba ogłoszeń o wynajmie, ale też wzrosły stawki podawane w ogłoszeniach. Liczba nowo dodanych ogłoszeń w ciągu zaledwie miesiąca wzrosła aż o 19 proc. Z kolei ceny w tych ogłoszeniach były średnio o 2,5 proc. wyższe niż w lipcu. Zwykle tak duże wzrosty liczby ogłoszeń powodowały spadki stawek. W sierpniu, wrześniu i październiku jest to jednak normalna sytuacja. Właściciele mieszkań zdecydowali się przetestować możliwość podwyższenia stawek i w zależności od reakcji najemców, będą je obniżać lub dalej podwyższać. Ta druga opcja w krótkim terminie jest możliwa, ponieważ mocniejszy spadek popytu na najem, wywołany jest przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, najprawdopodobniej pojawi się dopiero pod koniec roku. W sierpniu wzrosły zarówno ceny mieszkań jak i stawki najmu. Pomimo tych zmian nadal we wszystkich badanych miastach koszt najmu jest wyższy niż rata „Bezpiecznego kredytu 2%”. W przypadku mieszkania o powierzchni 40 m2 największa równica w tych kwotach występuje w Gdańsku. Rata preferencyjnego kredytu jest tam aż o 689 zł niższa niż stawka najmu. Na kolejnych miejscach są: Szczecin (588 zł), Sosnowiec (545 zł) i Warszawa (487 zł). Z tego też powodu analitycy spodziewają się, że za kilka miesięcy znacząco spadnie popyt na najem- odnotowano w piątkowym wydaniu „Głosu”.
(Źródło: „Głos Szczeciński”– 20.10.2023.).