Piątek, 2 wrzesień 2022
¨Najem nowego mieszkania jeszcze na skali PIT¨
¨Surowe kary za trucie natury¨
¨Węglowy interes, czyli jak oszukać oszusta¨
¨Można sprzedać wcześniej bez PIT¨
¨Odzyskaną po latach działkę wolno podatnikowi zbyć od razu¨
¨Nominalnie kosmos, a realnie?¨
¨Rynek magazynowy w rozkwicie¨
¨Podatek zależy od wykorzystania nieruchomości przez firmę¨
¨Na polskim rynku bardzo brakuje rodzimego kapitału¨
¨Prawo holdingowe i nowe zasady dla rad nadzorczych. Nowelizacja k.s.h. W pytaniach i odpowiedziach¨
Więcej poniżej.
¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ zamieszcza tekst pod hasłem: ¨Najem nowego mieszkania jeszcze na skali PIT¨. Właściciel kupionego w 2022 r. lokalu może do końca grudnia odliczać koszty wynajmu. Oprócz amortyzacji. Fiskus potwierdza, że prywatny najem nowego mieszkania można rozliczać jeszcze na skali PIT, z prawem do odliczania kosztów. Do końca roku, bo potem będzie obowiązkowy ryczałt. Tak wynika z Polskiego Ładu. Nowe przepisy wprowadziły duże zamieszanie. Ci, którzy spojrzą do ustawy o PIT, wyczytają z niej, że najem jest opodatkowany ryczałtem. Żeby dowiedzieć się, że w 2022 r. mamy jeszcze prawo do rozliczenia według skali PIT, trzeba sięgnąć do przepisów przejściowych Polskiego Ładu. Na pytanie jednego z podatników, który od kilku lat wynajmuje mieszkanie rozliczając je według skali, a w 2022 r. kupił drugi lokal- także przeznaczony na wynajem- odpowiedział dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, przyznając, że w 2022 r. oba lokale jeszcze może rozliczać według skali. Skoro więc płacimy PIT według skali od dochodów ze starego mieszkania, to w taki sam sposób musimy rozliczać nowe. Wydatki związane z lokalem można rozliczać w ten sposób do końca grudnia. Natomiast zakupów wyposażenia czy remontu nie rozliczymy już w 2023 r. bowiem obowiązkowy będzie ryczałt. Jeszcze do końca 2022 r. można też zaliczać odpisy amortyzacyjne domów i mieszkań do podatkowych kosztów. Pod warunkiem, że zostały nabyta bądź wytworzone przed 1 stycznia 2022 r. Więcej szczegółów- na 11 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
¨Prawo co dnia¨ informuje również: ¨Surowe kary za trucie natury¨. Do 12 lat więzienia grozi za przestępstwa przeciw środowisku powodujące zniszczenia w świecie roślinnym lub zwierzęcym w znacznych rozmiarach lub istotne obniżenie jakości wody, powietrza lub powierzchni ziemi. Funkcjonariusz Inspekcji ochrony Środowiska będzie mógł prowadzić wszelkie czynności w sprawie wykroczeń i przestępstw przeciwko środowisku. W niektórych przypadkach przestępcom środowiskowym może grozić nawet długie więzienie. Wyżej karane będzie zaśmiecanie miejsc publicznych, lasu czy wypalanie traw. Mandaty zaczynają się od 500 zł. Od 10 tys. zł do nawet 10 mln zł nawiązki zapłaci sprawca za umyślne przestępstwo przeciw środowisku. Do lat pięciu pozbawienia wolności (zamiast do 2 lat) czeka sprawców niszczenia roślin, zwierząt, grzybów lub ich siedlisk na terenach objętych ochroną. Skażenie wody, powietrza, powierzchni ziemi, zwierząt lub roślin to kara nawet do 8 lat pozbawienia wolności (wcześniej do 5 lat). Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.
¨Prawo co dnia¨ obok zauważa: ¨Węglowy interes, czyli jak oszukać oszusta¨. Nawet 15 tys. wniosków o dodatek węglowy w 3- tys. gminie? Na takie nieprawidłowości pozwalają przepisy. Już niedługo, bo gminy mają plan. W ostatnim czasie gospodarstwa domowe mnożą się jak króliki. Wszystko po to, by uzyskać większe kwoty dodatku węglowego. W końcu Polak potrafi. Przybywa więc skonfliktowanych domowników czy usamodzielnionych dorosłych dzieci, a także skłóconych małżonków. Odpowiadając na kreatywność rodaków, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydał oświadczenie, że wszystkie zmiany podawane do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków, które nie są omyłką, będą oceniane pod kątem składania fałszywych oświadczeń. Z części składanych wniosków wynika, że teraz nagle każdy członek rodziny ma swój własny piec. Niektóre gminy, nie mogąc doczekać się systemowego rozwiązania uznały, że ¨ograją oszustów¨. Sposobem miałaby być zmiana zasad obciążania opłatami za wywóz odpadów, czyli obarczenia nowo powstałych gospodarstw opłatami za śmieci. Oczywiście w tych gminach, które naliczają je od gospodarstwa. Może zatem zanim ustawodawca poprawi przepisy, problem oddolnie sam się rozwiąże. Więcej szczegółów- także na 12 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
¨Prawo co dnia¨ informuje również w innym miejscu: ¨Można sprzedać wcześniej bez PIT¨. Właściciel mieszkania nie płaci podatku, gdy otrzyma 80 proc. ceny przed upływem pięciu lat zgodnie z umową przedwstępną. Osoba sprzedająca nieruchomość musi czekać co do zasady pięć lat, by uniknąć podatku dochodowego. Okazuje się jednak, że możliwe jest wcześniejsze otrzymanie części zapłaty, bez konieczności rozliczenia podatku. Powstała już linia interpretacyjna, w której fiskus potwierdza, że rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej, nie przenoszącej własności. W najnowszej interpretacji fiskus zgodził się ze stanowiskiem podatniczki, która w 2017 r. otrzymała dom w darowiźnie od matki. Zamierza w 2022 r. zawrzeć umowę przedwstępną, w której zobowiązuje się do zawarcia umowy sprzedaży na początku 2023 r. Po podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca zapłaci 80 proc. ceny zakupu- częściowo tytułem zadatku i częściowo tytułem zaliczki. Podatniczka chciała się upewnić, że nie zapłaci podatku dochodowego. Argumentowała, że umowa ostateczna zostanie zawarta już po upływie pięciu lat od nabycia, więc transakcja nie będzie opodatkowana. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał takie stanowisko za prawidłowe. Jeszcze kilka lat temu podobne rozwiązanie było przedmiotem sporów. W ostatnim okresie stanowisko skarbówki wydaje się tu jednak jednolite. Więcej- na 14 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
Niżej ¨Prawo co dnia¨ zauważa: ¨Odzyskaną po latach działkę wolno podatnikowi zbyć od razu¨. Poprzez zwrócenie nieruchomości czy ich części decyzją administracyjną nie dochodzi do ich ponownego nabycia. Niezależnie czy zwrot następuje na rzecz wywłaszczonego właściciela, czy jego następcy, i bez względu na to, w jakiej dacie doszło do otwarcia spadku. W czwartek NSA oddalił skargę kasacyjną fiskusa, który upierał się przy PIT od sprzedaży odzyskanej działki. Z wniosku o interpretację wynikało, że ta została wywłaszczona pod koniec lat siedemdziesiątych. Jej były właściciel zmarł, a w 2017 r. jednej z następców prawnych- już w kolejnym pokoleniu- udało się doprowadzić do zwrotu działki, ponieważ stała się zbędna z punktu widzenia celu wywłaszczenia. Kobieta niecały rok później sprzedała grunt. Chciała się upewnić, czy nie będzie opodatkowana PIT. Sama uważała, że jeżeli nieruchomość została zwrócona spadkobiercy właściciela decyzją z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w chwili otwarcia spadku nie wchodziła do spadku, to nie doszło do nabycia w świetle przepisów ustawy o PIT. Fiskus nie zgodził się z takim stanowiskiem. Ostatecznie NSA również przyznał rację podatniczce, wskazując, że skarga fiskusa nie ma usprawiedliwionych podstaw. Jak wyjaśnił sąd, interpretacja spornego pojęcia nabycia w kontekście zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest już utrwalona w linii orzeczniczej. Więcej szczegółów- na 14 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zamieszcza z kolei tekst pod hasłem: ¨Nominalnie kosmos, a realnie?¨. Ceny mieszkań w Polsce są na zrównoważonym poziomie- przekonują eksperci Baker Tilly TPA. Dynamiczny wzrost cen mieszkań towarzyszy nam od lat, według szacunków JLL w ciągu pięciu lat w sześciu głównych aglomeracjach stawki za mkw. poszły w górę o 60- 80 proc. i dziś tylko Łódź jest miastem, gdzie płaci się poniżej 10 tys. zł za mkw., podczas gdy w stolicy już prawie 14 tys. zł. Obecne poziomy są znacznie wyższe od notowanych w szczycie poprzedniego boomu, tuż przed kryzysem w 2008 r.- oczywiście w ujęciu nominalnym. Jak drogo jest dziś? Sprawie w szerszym kontekście przyjrzeli się eksperci firmy Baker Tilly TPA. Pod uwagę wzięto dane NBP zagregowane dla 17 największych miast i dotyczące rynku wtórnego. W II kw. 2022 r. tak liczona średnia cena za mkw. wyniosła prawie 8,1 tys. zł, o blisko 80 proc. więcej niż w 2017 r., gdy rozpoczęty w 2013 r. trend wzrostowy przeszedł w mocno dynamiczną fazę. O ile wzrosty nominalne są imponujące, o tyle ich skorygowanie o ogólny wzrost poziomu cen w Polsce znacząco zmienia perspektywę- wskazują eksperci. Skorygowana o wskaźnik obecnej inflacji średnia cena mkw. liczona dla 17 miast wzrosła od początku 2017 r. już o niecałe 40 proc. Co więcej, w tym roku cena nie nadążała za inflacją, przez co pierwszy raz mamy do czynienia ze spadkiem realnych cen: o 1,9 proc. przy nominalnym wzroście o prawie 8 proc. Zdaniem ekspertów Baker Tilly TPA należy przyjąć, że obecne ceny mieszkań w Polsce są na zrównoważonym poziomie, nie wykazując przewartościowania ani niedowartościowania. Dlatego duże spadki są mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę rosnące dwucyfrowe pensje i inflację. Jednak w krótkim terminie mogą przeważyć czynniki prowadzące do powstania nierównowagi między popytem a podażą, w szczególności drastyczny spadek dostępności kredytów hipotecznych, co może sprzyjać stabilizacji cen, a nawet lekkim spadkom w perspektywie najbliższych miesięcy. Więcej rozważań statystycznej i księgowej natury- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨-02.09.2022.).
¨Nieruchomości…¨ odnotowują też: ¨Rynek magazynowy w rozkwicie¨. E- commerce i nearshoring napędzają popyt na nowe powierzchnie. Boom zwiększa koszty budowy i czynsze. Popyt najemców i inwestorów na magazyny jest wciąż rozgrzany, a deweloperzy starają się dotrzymać kroku. Według szacunków AXI IMMO w I półroczu oddano 1,8 mln mkw., o 64 proc. więcej niż rok wcześniej. Na koniec czerwca w budowie było tyle, ile nigdy wcześniej: 5,6 mln mkw., o 56 proc. więcej rok do roku. W tym czasie podpisano umowy najmu 3,7 mln mkw., o 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Popyt netto, obejmujący wyłącznie nowe umowy i ekspansje, sięgnął 2,5 mln mkw. Analitycy obserwują kontynuacją trendu nearshoringu (skracanie łańcuchów dostaw, relokacje zakładów z Azji) oraz przekierowania dystrybucji firm dotychczas rozwijających się w Ukrainie. Najwięcej wynajęto w najgłębszych zagłębiach magazynowych: na Górnym Śląsku, w Warszawie i Poznaniu- mowa o połowie popytu. Wśród regionów wschodzących wyróżniły się Trójmiasto i Polska Zachodnia. Eksperci spodziewają się delikatnego ograniczenia popytu w kolejnych kwartałach, ale wynikającego głównie z braku powierzchni dostępnych do wynajęcia od zaraz. Zwracają też uwagę na wzrost czynszów. Swoją politykę cenową deweloperzy tłumaczą rosnącymi kosztami budowy, co przekłada się na pewnego rodzaju rozdźwięk między ofertowaniem nowych projektów a tymi już istniejącymi. W budynkach, które powstały przed falą podwyżek cen materiałów, czynsze również rosną, przy czym najemcy mają większe możliwości negocjacyjne. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
W ¨Nieruchomościach…¨ czytamy również: ¨Deweloperzy czekają na rozwiązania¨. Wraz z kurczeniem się sprzedaży na rynku detalicznym firmy rozważają flirt z rynkiem najmu. Potrzebne jest wsparcie banków i państwa. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie wyklucza, że może zaproponować zmiany legislacyjne, które ułatwiłyby rozwój budownictwa komunalnego i społecznego w Polsce. Zapowiedziało nawet ogłoszenie nowych pomysłów już we wrześniu. Nieoficjalnie wiadomo, że resort rozważa wywłaszczenie ¨zapomnianych¨ nieruchomości, które mogłyby być podstawą inwestycji np. mieszkaniowych. Na razie jednak głowi się nad niekonstytucyjnością tego pomysłu. A to nie jeden temat na linii rząd- deweloperzy. Inwestujący w mieszkaniówkę jak sami policzyli, stracili już 60 proc. rynku i zaczynają rozważać możliwość budowania na większą skalę mieszkań dla funduszy inwestycyjnych, wejście w aparthotele, a także przekształcanie opustoszałych obiektów na cele mieszkaniowe, szczególnie wykorzystanie gruntów znajdujących się pod nimi. Dlatego m.in. minister rozwoju Waldemar Buda, spotyka się z wiceministrem finansów Arturem Soboniem i deweloperami, by szukać sposobów rozwiązania narastającego problemu rynku mieszkaniowego. Minister rozwoju zapowiedział już na łamach ¨Rz¨, że w ciągu kilku tygodni ogłosi rewolucyjny program powiększenia podaży gruntów w miastach pod cele budownictwa mieszkaniowego. Pomysł z wywłaszczeniami pustostanów na cele komunalne spodobałby się deweloperom. Według szefa Polskiego Związku Firm Deweloperskich na Dolnym Śląsku, uruchomienie gruntów w centrach miast, od lat zablokowanych z różnych przyczyn, byłoby strzałem w dziesiątkę. Deweloperzy rozważają też współpracę na większą skalę z funduszami inwestującymi w mieszkania na wynajem. Wiele firm nie ma wyboru, bo banki nie chcą kredytować projektów mieszkaniowych przy obecnie tak dużym ryzyku. Jeszcze inny scenariusz to wchodzenie samych deweloperów w PRS: kredyt na budowę byłby spłacany z wpływów z najmu. Jak na razie takiego instrumentu nie ma, ale- jak przyznają deweloperzy- firmy czekają na taką ofertę, rozmawiając z bankami. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Podatek zależy od wykorzystania nieruchomości przez firmę¨. Jeżeli podatnik twierdzi, że dana nieruchomość nie ma związku z jego działalnością, nie jest, a nawet nie może być w niej wykorzystywana, to fiskus musi rozważyć takie argumenty. W razie potrzeby ma przeprowadzić dodatkowe postępowanie dowodowe i odnieść się do tej kwestii. WSA w Lublinie uwzględnił skargę spółki, która nie zgadzała się z wysokością naliczonego jej podatku od nieruchomości za 2019 r. Urzędnicy samorządowego fiskusa zażądali ponad 160 tys. zł. W dużej mierze wynikało to z przyjęcia do opodatkowania według najwyższej stawki gruntów oraz budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Rację spółce w tym sporze przyznał lubelski WSA. Co prawda zgodził się z fiskusem, że co do zasady ma rację, iż zawieszenie działalności przez przedsiębiorcę nie oznacza ustania jego bytu prawnego i prawnopodatkowego. Jednak zdaniem sądu dokonana w sprawie ocena nie uwzględnia ustaleń i dowodów, a przede wszystkim wskazań interpretacyjnych wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. Orzecznictwo TK nie pozostawia już bowiem wątpliwości, że przedsiębiorcy nie mogą być obciążani wyższą stawką podatku jedynie z powodu posiadania nieruchomości, które nie służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. A pogląd ten ma swoje przełożenie na orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym NSA. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
W ¨Nieruchomościach…¨ znajdziemy również tekst pod hasłem: ¨Na polskim rynku bardzo brakuje rodzimego kapitału¨. Trudno zrozumieć, dlaczego nie opracowano żadnego mechanizmu umożliwiającego polskim instytucjom emerytalnym czy ubezpieczeniowym inwestowanie w nieruchomości- mówi Anna Duchnowska, dyrektorka w Invesco Real Estate. Jak podkreśla w obszernej rozmowie, firma inwestuje we wszystkie klasy aktywów, dominującą pozycję portfela stanowią biura, potem logistyka, handel i hotele. Od pięciu lat aktywnie działa też w sektorze mieszkań na wynajem (PRS), głównie w Niemczech, Wielkiej Brytanii oraz we Włoszech, Hiszpanii i Danii, a ostatnio również w Czechach. Odpowiadając na pytanie: dlaczego nie w Polsce, podkreśla: Cały czas patrzymy na Polskę, osobiście jestem fanką PRS- u i głęboko wierzę w jego rozwój u nas- zgodnie z trendem, jaki widzimy w Europie Zachodniej. Zwraca również uwagę na fakt, że pod względem braku rodzimych inwestorów instytucjonalnych w Polsce, jesteśmy ewenementem na świecie. Jest wiele instytucji, które spokojnie mogłyby inwestować polskie pieniądze w polskie nieruchomości, zwłaszcza w PRS, gdzie czynsze są denominowane w złotych. Trudno więc zrozumieć, dlaczego ustawodawcy do tej pory nie opracowali żadnego mechanizmu umożliwiającego instytucjom emerytalnym czy ubezpieczeniowym inwestowanie w nieruchomości. Widzieliśmy, jak dużo mieszkań w ostatnich latach kupowano z myślą o wynajmie- zasoby na wynajem w prywatnych rękach to już ponad 1,2 mln lokali. Tak więc potencjał jest, i to ogromny. Pozostaje mieć nadzieje, że odpowiednie regulacje i rozwiązania podatkowe, pozwalające na systemowy rozwój sektora mieszkań na wynajem, to kwestia czasu. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.09.2022.).
¨Dziennik Gazeta Prawna¨ całość piątkowego wydania ¨Poradnika Gazety Prawnej¨ poświęca natomiast kwestii nowelizacji Kodeksu spółek handlowych. W tekście wprowadzającym: ¨Prawo holdingowe i nowe zasady dla rad nadzorczych. Nowelizacja k.s.h. W pytaniach i odpowiedziach¨ czytamy: Chociaż do 13 października 2022 r. pozostało jeszcze kilka tygodni, to niektórzy przedsiębiorcy i prawnicy już żyją tą datą. Jest to bowiem termin pełnego wejścia w życie ustawy z 9 lutego 2022 r. o zmianie ustawy ? Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja k.s.h. niesie ważne zmiany dla ponad pół miliona polskich spółek kapitałowych. Do najistotniejszych należą przepisy zwiększające w sposób wręcz rewolucyjny uprawnienia rad nadzorczych oraz nakładające dodatkowe obowiązki na zarządy spółek kapitałowych, a także regulujące działanie holdingów. Wiele nowych regulacji wzbudza sporo emocji, a nawet kontrowersji. Dla przedsiębiorców największym wyzwaniem może być odpowiedź na pytanie, jak na nowo ułożyć ład korporacyjny w spółce. Skoro rada nadzorcza może powołać doradcę, zawrzeć z nim umowę, prosić o dostęp do informacji ( już nie tylko zarząd, lecz także pracowników, dostawców, zleceniobiorców), to rodzi się wiele pytań natury praktycznej. Inny rodzaj wątpliwości pojawia się wtedy, gdy analizujemy obowiązki sprawozdawcze nałożone na zarząd w spółce akcyjnej. Choć ustawodawca jako punkt wyjścia przyjął dość szczegółowe i regularne raporty zarządu dla rady nadzorczej, to pozwolił także na poluzowanie tych obowiązków w statucie spółki. Pojawiają się jednak praktyczne wątpliwości, np. co do tego, co konkretnie można zmodyfikować. Wątpliwości rodzą się także w sprawie regulacji dotyczących grupy spółek. Najczęściej pojawia się pytanie: czy zawsze, gdy działam w grupie kapitałowej, muszę założyć grupę spółek. Zainteresowani znajdą w piątkowym ¨Poradniku…¨ podpowiedzi m.in. w podanych wyżej kwestiach.
(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 02.09.2022.).