Piątek, 15 marzec 2024

„Nowe mieszkania dla bogatych”
„Definicja budowli. Propozycje zmian zbyt zachowawcze”
„Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie”
„Usunięta ścianka to samowola”
„Polacy chcą budować domy”
„Metamorfozy budynków towarzyszą nam od wieków”
„Wygrywają klienci z gotówką”.
„Ile metrów w mieszkaniach za przeciętną pensję”
„Małe miasta wciąż mają potencjał, ale trampoliną są aglomeracje”.
„Globalny kapitał wybiera dojrzałe europejskie rynki living”

Więcej poniżej.

Piątkowa „Rzeczpospolita” odnotowuje: „Nowe mieszkania dla bogatych”. Aż 21 proc. mieszkań w ogólnopolskiej ofercie deweloperów ma cenę 12–15 tys. zł/mkw. 7 proc. lokali w kraju kosztuje więcej niż 20 tys. zł/mkw. Ofertę wyczyścił z najtańszych mieszkań „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Niepewność dotycząca nowego programu dopłat sprawia, że deweloperzy koncentrują się na kupujących za gotówkę i zwykły kredyt. Tanich nowych mieszkań nie będzie, na co ma wpływ m.in. droga ziemia pod osiedla- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

„Prawo co dnia” zauważa natomiast: „Definicja budowli. Propozycje zmian zbyt zachowawcze”. Choć Ministerstwo Finansów chce naprawić przepisy o budowlach, to na razie nie zreformuje głębiej systemu danin lokalnych. Nie ma co liczyć na odejście od kazuistycznego sposobu definiowania budowli na potrzeby podatku od nieruchomości. Chociaż Ministerstwo Finansów pracuje nad zmianą tych przepisów zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, to jednak – zdaniem ekspertów – nie uzdrowi ona radykalnie sytuacji, a ministerstwo traci do tego dobrą okazję. Wciąż budowle wykorzystywane w biznesie mają podlegać 2-proc. podatkowi naliczanemu od ich wartości, a budynki mają być opodatkowane według stawek zależnych od ich powierzchni. Z listu wiceministra finansów Jarosława Nenemana do rzecznika praw obywatelskich wynika, że resort pracuje nad projektem zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, w którym zostanie sformułowana „autonomiczna definicja” budowli. Nie będzie się ona odwoływała do przepisów pozapodatkowych (dziś jest w ustawie odwołanie do prawa budowlanego). „Rozważane jest określenie zamkniętego katalogu obiektów podlegających opodatkowaniu w nowym załączniku do ustawy” – pisze wiceminister. Taka koncepcja naprawy tych przepisów sugeruje przyjęcie rozwiązania zaproponowanego przed kilkoma miesiącami przez ekspertów z Uniwersytetu w Białymstoku. Na zamówienie Związku Miast Polskich opracowali oni koncepcję dołączenia do ustawy wykazu budowli według Klasyfikacji Środków Trwałych. Zakłada się zachowanie fiskalnego status quo, wyeliminowanie wątpliwości w zakresie opodatkowania niektórych obiektów oraz możliwość uwzględnienia dotychczasowego dorobku orzeczniczego sądów administracyjnych dotyczącego stosowania obowiązujących przepisów” – czytamy w piśmie. Nowe przepisy miałyby obowiązywać od 1 stycznia 2025 r. MF wyklucza jednak na razie głębszą reformę systemową w opodatkowaniu nieruchomości. Naprawa przepisów o budowlach ma być realizacją wyroku TK z 4 lipca 2023 r. Więcej- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

„Rz” obszerniej natomiast wraca do zasygnalizowanej wcześniej sprawy w tekście: „Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie”. Najtańsze mieszkania wymiótł z oferty „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Np. w Trójmieście podaż lokali poniżej 9 tys. zł za mkw. zmalała z 24 do 7 proc. Szanse na zatrzymanie wzrostów cen są małe. Liderem tegorocznych podwyżek jest Łódź, gdzie w ciągu dwóch miesięcy lokale podrożały o 5 proc., średnio do ponad 11 tys. zł za mkw. Do oferty trafiło sporo drogich mieszkań, wyprzedawały się najtańsze. Oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł za mkw. skurczyła się do 24 proc., a odsetek tych wycenianych na ponad 12 tys. zł za mkw. zwiększył się do 26 proc.  Duże zmiany w strukturze cen odnotowano w tym roku także w Warszawie i Krakowie. – Ze stołecznej oferty praktycznie zniknęły lokale wyceniane na mniej niż 9 tys. zł za mkw. Z 29 do 33 proc. wzrósł odsetek lokali oferowanych po 12–15 tys. zł za mkw. W Krakowie już 53 proc. mieszkań kosztuje więcej niż 15 tys. zł za mkw. Dwa miesiące wcześniej tak drogich lokali było 48 proc.  To właśnie kurcząca się podaż była główną przyczyną lawinowo rosnącej średniej ceny mieszkań. Nie dość, że deweloperzy podnieśli ceny, to w sytuacji gdy po kredyty sięgało coraz więcej osób, z oferty w pierwszej kolejności znikały najtańsze. Średnią cenę mkw. podnosiły te, które w niej zostały. Jakie mieszkania trafią teraz do oferty? Deweloperzy będą budować dla beneficjentów planowego programu „Na start”? Agnieszka Mikulska, ekspertka firmy doradczej CBRE, ocenia, że dziś najbardziej brakuje kompaktowych dwu- i trzypokojowych mieszkań o podstawowym lub podwyższonym standardzie, w dobrze skomunikowanych miejscach. Ważną grupą będą w tym roku nabywcy czekający na kredyty z dopłatą. Prace nad projektem trwają. Przedłużająca się niepewność co do zasad i terminu uruchomienia „kredytów za zero” sprzyja wprowadzaniu inwestycji adresowanych do zamożniejszych osób, nieliczących na subsydiowane kredyty. Więcej szczegółów- na 15 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

Piątkowy dodatek „Rz”„Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza z kolei tekst: „Usunięta ścianka to samowola”. Na modyfikację ścian działowych w mieszkaniu, która zmienia powierzchnię pomieszczeń, musi być pozwolenie. Bardzo złe wieści płyną z sądu dla wszystkich, którzy przy remoncie czy wykańczaniu nowego mieszkania zmienili jego układ bez zgłoszenia. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) uznał, że na budowę nawet zwykłych ścian działowych, która powoduje zmianę powierzchni pomieszczeń, trzeba mieć pozwolenie. Sprawa na pierwszy rzut oka dotyczyła zwykłego remontu mieszkania w bloku. Schody zaczęły się, gdy z urzędu zainteresował się nim nadzór – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). Kontrola wykazała, że w mieszkaniu wyburzono ściany działowe i zdjęto wszystkie warstwy posadzkowe. To nie spodobało się PINB, który wstrzymał roboty i zobowiązał inwestorkę do przedłożenia szeregu dokumentów. Kobieta przedłożyła dokumentację, ale nic to nie dało. PINB i tak wydał decyzję o zaniechaniu robót związanych z przebudową mieszkania. Organ odwoławczy ją uchylił, ale PINB na podstawie art. 50a pkt 2 prawa budowlanego nakazał rozbiórkę tego, co wykonano mimo wstrzymania robót: m.in. wylewki i dwóch ścianek wydzielających łazienkę. Urzędnicy tłumaczyli, że do dnia wydania decyzji inwestorka nie mogła bowiem kontynuować żadnych robót. Kobieta odwołała się od nakazu, a gdy przyniosło to niewielki skutek, poszła do sądu. W pierwszej instancji w kwestii rozbiórki wylewki oraz dwóch ścianek wygrała. Ten korzystny dla inwestorki wyrok skutecznie zaskarżyła jednak wspólnota mieszkaniowa. NSA przypomniał, że w przypadku wykonywania robót budowlanych pomimo ich wstrzymania nakazuje się ich rozbiórkę albo doprowadzenie do stanu poprzedniego. Zakaz po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót nie obejmuje tych niepodlegających reglamentacji, a tymi sporne prace nie były. NSA nie zgodził się, że prace dotyczące rozkładu czy istnienia ścian działowych w lokalu z zasady nie mieszczą się w legalnej definicji przebudowy. Przy czym przestawianie ścianek działowych, tj. zburzenie dotychczasowych i postawienie w nowym miejscu, stanowi przebudowę, nie tylko gdy dotyczą ścian nośnych- czytamy na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

„Nieruchomości…” zauważają też: „Polacy chcą budować domy”. Rośnie zainteresowanie usługami budowy i wykończenia domów. Budynek jednorodzinny bywa kuszącą alternatywną.  Polacy będą budować domy – uważa Marta Kaleta-Domaradzka z serwisu Oferteo.pl. Portal od początku roku notuje rosnące zainteresowanie usługami związanymi z budową i wykończeniem domów. Porównano dane z grudnia 2023 r. z tymi z przełomu stycznia i lutego br.  W grudniu liczba pytań w o takie usługi wynosiła 4250, aby już w styczniu wzrosnąć o 100 proc. (8545), a w lutym wrócić do pułapu 5 tys. Jak wskazuje Styczniowy wynik w tej kategorii jest na platformie najlepszy od 2021 r. Polacy najczęściej pytają o budowę domu w technologii murowanej (w styczniu i lutym 2024 r. było ponad 6 tys. pytań). O budowę w technologii szkieletowej pytano niemal 4,4 tys. razy, a o technologię modułową – ponad 1,4 tys. Do zakupu działki i budowy domu może skłaniać m.in. stabilizacja cen materiałów budowlanych, polityka środowiskowa UE czy korzyści, jakich się mogą spodziewać wieloosobowe gospodarstwa domowe po zapowiadanym programie „Na start”. Według pierwszych zapowiedzi duże rodziny miałyby być bardziej uprzywilejowane: w przeciwieństwie do innych beneficjentów programu na tani kredyt mogłyby kupić nie pierwszą, ale kolejną nieruchomość. Sprzedaż starego mieszkania i kupno lub budowa domu mogłyby być wartym rozważenia rozwiązaniem. Największym zainteresowaniem cieszą się domy szeregowe i bliźniaki o powierzchni od 80–100 mkw. oraz domy wolnostojące do 120 mkw. Wielu Polaków decyduje się na sprzedaż mieszkania i zakup domu na przedmieściach. Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl, zauważa, że w porównaniu z gwałtownymi, nawet kilkudziesięcioprocentowymi, wzrostami cen mieszkań w dużych aglomeracjach zmiany cen działek budowlanych w 2023 r. były mniej spektakularne. – Ceny parceli zależą od ich wielkości i regionu. W ujęciu rocznym liderem wzrostów – ok. 13-proc. – są Łódź i Gdańsk – podaje Wojciech Rynkowski. – W Krakowie i Poznaniu to niecałe 9 proc. Nie ma już śladów po spadkach cen gruntów, jakie odnotowywaliśmy jeszcze w II kw. 2023 r. w Warszawie i Olsztynie. Ekspert przewiduje, że w kolejnych kwartałach powinniśmy się spodziewać dalszych wzrostów cen działek, ale tempo zmian będzie zróżnicowane. Czynnikiem, który na pewno wpłynie na ceny niezabudowanych działek, jest ich ograniczona dostępność przy rosnącym popycie.  Budowa domu o powierzchni 100 mkw. to wydatek rzędu 500–600 tys. zł. Dodając koszt zakupu działki, sięgniemy kwoty mln złotych. Największego wzrostu cen działek, nawet 4–5 –proc. w skali roku, możemy się spodziewać się w większych miastach. W dalszej perspektywie ceny działek powinny rosnąć, dlatego zakup gruntu jest dobrą inwestycją oraz pomysłem na ulokowanie kapitału. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Metamorfozy budynków towarzyszą nam od wieków”. Warszawa to już dojrzały rynek biurowy, nowe budynki będą powstawać, ale coraz częściej w miejsce starszych – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH Dominik Stojek, lider sektora nieruchomości w Deloitte. Oceniając ubiegłoroczne wyniki stołecznego rynku biurowego, rozmówca „Rz” wskazuje: Lukę podażową, o której dziś się mówi, widać było już kilka lat temu w postaci spadającej liczby pozwoleń na budowę. Z naszego ostatniego raportu wyłania się obraz rynku dojrzałego – z jednej strony spada aktywność deweloperów mierzona przez ubieganie się o pozwolenia na budowę kolejnych projektów. Drugi trend to koncentrowanie się inwestycji w centralnych dzielnicach Warszawy. Kolejny trend to modernizacja istniejących już budynków: albo podnoszenie standardów do bieżących i przyszłych oczekiwań najemców, albo całkowita zmiana funkcji. W tym ostatnim przypadku oznacza to czasem wyburzenie budynku i zastąpienie go nowym. W tekście przypomniano, że w stolicy mamy już 6,2 mln mkw. biur. Pełny tekst r     ozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również tekst pod hasłem: „Wygrywają klienci z gotówką”. Posiłkujący się kredytem muszą się zadowolić mieszkaniami, których gotówkowicze po prostu nie chcą.  Wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki zapowiedział, że nowy program kredytowy „Na start” ma działać nie pół roku, nie rok, ale cztery lata, co ma uspokoić rynek. Jak mówi Marek Wielgo, analityk portalu RynekPierwotny. pl, eksperci, z którymi resort rozwoju konsultował założenia programu, byli zgodni, że musi on potrwać co najmniej cztery lata.  To mniej więcej tyle, ile zajmuje deweloperom przygotowanie inwestycji. A jakie strategie przyjmą teraz sprzedający mieszkania na rynku wtórnym? Czy rozłożony na cztery lata popyt skomplikuje im biznes? Lidia Dołhan, starszy analityk WGN, zauważa, że kto nie musi mieszkania sprzedawać, nie sprzedaje. – Woli mieć majątek ulokowany w nieruchomościach – tłumaczy ekspertka. Według analityków WGN rynek wtórny może zareagować tylko kolejną podwyżką. – Ale niekoniecznie z powodu nowego programu dopłat – zastrzega Lidia Dołhan. – Powodem może być mała podaż, z którą rynek mierzy się od 2022 roku. Jak długo mieszkania czekają dziś na klientów? Tomasz Rożek z warszawskiej agencji Akces Polska mówi, że to zależy od wielu czynników: lokalizacji, ceny, metrażu, piętra, roku budowy.  Czas sprzedaży jest raczej stabilny, ale trzeba pamiętać, że ceny dwóch pokoi sięgają 1 mln zł, zatem decyzja znacznie się wydłuża, zwłaszcza na rynku wtórnym- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

„Nieruchomości…” wyliczają też: „Ile metrów w mieszkaniach za przeciętną pensję”. Za przeciętne wynagrodzenie mieszkańcy Warszawy mogli kupić w IV kwartale ub.r. 0,56 mkw. nowego mieszkania. W Krakowie 0,61 mkw., a w Katowicach 0,80 mkw. Wskaźnik dostępności mieszkań w poszczególnych kwartałach roku analizuje portal RynekPierwotny. pl. Eksperci biorą pod uwagę publikowane przez GUS dane o przeciętnych miesięcznych wynagrodzeniach w sektorze przedsiębiorstw w siedmiu miastach oraz dane BIG DATA Rynek- Pierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. W poszczególnych metropoliach inne było tempo wzrostu zarówno dochodów ich mieszkańców, jak i cen mieszkań. Okazało się, że w IV kwartale ubiegłego roku dostępność mieszkań pogorszyła się w niemal wszystkich analizowanych metropoliach. Wyjątkiem była Łódź, gdzie ten wskaźnik utrzymał poziom z III kwartału. Największy spadek dostępności mieszkań dotknął w ubiegłym roku mieszkańców Gdańska (z 0,72 w IV kwartale 2022 r. do 0,64 mkw. w IV kwartale 2023 r.), Warszawy (z 0,62 do 0,56 mkw.) i Krakowa (z 0,68 do 0,61 mkw.). – Przypomnijmy, że w tych metropoliach mieszkania podrożały najbardziej – zwraca uwagę Marek Wielgo. We Wrocławiu wskaźnik dostępności mieszkań w IV kwartale ub.r. wyniósł 0,63 mkw. – tyle samo wynosił rok wcześniej. W Poznaniu w ciągu roku wskaźnik ten spadł z 0,71 do 0,68 mkw. Nowe mieszkania są coraz droższe. Średnia cena ofertowa lokali na stołecznym rynku pierwotnym w lutym tego roku wyniosła niemal 17,1 tys. zł za mkw. W Krakowie to już przeszło 16,1 tys. zł, we Wrocławiu – ponad 13,3 tys. zł, w Trójmieście – prawie 15,1 tys. zł, w Łodzi – ponad 11 tys. zł, w Poznaniu – przeszło 12,6 tys. zł, a w aglomeracji katowickiej – ponad 10,5 tys. zł za mkw. – wynika z najświeższych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

„Nieruchomości…” odnotowują też: „Małe miasta wciąż mają potencjał, ale trampoliną są aglomeracje”. Zapotrzebowanie na mieszkania w Toruniu, Bydgoszczy czy Olsztynie jest stabilne i mamy tam ugruntowaną markę. Niewątpliwie skalę łatwiej budować w największych miastach – mówi Filip Friedmann, członek zarządu Budleksu. Rozmówca „Rz” informując o planach firmy  aakłada wzrost sprzedaży w tym roku o 20 proc., czyli do około 480 mieszkań. Jak dalej ocenia- zauważyliśmy zwiększony wpływ „Bezpiecznego kredytu” między początkiem lipca a końcem września w Warszawie – tam akurat mieliśmy ofertę najbardziej pasującą do kryteriów, widzimy też trochę inne podejście klientów. Na lokalnych rynkach popyt jest stabilniejszy, ludzie nie kupują mieszkań oportunistycznie, biznesowo, łapiąc okazje. Co do koniunktury – wszyscy się zastanawiamy, jaka będzie dynamika rynku. Nie sądzę, by rynek miał szybko wrócić do takiej formy, jak w gorącym 2021 r. W jakiś sposób trzeba wspierać rynek, czemu służył „Bezpieczny kredyt” i „Kredyt na start” będzie tego kontynuacją, chociaż skala tego drugiego ma być, według deklaracji, znacznie mniejsza. Nie wiadomo jeszcze, czy uda się uruchomić nowy program w tym roku. Rozmówcę „Rz” bardziej niepokoi retoryka, jakiej używa w wywiadach wiceminister Krzysztof Kukucki wobec deweloperów: że ciągle chcą więcej, mają za duże marże, że trzeba się im postawić.  Padła też deklaracja, że państwo zbuduje 100 tys. mieszkań na tani wynajem, około 25 tys. rocznie, tymczasem najwięksi deweloperzy, mając strukturę i kadry, są w stanie budować i sprzedawać po 3–4 tys. rocznie… Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

W „Nieruchomościach…” także czytamy: „Globalny kapitał wybiera dojrzałe europejskie rynki living”. Równowartość ok. 400 mld zł rocznie ma w najbliższym czasie płynąć na rynek instytucjonalnego najmu mieszkań czy prywatnych akademików. Ale nie do Polski. W ciągu najbliższych pięciu lat sektor living ma przeżywać inwestycyjny boom – wynika z raportu Cushman & Wakefield dotyczącego regionu EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka). W ankiecie udział wzięli przedstawiciele instytucji zarządzających aktywami o wartości 1,54 bln euro (6,6 bln zł) na całym świecie. 80 proc. respondentów zadeklarowało, że jest to interesujący ich w średnim terminie segment rynku nieruchomości. Inwestorzy dostrzegają trendy, które będą napędzać living: zmiany demograficzne, za mała podaż względem popytu i megatrendy społeczne. Te przesłanki wyprzedzają inne wskazywane przez inwestorów, jak stabilność zwrotu, dywersyfikacja portfela, zabezpieczenie się przed inflacją czy czynniki ESG. Udział living w strukturze inwestycji w nieruchomości komercyjne stale rośnie. W 2000 r. było to 10 proc., w ubiegłym już 21 proc. Eksperci Cushman & Wakefield spodziewają się rosnących wartości inwestycji w living, w ciągu pięciu lat może to być równowartość 70–85 mld funtów (350–425 mld zł) rocznie. Poprawy można się spodziewać już w tym roku, ponieważ różnice w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących zaczynają się zmniejszać, a perspektywa obniżek stóp procentowych generalnie zachęci do powrotu z lokowaniem kapitału w nieruchomościach w drugim półroczu. Z raportu wynika, że na celowniku są przede wszystkim mieszkania na wynajem (PRS) i prywatne akademiki (PBSA). Living w Polsce stopniowo się rozwija. Niedawno plany budowy sieci prywatnych akademików liczącej w średnim terminie 5 tys. łóżek ogłosili Echo Investment z brytyjskim funduszem Signal Capital Partners. Echo jest również budowniczym i udziałowcem, wraz z amerykańskimi funduszami, największej platformy PRS Resi- 4Rent liczącej ponad 4 tys. wynajmowanych lokali. Więcej- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.03.2024.).

Zobacz również