Piątek, 16 kwietnia 2021

¨Podwyżka opłat za wywóz śmieci znajdzie odbicie w umowach najmu¨
¨Rośnie mieszkaniowa gorączka¨
¨Sfrustrowany kapitał na łowach¨
¨Uwolnienie od franków nie sypną okazjami¨
¨Dla świadomych inwestorów to bardzo dobry czas na zakupy¨
¨Na dobrą ekipę trzeba poczekać nawet kilka tygodnie
¨Podwyżkę opłat za śmieci można skarżyć¨
¨Właściciel domu sam zaskarża uchwałę¨
¨Dwie stawki naruszają prawo¨
¨Polityczna farsa z czynszami¨
¨Trzy firmy chcą przebudować kwartał 36 w centrum Szczecina. Szczecińskie TBS zamierza przeznaczyć na realizację 78 mln zł¨.

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Podwyżka opłat za wywóz śmieci znajdzie odbicie w umowach najmu¨. Wydatki na wywóz odpadów zależeć będą teraz od zużycia wody. Wzrost jego kosztów to podstawa do podwyżki czynszu. Co do zasady nawet wtedy, gdy najemca z wynajmującym umawiali się na stałą comiesięczną kwotę- twierdzą prawnicy. Wiele samorządów, w tym Warszawa, przechodzi na nowy model rozliczania  z mieszkańcami odbioru odpadów. Najpopularniejszy, a więc powiązanie opłat z liczbą mieszkańców danego lokalu czy domu, nie zdał bowiem egzaminu. Jak natomiast podwyżki cen za wywóz śmieci w samorządach, które wybrały metodę ¨od wody¨, mają się do sytuacji najemców lokali? W standardowych umowach przerzucenie kosztów przez właściciela na faktycznego użytkownika nie będzie problemem. Cytowany w tekście adwokat, specjalizujący się w prawie nieruchomości podkreśla: Gdy nastąpi podwyższenie opłat niezależnych od właściciela lokalu, np. za odbiór odpadów, właściciel jest uprawniony do podwyższenia czynszu w każdym czasie. Aby jednak tego dokonać, jest zobowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Podwyżka jest możliwa, nawet gdy w umowie najmu nie zostały zawarte postanowienia dotyczące zmian wysokości czynszu, a strony umówiły się na stałą, comiesięczną kwotę z tytułu najmu. Inaczej sprawa się ma, gdy właściciel nieruchomości zagwarantował niezmienność czynszu, zobowiązując się do jego niepodnoszenia, nawet w sytuacji podwyżki opłat od niego niezależnych. Wymaga to jednak wyraźnego postanowienia w umowie- czytamy na 11 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.04.2021.).

Dodatek ¨Rz¨–  ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zauważa z kolei: ¨Rośnie mieszkaniowa gorączka¨. Lokali domagają się konsumenci, inwestorzy lokujący oszczędności i fundusze z rynku PRS- a podaż nie nadąża. Deweloperzy z rynku kapitałowego sprzedali w I kw. 2021 r. 7,3 tys. mieszkań- o prawie 19 proc. więcej niż w bardzo dobrym, niedotkniętym jeszcze mocno pandemią okresie rok wcześniej. Większość firm zanotowała dwucyfrowe wzrosty, nieliczne spadki to efekt albo bardzo wysokiej bazy, albo wyprzedanej oferty. Wzmożony popyt napędzany niskimi stopami i niewystarczająca podaż- tak krótko można scharakteryzować stan mieszkaniówki. Nic dziwnego więc, że ceny rosną. Wyniki raportowane przez dużych deweloperów po raz kolejny potwierdzają dużą odporność na pandemię. Cytowana w tekście ekspertka CBRE spodziewa się w najbliższych miesiącach utrzymania potencjalnego popytu na wysokim poziomie. Ograniczenia mogą wystąpić po stronie podaży- zarówno jeśli chodzi o możliwość uruchomienia nowych inwestycji, jak również poziomu kosztów. Rosnące ceny gruntów, przedłużające się procedury administracyjne, konieczność znalezienia pracowników, nowe wytyczne odnośnie do warunków technicznych i plany wprowadzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego są elementami, które mogą wpływać na poziomo kosztów powodując presję na wzrost cen ofertowych. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 16.04.2021.).

¨Nieruchomości…¨ zauważają też: ¨Sfrustrowany kapitał na łowach¨. Magazyny wciąż będą na celownikach inwestorów, spodziewamy się też spektakularnych transakcji na rynku biurowym- mówi Krzysztof Cipiur, dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank. Aż do pandemii obserwowaliśmy systematyczny wzrost transakcji w nieruchomości komercyjne w Polsce, w 2019 r. padł rekord 7,7 mld euro. Pandemia spowodowała zmniejszenie wartości transakcji w 2020 r. o 31 proc., do 5,3 mld euro- choć to wciąż trzeci wynik w historii. Zmienia się też struktura rynku: palmę pierwszeństwa objęły magazyny. Rozmówca ¨Rz¨ wskazuje, że I kwartał był dobry dla nieruchomości logistyczno- przemysłowych. Łączna wartość transakcji wyniosła 454 mln euro. Ogólnie pojęta logistyka pozostaje niezaprzeczalną gwiazdą rynku nieruchomości, chociaż aktywność deweloperów w Polsce i za granicą jest rozgrzana do czerwoności, to wciąż popyt przewyższa podaż, co skutkuje wzrostem cen. Jest dużo wręcz sfrustrowanego kapitału, który nie może zaspokoić apetytu na ustabilizowanych rynkach Europy Zachodniej, kierując wzrok ku Polsce. W 2020 r. wartość transakcji na rynku biurowym skurczyła się o 48 proc., do 1,98 mld euro. Biura są wynajęte, ale i puste, bo wiele osób pracuje zdalnie. W I kw. wartość transakcji na tym rynku wyniosła prawie 600 mln euro i stanowiła 47 proc. ogólnej kwoty za starych dobrych czasów przed pandemią. Inwestorzy podchodzą do biurowców bardzo ostrożnie, analizując najemców pod kątem stabilności. Z drugiej strony powiało optymizmem i widać, że popyt wraca, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Rozmówca ¨Rz¨ spodziewa się kolejnych znaczących transakcji. Oczekiwania cenowe sprzedających i kupujących jeszcze się różnią, ale coraz lepsze nastroje wobec rynku biurowego i realnie ujemne stopy procentowe będą powodować, że obie strony zbliżą stanowiska i zobaczymy w tym roku kilka spektakularnych transakcji. Całość rozmowy- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨- 16.04.2021.).

Obok w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Uwolnienie od franków nie sypną okazjami¨. Masowych wyprzedaży nieruchomości kupowanych na kredyty w szwajcarskiej walucie na razie nie widać. Umów o kredyty we frankach na koniec ub.r. było niespełna 428 tys. Spłacało je 745 tys. osób; to głównie małżeństwa. Fala pozwów ruszyła w 2019 r. Zbierane ¨ręcznie¨ miesięczne statystyki pokazują, że ok. 90 proc. ostatnich wyroków jest korzystnych dla klientów. Pośredniczka i ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zauważa, że spektakularny wysyp ¨pofrankowych¨ mieszkań był zauważalny w latach 2012- 2016, zanim jeszcze klienci mogli liczyć na wygrane czy negocjacje z bankiem. W tamtych czasach mieliśmy ¨smutne¨ transakcje ludzi zmuszonych do sprzedawania mieszkań czy domów, ponieważ kryzys zbiegł się ze spadkiem cen nieruchomości oraz wzrostem kursu franka. Dziś nie ma wysypu mieszkań ¨pofrankowych¨, co wynika po pierwsze ze spadku kursu franka, po drugie ze wzrostu cen, a po trzecie- z coraz większej elastyczności banków w renegocjowaniu umów kredytowych. Więcej szczegółów- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.04.2021.).

¨Nieruchomości…¨ przypominają również: ¨Dla świadomych inwestorów to bardzo dobry czas na zakupy¨. Polska to strategiczny rynek z dużym potencjałem- mówią Małgorzata Cieślak- Belgy i Mansour Khalife z MNK Partners. Minął nieco ponad rok od wybuchu pandemii. Na pytanie, czy to dobry moment na zakupy, rozmówcy ¨Rz¨ odpowiadają: Nieruchomości zawsze były i są dobrym i bezpiecznym aktywem do lokowania kapitału. Mimo wszystkich zawirowań na rynku nieruchomości komercyjnych uważamy, że jest to dobry czas na zakupy, szczególnie dla inwestorów świadomych, znających i rozumiejących rynek. W całej Europie najbardziej ucierpiał sektor hotelarski, jednak wraz z postępem w szczepieniach można oczekiwać, że po zniesieniu ograniczeń w podróżowaniu hotele odczują poprawę. Równie bardzo ucierpiały centra handlowe, jednak sklepy spożywcze, drogerie, samodzielne hipermarkety i parki handlowe udowodniły swoją odporność, co zwiększyła za sobą zwiększony popyt inwestorów na parki handlowe. Po kilku miesiącach okazuje się też, że home office nie jest tak efektywny, ludzie potrzebują interakcji. Oczywiście sektor biurowy będzie musiał dostosować się do wymagań stawianych przez covid. Można spodziewać się m.in. preferencji odnośnie lokalizacji: zamiast wszystkich usług w jednym miejscu można rozważyć tworzenie sieci biur satelitarnych. W tekście podkreślono, że Polska jest rynkiem o bardzo dużym potencjale. Widać tu wiele obiecujących trendów. Reprezentowana przez rozmówców ¨Rz¨ grupa umieszcza w swoim portfelu aktywa aktywa wysokiej jakości, dobrze zlokalizowane, wynajęte na podstawie długoterminowych umów najmu. Zapewniają one stopę zwrotu niezbędną do przetrwania kryzysu. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.04.2021.).

¨Nieruchomości…¨ informują również: ¨Na dobrą ekipę trzeba poczekać nawet kilka tygodnie¨. Cena usługi i referencje to najważniejsze kryteria przy wyborze ekipy budującej dom. Część klientów sprawdza opinie w internecie, ważne jest też ¨dobre wrażenie¨. Jak i za ile Polacy budują domy, czym kierują się przy wyborze ekipy budowlanej- sprawdził portal Oferteo.pl. Z raportu tego serwisu wynika, że średni koszt budowy domu w Polsce w 2020 r. wyniósł 485 tys. zł 55 proc. Polaków buduje dom na kredyt. Portal zapytał też, ile płacimy za parcele pod domy. 31 proc. inwestorów zmieściło się w budżecie 10 tys. zł za ar, 21 proc. wykładało na ziemię od 10 do 20 tys. zł, a 11 proc.- nawet powyżej 70 tys. zł za ar. Średnia wielkość wybieranych przez Polaków działek to 19 arów, Za grunt pod dom płacili więc niemal 200 tys. zł. Z analiz wynika, że budujący domy starają się ograniczyć koszty inwestycji. Część prac, np. malowanie, położenie paneli, wniesienie mebli, wykonują sami. Więcej szczegółów- także na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.04.2021.).

¨Prawo co dnia¨ w ¨Rz¨ całą kolumnę poświęca natomiast kwestii opłat za gospodarowanie odpadami. W tekście wprowadzającym ¨Podwyżkę opłat za śmieci można skarżyć¨ czytamy: Właściciel domu, spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota mają prawo kwestionować uchwałę śmieciową przed sądem. Wysokość opłaty za śmieci budzi coraz więcej emocji. Mieszkańcy wielu miejscowości w Polsce są przekonani, że stawki uchwalane przez samorządy wzięto z sufitu. Samo zawiadomienie o podwyżce opłat za śmieci to nie decyzja i nie można się od niego odwołać. Można za to skarżyć uchwałę, która jest źródłem podwyżki. Co do zasady może to zrobić każdy, a do sporządzenia skargi nie trzeba wynajmować prawnika. Więcej o procedurach zaskarżenia uchwały przed NSA- na 14 stronie głównego wydania. Obok czytamy: ¨Właściciel domu sam zaskarża uchwałę¨. Uchwała śmieciowa może być zaskarżona w każdym czasie. Samo wniesienie skargi do WSA nie wstrzymuje jej wykonania- podkreśla Hubert Pochylski, radca prawny z Kancelarii Parchimowicz i Kwaśniewski. ¨Prawo co dnia¨ zamieszcza również tekst: ¨Dwie stawki naruszają prawo¨. Jeśli opłaty za śmieci są ustalane wedle kryterium gospodarstwa domowego, to nie można ich różnicować w zależności od tego, czy chodzi o dom, czy o mieszkanie. Najnowsze orzeczenie WSA w Warszawie, który częściowo zakwestionował ważność obowiązujących do końca marca zasad naliczania opłat za śmieci w stolicy, może się okazać cenną wskazówką, zwłaszcza przy zaskarżaniu uchwał, gdzie stawki za śmieci oparto o kryterium gospodarstwa domowego. Całość tekstów- na 14 stronie głównego wydania ¨Rz¨.

¨Gazeta Wyborcza¨ zauważa z kolei: ¨Polityczna farsa z czynszami¨. Rząd ogłasza plan obniżek czynszów dla najemców centrów handlowych, nie konsultując go z nikim. Następnie nabiera wody w usta. To skończy się pozwami przeciw Skarbowi Państwa. 80- proc. obniżki czynszów mają dotyczyć okresu obowiązywania zakazów prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw., przez trzy miesiące od ustania tego zakazu czynsze mają być zredukowane o 50 proc. Wynajmujący będą też mieli prawo ustalenia wyższej wartości czynszu w przypadku wykazania, że skala obniżki jest niewspółmierna do rzeczywistych szkód najemcy. Tyle, że swój plan obniżek rząd nie konsultował z nikim. Przedstawiciele branży centrów handlowych nie otrzymali zaproszenia do konsultacji ani przed ogłoszeniem proponowanych zmian 1 kwietnia, ani po ich ogłoszeniu. Dziś czynsze między sklepami a centrami reguluje ustawa z 2 marca 2020 r. Zgodnie z nią za każdy lockdown przedłuża się umowę o sześć miesięcy (plus okres lockdownu). Za to sklepy (najemcy) zwalniani są z czynszu. Lockdowny były do tej pory cztery. Czyli umowy przedłużano cztery razy po sześć miesięcy, a to już sporo. Z tego powodu w krajach, gdzie narzucano obniżki czynszów, jednocześnie rządy- m.in. Litwy, Słowacji oraz Czech- dofinansowały również wynajmujących. W Polsce centra i galerie muszą radzić sobie same. Czy przepisy o redukcji mają działać wstecz, czy dotyczyć tylko przyszłych lockdownów? Nie wiadomo. Centra twierdzą, że są już wydrenowane z pieniędzy. W ub.r. straciły około połowy rocznych przychodów, czyli 5,5 mld zł. Zostały wyłączone z pomocy państwa. Budowa galerii w 70- 80 proc. jest na kredyt. Jego zabezpieczeniem są umowy najmu. Obniżenie ich łącznej wartości nawet o 10- 20 proc. powoduje niewypłacalność wynajmującego. Więcej- na 14 stronie ¨Gazety¨.

(Źródło: ¨Gazeta Wyborcza¨– 16.04.2021.).     

¨Głos Szczeciński¨ odnotował: ¨Trzy firmy chcą przebudować kwartał 36 w centrum Szczecina. Szczecińskie TBS zamierza przeznaczyć na realizację 78 mln zł¨. 15 kwietnia otwarto oferty w przetargu na prace budowlane, które obejma ulice Małkowskiego, Ks. Bogusława, Getta Warszawskiego oraz Kr. Jadwigi. Wszystkie mieszczą się w zakładanej przez spółkę kwocie. Wewnątrz Kwartału 36 zaplanowano kompleksowe działania inwestycyjne. Obejmować będą m.in. budowę budynku z 30 mieszkaniami wykończonymi ¨pod klucz¨. Spośród tych lokali połowa przeznaczona będzie  dla osób starszych, w tym kilka dla niepełnosprawnych ruchowo, jedno  dla wychowanków pieczy zastępczej. Nowy budynek zostanie wyposażony w windę, poruszającą się między parkingiem podziemnym a dachem budynku. Na dachu zaprojektowano taras do spacerów oraz ogród warzywny dla seniorów. W parterze budynku zlokalizowana zostanie świetlica środowiskowa, a także żłobek dla ok. 30 dzieci. Centralna część kwartału będzie pełnić funkcję placu publicznego. Po południowej stronie biurowca Szczecińskiego TBS, w rejonie narożnika budynków frontowych przy ul. Ks. Bogusława X i Małkowskiego, powstanie ogród społeczny i plac zabaw dla dzieci. We wnętrzu kwartału zaplanowano także dwupoziomowy parking podziemny na 262 samochody.

(Źródło: ¨Głos Szczeciński¨– 16.04.2021.).