Piątek, 19 lipiec 2024

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” zastanawia się: „Czy ruszy fala pozwów złotówkowiczów”. Odżyły spekulacje, czy śladem frankowiczów ruszą do sądów osoby mające kredyty w złotówkach. W ich sprawie trafiło pierwsze pytanie do TSUE. Częstochowski sąd okręgowy pyta TSUE, czy dyrektywa konsumencka (93/13) pozwala na badanie postanowień umownych dotyczących zmiennego oprocentowania na podstawie wskaźnika WIBOR. A w razie odpowiedzi na tak, czy postanowienie umowy co do zmiennego oprocentowania opartego na WIBOR-ze można uznać za sprzeczne z dobrą wiarą banku skutkujące nierównowagą praw i obowiązków stron umowy ze szkodą dla konsumenta. Wreszcie SO pyta, czy w przypadku uznania abuzywności postanowienia o zmiennym oprocentowaniu związanym z WIBOR-em możliwe jest dalsze funkcjonowanie umowy z oprocentowaniem kredytu opartym na klauzuli marży odsetkowej banku z pominięciem odesłania do stopy procentowej WIBOR. Jeśli Trybunał odpowie na te pytania korzystnie dla konsumentów, to może to oznaczać, że złotówkowicze, podobnie jak frankowicze, doprowadzą do nieważności albo do „odwiborowienia” kredytów złotówkowych. Jak wskazują cytowani w tekście prawnicy,  pojawiały się informacje, że stawkę WIBOR  ustalano czasem nie na podstawie realnych, ale hipotetycznych transakcji, co mogło odchylać oprocentowanie o jedną czwartą na niekorzyść kredytobiorcy, więc w przeciętnym kredycie na kupno mieszkania mogło się przekładać na 70 tys. zł. Szacuje się, że obecnie przed sądami na terenie całego kraju toczy się już ponad 1000 procesów dotyczących kredytów PLN–WIBOR, ale pojawiają się też obawy czy gdyby ich liczba istotnie wzrosła, to nie spowolniłyby one rozpatrywania spraw frankowych. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

„Prawo co dnia” zauważa też: „Nie zapłaci długu sprzed lat”. Sąd rejonowy jeszcze raz będzie musiał rozpatrzyć sprawę obciążenia długiem osoby, która była małoletnia, gdy należność ta powstała. Gmina miasta Rzeszów pozwała kilkoro osób, domagając się zapłaty kilkudziesięciu zaległości mieszkaniowych powstałych z tytuły zajmowania przez nich mieszkania. W 2010 r. sąd rejonowy przyznał wcześniej od gminy na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie za niedostarczenie pozwanym lokalu socjalnego, a gmina zapłaciła je właścicielowi. Potem pozwała jednak kilkoro lokatorów o zapłatę należności uiszczonych właścicielowi jako odszkodowania. Po zapłacie przez gminę odszkodowania właścicielowi uzyskuje ona roszczenie (regres) wobec osób uprawnionych do lokalu socjalnego, a nie płacących za lokal zajmowany. W październiku 2020 r. Sąd Rejonowy w Rzeszowie zasądził od pozwanych solidarnie odszkodowanie, co jest tym bardziej dotkliwe, że wierzyciel może wysłać komornika do wybranego dłużnika i ściągać całą należność. A ponieważ pozwana nie zaskarżyła tego wyroku, komornik wszczął wobec niej egzekucję na wniosek gminy. Pozwana twierdziła, że o wyroku zasądzającym zapłatę dowiedziała się dopiero rok później w trakcie przeglądania akt sądowych, kiedy minął już termin na odwołanie, a jej wniosek o przywrócenie tego terminu sąd oddalił. Zostało jej wystąpienie o sporządzenie na jej rzecz skargi nadzwyczajnej, a miała mocne argumenty, gdyż w okresie, w którym powstały zasądzone zaległości, była niepełnoletnia. Wystąpiła więc do RPO, a prof. Marcin Wiącek skargę nadzwyczajną złożył. W skardze RPO zarzucił zaskarżonemu wyrokowi m. in. naruszenie wywodzonej z Konstytucji RP (art. 2 oraz art. 72 ust. 1) ochrony dobra dziecka. W środowym wyroku SN  uchylił zaskarżony skargą nadzwyczajną wyrok i nakazał SR w Rzeszowie ponowne rozpoznanie sprawy- czytamy także na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

„Rz” w innym miejscu zauważa: „Eksperci: Kredyt >>Na  start<< raczej nie wywinduje cen jak poprzednik”. Ważne jest pytanie, jakie mechanizmy będzie mieć finalna wersja powstającej ustawy – o ile w ogóle znajdzie się dla niej polityczna większość w parlamencie. Program dopłat do kredytów mieszkaniowych „Na start” budzi skrajne emocje w koalicji rządowej, w poszczególnych ministerstwach i rzecz jasna w mediach społecznościowych. Zaktualizowanym projektem ustawy ma się zająć niebawem Rada Ministrów. Pilotujący sprawę resort rozwoju liczy, że dokument trafi do Sejmu po wakacjach. Pytanie, kto ma więcej racji – czy m.in. resorty finansów i funduszy oraz NBP, które w toku konsultacji zgłosiły w uwagach, że program propodażowy może grozić nakręceniem popytu i podwyżkami cen mieszkań i lepiej byłoby inwestować w budownictwo społeczne, czy też resort rozwoju, który uważa, że „Na start” nie powiela błędów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, jest programem bardziej społecznym (wsparcie rodzin z dziećmi), ma bezpieczniki. Do tego kolejne projekty ustaw obejmują kwestie podażowe i budownictwa społecznego/komunalnego. Jeden z cytowanych w tekście ekspertów zaznacza, że na całym rynku nieruchomości mieszkaniowych zawiera się kilkaset tysięcy transakcji rocznie, a skala programu „Na start” to – jak prognozuje resort rozwoju – 75 tys. kredytów w 2025 r. i po 50 tys. w dwóch kolejnych. – Mimo że skala programu została okrojona, to może on wywołać zaburzenia na rynkach lokalnych. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wywołał gigahossę w największych aglomeracjach, co potem przelało się na mniejsze miejscowości. W przypadku „Na start” ten efekt może być trochę bardziej skanalizowany, objąć miasta powiatowe, mniejsze wojewódzkie. Dobra analogia to wakacje kredytowe, które po początkowym wzięciu dziś są rzadko wykorzystywane – bo to program skomplikowany i nie dla każdego. Trochę więc można się zgodzić z tym, co mówi resort rozwoju. Niemniej należałoby najpierw rozwiązywać problemy po stronie podaży, a dopiero potem sypać pieniądze – podsumowuje kolejna ekspertka, podkreślając, że każde wprowadzenie na rynek mieszkaniowy dodatkowych środków finansowych, bez równoczesnego wpływania na zwiększenie podaży, powoduje obawy o wzrost cen. Więcej szczegółów- na 16 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

Piątkowy dodatek „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza z kolei tekst: „Co ze schronami na osiedlach”. Regulacje dotyczące miejsc doraźnego schronienia w blokach mają wejść w życie w 2026 r. Co z ich finansowaniem? Przygotowany przez MSWiA projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, zwanej ustawą schronową, przewiduje, że podziemne kondygnacje w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne – jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej – projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Takie miejsca to „obiekty zbiorowej ochrony, będące obiektami budowlanymi albo częściami obiektu budowlanego przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi (…)”. Przepisy, które będą mieć niebagatelny wpływ na budowę budynków mieszkalnych, zgodnie z pierwotną wersją projektu miały wejść w życie po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W piątek 12 lipca do szefa MSWiA – m.in. o wydłużenie vacatio legis co najmniej do sześciu miesięcy – zaapelowały wspólnie organizacje biznesowe i branża deweloperska (Business Centre Club, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Polska Rada Biznesu, Polski Związek Pracodawców Budownictwa, Pracodawcy Rzeczypospolitej Polskiej i Polski Związek Firm Deweloperskich). 15 lipca w porannej rozmowie z „Rz” Tomasz Siemoniak, minister spraw wewnętrznych i administracji, apel przedsiębiorców nazwał „oczywistym nieporozumieniem”, bo – jak podkreślił – regulacje mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Jednak nowa wersja projektu ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej na stronach Rządowego Centrum Legislacji została opublikowana 15 lipca, dopiero po apelu branży.  Najważniejsza zmiana to wydłużenie vacatio legis. Niepokój przedsiębiorców wciąż budzą kwestie finansowania budowy infrastruktury obronnej przez inwestorów prywatnych.  W nowym projekcie zostały podwyższone progi finansowania budowy budowli ochronnych z 80 do 100 proc. Finansowanie nadal jest jednak fakultatywne. Tymczasem obrona ludności to przecież konstytucyjny obowiązek państwa. Tych kosztów nie powinno się przerzucać na prywatne przedsiębiorstwa. Refundacja powinna być pełna i obligatoryjna- podkreślają deweloperzy. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

„Nieruchomości…” informują również: „Jak duże lokale kupujemy”. W Krakowie kupujemy mieszkania o średniej powierzchni 49 mkw., w Gdańsku – 58 mkw. I płacimy za nie więcej niż przed rokiem. Jakie mieszkania kupowaliśmy na rynku wtórnym w II kwartale tego roku, sprawdza sieciowa agencja Metrohouse. Z analiz wynika, że średni metraż lokali kupowanych w Warszawie to 51 mkw., a średnia cena transakcyjna mkw. wynosi ponad 16,1 tys. zł. W II kw. przeciętne ceny mieszkań na stołecznym rynku wtórnym były wyższe niż w I kw. o 4,3 proc. i aż o 28,3 proc. niż rok temu. W Krakowie kupujący mieszkania na rynku wtórnym w II kwartale wybierali lokale o średniej wielkości 49 mkw. Przeciętne ceny transakcyjne to ponad 13,9 tys. zł za mkw. W porównaniu z I kwartałem są wyższe o 1,8 proc., ale już rok do roku o 30,9 proc. Największe mieszkania kupowano w Gdańsku. Średni metraż to 58 mkw. Za lokale na gdańskim rynku wtórnym w drugim kwartale płacono średnio 12,1 tys. zł za mkw. Średnia powierzchnia mieszkań kupowanych we Wrocławiu to 57 mkw., a średnia cena transakcyjna ponad 11,3 tys. zł za mkw. W Łodzi klienci wybierali lokale o powierzchni 50 mkw. Mieszkania na łódzkim rynku wtórnym sprzedawały się po przeciętnej cenie niespełna 8,1 tys. zł za mkw. Cytowany w tekście ekspert Metrohouse zauważa, że w czasie, gdy na rynku nie ma rządowych dopłat do kredytów, mieszkania kupują osoby, które nie czekają na wsparcie. Z kolei portal Tabelaofert.pl sprawdził, ile metrów nowego mieszkania można kupić za średnią miesięczną pensję. W Warszawie to 0,59 mkw., w Poznaniu: 0,65 mkw., we Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi i Toruniu: 0,66 mkw., w Krakowie, Lublinie i Kielcach; 0,67 mkw., w Gdańsku: 0,68 mkw., w Katowicach: 0,69 mkw., w Białymstoku: 0,75 mkw., w Bydgoszczy: 0,77 mkw., a w Rzeszowie: 0,78 mkw. Z danych GUS wynika, że w Polsce jest 1,7 mln gniazdowników. Są to młodzi ludzie w wieku 25–34 lata, którzy nie założyli własnej rodziny i mieszkają z jednym lub z dwojgiem rodziców. To częściej mężczyźni niż kobiety.  Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Trzeci z rzędu kwartał spadku sprzedaży u deweloperów”. Transakcji jest mniej, bo kupujący czekają na ostateczne założenia nowego rządowego programu dopłat do kredytów. Resort zapowiada wejście w życie „Na start” z początkiem przyszłego roku. Rynek może więc się ożywić pod koniec tego roku. W II kwartale br. 17 deweloperów z rynku kapitałowego znalazło nabywców na szacunkowo prawie 5,3 tys. mieszkań netto. To o 11 proc. mniej niż rok wcześniej i o 12 proc. mniej niż w pierwszych miesiącach tego roku. Był to również trzeci kwartał z rzędu kurczącej się sprzedaży po szczycie z III kwartału ub.r. W całej I połowie br. deweloperzy sprzedali 11,2 tys. lokali, o 2,4 proc. więcej niż rok wcześniej – tendencja w 2023 r. była bowiem odwrotna: I kwartał był słabszy, a kolejny mocniejszy, bo rynek rozpędzał się po kryzysie na fali prac nad programem „Na start” i złagodzenia kryteriów badania zdolności kredytowej. Tymczasem I połowa br. upłynęła pod znakiem niepewności odnośnie do ostatecznego kształtu programu „Na start”. Obecna sprzedaż jest na poziomie pomiędzy mocnym spowolnieniem (3–4 tys. lokali kwartalnie) a boomem (6–7 tys.). Więcej szczegółów- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

„Nieruchomości…” w innym miejscu zamieszczają tekst: „Podziałem nie da się obejść rygorów”. Wielkopowierzchniowym obiektem handlowym nie jest tylko jeden budynek, ale i kilka jako całość techniczno-użytkowa.  Sprawa dotyczyła spółki, która postanowiła zainwestować w budowę centrum handlowego. Początkowo wszystko szło gładko. W lutym 2022 r. prezydent miasta wydał jej decyzję o warunkach zabudowy na cztery budynki handlowo- usługowe, z parkingiem do 238 miejsc postojowych, totemem reklamowym oraz infrastrukturą towarzyszącą. Schody zaczęły się pod koniec 2023 r., kiedy starosta odmówił jej zatwierdzenia projektów zagospodarowania terenu oraz architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Podstawą prawną był art. 35 ust. 5 pkt 1 prawa budowlanego. A główną przyczyną uznanie, że projektowana inwestycja jest obiektem handlu wielkopowierzchniowego i może być lokalizowana wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Do tego starosta dorzucił nieprawidłowe obliczenia powierzchni sprzedaży, a także brak kilku oświadczeń i uzgodnień. Spółka nie zgodziła się z taką oceną. Oddalając skargę inwestora, kielecki WSA nie miał wątpliwości, że badanie czy projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno- budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mieści się w kompetencjach organu architektoniczno- budowlanego. Zdaniem WSA mimo wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można uznać, aby można w oparciu o nią zrealizować sporną inwestycję. Na etapie decyzji o warunkach zabudowy inwestor nie wskazał bowiem sposobu usytuowania budynków. Ograniczył się wyłącznie do określenia linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wskazania powierzchni sprzedaży w poszczególnych budynkach, z których każda z tych powierzchni nie przekraczała 2 tys. mkw. Tymczasem te okoliczności są istotne dla kwalifikacji planowanej inwestycji. Więcej- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

W „Nieruchomościach…” także czytamy: „Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego”. „Nie” dla powstania użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia. „Tak” – na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – pisze radczyni prawna w KWKR. W trakcie przeprowadzania audytu prawnego nieruchomości, w tym weryfikacji tytułu prawnego do nieruchomości, nierzadko zdarza się, że jest on obarczony pewnymi wadami. Co więcej, w przypadku gdy przedmiotem audytu jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste, istotne jest zbadanie nie tylko podstaw ustanowienia użytkowania wieczystego, ale także prawa własności. Zgodnie bowiem z art. 232 par. 1 kodeksu cywilnego (k.c.) przedmiot użytkowania wieczystego stanowić mogą jedynie nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jak dalej czytamy, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 16.11.2023 r. przyjął, że niedopuszczalności zasiedzenia użytkowania wieczystego, jeżeli wcześniej takie prawo nie zostało ustanowione na rzecz innej osoby, nie zmienia uchylenie art. 177 k.c., wskutek którego została otwarta droga do nabycia własności nieruchomości państwowej przez zasiedzenie. Przeciwko powstaniu użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia nadal przemawia fakt, że ustanowienie tego prawa może nastąpić tylko w określony sposób (co do zasady na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej), a żaden przepis nie przewiduje powstania wieczystego użytkowania przez zasiedzenie skuteczne wobec Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dopuszczalne jest jednak powstanie użytkowania wieczystego na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.- czytamy także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również obszerny tekst pod hasłem: „Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów”. W przypadku naszych lokali do typowego dla PRS ułatwiania życia codziennego dodajemy silne wsparcie w postaci wspólnego dbania o utrzymanie sprawności i zdrowia – mówi Karol Bulenda, członek zarządu Origin Investments. Do portfela Origin Investments niedawno trafiła druga inwestycja w mieszkania serwisowane dla seniorów  w warszawskim projekcie. Jak czytamy przyjęto tu nieco inny model (firma zajmuje się także inwestycjami w apartamenty na wynajem m.in. w trójmiejskim kompleksie ReVital), Zamieszkanie w budynku z mieszkaniami serwisowanymi to dostęp do programów zapewniających rozrywkę, poprawę i utrzymanie kondycji fizycznej i psychicznej, motywujących do zdrowego trybu życia, właściwego odżywiania się, ruchu, a także możliwość korzystania ze wsparcia w sprawach codziennych. Programy realizowane są w częściach wspólnych budynku, gdzie lokatorzy mogą korzystać z codziennych zajęć sportowych oraz przestrzeni do spotkań, wspólnej rekreacji, a nawet usług rehabilitacji i lekkiej pomocy medycznej. Idea samodzielnego zamieszkiwania w atrakcyjnym apartamencie, ale z bezpośrednim dostępem do usług, różnych form aktywności i rozrywki jest bardzo popularna. Rozmówca „Rz” opisując przejęty w w Warszawie projekt z pozwoleniem na budowę, który w oryginalnym zamyśle inwestora miał być zwykłym PRS- em: Fakt, ze budynek został zaprojektowany pod PRS z wieloma częściami wspólnymi, sprawił, że zainteresowaliśmy się tą inwestycją. Idea jest podobna, każdy niezależnie od wieku poszukuje rozwiązań ułatwiających życie, możliwości zdjęcia z głowy problemów prozaicznych, ale też nierzadko poważnych, fundamentalnych. Dla jednych będzie to kwestia braku czasu na gotowanie, sprzątanie, usuwanie usterek, dla innych obawa o bezpieczeństwo, dla jeszcze innych poczucie samotności. W przypadku naszych lokali do typowego dla PRS ułatwiania życia codziennego dodajemy silne wsparcie w postaci wspólnego dbania o utrzymanie sprawności i zdrowia. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 19.07.2024.).

„Głos Szczeciński” informuje: „Znikną blaszane garaże w Szczecinie. W planach jest budowa parku i murowanego garażowiska”. Ponad setka dzierżawców musi pożegnać się z blaszakami. Teren przy ulicy Twardowskiego w Szczecinie ma zmienić się nie do poznania. Wypowiedzenia, które wręczył Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych, dotyczą 105 dzierżawców garaży. Kompleks garaży blaszanych zniknie, bo nie jest zgodny z planem uchwalonym przez Radę Miasta Szczecin w 2019 roku. Tomasz Klek, rzecznik prasowy ds. mieszkalnictwa przypomina, że w planie jest określony pięcioletni okres przejściowy. Ten właśnie mija w tym roku. Poza tym ZBiLK wypowiedział umowy również w związku z inwestycjami, które są planowane w tym miejscu przez Zakład Usług Komunalnych (uporządkowanie terenu, a docelowo kontynuacja zagospodarowania parkowego) oraz Nieruchomości i Opłaty Lokalne (budowa garaży murowanych). Dzierżawcy na usunięcie garażu mają 28 dni. Jak dodaje rzecznik, inną kwestią jest także estetyka tego miejsca, które pozostawia wiele do życzenia. Teren garażowiska był notorycznie zaśmiecany, o czym media wiele razy informowały. ZBiLK co rusz musiał likwidować dzikie wysypiska śmieci w tym miejscu. Okoliczni mieszkańcy wielokrotnie interweniowali w tej sprawie.

(Źródło: „Głos Szczeciński”- 19.07.2024.).