Piątek, 18 listopad 2022
¨Koniec użytkowania wieczystego w Polsce¨
¨Ulga dla frankowiczów będzie dłużej¨
¨Słodko- gorzkie wyniki banków¨
¨Komu potrzebny ekopaszport¨
¨Recykling tworzy nową jakość¨
¨Sytuacja na rynku najmu jest dziś bardzo trudna¨
¨Lepiej nie windować czynszów¨
¨Przychodzi agent do prawnika: Pomóż, zostałem oszukany¨
¨Rynek PRS zbyt rozchwiany dla funduszy, deweloperów i banków¨
¨Upadłość najemcy to problem dla wynajmującego nieruchomość„
Więcej poniżej.
¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Koniec użytkowania wieczystego w Polsce¨. Przedsiębiorcy posiadający nieruchomość na gruncie państwa lub gminy będą mogli wykupić go na preferencyjnych zasadach. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianami w użytkowaniu wieczystym. Dotyczą one gruntów zajmowanych dziś przez przedsiębiorców i wszelkie inne organizacje. Komisja Europejska pozwoliła rządowi na dozwoloną pomoc publiczną. Reforma ma się zamknąć w 2023 r., wnioski będzie można składać od początku roku. W przypadku gruntów państwowych będzie obowiązywała formuła wykupu jednorazowego albo ratalnego. 20 dotychczasowych opłat rocznych przy jednorazowym wykupie oraz 25 opłat w ratach. Resort zostawi pewną swobodę samorządom w kształtowaniu zasad przekształcenia gruntów jednostek samorządu terytorialnego. Ustalane będą tylko warunki brzegowe, tj. musi być preferencja, gdy ktoś chce nabyć grunt jednorazowo. Przy przekształcaniu na cele mieszkaniowe samorząd, śladem Skarbu Państwa oferować ma takie same zachęty. Dodatkowe wpływy dla Skarbu Państwa wyniosą, według założeń resortu rozwoju, od 1,4 mld zł do 2,85 mld zł. Dla samorządów będzie to od 1,1 do 2,37 mld zł. Jak dalej czytamy, deweloperzy oczekują od lat uwolnienia gruntów Skarbu Państwa i gmin. Ten pomysł nie rozwiąże jednak realnych problemów mieszkaniówki. Grunt to jedno, ale co ze wsparciem kredytów, rekomendacją KNF i kredytami o stałych stopach? W Polsce jest ponad 405 tys. gruntów w użytkowaniu wieczystym. Więcej szczegółów- na dziewiątej stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
¨Prawo co dnia¨ informuje też: ¨Ulga dla frankowiczów będzie dłużej¨. Jeszcze przez dwa lata nie trzeba płacić podatku od umorzonej części kredytu. Tak wynika z opublikowanego w czwartek 17 listopada projektu rozporządzenia ministra finansów. Dotyczy tych, którzy zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich, a następnie porozumieli się z bankiem i nie muszą go w całości spłacać. Zgodnie z ustawą o PIT umorzona kwota jest przychodem, od którego trzeba zapłacić podatek. Minister finansów od kilku lat wydaje jednak rozporządzenia w sprawie zaniechania jego poboru. Ostatnie obowiązuje do końca 2022 r. Z projektu wynika, że zostanie przedłużone o kolejne dwa lata. Frankowicze, którym umorzono część kredytu, nadal nie muszą więc płacić z tego powodu podatku. A banki nie muszą sporządzać i wysyłać fiskusowi (oraz kredytobiorcy) informacji PIT- 11- czytamy na 10 stronie głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
¨Rz¨ zauważa w innym miejscu: ¨Słodko- gorzkie wyniki banków¨. Mimo ogromnych kosztów wakacji kredytowych cały 2022 r. kredytodawcy powinni zakończyć na solidnym plusie. Ale wskaźniki efektywności mogą wyglądać słabo. Na koniec września br. sektor bankowy miał 5,5 mld zł zysku- wynika z danych KNF. To dość słaby wynik, o 33 proc. niższy niż miesiąc wcześniej i aż o 40 proc. niższy niż pod koniec września 2021 r. KNF raportuje też, że 11 banków komercyjnych (z 30 ogółem) wykazało łączną stratę w wysokości 6 mld zł, ich udział w aktywach sektora sięgnął niemal 18 proc. Pogorszenie się wyniku banków to efekt obciążeń regulacyjnych, w tym wprowadzonych w połowie roku wakacji kredytowych i Funduszu Wsparcia Kredytobiorców czy nowego Systemu Ochrony Banków Komercyjnych (który posłużył na ratowanie Getin Banku). Koszty tylko tych trzech pozycji Związek Banków Polskich oszacował na ponad 23 mld zł. Do tego trzeba np. dodać koszty problemu kredytów frankowych. Patrząc z drugiej strony, przy aż tak gigantycznych dodatkowych obciążeniach fakt, że w ogóle sektor bankowy jest na plusie, może być nieco zaskakujący. Eksperci wyjaśniają, że to efekt sprzyjającego bankom środowiska rosnących stóp procentowych, przekładający się natychmiast na wzrost oprocentowania kredytów. Więcej szczegółów- na 14 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
Dodatek piątkowej ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zamieszcza z kolei tekst: ¨Komu potrzebny ekopaszport¨. Chcesz sprzedać lub wynająć mieszkanie? Od kwietnia 2023 r. trzeba będzie mieć świadectwo energetyczne. Na rynku pierwotnym świadectwa efektywności energetycznej są już obowiązkowe. Każdy nowo wznoszony budynek z myślą o sprzedaży musi mieć takie świadectwo, począwszy od 2009 r. Paszport musi być przekazany nabywcom domów i mieszkań przy podpisaniu aktu notarialnego. Takiego dokumentu mogą też żądać kupujący mieszkania z rynku wtórnego. Przytłaczająca większość o paszporty się na razie nie upomina. Po nowelizacji ustawy obowiązek posiadania świadectwa dojdzie właścicielom domów niedysponującym takim dokumentem oraz osobom wynajmującym mieszkania. Za brak świadectwa grożą kary w wysokości kilku tysięcy złotych. Jak dalej czytamy, o ile przy sprzedaży nieruchomości wymóg posiadania świadectwa będzie egzekwowany przez notariuszy, o tyle na rynku najmu przepis będzie martwy. Także najemców nie interesuje klasa energetyczna budynku, lecz realne koszty utrzymania nieruchomości. Właścicielom nikt nie zabroni zawrzeć umowy najmu bez świadectwa, a najemcy nikt nie zabroni takiej nieruchomości nająć. Na szczęście koszt sporządzenia świadectwa nie jest wysoki. To ok. 150 zł dla mieszkania i od 200 zł dla domu. Cytowani w tekście przedstawiciele biur pośrednictwa z trudem wyobrażają sobie, że przed kwietniem 2023 r. każde mieszkanie na wynajem będzie miało gotowe świadectwo. Większość lokali nadal więc będzie wynajmowana bez tego dokumentu, często bez świadomości stron transakcji, że jest on niezbędny. Chyba że ustawodawca planuje kampanię informacyjną. Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zauważa, że każdy kto kupuje mieszkanie z drugiej ręki, wcześniej czy później robi remont. A po wymianie np. drzwi i okien certyfikat energetyczny przestaje być miarodajny. Dokument traci ważność, jeśli w budynku w budynku wielorodzinnym dokonuje jakiejś modernizacji. Parametry zostają zachwiane, co ma wpływ na pozostałe lokale, jeśli chodzi o termomodernizację. Certyfikaty są zatem zasadniczo ważne do pierwszego remontu. Rządowy plan przewiduje, żeby wszystkie nieruchomości miały aktualny certyfikat. Na razie jednak na rynku wtórnym nikt specjalnie nie zamawia takich dokumentów. Certyfikat wydawany jest na dziesięć lat, ale wszystko zależy od stanu nieruchomości i przeprowadzonych remontów. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ odnotowują też: ¨Recykling tworzy nową jakość¨. Mimo trudnego otoczenia Strabag RE rusza z dwiema dużymi inwestycjami w Warszawie i Krakowie. O wolny grunt w atrakcyjnej lokalizacji coraz trudniej, nie dziwi więc rosnące zainteresowanie inwestycjami typu brownfield, czyli kupowanie działek z istniejącą zabudową. Dwa tego typu przedsięwzięcia realizować będzie Strabag Real Estate. Jak wskazuje inwestor, pandemia spowodowała wyhamowanie aktywności deweloperów biurowych. Strabag liczy więc, że ruszając z projektem trafi w dobry moment. Popyt na biura będzie się utrzymywać. Owszem, praca hybrydowa będzie miała większe zastosowanie niż wcześniej, ale biura nadal będą potrzebne. Inwestor rusza z dwoma dużymi projektami w momencie, gdy finansowanie jest drogie, wysokie są również koszty wykonawstwa. Dwa duże projekty świadczą natomiast o tym, że rosyjska agresja na Ukrainę nie spowodowała zmiany w postrzeganiu Polski jako rynku o wyższym ryzyku. Jak wskazują eksperci JLL, od kilku kwartałów mówi się o luce podaży biur w Warszawie, co ma nastąpić przede wszystkim w 2023 r. Jednak i w pozostałych aglomeracjach widoczne jest spowolnienie inwestycji. Start wielu projektów inwestorzy uzależniają od pozyskania najemcy. Według JLL istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie wszystkie projekty zostaną ukończone w terminie, a niektóre mogą być zawieszone. W efekcie luka podażowa wystąpi poza Warszawą w 2024 r. Więcej- na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Sytuacja na rynku najmu jest dziś bardzo trudna¨. Hamowanie rozwoju rynku PRS podatkami w momencie, gdy zapotrzebowanie na mieszkania jest bardzo wysokie, byłoby absurdem- powiedziała w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w dziale doradztwa i analiz rynkowych Cushmann&Wakefield. Jak przypomina, jesteśmy w bardzo trudnym momencie, mamy wojnę za wschodnią granicą, co działa na inwestorów dość mocno, jest duża niepewność odnośnie otoczenia makro. Mamy wysoką inflację i wysokie koszty finansowania. Kredyty są drogie nie tylko dla indywidualnych nabywców mieszkań, ale dla każdego uczestnika rynku nieruchomości. Cały czas mamy również wysokie ceny mieszkań, spowodowane utrzymującymi się na wysokim poziomie kosztami materiałów i wykonawstwa. Dodatkowym problemem jest także fakt, że czynsze w przypadku PRS w 99 proc. są pobierane w złotych. Odnosząc się do funkcjonujących w obiegu zarzutów typu: fundusze masowo wykupują mieszkania i zrobią nam drugi Berlin windując czynsze, rozmówczyni ¨Rz¨ odpowiada: Mamy w tej chwili 8,8 tys. mieszkań w najmie instytucjonalnym, co nie stanowi nawet 1 proc. całego zasobu lokali na wynajem. Rynek najmu to domena właścicieli indywidualnych, a nie funduszy. Za instytucjonalizacją najmu przemawia wiele czynników- z punktu widzenia konsumentów to bezpieczniejsza, bardziej przewidywalna forma. Kiedy wynajmujemy od funduszu możemy być pewni okresu najmu i wysokości czynszu. Co do opodatkowania ten rynek jest u nas jeszcze tak niewielki, że mowa o jakimkolwiek dodatkowym obciążeniu finansowym będzie działać hamująco. Nakładanie teraz podatków może spowodować, że inwestorzy nie będą lokować w mieszkania na wynajem w Polsce, tylko wybiorą Czechy, Słowację, Węgry albo kraje Europy Zachodniej. Generalnie w Polsce mamy problem z brakiem przewidywalności legislacji, bałaganem podatkowym- to jest hamulcem dla wielu decyzji biznesowych. Nakładanie podatku i hamowanie rynku PRS byłoby absurdem, skoro mamy strukturalny niedobór mieszkań, szacowany na 0,65- 4 mln lokali oraz duży bieżący popyt. Z jednej strony napłynęli uchodźcy z Ukrainy, z drugiej mieszkania na wynajem są dzisiaj alternatywą dla osób, które nie mają zdolności kredytowej. Potencjalnymi klientami PRS- ów są więc także ludzie wypchnięci z rynku zakupu mieszkań z powodu wysokich stóp procentowych oraz drogich kredytów. Pełny tekst rozmowy- również na drugiej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ zamieszczają w innym miejscu tekst pod hasłem: ¨Lepiej nie windować czynszów¨. Istnieje ryzyko niewypłacalności najemców- mówi Piotr Kula, menedżer ds. rozwoju rynkowego w Rendin Polska. Rozmówca ¨Rz¨ zauważa: Sytuacja na rynku najmu jest bardzo korzystna dla właścicieli nieruchomości, co może ich zachęcać do podnoszenia stawek. Jednak wyższe czynsze w połączeniu z wysoką inflacją i rosnącymi stopami procentowymi studzącymi gospodarkę mogą doprowadzić do problemów z wypłacalnością najemców. Gdy rynek jest rozgrzany, podniesienie czynszu wydaje się kuszące. Ale oferty mieszkań z przeszacowanymi stawkami czekają na najemców dużo dłużej. Po jakimś czasie właściciele muszą dostosować cenę do popytu. Na szczęście wynajmujący dostrzegli, że siła nabywcza najemców nie rośnie na tyle szybko, aby sprostać rosnącym cenom. Rozmówca ¨Rz’ przewiduje, że w najbliższych miesiącach stawki najmu utrzymają się na obecnym poziomie. Niewielkie spadki są możliwe w mniej popularnych lokalizacjach. W uproszczeniu możliwe jest podniesienie czynszu w ujęciu rocznym o oficjalny wskaźnik inflacji z roku ubiegłego, publikowany przez GUS. Większe podwyżki najemcy mogą zakwestionować. Wysokość żądanej kwoty właściciele muszą wtedy uzasadniać na piśmie. Interesy lokatora dobrze chroni umowa najmu okazjonalnego. Jeśli strony nie określiły jasno zasad podnoszenia czynszu, nie można zmienić jego wysokości w czasie trwania umowy. Odnosząc się do pytania o ryzyko niewypłacalności najemców ocenia: Ze względu na niepewną sytuację gospodarczą ryzyko jest dość duże, dlatego tak ważny pozostaje wybór pewnego najemcy. Odsetek kandydatów, którzy nie przechodzą naszej weryfikacji ze względu na nieuregulowane długi, w ostatnich miesiącach znacznie wzrósł. Trzeba jednak zaznaczyć, że w tym okresie przeprowadziliśmy (średnio miesięcznie) więcej weryfikacji kandydatów niż w pierwszej połowie roku. Problemy z budżetami gospodarstw domowych powodują, że rachunki są opłacane z pewnym opóźnieniem. Informacje w bazach danych finansowych pojawiają się dopiero po kilku miesiącach. Dlatego poważnego wzrostu odsetka kandydatów, którzy nie przejdą weryfikacji ze względu na nieuregulowane zobowiązania spodziewamy się wiosną przyszłego roku. Pełny tekst rozmowy- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
W ¨Nieruchomościach…¨ czytamy również: ¨Przychodzi agent do prawnika: Pomóż, zostałem oszukany¨. Klienci biur nieruchomości nie płacą agentom nieruchomości za ich usługi. Coraz więcej tego typu spraw trafia do kancelarii prawnych. Ilość spraw sądowych o zapłatę wynagrodzenia dla pośrednika na przestrzeni ostatnich trzech lat zwiększyła się trzykrotnie. Przyczyn może być wiele. Rezygnacja ze sprzedaży lub podwyższenie ceny po wyszukaniu klienta kupującego, nieważna lub nieskuteczna umowa. Wreszcie zbyt prywatne i osobiste relacje z klientem. Umowy to jedna sprawa, ale podstawą jest uczciwość i obustronne zrozumienie, na co się strony umówiły, czyli w czym, poza podaniem adresu, dobry agent może pomóc kupującemu lub najemcy. Pokusa, aby ¨obejść¨ pośrednika, jeśli np. sprzedający mieszkają w domu, który został wystawiony na sprzedaż, jest duża. Oczywiście strony wtedy nie informują pośrednika o terminie oraz samym fakcie zawarcia umowy sprzedaży i sądzą, że wówczas pośrednikowi wynagrodzenie się nie należy. Jest to mylne przekonanie, bowiem jeśli pośrednik zawarł korzystną i dobrze skonstruowaną umowę pośrednictwa, może liczyć na wygraną w sądzie. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
¨Nieruchomości…¨ zamieszczają też kolejny tekst: ¨Rynek PRS zbyt rozchwiany dla funduszy, deweloperów i banków¨. Pomagamy przy sprzedaży wynajętego budynku- mówi Dorota Wysokińska- Kuzdra, starsza partnerka w Colliers. W tekście opisuje kulisy transakcji sprzedaży gotowej i wynajętej inwestycji PRS. To budynek na gdańskiej Zaspie postawiony w technologii modułowej. Od początku celem była budowa, komercjalizacja i sprzedaż nieruchomości. Budynek został oddany do użytkowania na wiosnę tego roku i szybko wynajęty, wszedł na rynek w najgorętszym momencie związanym z napływem ukraińskich uchodźców. Dużą część mieszkań wynajęła firma dla swoich pracowników. Jak dalej wskazuje rozmówczyni ¨Rz¨, czynsz w tym przypadku jest płacony w złotych, niemniej rzeczywiście najemcy korporacyjni dają większą swobodę, jeśli chodzi o negocjowanie w euro. Temat zyskał na znaczeniu w ostatnim czasie, bo inwestorzy zaciągali wcześniej dług w złotych, ale z powodu wzrostu stóp koszt finansowania w Polsce bardzo mocno wzrósł. Stopy w strefie euro też idą w górę, ale to wciąż zupełnie inny poziom i tempo. Możliwość pobierania czynszów w euro przynajmniej od części najemców, na pewno otworzyłaby drogę do rozmów z bankami o możliwości zaciągania kredytów w euro na budowę projektów PRS. Dalej zauważa: Wielu inwestorów dobrze zrozumiało już fundamenty polskiego rynku- jesteśmy atrakcyjnym rynkiem, popyt na najem jest silny. Jako doradca nie tłumaczymy już, dlaczego warto lokować w Polsce, ale jak to zrobić. Na razie widać jednak, że część inwestorów wstrzymuje decyzje, czekając na rozwój wydarzeń, uspokojenie otoczenia. Fundusze może liczą na uzyskanie jeszcze lepszych warunków u deweloperów. Problemem są zmienność i niepewność, które w istotny sposób utrudniają prognozowanie. Stabilność, nawet jeśli stopy w Polsce miałyby być wysokie, a prąd drogi, byłaby lepsza. Jednak nie tylko inwestorzy weszli w tryb wyczekiwania, banki też, dlatego tak długo trwa procedowanie wniosku o udzielenie kredytu. Banki są też zdecydowanie bardziej selektywne. Cały czas obserwujemy zainteresowanie dużymi transakcjami PRS, ale już nie w takiej formule jak dotychczas. Wcześniej inwestor zamawiał u dewelopera budowę PRS- ów za stałe wynagrodzenie, co rzeczywiście w sytuacji nagłego skoku cen materiałów rodzi presję na deweloperską marżę. Taka współpraca nie zniknie, ale pewnie będzie dotyczyć inwestycji o mniejszej skali, jednego bloku, a nie kilku. Dziś widzimy dużą skłonność do wchodzenia we współpracę kapitałową z deweloperami, tworzenie wspólnych platform joint- ventures. To też dla obu stron możliwość elastycznego dostosowania się do rynku. Więcej szczegółów- na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
Kolejny dodatek ¨Rz¨– ¨Biznes w czasie kryzysu¨ zamieszcza tekst: ¨Upadłość najemcy to problem dla wynajmującego nieruchomość¨. Syndyk wstępuje w stosunek najmu zawarty przez upadłego i ma ściśle określone przepisami uprawnienia. W zależności od tego czy przedmiot umowy został już wydany upadłemu, czy też nie, może albo od umowy odstąpić, albo ją wypowiedzieć. Grupą podmiotów, dla której upadłość może być szczególnie dolegliwa w jej pierwszej fazie są wynajmujący nieruchomości upadłemu. Najczęściej taki wynajmujący jest jednym z wierzycieli upadłościowych, który wobec upadłego ma roszczenia pieniężne o zaległy czynsz. Dodatkowo wynajmujący pozostaje w niepewności odnośnie tego, co dokładnie dzieje się z nieruchomością, która znajduje się w posiadaniu upadłego. Jaki jest status prawny tej nieruchomości tj. czy, kiedy i od kogo odzyska on posiadanie nieruchomości, skoro najemca jest w upadłości. Problem może być jeszcze bardziej jaskrawy w przypadku nieruchomości komercyjnych, stanowiących dla wynajmującego stałe źródło dochodu. Wynajmujący nie dość, że poniósł stratę, to nie wie kiedy będzie mógł ponownie wynająć nieruchomość. W skrajnym przypadku taki ¨zaskoczony¨ upadłością swojego najemcy przedsiębiorca (który np. miał z upadłym długoterminową umowę najmu) sam popada w tarapaty finansowe. Ważne jest właściwe interpretowanie i stosowanie przepisów prawa upadłościowego. W sposób wyraźny reguluje ono skutki ogłoszenia upadłości dla poszczególnych zobowiązań upadłego. Umowy najmu i dzierżawy zawarte przez upadłego podlegają regulacji art 110 Prawa Upadłościowego. Przepis ten ma charakter szczególny i wyłącza zastosowanie przepisu art. 98, który ma charakter przepisu ogólnego odnoszącego się generalnie do umów wzajemnych, których stroną jest upadły- czytamy w ramach wstępu. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.
(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 18.11.2022.).
