Piątek, 15 grudnia 2023

„Frankowicze znów górą”
„Unijna fala renowacji coraz bliżej”
„Apartamenty drożały najszybciej”
„Szybki wzrost podaży mieszkań o 20- 30 proc. jest możliwy”
„Elektrownia Powiśle w duchu ESG”
„2,3 tys. mieszkań i kolejne Vendo Parki”
„Warunki zagospodarowania i zabudowy terenu- nowe zasady”
„Nieruchomości rolne po zmianach”
„KSeF od strony technicznej. Wskazówki i wyjaśnienia”

Więcej poniżej.

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Frankowicze znów górą”. TSUE opowiedział się za szybszym przedawnieniem roszczeń banków o zwrot kapitału. To drugi korzystny dla kredytobiorców wyrok unijnego trybunału w ciągu tygodnia, a dotyczący podstawowej obecnie kwestii zasad rozliczania nieważnych umów frankowych. Tydzień temu TSUE orzekł, że sprzeczna z dyrektywą konsumencką jest korzystna dla banków wykładnia (potwierdzona uchwałą Sądu Najwyższego z 7 maja 2021 r.), uzależniając rozliczenie nieważnej umowy kredytu od złożenia przez konsumenta oświadczenia, że jest tych następstw świadom. W sprawie rozstrzygniętej w czwartek 14 grudnia chodziło o bardziej konkretne wskazanie, od kiedy biegnie termin przedawnienia roszczeń banku. To pytanie zadał Sąd Okręgowy w Warszawie, rozpatrując sprawę dwojga frankowiczów. Wyrokiem częściowym uznał, że ich umowa kredytu indeksowanego do franka (na 460 tys. zł) zawarta z bankiem, którego następcą jest pozwany Getin Noble Bank (obecnie w upadłości) jest nieważna. W zakresie żądania zapłaty, tj. zwrotu kwot zapłaconych przez powodów na rzecz banku w trakcie wykonywania umowy (prawie 300 tys. zł), bank podniósł zarzut zatrzymania. Wskazał, że przysługuje mu wobec kredytobiorców roszczenie o zwrot środków im wypłaconych na podstawie tej umowy. W ocenie TSUE przyjęcie, że przedawnienie roszczeń banku wobec kredytobiorcy biegnie dopiero od uprawomocnienia się wyroku, mogłoby zachęcać bank do bezczynności lub przedłużania negocjacji z konsumentem, aby termin przedawnienia jego roszczeń upłynął, zanim zacznie biec termin przedawnienia roszczeń banku. Po drugie dyrektywa konsumencka (93/13) nie pozwala powoływać się przez bank na prawo zatrzymania, jeśli spowodowałoby to utratę przez konsumenta prawa do odsetek za opóźnienie. Odmienne stanowisko zagrażałoby ochronie przyznanej konsumentom przez tę dyrektywę- wyjaśnił TSUE. Więcej szczegółów- na 15 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

„Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe”– dodatek piątkowej „Rz” odnotowują z kolei: „Unijna fala renowacji coraz bliżej”. Cel wyznaczony, teraz państwa członkowskie wybiorą, co remontować najpierw i jak zorganizować finansowanie. Po zamknięciu w zeszłym tygodniu kluczowej rundy negocjacji w sprawie nowelizacji dyrektywy budynkowej (EPBD) przez przedstawicieli Parlamentu Europejskiego, Rady Europy i Komisji Europejskiej przegłosowanie prawa spodziewane jest w I kw. 2024 r., a jego wejście w życie- w 2026 r. Intencje są jasne: redukcja emisji gazów cieplarnianych oraz  zużycia energii przez budynki w UE- a więc i kosztów. Aż 75 proc. budynków nie jest efektywnych energetycznie. Plan zakłada m.in. całkowite odejście systemów ogrzewania/ klimatyzacji opartych na paliwach kopalnych. Jak dalej czytamy, pierwsza dobra wiadomość jest taka, że każdy budynek zostanie wreszcie umieszczony w prostym, intuicyjnym i powszechnie zrozumiałym systemie klas energetycznych- od A do G. Druga jest taka, że podziału na te klasy dokonamy sami w Polsce- będzie on przeprowadzony w oparciu o krajową specyfikację zasobów budowlanych. Wreszcie trzecia: Unia zrobi krok wstecz, rezygnując z niemożliwego do wyegzekwowania obowiązku podnoszenia efektywności energetycznej wszystkich najbardziej energożernych budynków (czyli klasy G) na rzecz zaproponowania wskaźników ilościowych. . Będziemy mieli dziesięć lat, by przynajmniej co czwarty budynek tego typu doprowadzić do minimalnych współcześnie obowiązujących wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej. Odnośnie budynków niemieszkalnych określono obowiązek stopniowej poprawy efektywności przez renowację 16 proc. budynków o najgorszej charakterystyce energetycznej do 2020 r. i 26 proc. takich budynków do 2033 r. Zmiany obejmą również deweloperów realizujących nowe inwestycje, zarówno mieszkalne, jak i komercyjne. Obowiązek budowy budynków bezemisyjnych do 2050 r. spowoduje, że deweloper, realizując inwestycję, będzie musiał zadbać nie tylko o wysoką efektywność energetyczną budynku, ale również o wiele dodatkowych czynników, takich jak zapewnienie możliwości korzystania z energii wytwarzanej w OZE, przystąpienie do lokalnej społeczności energetycznej w celu zbilansowania zapotrzebowania budynku na energię czy też umożliwienie realizacji wymogów elastyczności po stronie popytu na energię przyczyniających się do optymalizacji systemu energetycznego. Wpłynie to z pewnością na wzrost kosztów mieszkań oraz cen wynajmu nowych budynków komercyjnych. Na wsparcie  poprawy efektywności energetycznej budynków, oprócz prostej, termomodernizacyjnej ulgi podatkowej czy krajowych środków dotacyjnych dystrybuowanych przez BGK (premia termomodernizacyjna) czy NFOŚiGW (programy „Czyste powietrze” czy „Ciepłe mieszkanie”) przeznaczone jest m.n. 1,8 mld euro ze środków unijnej polityki spójności czy 3,2 mld euro w ramach KPO. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

„Nieruchomości…” informują również: „Apartamenty drożały najszybciej”. W ofercie deweloperów są mieszkania wycenione na ok. 43 tys. zł za metr. Są też lokale sześciokrotnie tańsze. Ceny mkw. najtańszych i najdroższych mieszkań w największych miastach dzieli przepaść- wskazuje RynekPierwotny.pl. Ofertę deweloperów portal podzielił na trzy segmenty: podstawowy, popularny i premium, sprawdzając zmiany cen. Wyniki mogą szokować. Średnia podwyżka mediany cen w segmencie premium liczona dla największych miast to 24 proc. r./r., a w segmencie popularnym i podstawowym- 21 proc. To pokazuje, jakiego rodzaju mieszkania deweloperzy najchętniej wprowadzali do sprzedaży. Przez większą część roku wśród kupujących przeważały osoby zamożne, często niepotrzebujące kredytu. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że największy rozziew w cenach mkw. jest w Gdańsku i Warszawie. W ofercie firm deweloperskich można tam znaleźć apartamenty  z ceną ok. 43 tys. zł za mkw. W sprzedaży są też mieszkania sześciokrotnie tańsze. Z danych BIG DATA wynika również, że ceny mieszkań z segmentu podstawowego ostro poszybowały. Dwucyfrową podwyżkę mediany (listopad 2022 r./listopad 2023 r.) odnotowano we wszystkich największych miastach. W Krakowie wzrosła aż o 31 proc., do 12,2 tys. zł za mkw. W Warszawie mediana cen lokali z segmentu podstawowego wzrosła  o 23 proc., do niemal 11,3 tys. zł za mkw. Także o 23 proc., do ponad 9,7 tys. zł/ mkw. zdrożały mieszkania „podstawowe” we Wrocławiu. W Poznaniu mediana cen poszła w górę o 20 proc. do niespełna 9,7 tys. zł za mkw. W Łodzi i Katowicach odpowiednio o 19 proc., do 8,3 i 9,3 tys. zł za mkw. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Szybki wzrost podaży mieszkań o 20-30 proc. jest możliwy”. Samo uproszczenie procedur może przynieść  szybki i zdecydowany wzrost inwestycji mieszkaniowych- przekonuje Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. Firma w ciągu trzech kwartałów sprzedała 1901 mieszkań. Jak wskazuje rozmówca „Rz”, w październiku i listopadzie sprzedaż kształtowała się na poziomie około 300 lokali miesięcznie. Podobne wartości spodziewane są w grudniu, więc ogółem Atal może sprzedać w tym roku 2,8 tys. mieszkań. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma tu swój wpływ, jak u każdego innego dewelopera, ale to nie jest jedyna grupa klientów spółki. W ocenie rozmówcy „Rz” dla wszystkich uczestników rynku: klientów, deweloperów, państwa kluczowe kwestie to zwiększenie podaży gruntów, więcej planów miejscowych i redukcja procedur administracyjnych. Muszą też być one ujednolicone, bo dziś co samorząd, to inne oczekiwania. Potrzebna jest jednolita lista rzeczy potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę w części zarówno kubaturowej, jak i sieciowej. Nie będzie tak, że nagle deweloperzy zwiększą produkcję o 50 proc., bo da się skokowo zwiększyć przepustowość sieci w danej dzielnicy, ale zwiększenie o 20- 30 proc. dzięki uproszczeniom to realny wynik. Pełny tekst rozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również tekst pod hasłem: „Elektrownia Powiśle w duchu ESG”. Wielofunkcyjny projekt w Warszawie to modelowa rewitalizacja z uwzględnieniem ekologii i kwestii społecznych. Elektrownia Powiśle na dobre wpisała się jako miejsce spotkań na mapie Warszawy. Wielofunkcyjny kompleks, w którego skład wchodzą zrewitalizowane zabudowania (ich historia sięga 1904 r.), to modelowy przykład rewitalizacji w  duchu ESG (aspekt środowiskowy, społeczny oraz ład korporacyjny). Odnowiony kompleks został otwarty w 2020 r., niedługo po wybuchu globalnej pandemii. Udany start w trudnym otoczeniu potwierdził siłę projektów mixed- use. Obecnie Elektrownia Powiśle- z niepowtarzalnym charakterem, ofertą gastronomiczną, handlową, licznymi wydarzeniami artystycznymi, kulturalnymi czy modowymi- jest miejscem, do którego się wraca i które tętni życiem przez cały rok. Jest punktem spotkań, zakupów, odpoczynku i rozrywki, czytamy w ramach wstępu- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

„Nieruchomości…” zamieszczają kolejny tekst: „2,3 tys. mieszkań i kolejne Vendo Parki”. Odrabiamy już lekcje na rynku PRS. A parki handlowe otwieramy w coraz mniejszych miastach- mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. Grupa debiutuje na rynku PRS (najmu instytucjonalnego). Pierwsze mieszkania w tym modelu zaoferuje w Poznaniu. Wzniesione zostaną trzy bloki połączone jednym podium. Pierwsze dwa budynki- z wysokościową dominantą- odda za dwa lata, a trzeci- rok później. W sumie powstanie tam ok. 460 mieszkań na wynajem. Gdy planowano tę inwestycję takiego boomu mieszkaniowego jeszcze nie było. Ale grupa jest przekonana o świetnych perspektywach rynku najmu. Nieruchomości drożeją. Niemała część społeczeństwa będzie zmuszona do wynajmu. Dla innych będzie to, a właściwie już jest, naturalny sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Cel Trei Real Estate Poland jest jeden: W chwili, gdy rynek najmu osiągnie już dojrzałość, grupa ma być doświadczonym deweloperem. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

„Biznes w czasie kryzysu”– kolejny dodatek „Rz”– zamieszcza natomiast obszerny tekst: „Warunki zagospodarowania i zabudowy terenu- nowe zasady”. Decyzja o warunkach zabudowy, poza wyjątkami, będzie mogła być wydawana wyłącznie na obszarach zabudowy wskazanych w planie ogólnym. Jej wydanie nie będzie uzależnione od spełnienia wymogu kontynuacji funkcji w ramach zasady dobrego sąsiedztwa. Decyzja wygaśnie po upływie 5 lat, od kiedy stała się prawomocna. Od 24 września 2023 r. zmieniły się zasady regulujące proces ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przez właściwy organ administracji publicznej na wniosek zainteresowanego. Zmiany wynikają z obszernej nowelizacji ustawy z 27 marca 2023 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem było- jak wynika z uzasadnieniu projektu ustawy- uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych- czytamy w ramach wstępu. Więcej- na czwartej i piątej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

„Biznes…” odnotowuje również: „Nieruchomości rolne po zmianach”. Październikowa nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczyła- w pewnym zakresie- reglamentację obrotu nieruchomościami rolnymi. Zmiany  budzą jednak szereg wątpliwości. 5 października 2023 r. weszły w życie przepisy nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Z lektury wprowadzonych zmian widać, że ustawodawca obserwował praktykę stosowania ustawy i dostrzegł niektóre problemy związane z jej funkcjonowaniem w obrocie prawnym. Jednakże, jak czytamy, zmiany prowadzić będą do nowych problemów interpretacyjnych, a w konsekwencji dalszej niepewności w obrocie nieruchomościami rolnymi oraz udziałami i akcjami spółek, które są właścicielami  lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości. W tekście na piątej stronie dodatku dokonano szczegółowej analizy najważniejszych zmian.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 15.12.2023.).

Piątkowy „Poradnik Gazety Prawnej” został natomiast w całości poświęcony jednej kwestii: „KSeF od strony technicznej. Wskazówki i wyjaśnienia”. Podkreślono przy tym, że zredagowano je w ścisłej współpracy z resortem finansów. W tekście wprowadzającym- „Harmonogram wdrożenia KSeF” czytamy: Krajowy System e-Faktur jest systemem teleinformatycznym prowadzonym przez szefa Krajowej Administracji Skarbowej, który jest jednocześnie administratorem danych w nim zawartych. Możliwość wystawiania faktur ustrukturyzowanych i otrzymywania ich za pośrednictwem KSeF istnieje od 1 stycznia 2022 r. Rozwiązanie to w wersji fakultatywnej wprowadzono ustawą z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw. Etap fakultatywny przyczynia się do nabrania doświadczenia przez podatników i administrację podatkową, a także przygotowuje ich do wprowadzenia powszechnego systemu e-fakturowania. Również z tego względu od 1 września 2023 r. wprowadzono docelową wersję struktury e-faktury FA(2). Wprowadzenie obligatoryjnego e-fakturowania jest możliwe na podstawie decyzji wykonawczej Rady (UE) 2022/1003 z 17 czerwca 2022 r. upoważniającej Rzeczpospolitą Polską do stosowania szczególnego środka stanowiącego odstępstwo od art. 218 i art. 232 dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Obligatoryjny KSeF będzie funkcjonował od 1 lipca 2024 r., z tym zastrzeżeniem, że podatnicy zwolnieni podmiotowo (drobni przedsiębiorcy) lub wykonujący wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub przepisów wykonawczych będą zobowiązani do wystawiania faktur w KSeF dopiero od 1 stycznia 2025  r. Więcej szczegółów- na kolejnych stronach „Poradnika…”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 15.12.2023.).

Zobacz również