Piątek, 14 czerwiec 2024

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Komornicy to słabi listonosze”. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nowelizacją przepisów o doręczeniach komorniczych. W obecnej formie są mało skuteczne, przez co uniemożliwiają zainicjowanie spraw sądowych. Likwidacja fikcji doręczeń w postępowaniach cywilnych była jedną z najważniejszych zmian reformy procedury cywilnej z 2019 r. Od tamtego czasu, w przypadku osób fizycznych, podwójne nieodebranie pisma z sądu, zawierającego odpis pozwu lub inne pierwsze sądowe pismo w sprawie, nie jest już traktowane jako doręczone. Zamiast tego sąd zawiesza postępowania i zobowiązuje wierzyciela do wystąpienia do komornika, by to ten doręczył pozew. Ustawodawca wyszedł z założenia, że komornik okaże się skuteczniejszy niż listonosz, zwłaszcza że w razie niepowodzenia ma jeszcze możliwość poszukiwania innego adresu pozwanego w różnych rejestrach. A skuteczne doręczenie pozwu daje szanse pozwanemu na podjęcie obrony. W ocenie prezesa Krajowej Rady Komorniczej, zasadnym wydaje się odejście od powszechności doręczeń komorniczych na rzecz mechanizmu funkcjonującego w elektronicznym postępowaniu upominawczym, tj. fikcji doręczeń w przypadku niepodjęcia przez pozwanego korespondencji oraz możności późniejszego wniesienia zażalenia w razie wykazania, że adres, na który kierowano pisma w sprawie, był błędny. Jak dalej czytamy, Na pewno fikcja doręczeń powinna być przywrócona w sprawach dotyczących roszczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne. Na skutek przyjęcia tych regulacji wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mają ogromny kłopot z zainicjowaniem spraw sądowych przeciwko dłużnikom czynszowym. Często właściciel zadłużonego mieszkania wynajmuje je, za co pobiera opłaty, a najemcy nie udzielają komornikowi informacji o adresie wynajmującego. Konieczność zmiany regulującego doręczenia art. 139[1] kodeksu postępowania cywilnego jest też oczywista dla prof. Piotra Rylskiego z Uniwersytetu Warszawskiego. Jego zdaniem przepis ten, choć bierze pod uwagę potrzebę należytej ochrony pozwanego, jest rozwiązaniem zbyt sformalizowanym Więcej szczegółów- na 11 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).

„Rz” zastanawia się w innym miejscu: „Jaki będzie budżet na 2025 rok?”. Ruszają prace nad budżetem na przyszły rok. Ekonomiści przewidują, że rząd nie będzie mógł szastać pieniędzmi. Na czwartkowym posiedzeniu Rada Ministrów przyjęła założenia projektu budżetu państwa na 2025 rok, które będą miały przełożenie na prognozowany poziom przyszłorocznych dochodów i wydatków. Zarówno w tym, jak i kolejnym roku rząd spodziewa się wyraźnego ożywienia gospodarczego przy znacznie niższej inflacji. Prognozy mówią, że PKB wzrośnie realnie z 3,1 proc. w 2024 r. do 3,7 proc. w 2025 r. wobec jedynie 0,2 proc. w 2023 r. Wpływ na to ma mieć spadająca inflacja, powrót do wyraźnie dodatniej dynamiki płac realnych, wspieranej przez podwyżki płacy minimalnej oraz wynagrodzeń w sektorze publicznym. Rząd zakłada tu, że pod dwóch latach drożyzny wzrost cen spowolni do 5,2 proc. w tym roku oraz 4,1 proc. w roku przyszłym. Za to nasze wynagrodzenia mają rosnąć szybciej niż inflacja. Oczekuje się, że przeciętna płaca w gospodarce w tym roku wzrośnie nominalnie o 11,9 proc., a w 2025 r. – o 7,1 proc. Więcej- na 20 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 14.06.2024.).

Natomiast dodatek piątkowej „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” obszernie informuje: „To czas przecen i rabatów”. Przeceny mieszkań z drugiej ręki o 5, a nawet 10 proc., stają się normą. Podbijanie cen to już tylko sporadyczne przypadki. Oferta mieszkań na rynku wtórnym rośnie. Część sprzedających nie czeka już na program dopłat do kredytów „Na start”, który rozbudzał nadzieje na wzrost cen. Dziś, jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku, ofert sprzedaży mieszkań szybko przybywa, czas poszukiwania klientów się wydłuża, a ceny transakcyjne rzadko kiedy dorównują ofertowym.  Rabaty są na porządku dziennym – zauważa. Pośrednicy podkreślają też, że mieszkania bywają przeceniane już na etapie ekspozycji oferty. Podaż cały czas przewyższa popyt, choć to się może wkrótce zmienić. Jeśli oferta nie budzi zainteresowania, właściciele obniżają ceny, czasem nawet dość znacznie – mówi pośrednik. I wskazuje ofertę mieszkania, która wystartowała od 620 tys. zł.  Dziś jest to 550 tys. zł. Kupujący się jeszcze nie pojawił. Jest pewnie możliwość kolejnej obniżki – ocenia . Tymczasem jeszcze niedawno 620 tys. zł to była realna cena. Jednak sprzedający powoli godzą się z rzeczywistością. . Rosnąca podaż mieszkań przy malejącym popycie wywiera presję na obniżki. Sprzedający są zdecydowanie bardziej elastyczni. Normą stają się 5–10-proc. rabaty. Zdarzają się jeszcze większe zniżki cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Deweloperzy, w obliczu nadchodzących problemów, dają nawet kilkunastoprocentowe rabaty.  Ze względu na brak dotowanych kredytów klientów jest wyraźnie mniej niż pół roku temu. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).

„Nieruchomości…” zauważają też: „Kredyt >>Na start<<. Firmy robią swoje”. Deweloperzy nie oglądają się na program kredytów „Na start”, którego losy nie są pewne. Rynek robi swoje. Program „Na start” ma pod górkę. Nie wiadomo, kiedy i czy w ogóle będzie uchwalony. Nie chcą go ani Lewica, ani Trzecia Droga. Jakie strategie obiorą deweloperzy w tak niepewnej sytuacji? Doradca i pośrednik Tomasz Lebiedź żartuje, że program „Na start” jest jak Yeti albo potwór z Loch Ness.  Nikt go nie widział, a wszyscy o nim mówią. A władza hamletyzuje. Program „Na start” nie spotkał się z wielkim uznaniem ekspertów. Docenili oni jedynie zapowiedź wydłużenia czasu jego trwania z półtora roku do czterech lat. Jeśli program będzie, ale ograniczony, albo nie będzie go wcale, deweloperom spadnie zapał do budowy. Zdaniem cytowanej w tekście ekspertki CBRE, nie należy spodziewać się,  by ewentualne zakończenie prac nad programem doprowadziło do masowego wstrzymywania inwestycji. Deweloperzy z pewnością poczekają na reakcję klientów. Definitywne zakończenie prac nad programem mogłoby w pierwszym momencie skłonić do powrotu na rynek tych, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkania, licząc na dopłaty. Sytuacja na rynkach w poszczególnych miastach bardzo się jednak różnicuje. Tam, gdzie oferta zaczyna być zbyt duża, a tempo sprzedaży maleje, w sytuacji niewielkich szans na dodatkowe zwiększenie popytu, deweloperzy mogą ograniczyć uruchamianie nowych inwestycji, skupiając się na sprzedaży mieszkań z obecnej oferty. Cytowani w tekście eksperci zwracają uwagę, że projekt programu „Na start” nie przewidywał szczególnych ograniczeń – ceny, wielkości i lokalizacji dotowanych mieszkań. Szanse na dopłaty miałaby bardzo szeroka i zróżnicowana grupa nabywców. Projektowane „pod program” osiedla obejmowałyby budynki o zróżnicowanej strukturze mieszkań. Takich projektów nie trzeba będzie drastycznie zmieniać ze względu na rezygnację z programu.  Więcej- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).

Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Główna stopa 3,5 proc. w strefie euro byłaby już wsparciem”. Pierwsze cięcie za nami, ale dopiero dalsze obniżki stóp w strefie euro przełożą się na powrót do lokowania w nieruchomościach. Obniżki stóp w strefie euro, o ile będą kontynuowane, będą wsparciem dla rynku nieruchomości komercyjnych, w tym REIT-ów. W ubiegłym tygodniu stopa refinansowa i depozytowa zostały obniżone o 0,25 pkt proc., do odpowiednio 4,25 proc. i 3,75 proc. Przed 2019 r. inwestorzy byli przyzwyczajeni do sytuacji wieloletnich zerowych lub ujemnych stóp procentowych, znacząco obniżających koszty finansowe. Wprowadzenie radykalnych podwyżek było więc szokiem dla rynku nieruchomości, ponieważ istotnie zwiększyło koszty finansowania. To wpłynęło na duży spadek stóp zwrotu z inwestycji oraz stagnację na rynku nieruchomości komercyjnych. Pierwsze cięcie stóp przez EBC rozpoczyna proces poprawy nastroju na rynku nieruchomości. Przełoży się na zwiększenie stóp zwrotu i zachęci pierwszych inwestorów do kupowania oraz refinansowania stabilnych nieruchomości . Cytowani w tekście menedżerowie podkreślają, że już samo oczekiwanie na spadek stóp przyniosło pewien optymizm i zapoczątkowało apetyt na transakcje. Szczegóły- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 14.06.2024.).

 „Nieruchomości…” zauważają też: „Na domowe spa musi być pozwolenie”. Murowany budynek z przeciętną ilością roślin, którego dużą część zajmuje wanna z hydromasażem, to nie oranżeria.  Posiadanie domu zazwyczaj daje większy komfort i więcej możliwości. Ale planując inwestycje, które mają wizje wymarzonego domu urzeczywistnić, nie można zapominać o przepisach i koniecznych pozwoleniach. Taka nieprzemyślana inwestycja może się bowiem skończyć samowolą budowlaną i nakazem rozbiórki. Przekonał się o tym właściciel domu, który niedawno przegrał sprawę przed WSA w Olsztynie. A chodziło o nakaz rozbiórki przydomowej dobudówki. Kłopoty jej właściciela zaczęły się po interwencji sąsiada. To on zarzucił, że inwestor wdarł się na ok. 1 metr w jego działkę z nielegalną dobudową, co uniemożliwia mu swobodny dojazd do jego domu. I faktycznie okazało się, że na sąsiedniej działce znajduje się dom jednorodzinny z garażem, który rozbudowano o dodatkowe pomieszczenie z funkcją rekreacyjną. Kontrolerzy nadzoru budowlanego ustalili, że dobudówka jest murowana, ma dach i fundamenty oraz jest wyposażona w instalacje: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i elektryczną. Inspekcja uznała, że kilkunastometrowe pomieszczenie pełni funkcję rekreacyjną, bo mniej więcej połowę jego powierzchni zajmuje usytuowana na podwyższeniu wanna z hydromasażem. Inwestor nadal upierał się, że dobudówka to oranżeria. W skardze podkreślił dodatkowo, że został zobowiązany do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych rozbudowy budynku mieszkalnego o część wypoczynkową (rekreacyjną). Te argumenty nie przekonały jednak olsztyńskiego WSA. Uznał, że sporny obiekt budowlany, którego znaczną części zajmuje wanna z hydromasażem, nie uzasadnia kwalifikowania tej dobudowy jako przydomowej oranżerii – ogrodu zimowego z art. 29 ust. 1 pkt 15 lit. b prawa budowlanego. Więcej- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).

„Nieruchomości…” informują również: „Zielone umowy najmu standardem rynkowym”. Polski ustawodawca nie przewidział jeszcze konkretnych regulacji zielonych umów, opiera się to zatem na współpracy i kreatywności stron. W ostatnich latach kwestie z w i ą z a n e z ochroną środowiska coraz silnej wpływają na rynek nieruchomości. Według raportu Deloitte Global nieruchomości są odpowiedzialne za około 40 proc. globalnej rocznej emisji CO2. W związku z tym Unia Europejska dąży do osiągnięcia zerowej emisji CO2 i zrównoważonego rozwoju budynków. Pod koniec 2019 r. został ogłoszony przez Komisję Europejską tzw. Zielony Ład. W ramach strategii ESG w 2020 r. uchwalono z kolei tzw. rozporządzenie w sprawie taksonomii. Przewiduje ono obowiązek prowadzenia działalności gospodarczej w UE w sposób zrównoważony, który przyczynia się do realizacji unijnych celów środowiskowych. Głównym założeniem strategii ESG w zakresie nieruchomości jest wprowadzenie zmian, które mają na celu m.in. zwiększenie energooszczędności budynków oraz zoptymalizowanie zużycia mediów w związku z jego użytkowaniem. Polski ustawodawca nie przewidział jeszcze konkretnych regulacji zielonych umów. Stworzenie zielonych najmów opiera się zatem na współpracy i kreatywności stron, aby wspólne, partnerskie interesy w zakresie eksploatacji budynku zostały dostosowane- czytamy także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).

„Nieruchomości…” w innym miejscu zamieszczają tekst pod hasłem: „REIT- y to nuda i przewidywalność, czego nie można powiedzieć o OZE”. W kontekście dyrektywy budynkowej rynek komercyjny w Polsce jest w o tyle dobrej sytuacji, że jest młody, budynki są na wysokim poziomie technicznym – mówi Tomasz Czerniak, senior associate w Colliers. Do tej pory inwestycje w OZE nie kojarzyły się z ofertą nieruchomości komercyjnych. Rozmówca „Rz”, odpowiadając na pytanie stąd zatem pomysł, by Colliers zajął się także tym sektorem, wskazuje: Jest to też rozszerzenie działalności, bo w zeszłym roku utworzyliśmy dział Colliers Energy, który zajmuje się pomocą w zarządzaniu i zakupach energii dla naszych klientów – czy to dla konkretnych budynków, czy np. całych sieci handlowych. Mamy spory zespół, który zajmuje się zarządzaniem projektami, więc możemy wytworzyć synergie. Jednak dalej zauważa: Rynek w Polsce cały czas się rozwija, typowe inwestowanie w dochód jest możliwe na nieco bardziej ustabilizowanym rynku. W tej chwili mamy dwa rodzaje działalności. Po pierwsze, podmioty, które angażują się finansowo, kapitałowo w przedsięwzięcia deweloperskie, które potem wychodzą z inwestycji, sprzedając instalację. Ale są też fundusze typowo infrastrukturalne, które kupują gotowe projekty, które nastawione są na skalę. W teorii wszystko wygląda nieźle, OZE to z jednej strony mnóstwo korzyści, ale z drugiej strony jednak w polskich realiach to mnóstwo wyzwań: słyszymy, że są bardzo duże problemy z podłączaniem inwestycji, a te, które są podłączone, potrafią być odcinane od niewydolnego, niedoinwestowanego systemu. Brakuje też magazynów energii… Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).

„Nieruchomości…” poświęcając nieco miejsca sektorowi komercyjnemu, odnotowują również: „Rynek transakcyjny w Polsce na wiosnę obudził się z letargu”. Mniej więcej pół miliarda euro ulokowali inwestorzy w nieruchomościach nad Wisłą w kwietniu i maju – wynika z szacunków Avison Young. To m.in. zasługa dużej transakcji portfelowej. Analitycy Avison Young Poland przed podsumowaniem II kwartału i całego półrocza na rynku transakcji podali cząstkowe dane za kwiecień i maj, by podkreślić skalę odbicia po bardzo słabym początku 2024 r. W dwóch wspomnianych miesiącach inwestorzy kupili w Polsce nieruchomości komercyjne za ponad 0,5 mld euro wobec 364 mln euro w I kwartale. Eksperci spodziewają się, że liczba i wartość transakcji w całym 2024 r. będzie lepsza niż w ubiegłym (2,1 mld euro) i trend wzrostowy utrzyma się w kolejnych latach. Pierwszą jaskółką była pierwsza od lat obniżka stóp procentowych w strefie euro. Jeśli trend się utrzyma, finansowanie stanie się przystępniejsze, co może pobudzić aktywność inwestorów- czytamy także na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 14.06.2024.).