Piątek, 16 grudnia 2022

¨Czy ogródki działkowe przejdą na własność¨
¨Podatek od najmu obniżą wydatki na mieszkanie do końca roku¨
¨Płochliwe jaskółki dezinflacji¨
¨Supermieszkania biją rekordy¨
¨Hiszpańska nisza szybko rośnie¨
¨Deweloperzy stosują raczej zachęty niż obniżanie cen lokali¨
¨To będzie rok dla klientów z gotówką¨
¨Za błędy w prospekcie deweloperskim grozi wysoka kara¨
¨ESG, czyli nowy porządek świata¨
¨Zakaz potrącania kar umownych uchylony. Co to oznacza dla wykonawców?¨
¨Dowiedz się, jak skutecznie dochodzić należności od dłużnika¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ zamieszcza tekst: ¨Czy ogródki działkowe przejdą na własność¨. Gminy nie chcą ustawy o likwidacji użytkowania wieczystego. Uważają, że na niej stracą, a do tego pokłócą się z działkowcami. Politycy od lat obiecują działkowcom uwłaszczenie. Trudno się zatem dziwić, że natychmiast po ogłoszeniu reformy użytkowania wieczystego gminy zareagowały nerwowo. Jak wyjaśnia pełnomocnik Związku Miast Polskich, dla samorządów nie jest jasne, czy działki będą objęte ustawą. A na pewno działkowcy szturmem ruszą do gmin, próbując je przejąć. W ocenie cytowanego w tekście prawnika, roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nie będzie przysługiwać podmiotom prowadzącym rodzinne ogrody działkowe. W uzasadnieniu projektu wskazano, że są to grunty odgrywające szczególną rolę na obszarach zurbanizowanych. Odpowiada również w kwestii potencjalnej odpłatności za przekształcenie we własność, jeżeli nie ma ustalonych rocznych opłat za użytkowanie wieczyste. Jeśli dotychczas nie obowiązywała opłata roczna, to w przypadku sprzedaży nieruchomości właściwy organ ustali stawkę procentową w celu ustalenia ceny sprzedaży na aktualnie obowiązujących zasadach, tj. od 0,1 do 3 proc. wartości nieruchomości, w zależności od jej przeznaczenia. Według tej interpretacji prawnej cenę sprzedaży ustala się w wysokości nie niższej niż 20- krotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Ale Związek Miast Polskich nie jest pewny tej interpretacji, zastanawiając się, jak ma interpretować sytuację, w której właściciel działki, zanim wykonał cel użytkowania, przed upływem 10 lat sprzedał nieruchomość? Z kim gmina ma rozmawiać w takiej sytuacji i kto jest stroną? W tekście przypomniano, że 1 mln osób  użytkuje działki ogrodowe z zamiarem przejęcia ich na własność. Więcej szczegółów- na 14 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

Niżej ¨Prawo co dnia¨ zauważa: ¨Podatek od najmu obniżą wydatki na mieszkanie do końca roku¨. Właściciele wynajmowanych prywatnie nieruchomości mają ostatnią szansę na odliczenie kosztów. Od 1 stycznia 2023 r.  wszyscy zarabiający na prywatnym wynajmie (tym, który nie jest działalnością), muszą opodatkować się ryczałtem, gdy daninę liczymy od czystego przychodu, bez odliczania kosztów. Dlatego warto zainwestować w lokal jeszcze w grudniu. Dotyczy to nie tylko tych, którzy są jeszcze na skali, ale także rozliczających teraz wynajem ryczałtem (będą bowiem mogli zmienić formę opodatkowania za 2022 r.). Co zrobić, żeby odliczyć koszty i zmniejszyć PIT? Najprościej kupić wyposażenie do wynajmowanego mieszkania. Jeśli wydatek nie przekroczy 10 tys. zł, zakupy można od razu zaliczyć do kosztów PIT, bez wpisywania rzeczy do ewidencji środków trwałych i naliczania odpisów amortyzacyjnych. Droższe zakupy trzeba amortyzować, co w przyszłych latach, kiedy obowiązywać będzie jedynie ryczałt, nie  da wynajmującemu kosztów. Chyba że skorzysta jeszcze w grudniu z jednorazowej amortyzacji przysługującej małym podatnikom. Z kosztami nie muszą się spieszyć właściciele mieszkań, którzy rozliczają podatek w biznesie płacąc podatek liniowy. Będą mogli je rozliczać także w przyszłych latach- odnotowano również na 14 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

¨Rz¨ zauważa w innym miejscu: ¨Płochliwe jaskółki dezinflacji¨. Wzrost cen towarów w listopadzie  wyraźnie zwolnił, ale wzrost cen usług wciąż się rozpędza. Konsekwencją jest najwyższa od ćwierćwiecza inflacja bazowa. Wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI), główna miara inflacji w Polsce, wzrósł w listopadzie o 17,5 proc. rok do roku, a nie o 17,4 proc., jak wstępnie szacował GUS. Rewizja nie zmienia faktu, że w minionym miesiącu inflacja wyhamowała. Nie licząc lutego, gdy w życie weszła rozszerzona wersja tarczy antyinflacyjnej, był to pierwszy taki przypadek od połowy 2021 r. Jednocześnie tzw. inflacja bazowa, nieobejmująca cen energii i żywności, ponownie przyspieszyła i to nawet bardziej, niż oczekiwali ekonomiści. I wcale nie jest jasne, że od marca- wraz z inflacją ogółem- będzie szybko malała- czytamy w ramach wstępu. Więcej- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

Piątkowy dodatek ¨Rz¨– ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zamieszcza z kolei tekst pod hasłem: ¨Supermieszkania biją rekordy¨. Apartament w Warszawie kupiony za 23 mln zł, w Krakowie- za ponad 5 mln. To rekordowe transakcje mijającego roku. Transakcje przekraczające 10 mln zł to rzadkość. Do tej pory były odnotowywane jedynie w Warszawie i Krakowie. W pozostałych większych ośrodkach, jak Trójmiasto, Poznań czy Wrocław ceny transakcyjne luksusowych mieszkań to kilka milionów złotych. Dla przykładu: za ok. 165- metrowy apartament przy Rybickiego w Gdyni klient zapłacił 6,3 mln zł. 7,6 mln zł kosztowało supermieszkanie o pow. 192 mkw. w gdyńskim budynku niedaleko morza. Przykłady podaje też jedna z firm współpracujących z Cenatorium: cena 227- metrowego mieszkania w centrum Wrocławia to ponad 5 mln zł. W Poznaniu przy ul. Wojska Polskiego sprzedano lokal za 4 mln zł. Nieruchomości premium stanowią niewielką część rynku mieszkaniowego w Polsce. Ze względu na brak jednolitej definicji luksusowego apartamentu segment ten jest różnie przedstawiany. Jeszcze kilka lat temu za luksusowe uznawano lokale w cenach przekraczających 1 mln zł. Dziś w tej cenie znajdziemy mieszkania z segmentu popularnego. W powszechnej opinii rynek mieszkań premium jest odporny na kryzys. W ostatnich latach rozwijał się bardzo dynamicznie. Popyt przerastał podaż, a ceny luksusowych nieruchomości rosły szybciej niż w segmencie popularnym. Dziś popyt na ¨zwykłe¨ mieszkania osłabł, ale nie ma to żadnego znaczenia dla rynku luksusowych lokali. Wręcz przeciwnie- tego typu nieruchomości są odporne na wahania rynku. Problemem nie są wysokie stopy procentowe ani raty kredytów, bowiem większość zamożnych inwestorów nabywa mieszkania za gotówkę. Jak dalej czytamy, zmiana modelu pracy i przejście na tryb zdalny przeorientowały  popandemiczny popyt na nieruchomości. Wzrosło zainteresowanie mieszkaniami bardziej oddalonymi od centrum miast czy nawet w podmiejskich lokalizacjach. Więcej osób jest gotowych kupić nieruchomość poza centrum, by zyskać dodatkowe metry. Osobnym wątkiem jest popyt na nieruchomości inwestycyjne i premium. Pandemia wpłynęła na sytuację przedsiębiorców. Część z nich, zwłaszcza aktywnych w szeroko rozumianym sektorze e- commerce, mogła się pochwalić lepszym, niż się spodziewano, wynikiem finansowym. A to sprowokowało ich do wzmożonych zakupów bardziej luksusowych nieruchomości oraz lokali inwestycyjnych, które są kupowane za gotówkę, także na wynajem. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

W ¨Nieruchomościach…¨ czytamy również: ¨Hiszpańska nisza szybko rośnie¨. Z kwartału na kwartał Polacy kupują coraz więcej mieszkań i domów na Półwyspie Iberyjskim. Według Stowarzyszenia Sekretarzy Rejestrów Gruntów, Działalności Gospodarczej i Mienia Ruchomego Hiszpanii (Colegio de Registradores) w III kw. po raz pierwszy zanotowano czterocyfrowy wynik: 1015 kupionych domów , prawie trzy razy tyle, co rok wcześniej. III kwartał był szóstym z rzędu, kiedy udział cudzoziemskich zakupów w transakcjach ogółem rósł: nowy rekord to 16 proc. W ciągu pierwszych 9 miesięcy Polacy nabyli prawie 2,3 tys. domów, dwa razy tyle co w całym 2021 r. Najwięcej kupili obywatele Wielkiej Brytanii (7,3 tys.), Niemcy (6,3 tys.) i Francuzi (4,7 tys.). Z naszego regionu więcej kupili tylko Rumuni (3,3 tys.) i Ukraińcy (1,1 tys.). Polacy chętnie kupują w Hiszpanii domy szeregowe oraz wolnostojące. Istotna różnica w stosunku do polskiego rynku pierwotnego jest taka, że tu domy i mieszkania są wykańczane pod klucz. To zachęca wielu do sięgnięcia po nieruchomości z rynku pierwotnego, mimo że często trzeba na nie poczekać i z reguły są również droższe. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Deweloperzy stosują raczej zachęty niż obniżanie cen lokali¨. Deweloperzy nie mają motywacji, by wprowadzać do oferty mieszkania tanie, na obrzeżach miast, bo popyt na taki produkt jest zduszony brakiem dostępności kredytów- powiedziała w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. Z analizy rynku dokonanej przez CBRE można wysnuć podstawową tezę: Deweloperzy walczą o klientów, ale cen nie obniżają. Na podstawie danych Rednetu wiadomo, że w III kw. promocje cenowe dotyczyły co czwartej inwestycji; były to rabaty w przeliczeniu na mkw. ok. 500- 1000 zł. W zdecydowanej większości projektów deweloperzy nie oferują promocji cenowych wprost, stosują za to różne zachęty, np. harmonogram wpłat 20/80 lub w innej proporcji, czyli część ceny płacimy na starcie, a resztę przy odbiorze lokalu. 20/80 to najpopularniejsza propozycja, bo 20 proc. to wysokość wkładu własnego oczekiwanego przez bank. Ponadto firmy oferują notarialną gwarancję ceny- to pokłosie obaw, że na klientów będzie przerzucana inflacja czy wzrost kosztów budowy. Można też np. dostać komórkę lokatorską gratis. Jak zauważa rozmówczyni ¨Rz¨, na większości rynków nie widać w ostatnim czasie jakichś spektakularnych spadków. W Warszawie różnica między zdefiniowanymi wcześniej cenami utrzymuje się już od dłuższego czasu na poziomie  ok. 4- 5 proc. W Trójmieście sytuacja jest ciekawsza, bo ceny ofertowe były nawet wyższe niż w Warszawie, a transakcje niższe i tu różnica sięga ponad 10 proc. Nabywcami w III kw. były osoby zamożne, kupujące lokale jako inwestycje na wynajem lub dom wakacyjny. Krajów i Łódź to z kolei rynki, gdzie różnica cen była niewielka, najpewniej oferowano więc inne, niefinansowe zachęty. Jak dalej czytamy, oferta mieszkań na rynku się kurczy i można obserwować wzrost średnich cen mieszkań pozostających w ofercie ze względu na wyprzedaż tego tańszego zasobu. Wyzwaniem dla firm jest wysoki poziom kosztów: cen gruntów, materiałów, wykonawstwa, finansowania. To wszystko powoduje, że wprowadzenie mieszkań z niższymi cenami nie bardzo jest uzasadnione. Pełny tekst rozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również tekst: ¨To będzie rok dla klientów z gotówką¨. Niezaspokojony popyt może wrócić z nową siłą- mówią deweloperzy. Spadków cen mieszkań nie przewidują. Co przyniesie 2023 r. na rynku deweloperskim? Zdaniem budujących osiedla firm zależy to od wielu czynników, m.in. wysokości stóp procentowych. Pierwszych ruchów w kierunku ich obniżki można spodziewać się w IV kw. przyszłego roku. Jak wskazują firmy, słychać już głosy o obniżeniu 5- proc. bufora ostrożnościowego, który banki stosują przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta. Nawet jeśli tak się stanie, wpływ tej obniżki na rynek będzie minimalny. W 2023 r. i na rynku pierwotnym, i wtórnym klienci wciąż będą kupować mieszkania za gotówkę. Cytowany w tekście dyrektor firmy Cordia nie spodziewa się w przyszłym roku ani dużego wzrostu popytu, ani znaczącej liczby nowych inwestycji. Zwraca uwagę na rosnące koszty wykonawstwa i koszty operacyjne przy mniejszej liczbie nowych budów. Deweloperzy nie będą więc mieć przestrzeni na jakiekolwiek obniżki cen. Oceniając sytuację cytowana w tekście przedstawicielka firmy Atal zaznacza, że odbudowanie popytu na rynku mieszkań zależy od kilku czynników. To poziom stóp procentowych, restrykcyjność w udzielaniu finansowania, systemowe wsparcie państwa w postaci jakiegoś nowego programu mieszkaniowego. Korzystny miks tych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej połowie 2023 r. W pesymistycznym wariancie zajmie to więcej czasu. Atal z zainteresowaniem śledzić też będzie wdrażaną przez banki zamianę wskaźnika WIBOR na WIRON. Stabilizacji na rynku i powolnego wychodzenia z okresu niepewności spodziewa się prezes spółki Archicom. Zakłada on stopniowe obniżanie stóp procentowych pod koniec przyszłego roku, które w ciągu kilku kwartałów dotrą do średniego poziomu z ostatnich 20 lat, czyli ok. 4 proc., co przełoży się na ożywienie gospodarki. Konsekwentną strategię prowadzi Murapol, wskazując, że uniwersalny produkt firmy- nieduże kompaktowe mieszkania i dywersyfikacja geograficzna sprawdzają się także w najtrudniejszych czasach. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ informują również: ¨Za błędy w prospekcie deweloperskim grozi wysoka kara¨. Jeżeli pewnego dnia osadzony w jednym z zakładów karnych, na pytanie ¨za co siedzisz¨, odpowie ¨za źle napisany prospekt¨, będzie to zaskakujące, ale możliwe. Art. 57- 62 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. pokazują, że deweloper może przysporzyć sobie kłopotów, narażając się na odpowiedzialność karną, np. za brak zapewnienia nabywcy lokalu, rachunku powierniczego, podanie nieprawdziwych danych w prospekcie informacyjnym, brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności czy dokonywanie wypłat z rachunków powierniczych niezgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej. Katalog czynów karalnych w nowej ustawie uległ rozszerzeniu. W starej wersji było jedno wykroczenie w art. 32, który stanowił, że za niesporządzenie prospektu deweloper podlega karze grzywny. Dodatkowo ustawa przewidywała dwa przestępstwa z art. 33 i 34. Dotyczyła podania nieprawdziwych danych w prospekcie oraz wypłaty środków z rachunku powierniczego. W aktualnym stanie prawnym w niemal niezmienionym kształcie pozostała odpowiedzialność wykroczeniowa za niesporządzenie prospektu. Zgodnie z art. 58 ustawy jego brak w momencie rozpoczęcia sprzedaży podlega karze grzywny. Ważną zmianą jest wskazanie momentu, od którego należy liczyć czas rozpoczęcia sprzedaży. W art. 5 pkt 11 ustawy został on zdefiniowany i opatrzony sankcją w postaci kary grzywny. Prawie niezmieniony został przepis przewidujący odpowiedzialność karną za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również obszerny tekst pod hasłem: ¨ESG, czyli nowy porządek  świata¨. Zrównoważony rozwój to nie coś dodatkowego, nie fanaberia, ale kierunek rozwoju w długim terminie- mówią eksperci. Temat ESG (środowisko, kwestie społeczne, ład korporacyjny) jest dziś jednym z najczęściej poruszanych nie tylko w świecie nieruchomości. Jak zaznaczyli eksperci podczas pierwszego spotkania z cyklu ¨Nieruchomości pod Orłem¨, ESG to znacznie więcej niż ratowanie środowiska, to wielka zmiana sposobu myślenia i działania, która nieodzownie obejmie wszystkich uczestników rynku i wyznaczy kierunek na dekady. ESG stanowi, że priorytetem powinie być zrównoważony rozwój, a nie pieniądze. Regulacje tworzone są tak, by kierować strumienie finansowe do branż i aktywów, które stawiają na zrównoważony rozwój- i to jest punkt zwrotny. Jak dalej czytamy, na razie obowiązek kierowania się ESG mają instytucje finansowe i ubezpieczeniowe oraz duże firmy, ale z biegiem czasu będzie się to rozszerzać na coraz mniejsze podmioty. Część spółek, które nie są jeszcze zobligowane, ma świadomość, że warto już teraz wejść w nurt zmian. Banki bowiem coraz częściej zaczynają zadawać pytania o to, czy dana inwestycja, na którą ma zostać udzielone finansowanie, jest zrównoważona. W ocenie jednego z uczestników debaty, mniejsi deweloperzy, podwykonawcy mogą być skłonni szybciej dostosowywać się do ESG, nie czekając na objęcie obowiązkiem, by utrzymać się w całym łańcuchu. Uczestnicy debaty zgodzili się, że potrzebne są dalsze regulacje na poziomie unijnym i krajowym. M.in. w zakresie standardów raportowania czy audytowania raportów. Tak, by były one porównywalne i niosły rzetelną informację. Raporty ESG są sporządzane przy niemal każdej transakcji kupna/ sprzedaży nieruchomości, to coraz częściej pierwszy element badania due diligence.  Rynek czekają też duże zmiany w zakresie umów najmu, które muszą uwzględniać kwestie ESG. Strony muszą znać swoje obowiązki w tym zakresie, jest to też ważne dla funduszy inwestujących w nieruchomości. Wzrośnie więc znaczenie zarządzania informacją i cyfryzacji. Pomocna może być w tym m.in. cyfrowa baza danych o budynku. Pełny zapis debaty- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

W kolejnym dodatku ¨Rz¨– ¨Biznes w czasie kryzysu¨ znajdziemy tekst: ¨Zakaz potrącania kar umownych uchylony. Co to oznacza dla wykonawców?¨. Na potrącenie wierzytelności z tytułu kar umownych, które powstały od początku 2021 r. do 24 sierpnia 2022 r. zamawiający muszą jeszcze chwilę poczekać. To czas dla wykonawców, by przeanalizowali swoją sytuację prawną i podjęli działania zaradcze.  Wykonawcy rynku zamówień publicznych, korzystając z ochrony zagwarantowanej przez art 15? ustawy covidowej zakładali, że dopóki będą spełnione przesłanki do utrzymania stanu zagrożeni epidemicznego w Polsce oraz przez 90 dni po ich ustaniu, to samodzielna egzekucja kar umownych przez zamawiających będzie ograniczona. Ponadto wykonawcy od lutego 2022 r. borykają się ze skutkami wojny w Ukrainie, co dodatkowo przemawiałoby za utrzymaniem tego ograniczenia w mocy. Tymczasem ustawodawca doszedł do wniosku, że utrzymanie tych ograniczeń ma negatywne skutki dla podmiotów zaangażowanych w proces inwestycyjny, zwłaszcza (co zaskakujące i kuriozalne) dla wykonawców i gwarantów. Zaakcentowano też, że uchylenie tego przepisu następuje w wyniku realizacji postulatów zamawiających i banków, którzy od samego początku sygnalizowali problemy wynikające ze stosowania art. 15? ustawy covidowej i postulowali jego uchylenie. Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie przepisów przejściowych, by rozłożyć w czasie skutki uchylenia tego artykułu. To umożliwia niektórym wykonawcom działającym na rynku zamówień publicznych przystosowanie się do takiej zmiany i podjęcie środków zaradczych. W przepisach przejściowych uregulowano, że roszczenia z tytułu kary umownej, które dotyczyły zdarzeń powstałych do dnia 31 grudnia 2020 r., zamawiający może potrącać z wynagrodzenia wykonawcy lub z innych jego wierzytelności, a także może się zaspokoić z zabezpieczenia należytego wykonania umowy nie wcześniej niż 1 października 2022 r. W przypadku zdarzeń, które wystąpiły w okresie od dnia 1 stycznia 2021 r. do dnia 31 grudnia 2021 r. zakaz przestanie obowiązywać od 1 stycznia 2023 r. W przypadku zdarzeń powstałych w okresie od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej ( do 24 sierpnia 2022 r.) zakaz przestanie obowiązywać z dniem 1 kwietnia 2023 r. Więcej szczegółów- na czwartej i piątej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 16.12.2022.).

Swój ¨Poradnik na czas kryzysu¨ publikuje też ¨Dziennik Gazeta Prawna¨. W tekście wprowadzającym- ¨Dowiedz się, jak skutecznie dochodzić należności od dłużnika¨ podpowiada, w jaki sposób odzyskać pieniądze od tych, którzy nie płacą na czas. Omawia metody samodzielnej windykacji, wskazuje, jakie zabezpieczenia warto zastosować, aby nie stracić finansowo. Opisuje również przebieg typowego postępowania sądowego o zapłatę oraz jak po wyroku doprowadzić do egzekucji komorniczej. Zamieszcza także wzory dokumentów przydatnych w sporach z dłużnikami i w procesie windykacji. Lektura dla zainteresowanych- na kolejnych stronach ¨Poradnika…¨.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 16.12.2022.).