Piątek, 18 sierpnia 2023

„Najem na długi czas nie podwyższa daniny lokalnej”
„Przyspieszona amortyzacja dla firm inwestujących w biednych gminach”.
„PRS- y atrakcyjne dla seniorów”
„Flipperzy nie siedzą z założonymi rękami”
„Nadchodzi ETS2 dla budynków”
„Polski rynek mieszkaniowy jest cały czas atrakcyjny”
„Podwykonawca w umowie o roboty budowlane”
„Co powinno znaleźć się w planie ogólnym gminy?”
„Presja na M. Dużo obietnic, mało mieszkań”
„To nie socjalizm, to konstytucja”

Więcej poniżej.

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Najem na długi czas nie podwyższa daniny lokalnej”. Przedsiębiorca, który trwale udostępnia nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe, zapłaci mniej. Naczelny Sąd Administracyjny wydał bardzo ważny wyrok dla przedsiębiorców, którzy czerpią też zyski z najmu długoterminowego. Sąd uznał, że podwyższona stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla działalności gospodarczej nie może być stosowana do budynku czy lokalu mieszkalnego, w którym zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe. I nie ma znaczenia, czy podatnika, czy jego najemcy. Ten dający nadzieję na odwrócenie niekorzystnego dla podatników trendu w orzecznictwie dotyczącym opodatkowania nieruchomości mieszkalnych wyrok zapadł niejako przy okazji. Spór koncentrował się bowiem na sposobie opodatkowania gruntów po zlikwidowanej w latach 90. linii kolejowej. Spółka uważała, że nie mogą być one wykorzystane w działalności gospodarczej ze względów technicznych. W konsekwencji powinny podlegać opodatkowaniu jak dla gruntów pozostałych, a nie jak dla związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Najistotniejsze jest jednak to, co w finale tej długiej batalii sądowej NSA stwierdził w kwestii właściwej stawki podatku od nieruchomości dla mieszkań przeznaczonych pod najem długoterminowy. NSA zauważył, że zgodnie z dodanym od 1 stycznia 2016 r. art. 1a ust. 1a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się  budynków mieszkalnych oraz gruntów z nimi związanych. To nie pozwala na odnoszenie pojęcia „związane z działalnością gospodarczą” do budynków mieszkalnych oraz gruntów z nimi związanych, nawet gdyby znajdowały się w posiadaniu przedsiębiorcy, którego aktywność dotyczy wyłącznie prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. W ocenie NSA za zajęte na prowadzenie takiej działalności nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne. Chodzi tu o trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. I to nawet gdy ich oddanie m.in. przez dewelopera, spółdzielnię czy przedsiębiorcę do korzystania osobom trzecim na te potrzeby nastąpiło w ramach ich działalności, np. komercyjnego najmu. Jak podkreślił sąd, istotne jest bowiem to, by w budynku czy lokalu mieszkalnym zaspokajane były potrzeby mieszkaniowe. Nie ma znaczenia, czy podatnika, czy jego najemcy. Więcej szczegółów- na 11 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

„Prawo co dnia” informuje też: „Przyspieszona amortyzacja dla firm inwestujących w biednych gminach”. Nieruchomości niemieszkalne rozliczymy szybciej w podatkowych kosztach. Nawet w ciągu pięciu lat. Małe firmy inwestujące tam, gdzie jest duże bezrobocie i niewielkie dochody na mieszkańca, skorzystają w przyszłym roku z przyspieszonej amortyzacji. Tak wynika z nowelizacji ustawy o PIT i CIT. W czwartek 17 sierpnia Sejm przyjął poprawki Senatu i nowela została skierowana do podpisu prezydenta. Wydatki na wybudowanie nieruchomości niemieszkalnych rozliczane są w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne. Co do zasady, amortyzacja trwa aż 40 lat. Z nowych przepisów wynika, że niektórzy przedsiębiorcy (mikro-, mali i średni) będą mogli rozliczyć koszty szybciej. Warunkiem jest, by nieruchomość znajdowała się na obszarze gminy zlokalizowanej w powiecie, w którym przeciętna stopa bezrobocia wynosi co najmniej 120 proc. Drugie kryterium- wskaźnik dochodów podatkowych na mieszkańca gminy- ma być niższe niż 100 proc. dochodów dla wszystkich gmin. W takiej gminie okres amortyzacji nie może być krótszy niż dziesięć lat. Powyżej 170 proc. stopy bezrobocia minimalny okres wynosi pięć lat. Warunki preferencji muszą być spełnione w miesiącu, w którym uprawomocniła się decyzja o pozwoleniu na budowę. W innych sytuacjach wymienione kryteria powinny być spełnione w miesiącu, w którym nieruchomość zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przepisy o przyspieszonej amortyzacji będą obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.- czytamy na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

Piątkowy dodatek „Rz”„Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” odnotowuje natomiast: „PRS- y atrakcyjne dla seniorów”. Srebrne budownictwo przybierze na sile. Rynek potrzebuje różnego typu mieszkań dla seniorów. Tego typu mieszkania staną się bardziej popularne już w 2030 r. Twierdzi tak aż 68 proc. ekspertów badanych przez firmę doradczą ThinkCo. W jej najnowszym raporcie czytamy,  że w najbliższych latach rozwiną się różne formy mieszkalnictwa senioralnego- nie tylko domów opieki społecznej, ale i mieszkań na wynajem dostosowanych do fizycznych i społecznych potrzeb osób starszych. Coraz większą rolę mogą tu odgrywać samorządy. Już dziś działają wspierane publicznie programy jak „Mieszkanie dla seniora” w Poznaniu. Mamy też wielopokoleniowe osiedla na Nowych Żernikach we Wrocławiu. 20 proc. ankietowanych uważa, że upowszechnienie się zróżnicowanych form mieszkalnictwa senioralnego jest możliwe, ale w perspektywie 20- 30 lat, kiedy zestarzeją się kolejne pokolenia. Cytowany w tekście prezes PFR Nieruchomości (spółka zarządza Funduszem Mieszkań na Wynajem i Funduszem Mieszkań dla Rozwoju) spodziewa się, że w następstwie zmian demograficznych będzie rosła grupa seniorów zainteresowanych najmem. Mogą więc oni stać się istotną grupą najemców PRS (najem instytucjonalny). Jego zdaniem osiedla z mieszkaniami na wynajem już dziś są dla seniorów atrakcyjne. Doceniają oferowane im usługi. Prezes PFR Nieruchomości wspomina, że projektując obiekt przy ul. Korczaka w Katowicach, spółka przy współpracy z Fundacją Integracja i Fundacją PFR zorganizowała konkurs na plac, który ma być strefą dla wszystkich- dzieci, seniorów, młodych mam, osób z niepełnosprawnościami. Najemcy PFR Nieruchomości mogą też ubiegać się o dopłaty do czynszu. Jednocześnie pada zastrzeżenie, że „budownictwo senioralne” nie powinno oznaczać osiedli ograniczających grupę najemców tylko do seniorów. Na potrzeby seniorów zaczynają zwracać uwagę deweloperzy. J.W. Construction ma pilotażowy projekt własnościowych apartamentów senioralnych. Z kolei ekspert ThinkCo przywołuje prognozy, według których w 2050 r. liczba osób po 65. roku życia sięgnie 33 proc. Budownictwo senioralne musi się więc rozwinąć. Wszyscy jesteśmy pewni jego rozwoju. Ale, w ocenie eksperta nikt nie wie, w jakiej formie to budownictwo zaistnieje w Polsce. Na pewno jest zapotrzebowanie na stosunkowo nieduże i niedrogie w użytkowaniu mieszkania dostosowane do mniejszej mobilności, zaburzeń równowagi czy kłopotów ze wzrokiem. Ważne jest, by pozwolić seniorom dłużej zostać samodzielnym, ale także to, aby rozwiązania nie godziły w ich godność i poczucie własnej wartości. Cytowana w tekście ekspertka Savillsa podkreśla natomiast, że podstawowym ograniczeniem jest brak doświadczonych operatorów. Rynek jest rozproszony i składa się w dużej mierze z niewielkich obiektów rozsianych po całym kraju. Ważna jest skala najmu instytucjonalnego, a inwestorzy chcący rozwijać działalność w Polsce muszą budować własne obiekty. Budzi to niechęć do podejmowania ryzyka deweloperskiego na nowym rynku. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również tekst: „Flipperzy nie siedzą z założonymi rękami”. Na tanim kredycie mogą skorzystać także inwestorzy. Rządowy program dopłat podbija ceny mieszkań nowych i używanych. To woda na młyn spekulantów i flipperów. W czasie załamania na rynku kredytów mieszkania kupowali gotówkowicze. Aktywni byli inwestorzy. Czy tani kredyt zmieni proporcje transakcji? W ocenie analityka HRE Investments, kredyty hipoteczne nie były tak zupełnie niedostępne. Według BIK w 2022 r. udzielono ponad 133 tys. „hipotek”. Oczywiście, to ok. jednej trzeciej mniej niż w normalnych latach, ale kurki z kredytami nie były całkowicie zakręcone. Przytacza też szacunki analityków NBP. Pod koniec 2022 r. podali, że zakupy na własne potrzeby stanowiły tylko 30 proc. transakcji. Inwestorzy wzięli 70 proc. rynkowego tortu. Ekspert szacuje, powołując się na dane NBP i GUS, że w 2022 r. inwestorzy wpompowali na rynek mieszkań- pierwotny i wtórny- ok. 40- 50 mld zł. Jak dalej czytamy, w latach 2019- 2021, kiedy kredyty były w miarę dostępne, kupujący inwestycyjnie stanowili ok. 35 proc. rynku. Od 2022 r., kiedy znacznie wzrosły stopy procentowe, udział te wzrósł do 45 proc. Zdaniem eksperta HRE Investments, strumień inwestycji w nieruchomości wcale nie wysycha. Wręcz przeciwnie- w obliczu powszechnej opinii, że mieszkania w najbliższych kwartałach będą drożeć, a stopy procentowe spadać, nie widać odwrotu inwestorów. Ich zapał może jedynie studzić wizja spadającej rentowności wynajmu mieszkań, co już się dzieje. Popyt na mieszkania ożywiła już sama zapowiedź programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Część klientów spełniających ustawowe wymogi, postanowiła skorzystać z szansy, jaką daje program dopłat, a część, która do programu się nie kwalifikuje, ale mogła i nadal może sobie pozwolić na zakup- przyspieszyła decyzje, obawiając się spadku podaży mieszkań i wzrostu cen. Program tanich kredytów już nakręcił ceny. Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że średnie stawki ofertowe nowych mieszkań w Warszawie w lipcu wynosiły już niespełna 15,2 tys. zł za mkw. W Gdańsku ceny wzrosły do ponad 13,9 tys. zł/mkw., w Krakowie do niemal 13,8 tys. zł, w Poznaniu do 12,2 tys. zł, a we Wrocławiu do ponad 11,9 tys. zł za mkw. Drożeją też mieszkania z drugiej ręki. Cytowany w tekście prezes Rentier.io nie ma wątpliwości, że dzisiejszy rynek stwarza inwestorom takie okazje. Muszą jednak działać szybko, nie wiadomo, jak dużo jest skumulowanego popytu. Jak dalej czytamy, skoro tani kredyt trafia do kupujących pierwsze mieszkanie, to dlaczego z tego nie skorzystać? Widać większą aktywność spekulujących „cenowo”, liczących, że będą w stanie odsprzedać lokale z zyskiem klientom, korzystającym z taniego kredytu. Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.

W „Nieruchomościach…” czytamy również: „Nadchodzi ETS2 dla budynków”. Kluczową kwestią praktyczną- zwłaszcza z punktu widzenia Polski, jako kraju z wysokim odsetkiem nieefektywnych energetycznie budynków- jest pytanie o pokrycie kosztów transformacji tego sektora- pisze ekspertka. System handlu uprawnieniami do emisji CO2 (ETS) w swojej dotychczasowej odsłonie nakłada na emitentów dwutlenku węgla swego rodzaju podatek zgodnie z zasadą „zanieczyszczający płaci”. W założeniu zatem chodzi o zachęcenie przedsiębiorstw wysoko emisyjnych do przechodzenia na technologie nisko i zeroemisyjne, co wprawdzie jest kosztowne w początkowej fazie procesu, ale docelowo pozwala uzyskać korzyść. Ponieważ sektor budownictwa zgodnie z szacunkami UE odpowiada za około jednej trzeciej emisji, naturalnie stał się on kolejnym polem, na którym zgodnie z unijną polityką klimatyczną należy wprowadzić instrumenty prowadzące do ograniczenia emisji. Doprowadziło to do przyjęcia przez Parlament Europejski i Radę dyrektywy 2023/959 z dnia 10 maja 2023 r., która wprowadza system handlu uprawnieniami do emisji m.in. do sektora budowlanego (tzw. dyrektywa ETS2, obejmująca również sektor transportu). Zgodnie z przyjętymi przepisami, systemem ETS2 zostaną objęte emisje paliw wykorzystywanych do ogrzewania budynków. Chodzi o paliwa konwencjonalne, takie jak węgiel, koks, olej opałowy czy gaz ziemny. Podobnie jak w obecnym systemie, pula dostępnych uprawnień będzie zmniejszać się co roku. Istotną różnicą jest jednak to, że w ramach ETS2 brak będzie darmowych uprawnień do emisji, a zatem każdy z emitentów będzie musiał zakupić je w ramach organizowanych aukcji. W praktyce koszty uprawnień przenoszone będą na odbiorców końcowych, a więc wszystkich użytkowników budynków opalanych paliwami emisyjnymi. Niewątpliwie wpłynie to na łączny koszt utrzymania, zwłaszcza niezmodernizowanych i wysoce energochłonnych budynków, choć jednocześnie powinno stanowić bodziec do ich termomodernizacji oraz montażu bezemisyjnych lub niskoemisyjnych źródeł ciepła. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również tekst pod hasłem: „Polski rynek mieszkaniowy jest cały czas atrakcyjny”. ESG traktujemy bardzo poważnie, żaden fundusz nie przystąpi do joint venture, czy do deweloperskiego, czy PRS, jeżeli nie będziemy mieli dobrej strategii- mówi Renata McCabe- Kudła, dyrektor zarządzająca Grupo Lar w Polsce. Firma działa w kraju od 2001 r. Od 2021 r. realizuje deweloperskie inwestycje mieszkaniowe w joint venture z Develią. Odpowiadając na pytanie o dalszą strategię, rozmówczyni „Rz” wskazuje: Rozwój dzięki współpracy z partnerami to stały element strategii grupy. Właściciel, hiszpańska firma Grup Lar, istnieje od ponad półwiecza. W 2005 r. zaczął ekspansję zagraniczną i od wielu lat jej rozwój bazował na umowach joint venture, głównie z funduszami inwestycyjnymi. To centra logistyczne, centra handlowe, mieszkania na sprzedaż, na wynajem, domy opieki- czyli pełna gama nieruchomości. W Polsce początkowo działaliśmy jak klasyczny deweloper, realizując około czterech projektów rocznie. W 2021 r. zapadła decyzja o nawiązaniu współpracy z Develią, a obecnie szukamy partnera do następnych inwestycji mieszkaniowych, bo widzimy, że na tym rynku są teraz bardzo duże możliwości. Jak dalej podkreśla, polski rynek jest dobrze postrzegany przez zagraniczny kapitał, w tym rynek mieszkaniowy, który jest stabilny, tzn. w ciągu ostatnich 15 lat nie za wiele złego się na nim działo. Przyznaje również, że Warszawa to rynek bardzo dobrze firmie znany, więc tu skoncentrowano się na pozyskiwaniu gruntów.  Jeśli chodzi o wejście do innych miast, w grę wchodziłaby realizacja projektów z myślą o PRS. Oceniając fundamenty polskiego rynku PRS przypomina, że Grupo Lar ma duże doświadczenie w zarządzaniu najmem, zapowiadając ofertę usługi kompletnej- od podpisania umowy przedwstępnej na grunt aż do zarządzania mieszkaniami. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

Kolejny dodatek „Rz”„Biznes w czasie kryzysu” zamieszcza obszerny tekst: „Podwykonawca w umowie o roboty budowlane”. Inwestor- co do zasady- odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, chyba że złożył sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Jak dalej czytamy, kwestia zagadnienia odnoszącego się do podwykonawców ma istotne znaczenie, szczególnie w kontekście odpowiedzialności inwestora. Stąd też- po pierwsze- bardzo ważne jest zakwalifikowanie danej umowy zawartej przez inwestora z wykonawcą jako umowy o roboty budowlane, a po drugie- wskazanie zasad odpowiedzialności inwestora za podwykonawców, z których korzysta wykonawca w ramach realizacji umowy o roboty budowlane, tak aby podwykonawca mógł dochodzić roszczeń nie tylko od wykonawcy, ale także od inwestora. Szczegóły dla zainteresowanych- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

„Biznes w czasie kryzysu” radzi też: „Co powinno znaleźć się w planie ogólnym gminy?”. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Ustawa z 27 marca 2003 r. z planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym była wielokrotnie nowelizowana. Po gruntownych zmianach w ustawie z dnia 7 lipca 2023 r.  ustawodawca, dostrzegając problemy, z którymi borykały się samorządy i uczestnicy procesu inwestycyjno- budowlanego- zdecydował się na wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego o zasięgu całej gminy- planu ogólnego. Będzie on stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni, a jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Więcej szczegółów- na czwartej i piątej  stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 18.08.2023.).

„Dziennik Gazeta Prawna” w magazynowym wydaniu zamieszcza obszerny tekst: „Presja na M. Dużo obietnic, mało mieszkań”. W tekście wprowadzającym- „To nie socjalizm, to konstytucja” czytamy: Kolejne rządy zapewniają, że rozumieją wagę problemu z mieszkaniami, i… przeznaczają coraz mniejszy odsetek PKB na ich budowę. Bo miejsce do życia to w Polsce sprawa prywatna.  Obietnice, dalekosiężne plany kreślone przez kolejnych premierów w rzeczywistości bardzo często nie wychodzą poza plik kartek przygotowanych przez spin doktorów i doradców ds. marketingu politycznego. Jak w rzeczywistości wygląda polski rynek mieszkaniowy po setkach obietnic złożonych w ciągu ostatnich dekad? Według danych Eurostatu w 2022 r. aż 35,8 proc. Polaków mieszkało w przeludnionych lokalach. Odsetek ten wzrósł o 0,1 pkt proc. względem roku 2021. Z gorszymi warunkami w Unii Europejskiej mierzą się tylko Bułgarzy, Rumunii i Łotysze. Średnia unijna wynosi 16,8 proc. Kryzys widoczny jest jeszcze bardziej, gdy spojrzymy na sytuację młodych Polek i Polaków. Jak alarmował w kwietniu Polski Instytut Ekonomiczny, bazując na danych Eurostatu, ograniczona dostępność mieszkań jest jedną z głównych przyczyn faktu, że w Polsce aż 49 proc. osób w wieku 18–34 lata mieszka z rodzicami. W krajach UE więcej jest ich tylko na Malcie, w Słowacji i Bułgarii. W ostatnich latach uruchomiono wiele programów, które de facto sprowadzają się do tego samego – wsparcia dla kredytobiorców, którzy chcą się zadłużyć na kilkadziesiąt lat. Zamyka się jeden program, aby po paru latach otworzyć bardzo podobny. I – jak zwracają uwagę eksperci – dzieje się tak niezależnie od tego, czy rządzi akurat Prawo i Sprawiedliwość, czy Platforma Obywatelska. Były Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych, są Bezpieczny kredyt 2 proc. i propozycje kredytu 0 proc. Samorządowcy wyprzedają lokale i wycofują z użytku nieruchomości, które nie nadają się do dalszej eksploatacji, a w kolejce do najmu mieszkania gminnego w całej Polsce stoi nadal ok. 126,3 tys. rodzin. Więcej szczegółów- na trzeciej i czwartej stronie magazynowego wydania „DGP”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 18.08.2023.).

„DGP” w kolejnym tekście „Presja na M”– odnotowuje: Część młodych ludzi wybiera mieszkanie z rodzicami, bo tak im wygodniej. Brak pieniędzy na wyprowadzkę jest dla nich tylko wymówką używaną w rozmowach ze znajomymi. Jak dalej czytamy, Kluczowe są finanse. Na potrzebę posiadania własnego mieszkania wpływ mają koszty nabycia, wydatki bieżące na utrzymanie lokalu oraz długoterminowe, jak np. remonty. Spójrzmy na młode pokolenie, tzw. zetki, które wkracza dzisiaj w dorosłość. To ludzie, którzy zaczynają dostrzegać potrzebę oderwania się od rodziny. W czasie pandemii i okresie jej stopniowego wygaszania pojawiały się ekspertyzy pokazujące zmiany ich podejścia: odejście od myślenia o własnym mieszkaniu na rzecz wynajmowania. I tę kategorię wynajmowania – a nie posiadania – rozciągali na kolejne aspekty życia – także np. na auta, sprzęt komputerowy. Był to skutek zawirowań związanych z koronawirusem, niepewnością na rynku pracy, przechodzeniem na tryb zdalny. Jednak ostatnie miesiące pokazują powrót do stanu sprzed pandemii. Własne mieszkanie znowu staje się jednym z czynników dających stabilność. Ma to także wymiar społeczny. Myślimy, że jeśli nawet powinie nam się noga, stracimy pracę, to takie mieszkanie zawsze można wynająć, a z uzyskanych pieniędzy opłacić choćby koszt kredytu. A sami w międzyczasie przeczekamy w spokojnej przystani, którą wciąż jawi się dom rodzinny. Własne cztery ściany są więc postrzegane jako zabezpieczenie na czarną godzinę. Pełny tekst rozmowy z Jolantą Tkaczyk, doktor ekonomii w Katedrze Marketingu Akademii Leona Koźmińskiego- na piątej, szóstej i siódmej stronie magazynu „DGP”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 18.08.2023.).

Zobacz również